XXXX置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究 -

发证单位：国家发改委 证书编号： 等级：

xxx置业有限公司 农副产品综合批发大市场建设项目 可行性研究报告

2014XZS0013

xx省xx工程咨询研究所

二O一四年六月

xxxx置业有限公司 农副产品综合批发大市场建设项目 可行性研究报告

工程编号：2014XZS0013

单位负责人：

技术负责人：

xx省xx工程咨询研究所

二O一四年六月

目 录

第一章 总 论 ............................................ 1 一、项目概况 .......................................... 1 二、项目编制依据、原则、研究范围 ...................... 1 三、项目主要经济技术指标 .............................. 3 四、简要结论 .......................................... 4 五、xxxx置业有限公司简介 .............................. 4 第二章 项目提出背景可行性与必要性 ....................... 7 一、项目背景 .......................................... 7 二、项目的必要性 ...................................... 9 三、项目的可行性 ..................................... 10 第三章 项目市场分析 .................................... 14 一、本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题 14 二、市场交易额预测 ................................... 20 三、市场供求关系分析 ................................. 20 四、市场营销管理 ..................................... 21 第四章 项目建设内容及规模 .............................. 23 一、项目建设规模 ..................................... 23 二、建设内容 ......................................... 24

第五章 项目选址和实施条件 .............................. 25 一、项目选址区位 ..................................... 25 二、项目选址可行性 ................................... 25 三、工程地质与水文地质 ............................... 26 四、项目区社会经济条件 ............................... 28 五、施工条件 ......................................... 31 第六章 项目建设方案 .................................... 33 一、建设原则及依据 ................................... 33 二、规划构思 ......................................... 33 三、建筑设计： ....................................... 35 四、结构设计 ......................................... 35 五、给排水设计 ....................................... 36 六、强电设计 ......................................... 36 七、弱电设计 ......................................... 38 八、交通运输 ......................................... 39 九、信息系统管理方案 ................................. 40 十、1000吨冷库设计方案 ............................... 43 第七章 卫生防疫与消防安全 .............................. 48 一、卫生防疫 ......................................... 48 二、消防 ............................................. 48 三、安全 ............................................. 50

第八章 节能措施 ........................................ 50 一、能耗和水耗构成 ................................... 50 二、建筑节能 ......................................... 50 三、节电 ............................................. 52 四、节水 ............................................. 53 五、天然气与燃油节约措施 ............................. 54 六、太阳能利用 ....................................... 54 七、项目能源消耗情况 ................................. 55 第九章 环境影响评价 .................................... 56 一、项目建设与运营对环境的影响 ....................... 56 二、环境保护措施 ..................................... 56 三、环境影响评价 ..................................... 58 第十章 组织机构和劳动定员 .............................. 59 一、市场组织管理机构 ................................. 59 二、组织机构 ......................................... 59 三、劳动定员 ......................................... 59 第十一章 项目实施进度与管理 ............................ 61 一、项目实施进度 ..................................... 61 二、项目管理 ......................................... 61 三、项目招标 ......................................... 61 第十二章 项目投资估算与资金筹措 ........................ 63

一、投资估算范围 ..................................... 63 二、投资估算依据 ..................................... 63 三、估算说明 ......................................... 63 四、投资估算 ......................................... 63 五、资金筹措方案 ..................................... 64 第十三章 财务分析与经济效益评价 ........................ 65 一、财务评价基础数据与参数选取 ....................... 65 二、财务分析 ......................................... 66 三、财务盈利能力分析 ................................. 68 四、财务评价结论 ..................................... 69 第十四章 社会影响分析 ................................. 70 一、项目对社会的影响分析 ............................. 70 二、项目与所在地互适性分析 ........................... 70 三、社会风险分析 ..................................... 71 四、社会评价结论 ..................................... 71 第十五章 研究结论和建议 ............................... 72 一、研究结论 ......................................... 72 二、建议 ............................................. 73

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第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：xx农副产品综合批发大市场建设项目

（二）项目选址：本项目位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟路。

（三）项目性质：新建

（四）承办单位：xxxx置业有限公司 （五）项目法人：

二、项目编制依据、原则、研究范围 （一）项目编制依据

1.国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；

2.国家经贸委等六部、委、局联合下发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）；

3.《关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方案（试行）的通知》（经贸[2003]737号）；

4.《农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》（农市发[2006]5号）；

5、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

6、xx发展和改革委员会《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目建议书的批复》；

7、xx规划局《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目选址意见书》；

8、xx环境保护局《关于xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目环境影响报告的审批意见》；

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9.《xx城镇发展总体规划》； 10.宿州市2013年统计年鉴； 11.《投资项目可行性研究指南》； 12.项目建设单位提供的其它基础资料； 13.国家现行的其它有关规范、规程和标准。 （二）编制原则

1、依据xxxx镇总体规划和项目区的总体布局，合理规划，妥善处理好批发市场的人流、物流，最大限度的扩大规模，增加服务与设施，完善批发市场功能满足建设发展的需要。

2、立足商品位、高质量、多方位的服务宗旨，建立健全完善物流及批发市场服务体系，强化中心的综合性管理。

3、建设集交易、仓储、运输为一体，初级交易与批发相结合，立足xx，辐射整个皖北地区，面向全国，形成一个具有一定规模和影响力，具有人性和特色，符合社会主义市场经济的现代化农副产品批发市场。

4、重视管理经营，建立现代市场经济条件下高效管理经营机制，增强市场的竞争力。

5、坚持软件建设与硬件建设同步推进，引进和培训经营管理人才，建立一支高效、懂经营、会管理的人才队伍。

6、严格执行国家有关法律规定，守法经营。

7、本项目的设计要贯彻安全第一、预防为主的方针，立符合职业安全卫生的要求，保障职工和附近居民的安全和卫生，同时应注意卫生及消防设施的配套建设。

（三） 研究范围

依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效

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益等进行全面论证和研究。

三、项目主要经济技术指标 表1—1 经济技术指标表

项 目 总用地面积 总建筑面积 其中 一期用地面积 二期用地面积 计算容积率的地上建筑面积 一期总建筑面积 其 中 大棚面积 办公及商业面积 其他 二期总建筑面积 其 冷库面积 办公及商业面积 中 其他 不计算容积率的地下建筑面积 其中： 一期地下车库建筑面积 建筑基底面积 容积率 绿地率 建筑密度 地上汽车停车位 地下汽车停车位 非机动车停车

数 量 49792 57100 30588 19204 53500 36600 2450 33850 300 16900 1000 15700 200 3600 3600 17250 1.055 20 36.76 224 99 3500 单 位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 辆 辆 辆 表1—2财务技术指标表

序号

项目名称 单位 数据 备 注 3

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序号 1 1.1 1.2 4 4.1 4.2 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项目名称 项目总投资 固定资产投资 流动资金 资金筹措 公司自筹 申请银行贷款 经营收入 总成本费用 所得税金 净利润 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率 财务净现值 税前投资回收期 税后投资回收期 盈亏平衡点 单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % 万元 年 年 % 数据 23175.8 21675.8 1500 23175.8 13175.8 10000 790 480 77.5 232.5 23.77 31.70 24.01 234.83 5.1 6.2 71.5 备 注 年平均 年平均 年平均 年平均 Ic=10% 含建设期 含建设期 年平均 四、简要结论

xx农副产品综合批发大市场建设项目符合国家产业政策和地方发展规划，一是可以更加有效的发挥批发市场农副产品流通载体，促进项目区农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民提供优质的农副产品供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。

五、xxxx置业有限公司简介

xxxx置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主

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的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。

