2013年注册物业管理师《物业管理实务》真题及参考答案

2013年注册物业管理师物业管理实务真题

一、单项选择题(共10题，合计10分)

1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，

则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A.3 B.4 C.5 D.6

2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（ c ）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同

C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，

④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c ）。 A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（ A ）。

A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养

5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D ）。

A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级

6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B ）管理。

A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务

7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管

理行政公文文种是（B ）。 A.决定 B.通知 C.批复 D.意见

8. 新建住宅小区的物业管理招标主体是（ A ）。

A.建设单位 B.业主大会 C.物业产权人 D.业主委员会

9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职

位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（ C）。 A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②

10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（ A ）提供。

A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位 二、多项选择题(共5题，合计10分)

11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD ）。 A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况

D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见

12、 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承

接查验的前提条件包括（DE ）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上

B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区

D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同

13、 物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ ABCDE ）。

A.白蚁防治

B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理

14、 下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ ACDE ）。

A.营业利润

B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额

E.补贴收入

15、 物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括

（ DE）。

A.物业丈量报告

B.物业工程地质勘测报告 C.物业员工考勤和奖励档案 D.电梯维修记录 E.业主投诉管理记录 三、案例分析(共4题，合计40分)

16、 案例一

某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致： ①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续； ②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作； ③地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；

④因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。 【问题】：

对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分） 17、 案例二

某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。 【问题】：

1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分） 2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分） 3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分） 18、 案例三

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。 【问题】： 1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分） 2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。（7分） 3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。（6分）

19、 案例四

某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。假设营业税及附加的税率为5.65%。 【问题】：

1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分）

2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分） 3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）（8分）

注：以上计算请列出计算公式及计算过程 一、某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。 问题：

1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？

2、物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？ 3、由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议：

1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？ 2、由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？ 3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？ 4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

三、某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。 1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么? 2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?

3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？

四、某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来此事搁置。到了2011年张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。 1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？ 2、两家的损失谁来赔付？为什么？ 3、更换自来水主管道的费用由谁来付？ 案例解析 案例一

1、请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）。

（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X,则： X=200+10%X+5.65%X X－10%X－5.65%X=200 X=237.11万元

其中：利润=237.11×10%=23.71万元 税费=237.11×5.65%=13.43万元

（2）物业服务费月单价=237.11万÷10万÷12≈1.98元

2、请测算出物业收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

计算公式=（年成本+年税费）÷年物业服务费总额 =(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y,则： Y=200万×20%＋23.71万＋5.65%Y Y=279.5万元

新增成本=X－Y=279.5－237.11=42.39万元 案例二

1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？ 正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。

2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？

不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主

大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？

不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。

4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。 案例三

1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么？

（1）更换空调设备带来的风险。该节能方案 仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。 (2)安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。 2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?

旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。

3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？

合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。 案例四参考答案

1、张、李两家责任主体是谁？为什么？

造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。 2、两家的损失谁来赔付？为什么？

主要应由供水单位承担。但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承担一定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。

3、更换自来水主管道的费用由谁来付？

由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。

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