中冶昆庭物业管理公司招标书

中冶置业(昆山)有限公司 中冶·昆庭前期物业管理内部招标书

第一部分 招标内容

一、物业基本情况 1．物业名称：中冶·昆庭

2．地点：昆山开发区震川路北侧太湖路西侧 3．开发商：中冶置业（昆山）有限公司 4．建筑指标

总用地面积：33453㎡ 总建筑面积：138，836.23㎡ 建筑类型：高层 绿化率：36.72% 容积率：3.51

车位数量：机动车停车639辆，其中地面停车108辆，地下停车531辆。地下停车部分机械停车296辆，非机械停车235辆。（具体数据以预售许可证为准） 5．外墙材料：以石材、仿石涂料、铝板、玻璃、钢构件为立面装饰材料。

二、招标内容

本次招标内容为中冶·昆庭项目前期物业管理及售楼处、样板房物业管理招投标。包括：昆山现有酒店式公寓物业服务调研、物业服务理念、前期顾问、售楼处、样板房服务、项目人员配置等。

第二部分 投标须知

一、投标方应具备条件 1．投标承诺

按照投《标邀请回执》中的统一格式填写回执。 2．合格投标方的范围

2.1投标方应遵守有关国家及昆山市法律、法令、条例及规定。

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中冶置业(昆山)有限公司 2.2投标方人应具备独立法人资格，在苏州市工商行政部门注册或设有分公司的。 2.3具备规定物业管理三级以上资质（包括三级）。

2.4具备酒店公寓物业管理服务经验，方可参与本招标项目的投标。 3．投标委托

投标方代表如不是法人代表者，须持法人代表授权书。（见附件一）

二、招标文件要求 1．证明投标方资格的文件 1.1营业执照（复印件）；

1.2 物业管理资质证书（复印件）； 1.3 法人代表授权书（见附件一）； 1.4投标方业绩表；

1.5拟派项目物业管理的人员构成及职责分工； 1.6 目前进行中的涉及投标人的诉讼、仲裁情况； 1.7已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况。 2．招标文件主要内容概述

招标方应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件要求提供的投标文件和资料， 将导致投标被拒绝。

2.1昆山物业服务调研、现有酒店公寓服务内容、收费标准分析；

2.2本项目物业服务理念，与其它酒店公寓物业区隔的服务优势、特色服务； 2.3本项目服务内容、管理方式、人员配置，收费标准；

2.4前期物业管理顾问内容，物业管理用房配置、设备、小区标识等建议； 2.5售楼处、样板房物业服务、管理内容，服务承诺，人员配置等；

2.6项目会所健身房、温水泳池经营费用、数据测算分析，并提出合理经营模式、方 案；

2.7公司简介，类似项目管理经验及其服务内容、收费标准、请提供贵司营业执照、 资质证明等复印件、请提供拟服务本项目的团队组织架构、负责人及成员名单、管理 经历及业绩；

2

中冶置业(昆山)有限公司 2.8本次招标物业管理发包方式为包干制；前期物业开办费用由开发商根据物业商务 标确定提供，但所有开办费用在由物业公司分3年返还开发商，并合同中注明； 2.9开发商委托租赁方案，小业主委托租赁方案（有整栋楼统一租赁、经营管理案例 相关经历单位优先考虑）。 3．要约

3.1在投标过程中，投标人应恪守行业道德，如有虚报或如有对招标方造成不良影响 的行为将被取消投标资格。

3.2被邀请单位递交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容,如有异议，请 在投标书之前书面说明。本招标文件的内容，是日后物业合同的自然组成部分。 3.3此次招标为开发商内部招标。

三、投标文件的递交 1．投标文件的密封及标记

1.1文本文档：投标文件应按以下方法分别装袋密封，投标书密封袋内装投标书正副 本共一式叁份（其中正本壹份单独封装），封口处应有投标全权代表的签字及投标单 位公章，封皮上写明招标方所指明的投标送达地址招标项目名称、投标方名称、投标企业 名称和地址、注明“开标时才能启封”，“正本”，“副本”。

1.2电子文档：投标文件制作成PPT格式，并提交电子档。为表示公平竞争，电子竞标文件切勿标明提交单位及签名，所有可能说明提交单位身份的标志均应避免在电子文档中出现。

四、废标的界定

1、投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托 的。

2、投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件要 求的。

3、投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的； 或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价竞标的。

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中冶置业(昆山)有限公司 4、投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的。

5、发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段 谋取中标的。

6、明显不符合国家、省和市有关规定、标准的。

7、对存在如错别字、行间距不准确等个别细微偏差但在实质上响应招标文件要求的投标 文件，由评标小组确认其可否继续参与投标评审的有效性。对仍可继续参与评审的投标文 件进行相应的扣分处理。

8、如因投标人废标原因造成本次招投标行为无效，则被判定为废标的投标人不得再参与 该项目的投标。 五、评标

1．对投标文件的初审

1.1初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求，内容是否完整、价格构成有无计 算错误文件签署是否齐全。

1.2 初审中对数据的计算错误按下述原则修正：

1.2.1 如果单项相加不等于总计，应以单项为准修正总计。

1.2.2 如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，应以文字为准修正数字。 1.3 投标方不同意以上修正，则其投标将被拒绝。