公司成立于2013年注册，注册资金1000万元，具有房地产开发三级资质，年开发能力为10多万平方米。公司现有职工50多人，专业技术人员20人，大专以上学历占95%。

公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。

营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。

该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。

该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法

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制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。

因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。

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第二章 项目提出背景可行性与必要性

一、项目背景

按照国家“十二五”经济及社会发展规划及国家中西部大开发战略布置和要求，要保持国民经济又好又快的发展，对经济结构进行战略性调整，就必须要加快发展服务业，扩大总量，优化结构，拓宽服务领域，提高服务水平。运用现代经营方式和服务技术对传统服务业进行改造，着重发展商贸流通等行业，建立全国统一开发的市场体系，实现城乡市场的紧密配合，国内市场与国际市场的相互衔接，促进资源的优化配置。为此，我省已明确提出，要以市场化、社会化为发展方向，以满足城乡居民消费需求，拓宽发展规模和服务领域，优化结构和提高服务质量为重点，积极发展现代服务业，改组改造传统服务业。扶持发展一批跨地区、跨行业的多元化投资主体的大型流通企业集团。重视和加强市场体系建设，加快发展生产要素市场、中介市场和服务性消费市场，在交通干线的重点城镇和大宗农产品集散地建设一批农产品批发贸易市场，促进生产要素和商品的流动，建立竞争有序、流通顺畅、均衡供给的社会主义新的商品流通体系。在省内一些大中城市建立一批较大的农产品综合性批发市场，适时吞吐大宗商品，提高商品流通效率，可促进社会主义新农村建设，加快对农业及农村经济结构的调整，加快农业产业化经营和现代农业的发展进程，实现农民收入的尽快增加，促进农产品质量安全体系的建立和农业社会化服务体系的进一步完善。

农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。根据《农业部

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关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知》，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。

尽管xx县委、县政府十分重视市场的建设和培育，先后建起了一些小型农副产品批发市场。但由于多种因素的影响，致使这些农产品批发市场，还远未达到现代流通市场大流量、大吞吐、管理及服务手段先进、交易方式先进的要求，还不能适宜当前现代农业发展的需要。特别是随着农业及农村经济结构的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产品流通市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以提高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。随着流通市场的发展和市场交易规模及幅射范围的逐步扩大，某县现有的一些农副产品批发市场内的服务功能及设施已显落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普遍偏小，交易品种也显偏少，市场管理方式也显落后，场内大部分交易方式还停留在较传统的交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝假冒伪劣产品进入流通市场，防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候，更显某县现有的一些农产品批发市场在流通设施的布局、建设和管理方式以及农产品质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。某县现还没有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量较大的大型农产品批发市场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。还未形成市场牵龙头（企业），龙头带基地，基地连农户的良性发展格局。此外，由于对现代物流管理技术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该

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区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远未达到标准化、规范化的要求，进场从事各种农产品交易活动的客商对各种信息资源的利用，还未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展，使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一步增大和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向作用。

xx是我国商品粮生产基地、xx省棉花生产示范县、全国辣椒制种第一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等，年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强英鸭业集团年出栏商品鸭500万只）、水产；蔬菜（xx胡萝卜远销全国各地）、西瓜、甜瓜、酥梨、水晶梨、桃、杏、李子、石榴、银杏等几十种农副产品，年产量30万吨以上。

买难、卖难的问题一直制约着当地农副产品业的发展，制约着农民的治富。由于销售渠道不畅项目区近年来多次出现农副产品烂在地里、园里卖不出去的现象。为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少农民损失。

正是基于上述一些理由，该项目业主——某县城南街道办事处，在县政府的积极支持和配合下，提出拟按规范化、标准化、功能设施配套齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射范围广的综合性农产品批发市场模式，在某县洛渭屯适宜地点，新建一个区域性的综合性农产品批发市场，并使其成为在周边区域农产品批发交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型农产品批发市场。目前，该项目的土地规划、征用、拆迁安置、供电、供水、消防、环保、资金筹措等方面的前期准备工作正在陆续进行中。

二、项目的必要性

（一）在市场经济条件下，项目区目前尚没有大型多功能农副产品

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批发市场，项目区及周边地区盛产农副产品，急需建设一个大型综合农副产品批发市场。市场是经济发展的载体和中介，是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分。现代化的网上交易、期货市场、异地交割等目前xx还是空白，整体上表现出市场适应能力差、信息不畅，难以满足项目区及周边地区农业产业化经营和发展的需要。

（二）现代农业需要功能完善、科学有序的市场作为载体。建设农副产品批发市场，发挥“大市场、大流通、大载体”的功能能够顺利实现农产品产销对接，减少中间环节，让农民真正走“以市场为导向，以效益为目标”的农业产业化经营的路子。

（三）有利于城镇战略位置的形成。中共中央国务院在《关于做好农业和农村工作意见》中指出“要充分考虑现有小城镇的发展水平、区位优势和资源条件及今后的发展潜力，选择已经形成一定规模小城镇，加快建设。采取5—10年努力，把一批小城镇建设成为具有较强带动能力的农村区域性经济、文化中心，使全国城镇化水平有显著提高。”xxxx镇作为连接萧砀的商贸重镇，多年来由于党委政府的重视，在萧砀边界不仅具有广泛的影响，而且作用不可替代。因此该项目的投资建设，将有利于进一步推动当地商贸活动，搞活市场；有利于吸纳当地剩余劳动力向二、三产业转化；有利于优化经济环境，扩大招商引资，达到以商兴乡活经济，增加农民收入的目的，实现一业兴百业旺。

（四）不断延长产业链条，优化产业结构，使广大农民按照市场经济规律来安排农业生产。同时，也因为市场的拉动作用、集散地作用，将使农副产品等进一步升值，增加农民收入。据初步估算，该规划项目完成后，年交易额将达到6亿元。因市场导向作用，必将会促进农业生产结构的优化，产生更大的效益。项目建成后，可解决2000—3000人的就业，并带动相关产业的发展，从而拉长全镇及至周边乡镇的产业链条。

三、项目的可行性

（一）政府高度重视市场建设

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随着社会主义市场经济体制的逐步建立和发展完善，产业结构调整与升级换代逐步加快，在第一、二产业稳定发展的同时，第三产业发展速度明显加快，比重迅速上升，发展大市场、大贸易、巩固和提高已初步形成的统一、开放、竞争、有序的商品市场体系，已成为第三产业发展的重点，生产市场化是提高人民生活水平，满足市场经济发展的需求，是生产与经营直辖市发展的重要措施。xx省委、省政府高度重视市场建设，相继颁发了一系列文件，做出关于加强市场建设的决定，明确指出：“我省各类市场不大，设施简陋且不配套，层次不高，辐射力不强，远远不适应改革开放和经济建设发展的需要。全省各级都要从加快建立社会主义市场经济体制和振兴xx经济的高度，充分认识加快市场建设的战略意义，进一步强化市场意识，以尽快形成一个与经济发展相适应的市场网格。”《xx省人民政府办公厅文件》皖政办[2006]13号中更是明确提出要“加快区域性批市场建设”和“加快新型流通方式创新力度”。由于xx镇及至全县整个南部区域各类农产品特别是农副产品蔬菜市场规模小，聚散能力差，辐射范围小，许多农产品由于销售渠道不畅、仓储能力差、贮运不及时、价格低廉等原因，损失浪费严重；同时，由于产销信息不通畅，形成粮贱伤农、果贱伤农、菜贱伤农、肉贱伤农的现象；另外，通过多功能、高聚散、信息及时准确的交易中心的动作，产销直接对接，真正把握市场的需要，有利于调整该地产业结构，促进农业产业化的形成和健康发展。

（二）符合我国解决“三农”问题的发展方向

项目的兴建，能够加强农村城镇化进程，拓展城镇就业空间，转移农民、减少农民、富裕农民。农村城镇的发展可以加快农村非农产业发展，转移农业劳动力，改善长期以来农村劳动力不合理的就业结构，从而使农民增收致富。

城镇的发展，可以带动人口、信息、资金资本的聚集、流动重组，

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为农村第三产业发展提供动力。同时由于城镇化造成聚集效应，可以减轻污染，为第二、三产业带来更快发展。可以促进农村土地、资金等生产要素流动重组，提高农民人均资源占有量，进而提高收入水平。

（三）具有充足的资源。

项目所在县是我国商品粮生产基地、xx省棉花生产示范县、全国辣椒制种第一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等，年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强英鸭业集团年出栏商品鸭500万只）。2013年xx粮食作物种植面积80万亩，主要为小麦、大豆、玉米等；瓜果蔬菜种植面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子太阳杏、马井猕猴桃、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、xx石榴、九店西瓜、甜瓜等名优农产品闻名全国。

（四）区位条件优越

xx农副产品综合批发大市场选址在xxxx镇的西部，位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟路，北侧为岱河。xx农副产品综合批发大市南临311国道20米、西靠萧杨公路100米、北距徐郑高铁xx站一公里。连霍高速公路丁里出口7公里，京台高速朱圩子高速公路出口10公里。地理环境优越，交通便利。

xx东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。

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xx农副产品综合批发大市场建成后将成为xx最大、功能最全目前唯一的农副产品专业批发市场。在完善市场功能，助农治富，促进项目区农业产业结构调整和产业化进程，将填补全县没有大型农副产品专业批发市场的空白。因此，项目建设必要而可行。

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第三章 项目市场分析

一、本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题 （一）本地区及周边农产品流通设施建设现状

近10年间，xx及周边市场建设得到了空前发展。截至2013年，xx共有各类商品市场49个。49个各类商品市场中：消费品市场26个，生产资料市场10个，生产要素市场13个。消费品市场中：消费品综合市场12个，农产品市场8个，工业消费品市场5个。生产资料市场中：工业生产资料市场7个，农业生产资料市场6个。星罗棋布的市场不仅方便了全县人民的生活，繁荣了经济，扩大了就业，促进了社会稳定，而且已经成为本地区社会稳定、经济发展的前沿阵地和改革开放的窗口。

随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，本地区农产品流通设施建设有了较快的发展。基本形成了城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的产品市场体系，初步形成了大流通格局。

（二）本地区及周边农产品流通设施建设存在的主要问题 在取得成绩的同时，本地区及周边农产品批发市场同样也存在不少问题。规模小，设施简陋，辐射面小，交易方式落后，而且缺少一个大型专营的农产品集散中心，已不能适应本地区经济发展、农业产业结构的调整和农业产业化发展的需要，也影响到xx综合农业的发展。

1、缺乏总体规划，市场布局不合理，结构不完善。在市场数量不足的同时，还存在着另一个倾向，就是由于缺乏总体规划，有关部门没有把市场规划纳入城镇整体规划之中，造成市场建设单位不能很好的调查情况，盲目低水平投资，重复建设，致使所建市场布局不合理，结构不完善，缺少必要的专营市场，不能发挥应有的效能。市场规模普遍小、

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档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳。另外一些市场紧邻217国道，騎路交易，造成交通堵塞，抑制城镇发展等不利原因，已不符合城镇总体规划。

2、农产品批发市场，普遍规模小，档次低，设施简陋，辐射能力差，交易方式落后，功能不齐全，特别是中小乡镇农贸市场更是如此，基本处于初级状态。从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外现代化的农产品批发市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。产地批发市场近几年虽然有一定发展，但与先进地区相比，数量仍然不足，功能也不齐全，影响农民外销农产品，卖难问题比较严重，在带动当地农业产业结构调整方面，没有发挥应有的作用，滞后于农村经济发展的需要。

3、本地区现有的农产品批发市场，都是传统的集贸市场，功能很不完善，管理方式和交易方式都十分落后，主要表现在：一是农产品的市场管理制度尚未健全，市场管理缺乏相应的法律法规。收费项目过多，管理不规范，缺少制约机制，难以对生产者和中间商起到制约作用，直接影响人民生活的质量和安全；二是龙头企业的带动作用发挥不够，企业、农民之间尚未形成紧密的经济利益共同体，供销合同缺乏法律约束力；三是农产品的储藏、配送设施落后，服务功能滞后。所以急需高起点、上档次、上水平地建设一批农产品批发市场，完善各类配套服务设施，采用先进的交易手段和管理方式，使之成为现代化的农产品批发市场。

4、农产品流通的中介组织发展缓慢，流通的组织化程度低，农村实行家庭联产承包责任制后，尽管农户的市场主体地位得到了确认，但由于规模小，不能及时掌握市场需求信息，农业的小生产和大市场的矛盾非常突出，产销脱节，市场变动频繁，“果贱伤农”的现象经常发生，农产品流通基本处于无序发展的状态。

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（三）xx及周边地区农产品资源调查 1、xx周边地区2013年农产品产量统计数据

xx全县2013年农产品产量统计表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 产品名称 粮食产量 蔬菜产量 水果产量 肉类总产量 其中：猪牛羊肉产量 禽蛋产量 牛奶产量 水产品产量 全年肉猪出栏 全年山羊出栏 全年肉牛出栏 全年家禽出栏 2013年 70.59万吨 49.42万吨 6.21万吨 10.43万吨 6.26万吨 6.38万吨 0.12万吨 0.68万吨 100.54万头 95.38万头 2.12万头 627万只 比上年增长% 1.02 3.16 2.13 3.80 2.10 2.22 1.09 2.18 1.21 3.45 5.14 3.79 2、xx2013年国民经济状况

2013年，全县地区生产总值完成186亿元，增长12.2%；财政总收入11.7亿元，增长15%；工业增加值47.6亿元，增长20%；全社会固定资产投资140.2亿元，增长25%,其中工业固定资产投资90亿元，增长25%；社会消费品零售总额57亿元，增长17.1%；新增贷款14.34亿元，增长85.8%；城镇在岗职工平均工资38800元，增长15.4%；农民人均纯收入8063元，增长15%；城镇登记失业率4.2%；出生人口政策符合率90.2%；完成节能减排目标任务。

（四）农业发展规划与预测 1、xx农业产业“十二五”发展规划

根据xx区农业产业优势发展规划，xx农业产业“十二五”发展规划总体目标是：规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销

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一条龙经营的新格局。建设投产xx食品工业园建设项目，小麦精深加工项目，xx金玉米玉米淀粉二期项目，6万吨结晶果糖项目，优质山羊屠宰项目，黄桃加工项目，葡萄深加工项目，胡萝卜加工项目等。

2、建设现代农业示范区。建设四个生产区域集中的优势产业带，在县域东南部建设早熟葡萄、山杂果、皖北白山羊产业带；在西南部建设胡萝卜、优质粮油、生猪家禽产业带；在中西部建设优质粮油、瓜菜、辣椒制种、生猪肉牛家禽产业带；在北部沿黄河故道建设观光农业和优质水果产业带。打造一批现代农业示范基地，重点支持优质小麦、葡萄、萧国圣桃、黄桃、芦笋、水晶梨、瓜菜等8～10个现代农业示范基地建设。推进一批示范园区建设，抓好以官桥、白土、庄里为中心的现代农业示范区建设，建成一批设施农业示范园、优势产业科技园、休闲农业观光园、生态农业示范园等。“十二五”末，粮食品种全部良种化，小麦、玉米优质专用面积和产量占80％以上，畜禽良种率达到95％以上，瓜菜、水果优质率分别达90％和80％以上。优势农产品发展项目如下：

一是xx黄河故道园艺场示范区项目：基础设施建设，果树精品种植及设施栽培区765亩、生态养殖区109亩、观光休闲区520亩、水果物流区100亩；

二是现代农业综合示试验区项目：杨楼镇、官桥镇、丁里镇、黄口镇、孙圩子乡、酒店乡等6个万亩现代农业生产示范基地建设；

三是绿色蔬菜生产基地项目：xx镇5000亩青萝卜、酒店乡2万亩西甜瓜、闫集镇反季节蔬菜、赵庄镇反季节辣椒基地项目；

四是xx胡萝卜生产基地及深加工项目：15万亩生产基地建设，胡萝卜汁、胡萝卜素加工；

五是xx辣椒制种基地建设项目：1万亩大棚辣椒制种基地，2万亩辣椒生产基地，辣椒素加工厂；

六是xx果蔬深加工项目：黄白桃生产及加工、葡萄生产及加工、芦

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笋生产及加工。

3、大力发展瓜菜生产。建设“十大”特色瓜菜生产基地。建设10万亩菜用鲜豌豆（杨楼镇、马井镇、王寨镇、杜楼镇、丁里镇等）、10万亩胡萝卜（丁里镇、孙圩子乡等）、10万亩西甜瓜（酒店乡、黄口镇等）、2万亩萝卜（xx镇等）生产基地，建设大蒜（杨楼镇等）、韭青韭黄（马井镇等）、辣椒制种（新庄镇等）、无公害山药（刘套镇等）、芦笋（大屯镇等）、圆葱（永堌镇等）基地各1万亩。搞好基础设施建设，抓好标准化种植，提高瓜菜质量、产量，建设冷藏保鲜库，提高储藏、包装能力。“十二五”末，全县瓜菜面积达35万亩，总产量达80万吨。

4、加快发展特色果品。建设四大果品基地。发挥xx省最大的葡萄栽植基地优势，结合酒堡、酒庄文化，抓好以xx园艺总场为中心的6万亩葡萄基地建设。抓好以官桥镇为中心的10万亩优质黄桃基地建设。抓好以黄河故道园艺场为中心的2万亩水晶梨基地建设。抓好以东南山区为中心的巴斗杏、金太阳杏、樱桃、石榴等10万亩山杂果基地建设。“十二五”末，全县水果面积达55万亩，总产量达90万吨。

5、大力发展畜牧业。着力抓好四大工程。肉羊养殖工程：依托东南山区和30 万亩果园，提纯复壮xx白山羊，建立优质肉羊生产基地。生猪养殖工程：以黄口镇、杨楼镇、圣泉乡、杜楼镇、孙圩子乡、马井镇等为中心发展生猪养殖，建成生猪养殖小区60个，规模养殖场50个，发展专业养殖户10000户。家禽养殖工程：以杨楼镇、杜楼镇、圣泉乡、黄口镇、刘套镇、大屯镇等为中心发展家禽养殖，建成蛋鸡养殖小区50个，肉鸡养殖小区20个，鹌鹑养殖小区20个。肉奶牛养殖工程：以永堌镇、马井镇、圣泉乡、杜楼镇、新庄镇等为中心发展肉奶牛生产。建立健全重大动物疫病防控预警和应急体系，开展动物疫病防控标准化建设，提升动物疫病防控水平。“十二五”末，全县规模养殖比重提高到70%以上，肉、蛋、奶总产量达30万吨，畜牧业产值50亿元。

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6、提升粮食生产水平。严格基本农田保护制度，基本农田保护率达到85%，土地开发复垦整理每年新增耕地2000亩，粮食面积稳定在220万亩，总产增加到100万吨。抓好万亩吨粮田建设，主攻单产，改善生产条件，推广良种良法，挖掘增产潜力，力争小麦、玉米等主要粮食单产创皖北最高水平。畜牧业重点项目如下：

一是生猪产业项目：建成生猪养殖小区60个，新建扩建猪标准化人工授精站点10个，以雨润、六合为龙头，年提供优质种猪5万头，引进生猪加工龙头企业，提高生猪屠宰加工能力。

二是家禽产业项目：建成蛋鸡养殖小区50个，肉鸡养殖小区20个，鹌鹑养殖小区20个。

三是肉羊产业项目：大力培育肉羊养殖基地，年屠宰加工50万只肉羊。

四是肉奶牛产业项目：建好圣泉乡2000头奶牛养殖场，新建肉牛屠宰场1个，年屠宰肉牛3万头。

7、提高农业产业化水平。重点围绕粮食、果蔬、畜牧、林业等主导产业，抓好精深加工，延伸产业链条，增加农产品附加值。以皖王、新锦丰、金鸽、银海等龙头企业带动小麦精深加工；以金玉米、步强、康达尔等龙头企业带动玉米精深加工；以熙可安粮、园艺总场等龙头企业带动果蔬精深加工；以张庄寨木材加工业集群为依托抓好板材加工，提升产品档次；培育家盛等畜产品加工企业，引进2～3家大型企业，实现肉、蛋、奶精深加工的新突破。紧紧围绕生产基地、优势产业，大力发展农民合作经济组织，提高农业组织化程度，80%以上的农民参加合作经营。

8、加强农产品品牌建设。“十二五”末，省级名牌农产品增加到20个，无公害农产品产地增加到20个，绿色食品增加到20个。

9、大力培育龙头企业。新增2～3家国家级、5～8家省级、20～30

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家市级农业产业化龙头企业。培育年销售收入超20亿元企业2家、超10亿元企业4家、超5亿元企业8家。

二、市场交易额预测

集人流、物流、信息流为一体的xx农副产品综合批发大市场建成，在皖东北区域经济中将具有重要的影响，加上与之相配套的优惠政策和现代化的市场管理机制与手段，交易环境大为改观，必将吸引大批客商进场交易，辐射范围和强度将进一步增大，预测未来每年市场交易量将达2.2亿元，其中：肉、蛋、水产品、奶类交易5000万元；活体牛、羊、猪、禽交易8000万元；水果、蔬菜交易2000万元；棉花、粮、油、面粉和其它类农副产品销售为5000万元，水果包装、加工、运输等市场交易额为2000万元。

三、市场供求关系分析 项目区农产品五年及十年预测表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 产品名称 粮食产量 蔬菜产量 水果产量 肉类总产量 其中：猪牛羊肉产量 禽蛋产量 牛奶产量 水产品产量 全年肉猪出栏 全年山羊出栏 全年肉牛出栏 全年家禽出栏 2020年 91.77万吨 64.25万吨 8.69万吨 15.65万吨 9.39万吨 9.57万吨 3万吨 5万吨 130.70万头 143.07万头 5万头 940.5万只 2025年 119.30万吨 83.52万吨 12.17万吨 23.47万吨 14.08万吨 14.36万吨 5万吨 10万吨 196.05万头 214.61万头 7.5万头 1410.75万头 由于现有市场流通环节繁杂，产销对接能力差、流通费用高，供求终端价格受损等不利因素的存在，造成大量农副产品产品积压和隐性损失，市场交易量受到制约，由此全县造成隐性损失量估计占农副产品商品销售量的四成左右，大约在2亿元。

项目建成后，由于调拨所形成的综合性农副产品产品大流通及对生

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产的巨大促进作用，必将带动农副产品商品化、产业化的发展及其相关非农产品的兴旺，形成较为庞大的商品流，进而带动市场的繁荣和辐射范围的扩大，使市场商品流通量大大提高。

四、市场营销管理

xx农副产品综合批发大市场实施后，按照现代企业制度进行全面管理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、地点”四方面进行营销策划。

（一）市场定位

本批发市场的产品可以分为两种：一是供入场经营者从事购销经营活动的场地，即门面和摊位：二是经营管理机构所提供的供求信息、电子结算等服务。因此，市场建设、经营管理机构应做到：

1.在市场的总体布局和单体门面、摊位的设计建设上，针对批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。

2.在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施，如果蔬信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。

（二）价格构成

产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供的各项服务的价格。市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、

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自身地理位置、投资成本及经营水平等因素确定本市场营业面积的合理价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、可行的收费方案，以减轻经营者的负担。

（三）促销方式

促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市场的规划、设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益”。制定优惠政策并具体落实，以赢得广大客商的信赖。

（四）目标市场

营销策略所说的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖面。因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规划，将市场的招商和辐射范围逐渐由江苏省徐州市xx省淮北市、河南省永城市以及周边的砀山、丰县、铜山县等，逐步推进，扩大影响，最终成为立足xx，辐射苏鲁、豫、皖四省边区，面向中西部地区的大型专业性农副产品批发市场。

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第四章 项目建设内容及规模

一、项目建设规模

（一）项目产、销区及产品定位

本报告根据规划方案、项目区及周边县市农副产品供应现状，市场未来发展趋势及农副产品供应趋势分析，认为xx农副产品综合批发大市场建设项目应以肉、蛋、水产品、奶类、活体牛、羊、猪、禽、水果、蔬菜、棉花、粮、油、面粉和其它类农副产品销售

批发为主，以农副产品仓储以及信息采集发布、电子结算为辅的专业农副产品批发市场；目标市场近期定为xx、砀山县、永城、丰县、淮北、铜山、菏泽等周边地区，远期定为徐州、合肥、南京、郑州、枣庄、济宁等全国大中可辐射城市；目标客户主要为目标市场范围内从事果蔬批发零售、仓储加工的中间商，蔬果生产者及普通果农。

（二）xx及周边地区农产品五年预测

根据上面的分析与预测，到2020年，xx及周边地区农产品产量将达到396.22万吨（肉、蛋、水产品、奶类、水果、蔬菜、棉花、粮、油、面粉和其它类农副产品），按40%进入本市场计，每年有158.5万吨；另每年从外地与国外进入本市场的水果、蔬菜、粮食等农产品预计达到5万吨，那么市场每年的交易量将达到163.5万吨。

xx及周边地区年出栏肉牛、山羊、生猪418万头。按50%进入本市场计，每年有209万头肉牛、山羊、生猪进入该市场；

xx及周边地区年出栏家禽约2000万只。按40%进入本市场计，每年有800万只家禽进入该市场；

综合各种因素，拟定本项目年交易量为每年163.5万吨，批发市场月吞吐量为13.6 万吨。建设规模拟定占地面积49792㎡，建筑总面积57100㎡。其中:地上计容建筑面积53500平方米，包括钢结构交易大棚

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2450平方米、框架结构办公及商业面积49550平方米、冷库1000平方米、其它砖混结构附属用房建设面积500平方米。另配备农产品包装、贮藏、运输等配套服务。项目预计总投资23175.8万元，其中：固定资产投资21675.8万元，流动资金1500万元。

二、建设内容

(1)蔬菜交易区：总建筑面积16100㎡。其中：商铺7250㎡、交易厅8600㎡.。加工整理车间1000平方米、冷库2100㎡。

(2)果品交易区：总建筑面积15000㎡。其中：商铺7250㎡、交易厅6000㎡。加工整理及冷库1500㎡。

(3)蛋禽类交易区：总建筑面积6300㎡。其中：商铺4500㎡；交易厅1300㎡；冷库500㎡。

（4）粮、油、面粉交易区：总建筑面积13600㎡。其中：商铺8500㎡、交易厅5100㎡。

（5）蔬菜、果品加工、冷库区：总建筑面积4100㎡。其中：蔬菜加工车间1600平方米、果品加工车间1500平方米、冷库1000平方米

(6)综合服务区：总建筑面积5000㎡。内设有电子结算中心：200㎡；电视监控管理中心；果蔬农药残留检测中心2000㎡；招待所及餐饮用房2800㎡。

(7) 农副产品信息中心：40㎡大型LED彩色信息显示屏的操作控制系统。

（8）地下车库3600平方米。

(9)围墙、大门、 道路、停车场硬化、绿化、美化面积4979㎡；场地平整，土石方10万立方米；300米深井1眼，土地购置、流动资金等。

(10) 水、电、供暖管网；配电、消防、办公、检验设施设备。

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第五章 项目选址和实施条件

一、项目选址区位

本项目选址于xx凤山新区南部，一期地块形状规整大致呈长方形。二期地块形状大致呈梯形。基地北侧为岱河。本项目位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟路。地理环境优越，交通便利。整个基地规划用地面积约49792平方米，其中一期规划用地面积30588平方米，二期规划用地面积19204平方米。拟规划为农副产品综合批发大市场，总建筑面积为57100平方米。

二、项目选址可行性 （一）土地利用

项目占地49792m2，现为xx人民政府收储的建设用土地，不占耕地和基本农田，符合国家土地利用政策。

（二）环境承载能力

工程对区域环境空气、水环境、声环境及生态环境不会产生明显的影响。

（三）特殊敏感目标

项目周围无风景名胜、自然资源、历史遗迹和国家及省级自然保护区

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和文物古迹等。

（四）可行性结论

项目厂址不违背城市发展规划和功能区划、项目用地符合国家土地利用政策、厂址周围无特殊敏感的保护目标，因此项目厂址选择是可行的。

三、工程地质与水文地质 （一）工程地质

xx东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。

xx区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水

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为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：

①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。

④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。

除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。 （二）水文条件

xx位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。

xx水资源总量包括地表水和地下水两部分，全镇多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全镇水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。但对砼及钢筋基本不具腐蚀性。

（三）气候条件

xx地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温

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和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为7000毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。

（四）交通运输条件

xx东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。

四、项目区社会经济条件 （一）项目区经济基础

2013年，全县地区生产总值完成167亿元，增长12.5%；财政总收入突破10亿元，增长24%；固定资产投资突破100亿元，增长24%；社会消费品零售总额突破50亿元，增长18%；城镇在岗职工平均工资突破35000元，增长17%；农民人均纯收入突破7000元，增长17%；出生人口政策符合率91.22%。

1、工业经济快速壮大。工业总量“五年翻两番”年度目标顺利完成。全县规模以上工业总产值完成158亿元，增长23%；工业增加值完成34.2亿元，增长20%。实施工业项目104个，建成41个，完成工业固定资产投资82亿元，增长20%。工业企业不断壮大，新增规模企业23家。积极支

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持实体经济发展，为19家中小企业争取扶持资金392万元。积极搭建银企对接平台，103家企业获贷款15.4亿元。民营经济发展较快，新增私营企业358家、个体工商户4054户。重大工业项目进展顺利，金黄庄煤矿进入首采面巷道施工，泉沟煤矿完成技改扩建，生产能力得到提升。鑫光30万吨造纸、安然重工、典跃建材等项目建成投产，金玉米20万吨玉米淀粉、品青果糖、正民电车、德豪合成革、官山风电场等项目正在建设。电网建设加快推进，食品工业园35千伏变电站建成运行，城北110千伏、青龙35千伏变电站完成选址，官桥220千伏变电站成功获批。环保专项行动扎实开展，节能减排任务全面完成。

2、农村经济稳步发展。预计农业总产值完成近100亿元，增长6%，粮食总产突破10亿公斤，增长9.6%；肉蛋奶总产20.5万吨，增长7.9%。镇域经济持续提升，xx、黄口、杨楼、丁里、白土、张庄寨等11个乡镇财政收入超千万元，其中xx镇在全市率先突破亿元大关；官桥、孙圩子、庄里、圣泉、永堌、王寨等9个乡镇工业增加值超亿元。扎实开展现代农业提升年活动，累计流转土地21万亩，皖王粮食、熙可水果两大产业联合体建设稳步推进，高标准种植黄桃4000亩。农业产业化龙头企业预计实现销售收入100亿元、利税4亿元，增长25%和28.2%。4个农业部万亩小麦高产攻关示范片单产590.5公斤，增长31.2%。新建万亩以上连片特色种植基地3个、省级标准化生产基地3个。六和步强祖代种猪项目建成投产，麒翔木业正在安装设备，民益和祖代种鸡和强英鸭业项目进展顺利。森林增长工程启动实施。水利工程投入资金2.57亿元，小农水重点县工程顺利通过验收，龙岱河、洪碱河治理发挥作用，湘西河治理基本完工。农村饮水安全工程成效显著，新建11座千吨水厂，解决9.7万人饮水安全问题。

3、服务业加快提升。文化旅游业加快发展，皇藏峪5A级景区创建工

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作积极推进，梅山生态园被批准为省级森林公园，黄河故道湿地被批准为省级自然保护区。成功承办 “继往开来” 11省市区书画展，并被中央文史馆书画院授予最佳展区。大屯镇综合文化站、黄口镇杨阁村农家书屋被评为全国先进单位和全国示范单位。商贸流通业加快发展，新增限上商业企业17家、城市社区消费品放心店12个、万村千乡市场工程农家店10家，成功举办房产、汽车、家电、家装展销会。柏星建材大市场建成营业，浙商财富大市场一期经营商家成功引进，博文城市广场加快推进，皖王国购广场金街投入使用，苏宁电器正式营业。日日顺物流、虹光物流、辉隆物流建成使用。金融服务业加快发展，存贷款余额稳步增长，农村信用社完成资格股改造，淮海村镇银行成功入驻。交投公司顺利挂牌，建投公司融资能力不断增强。

4、县城规划积极实施。2010～2030年县城总体规划获市政府批准实施，凤北新区控制性详规编制正在进行。城乡建设突破年活动扎实开展，68项城市重点工程全部启动，40多项正式开工，完成投资40亿元。城市路网加快建设，全年开工建设道路17条48公里，建成通车12条38.5公里，大外环已建成通车26公里。开发住宅小区20个，开工面积60万平方米，竣工面积40万平方米，完成投资18.6亿元。

5、新区建设初具规模。龙凤大道立交桥、公园北路及延长段、顺河西路、顺河东路、行政大道中段、市民广场西路建成通车，公园南路、淮海路东段正在施工，xx世纪大道西延段正在征迁。新区人武部投入使用，凤山花园、安粮小区、嘉楼小区、万源世家等小区已成规模。政务中心、龙山公园一期、新区水厂基本完工，新区县医院综合楼加快建设。

6、老城面貌不断改变。世纪大道西段、西内环建成通车，交通路西段完成改造，丰收路、前进路正在征迁，中山南路正在改造。改造小街小巷道路20条。瑞豪花园、蓝石小区、柏星二期基本建成，丽景广场项目

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完成拆迁，东晨·龙凤山庄加快推进，新西客站全面竣工，柏星小学将于明年春季投入使用。

7、城市管理逐步加强。清洁工程市场化管理模式进一步完善，城区扬尘基本控制。县城绿化亮化净化投入资金440万元，新绿化道路9条，安装路灯680盏。城市公建工程不断完善，垃圾处理厂建成运行，新建改造供水管网41.6公里、污水管网8.4公里，疏通县城水系及下水道1.7公里，铺设天然气管道19公里。

（二）城市房地产发展情况

1、xx城市框架逐渐形成“一带两轴四组团”的空间格局

当前，xx城市面积18 km2，经济开发区建成面积达6km2，新区建设已经全面启动。“十一五”期间，境内连霍、合徐两条高速建成通车，完成国道、省道改建186.36km，县乡道路663km，实施“村村通”工程1168km。城市规模不断扩大，城市面积达到18 km2，新区建设全面启动，老城改造稳步推进，经济开发区建成面积达6km2。城市道路建设取得突破性进展，龙凤大道、行政大道、顺河路等9条道路建成使用。城市功能不断完善，龙湖公园、新龙湖菜市场、汽车总站建成投入使用，日处理能力220吨的生活垃圾处理厂正加速建设。城市品位不断提高，柏星小区、凤山花园、瑞豪花园、世纪佳苑等小区初具规模，建成了一批亮化美化工程。龙凤大道、行政大道、顺河路等9条城市道路建成通车。xx大外环(即311国道穿城段改道)一期工程已经竣工并通车。xx城市框架逐渐形成“一带两轴四组团”的空间格局。xx将积极实施环凤山发展战略，加快城市扩容步伐，按照县委县政府“东进、西扩、北跨”的发展思路，科学规划，合理布局。到“十二五”末，县城建成区达到30km2，人口达30万，建设山水城市、园林城市、宜居城市。

五、施工条件

（一）地形地貌：项目实施地点场地低洼，需大量人工土方平整地表。

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现“三通一平”工程已完成。

（二）地质地震：根据国家地震局《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）项目区为6度以下地震区，抗震设防7级。

（三）高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运输距离短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。

（四）选址公用工程条件

公用工程条件表 序号 l 2 3 4 5 6 7 8 9 名称 建址面积 建址地貌特征 工程地质 交通运输条件 供水 排水 供电 生活、福利设施条件 周围环境及相互影响

技术指标 49792平方米 地势低洼 良好 南临311国道、北靠xx高铁北站 xx自来水公司供水 与市政公用管网相连 市政电源稳定充足 交通、商业网点、医疗、电信等公共设施较近 无明显不利影响

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第六章 项目建设方案

一、建设原则及依据 （一）设计原则

1、贯彻以人为本的思想，以建设生态型农副产品综合批发大市场为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷的农副产品批发综合批发大市场。

2、交通流线合理、建筑布局分区明确，力求提供安全、便捷、环境优美的交通空间。

5、力求创造丰富的室外空间，注重沿街道路建筑立面的塑造。 6、利用建筑新技术、新材料与传统的行为观念有机地结合塑造现代化的农副产品批发综合批发大市场。

（二）设计依据

1、《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005） 2、《商店建筑设计规范》 （JGJ48-88） 3、《民用建筑建筑设计防火规范》 （GB50016-2006） 4、《高层民用建筑建筑设计防火规范》 （GB50045-95） 5、甲方提供的地形图及电子文件。 6、甲方提供的设计任务书。

7、国家及地方相关的法律、法规及技术标准。 二、规划构思 （一）规划布局

本着布局合理和塑造良好城市景观环境的原则，对基地进行合理的规划布局。沿陈沟路与岱湖路以布置商业、办公、旅馆为主，建筑立面新颖，建筑后退陈沟路与岱河路均大于10米，形成步行商业街。基地内部以大

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型农副产品交易为主，一期地块内部设置蔬菜、水果交易大棚、禽类与鱼类交易区，肉类交易区，及干鲜产品、粮食交易等，二期设置冷冻产品交易、露天大型交易区、日用百货交易区等，建筑形式采取简欧形式，立面简单大气。

（二）交通设计

本着交通便捷、安全的设计原则，在城市干道陈沟路设置基地的主出入口，同在对主入口处设置开阔的空间，作为主入口的主要的缓冲空间。基地中部建筑布局合理 。每个建筑单体作为一个相对独立的建筑空间，内部设置景观步行道路系统接入各建筑内部，建筑之间设置次要道路，使基地内部形成网状的道路系统。

（三）景观设计

为了营造良好的环境，在建筑之间设置景观小品，建筑的前沿设置各处开阔的空间，且布置多处景观停车场地，缓解交通压力，同时在每组建筑之间设计景观步行空间，丰富整个区域的软质景观环境空间，增加基地

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内部景观的乐趣。

通过设置开阔的过渡空间，把建筑之间进行有效的空间过渡联系，营造一个开阔敞亮，优美清幽的环境空间。建筑之间开阔的空间除布置必要交通空间外，通过设置适宜当地环境的绿化种植，增加区域的娱乐趣味性，改善建筑的小气候环境，增加空间环境质量。

三、建筑设计：

基地内部建筑有商业，交易大棚，冷库等组成，功能布局合理，空间流线明确。

建筑商业均为二至九层的框架结构，主要功能商业、办公、旅馆等为主，兼有适当休闲功能及配套设施空间。建筑的底部二层主要作为农副产品产品的销售，建筑的上层作为主要的办公及旅馆，局部设置的上人屋面作为灵活的室外休闲活动空间。

交易大棚采用单层钢结构、桁架结构的建筑形式，形成开阔的室内空间，以满足农副产品的销售等功能需求。

冷库为框架结构。满足对食品的保鲜与存储。 四、结构设计 （一）工程概况：

本工程由商业、交易大棚、冷库组成。 （二）设计依据： 1、遵循的设计规范和规定

《建筑结构荷载规范》 (GBJ9-87) 《混凝土结构设计规范》（含修订） (GBJ10-89) 《砌体结构设计规范》 (GBJ3-88) 《建筑桩基技术规范》 (JGJ94-94) 《建筑抗震设计规范》（含修订） (GBJ11-89) 《建筑地基基础设计规范》 (GBJ7-8)

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2、自然条件：

基本风压：多层 0.40／KN／m2 （三）结构设计：

结构体系：商业采用框架结构，大棚采用钢结构，冷库采用框架结构。 地基基础：由于目前尚无拟建场地的工程地质勘察资料，根据xx地区的一般情况，对框架结构，钢结构可采用天然地基独立基础。

五、给排水设计 （一）设计依据：

1、建设单位提供的有关设计原始资料 2、建筑专业提供的条件图

3、国家颁布的有关现行规范、标准及地方有关部门的规定和要点 (1)《建筑给水排水设计规范》 (GBJ15-88 1997年版) (2)《办公建筑设计规范》 （JGJ67-2006） (3)《商店建筑设计规范》 （JGJ48-88） (4)《住宅设计规范》 （GB 50096-1999） (5)《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006） （二）设计范围：室内给排水、消防。

（三）给水设计：以市政给水管为本区域水源，考虑二路进水，在区域内形成消防环网，生活用水接自其中一进水管。

（四）排水设计：

1、排水方式：室内污、废水分流排出，雨水管单独排出。室外污、废水处理程度待定。

2、消防设计：室外消火栓用水量：20L/S 六、强电设计 （一）设计依据：

1、建筑、水道等专业提供的资料。

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2、民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-92) 3、《办公建筑设计规范》 （JGJ67-2006） 4、《商店建筑设计规范》 （JGJ48-88） 5、《住宅设计规范》 （GB50096-1999） 6、《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006） 7、建筑物防雷设计规范 (GB50057-95 2版) （二）设计范围：

包括本基地建筑的配电、照明、防雷接地及电话、有线电视、楼宇对讲系统等的设计。

（三）供配电设计： 1、照明系统

果品交易大楼、蔬菜交易大棚、值班室、地磅房等采用以高效荧光灯为主的光源，道路和停车场采用气体灯或白炽灯照明。各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计。

2、各建筑物380／220V低压电源引自基地内10KV箱变。 3、负荷计算：

商业楼 80W/平米 26884平方米2151kW 公灯照明等 20kW 广告灯 10kW 生活泵、潜水泵、排风机 60kW 室外照明(广场灯、庭院灯、路灯等) 30KW 辅助用房 10kW （二）配电设计：

本工程电源采用380V/220V低压供电，室外配电箱设置在绿化带间。 （三）防雷接地及电气接地：

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1、本工程中建筑按三类防雷建筑物考虑。

2、本工程中建筑需考虑防直击雷、防雷电感应，防雷电波侵入、防侧击雷措施。

3、电气设备接地、防雷接地、弱电系统接地共用一套接地装置，接地电阻≤1欧姆。

4、电气接地形式采用ＴＮ－Ｓ系统。

5、电源进线处设总等电位联结，卫生间内设局部等电位联结。 七、弱电设计 （一）电话：

电话―基地内电话电缆引自市政干线，电话电缆引至每幢建筑底层的电话分线箱，商业按照每商铺单元设电话分线箱不少于一对，进建筑处设信息配线箱，每处设电话或电脑终端盒二～三只。电话线采用五类八芯外屏蔽双绞线加普通电话线。

（二）有线电视：

商业的每个单元各设一处电视前端箱，各建筑内部的电视电缆干线均引自该前端箱。各建筑每层设分支分配器至每一主要使用功能空间，进建筑空间处设分配器，每空间设二～三只电视双孔终端盒，电视电缆采用宽带视频线。

（三）安全防范系统：

按照国家有关消防规范的要求，在果品交易大楼设置火灾自动报警系统。采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中——区域报警控制形式。区域火灾自动报警控制器设置市场入口值班室，集中火灾自动报警控制器及联动控制器、消防应急广播、消防专用电话设置在果品交易大楼的消防控制室，各个火灾自动报警控制器之间则以RS485通讯总线联网，从集中火灾自动报警控制器的通讯

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接口与计算机联接构成具有中央站功能的消防控制图形中心，实现对整个批发市场消防系统的管理和监控。消防控制室与火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。

为提高报警系统的可靠性，根据探测区域的高度等环境特征选用智能程度高的各种火灾探测器和模块，并根据需要设置手动报警按钮、报警警铃及声光报警器等。

火灾发生时，消防报警联动控制系统能发出指令，切断发生火灾区域及相邻区域内的照明电源和非消防用电电源；打开应急照明及疏散指示灯，同时可按下消火栓泵启动按钮，启动消防水泵灭火系统，进行灭火扑救，降低火灾造成的损失。

（四）广播系统

在果市场交易大楼内及户外按规范要求设置有线广播系统，广播系统的主要功能是：平时为便于市场管理和宣传工作的需要用于业务广播及服务性广播，紧急时自动切换为火灾应急广播供人员紧急疏散用。

广播系统采用业务广播与火灾应急广播合用一套扬声器，广播系统控制主机安装在果品交易大楼A栋的消防控制室，火灾应急广播设置亦在消防控制室，按需要进行分区广播。

八、交通运输

本项目内道路全部采用混凝土路面。项目运输方案以公路运输为主，铁路运输为辅。根据市场经济的要求，采用公路运输方式灵活方便，节省运输成本。

（一）运输设备：市场运输设备主要依靠社会运输能力承担，本工程只增加以下运输设备。

运输设备一览表

序号 1 名称 小车 规格 数量（辆） 5 备注

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2 3 4 冷藏车 货车 电瓶车 合计 6 6 20 37 （二）道路

市场内道路便于交通运输和消防。主要道路车行道宽12m，次要道路车行道宽8m。采用混凝土面层（20cm），砂垫层（2cm）的混凝土道路。

（三） 项目组成

序号 1 2 3 工程类别 主要工程 公用工程 服务性工程 工程(车间)名称 蔬菜交易商铺 蔬菜交易厅 蔬菜加工整理用房 果品交易商铺 果品交易厅 果品加工整理用房 果蔬冷库 蛋禽类交易商铺 蛋禽类交易厅 肉、蛋、禽类冷库 供水系统 附属用房 市场内道路 停车场 场地硬化 污水处理 垃圾收集站 综合服务楼 信息系统 农副产品检测系统 规 模 建筑面积：7250m2 建筑面积：8600m2 建筑面积：2100m2 建筑面积：7250m2 建筑面积：6000m2 建筑面积：1500m2 建筑面积：500m2 建筑面积：4500m2 建筑面积：1300m2 建筑面积：500m2 最大供水能力：6129.7 m3/d 380 m3 500m3 10000 m3 75559m3 1套设计规模200m3/d的处理系统 建筑面积：120m2 建筑面积：5000m2 九、信息系统管理方案 （一）信息管理系统

xx农副产品综合批发大市场信息管理系统由信息采集发布系统、电子结算系统、财务会计系统和办公自动化系统组成。

信息采集发布系统通过机器自动输入和人工手工输入采集信息，输入

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计算机网络，主要通过网站和电子信息显示系统的LED电子显示屏对外发布。

电子结算系统可实现市场内部交易和网上交易等交易方式的安全、方便和快捷的资金往来。

财务会计系统主要包含两个部分，即一般会计系统与人事薪资管理系统。

办公自动化系统可实现市场管理事务的自动化、无纸化；提高市场管理工作效率。

通过信息管理系统的建设，将在**市蔬菜果品批发大市场实现一个技术先进、信息通畅、管理高效、评估实时全面的信息管理网络化体系，完成市场各类信息的采集和处理，促进管理流程和管理机制的优化，实现对市场管理的各类活动进行全面的控制，达到提高工作质量和效率、降低工作成本的目的。

（二）电子信息发布及交易系统

xx农副产品综合批发大市场在果品交易大楼南侧墙面及二层的信息发布厅安装LED电子显示屏，共2台，运用光电显示技术、视频技术、多媒体技术、网络技术，发布商品供求、价格等图文信息、开展广告宣传和发布通知等。

（三）农药残留检测信息系统

为了测定有机磷、氨基甲酸酯类农药在农副产品中的残留量，确保人民身体健康和生命安全，建立市场农药残留检测站及农药残留检测信息系统，农药残留检测信息系统部分投资约60万元。

残留农药测定仪是由计算机分析的智能仪器。该仪器参照JB/T9324-1999《可见分光光度计》专业标准，世界卫生组织WHO、国际粮农组织FAO残留农药检测标准，世界卫生组织WHO每日每公斤体重农药摄

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入量及世界环境保护局EPA参照摄入量等标准来进行检验测试。测试数据通过工控机传至批发市场局域网，再通过信息发布系统发布。

（四）电缆导线选型及敷设

配电线路选用VV22-lkV,VV-lkV型铜芯电缆。室外电缆为直埋或沿电缆沟，室内配电导线均采用铜芯塑料导线。穿钢管或难燃塑料管沿墙、地板内暗敷。附：电子信息设备清单

xx农副产品综合批发大市场电子信息设备清单 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 仪器设备 气相色谱仪 超纯水系统 电子天平 电子分析天平 固相萃取仪（24孔）+真空泵 农药残毒检测仪 台式干燥箱 涡旋混合器 水浴氮吹仪 可调单道加样器（20μL、50μL、200μL、1000μL、5000μL） 数量 1 1 4 1 1 4 2 2 1 各3支 用途 农药残留检测 提供实验用水 样品称量 精确称量 兽药残留检测样品净化 蔬菜、水果中农药残毒测定 蔬菜、水果中农药残毒测定 样品处理 兽药残留提取 盐酸克伦特罗、氯霉素及其它试剂盒检测 盐酸克伦特罗、氯霉素及其它试剂盒检测 盐酸克伦特罗、氯霉素检测 样品前处理 样品前处理提取 试剂盒检测 样品前处理 样品前处理 样品、药品储存 11 八道加样器 12 恒温箱 13 组织匀浆机 14 涡旋混合器 15 酶标仪 16 医用离心机 17 烘箱 18 冰箱 2 4 2 4 1 2 2 6

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序号 19 酸度计 仪器设备 数量 1 2 1 2 4 2 2 1 1 4 1 用途 样品前处理 样品处理 样品储存 样品处理 样品处理 农药残留检测样品浓缩 农药残留检测样品浓缩 样品添加 实验室必备 挥发性盐基氮、甲醛等常规检测 实验室常规药品 甲醛测定 样品检测辅助设备 20 恒温水浴振荡机 21 冰柜 22 离心机 23 食口粉碎机 24 旋转蒸发机 25 循环冷却水泵 26 氢气发生器 27 空气发生器 28 可调加样器 29 实验台桌 30 玻璃仪器 31 试剂、药品 32 分光光度计 33 通风橱及其它辅助设备（含电脑） 十、1000吨冷库设计方案 （一）设计依据：

1、按照《冷库设计手册》、《冷库设计规范》GB50072-2001； 《制冷设备安装工程施工及验收规范》（GBJ66--84）； 《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》（GBJ126--89）； 《工业管道工程施工及验收规范》（GB50235--97）；

《现场设备工业管道焊接工程施工及验收规范》（GBJ236--82）； 《机械设备安装及验收规范》进行整个系统的设计施工。 （二）冷藏库温度及其确定

冷藏库的温度见表6-1。冻结间的温度越低，食品冻结的速度就快。

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但是，冻结间的温度和制冷剂的蒸发温度有关，制冷剂蒸发温度越低，制冷机效率越低，单位制冷量所消耗的电功率却越增大；此外，与制冷剂蒸发温度相对应的蒸发压力如果低于大气压力，制冷系统在运行过程中可能渗入空气，引起运行管理的不变。

冷藏间温度不高于食品冻结终了或冻结终了的温度，主要作用是最大限度的保持食品的质量，减少食品在冷藏期中的干耗，水产品的储藏温度为-20～-30℃，本设计冻结到-20℃，所以将库温设定为-23℃。

（三）冷间设计 1、 冷藏间设计

冷藏间分为冷却物冷藏间和冻结物冷藏间两种，冷却物冷藏间又称高温冷藏间，多用于贮存鲜蛋、水果、蔬菜等，库温不低于-2.5℃；冻结物冷藏间又称为低温冷藏间，多用于贮存冻肉、冻鱼、冻禽等，库温一般在-12℃以下。本库房作为食品冷藏间，用于贮存鱼类等水产品，所以为低温冷藏库。

2、冷藏库高度的确定： 冷藏库内垫板的厚度：0.15m；

采用人工堆码，堆码高度可参考下列数据： 30t以下服务性冷库 1.8m～2.0m 300t以下冷库 2.5m～3.0m 500t-1000t冷库 3.3m～3.8m >1000t冷库 3.8m～4.0m 对于1000t冷库，取堆码高度3.8m； 货堆与顶排管下侧的距离：0.3m； 顶排管间距：0.2m～0.3m，取0.25m；

光滑顶排管与平顶之间的距离：0.25～0.4m，取0.3m。

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