1.4与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝，投标文件不允许在招标截止期后修 正，但招标方将允许修改投标中的不构成重大的偏离的微小的，非正规，不一致或不 规则的地方。

1.5招标方对投标文件的判定，只依据投标文件的本身，不依靠招标截止期后的任何 外来证明。

1.6招标文件所包含的所有文件及复印件均须加盖公章，以承诺其有效性。 2．投标澄清

2.1招标方将安排答标时间，答标具体时间请等待正式通知。投标方授权代表及项目 组主要成员将在达标会上用PPT的形式做投影演示并进行60分钟的标书讲解，之后针 对标书进行答疑，介绍与答疑时间各投标方不得超过60分钟。

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中冶置业(昆山)有限公司 2.2招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出询问或澄清要求。投标方必须按 照投标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。

2.3必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标全权 代表的签章，并将作为投标内容的一部分。

2.4投标方对投标文件的澄清不得增加投标价格和减少实质服务内容。 3．评标

3.1评标原则：评标时除考虑投标报价以外，还将考虑以下因素： 3.1.1管理服务承诺及理念； 3.1.2客服、维保方案； 3.1.3租赁方案；

3.1.4售楼处、样板房管理办法； 3.1.5接管方案合理性。 3.2具体评审标准：

详见后附综合评分表(附件二) 4．评标过程保密

4.1 开标截止日期之后，直到授予投标方合同止，招标方保证投标方知识产权，保证 对整个招投标过程性文件保密，招标方不向其他无关人员透漏有关资料以及授标意向 等。

4.2 在评标期间，投标方企图影响招标方的任何活动，将导致投标被拒绝，并有权追 究其相应的法律责任。

5．招标方在授标时有变更服务内容的权利在向投标方授予中标通知书前，招标方对有 关服务内容有权补充或变更其工作范围，并有权要求投标方对服务内容加以进一步的 说明和承诺。 6．中标通知

6.1 在投标有效期内，招标方以书面形式通知所选定的中标方。

6.2 当招标方确定中标单位后，招标方将向其它投标方发出落标通知，招标方对落标 的投标方不作落标原因的解释。 6.3 中标单位不允许转包中标项目。

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中冶置业(昆山)有限公司

附件一 法人代表授权书 __________________公司:

本公司授权委托我司____________（职务 ）全权负责贵公司组织的前期物业管理的招投标事宜，有权签署与之相关的一切文件，本公司承担相应的法律责任。本委托书的有效期自本公司授权签署之日起生效，至本委托书中所述与本次招投标相关的全部委托事项履行完毕之日终止。

单位公章：

法人代表签章：

日期：

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附件二 综合评分表

物业服务公司评审标准 被评审公司： 一、技术标（60%） 项目名称 项目内容 管理服务承诺及理念 客服、维保方案 物业服务、管理及相应执行方案 租赁方案 售楼处、样板房管理办法 接管方案合理性 第一部分总分 评审人备注事项 第二部分：商务指标评定（40%） 项目名称 项目内容 物业管理收费标准 售楼处样板房服务收费标准 收费情况 前期顾问收费标准 会所、温水泳池管理收费标准 第二部分总分 12

评审人： 权重100% 30% 25% 25% 10% 10% 评定（5分制） 权重100% 40% 20% 20% 20% 评定（5分制） 中冶置业(昆山)有限公司 第三部分：评审成绩、积分及总体评述 评审人总体评述

附件三、《昆山市住宅小区前期物业管理招标文件》（建议本项目物业管理标准按省级最高标准执行）

昆山市 住宅小区

前期物业管理招标文件

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公司

二○一○年 月 日

招标文件目录

第一章 招标项目简介 第一节 项目基本情况 第二节 项目保修有关规定 第二章 投标人须知 第一节 投标人须知表 第二节 招标说明 第三节 招标内容 第四节 招标文件 第五节 投标文件的编制 第六节 投标文件的数量和要求 第七节 投标文件的递交

第八节 投标保证金及投标单位法定代表人证明材料 第九节 开标、评标 第十节 合同签订 第十一节 投诉处理 附件

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中冶置业(昆山)有限公司 附件一 评分标准 附件二 评委评分表

附件三 法定代表人授权书（格式） 附件四 建设项目总平面图 附近五 投标文件封面（格式）

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中冶置业(昆山)有限公司 第一章 招标项目简介 第一节 项目基本情况

昆山市“ ”小区位于 ，由 公司投资开发，由 公司建筑施工，总建筑面积约 平方米（本标书所述面积均为工程图测算面积，最终以房产测绘结果为准），建筑类型为： 。小区 规划， 实施，建设施工期预计自 年 月起至 年 月止。

项目建设、交付计划为：

1.首期交付期预计为 年 月，交付面积 平方米 幢，其中：多层 平方米 幢，小高层 平方米 幢，商业用房 平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 平方米，设施设备： ；

2.二期交付期预计为 年 月，交付面积 平方米 幢，其中：多层 平方米 幢，小高层 平方米 幢，商业用房 平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 平方米，设施设备： ；

3. 三期

一、小区总占地面积 平方米，容积率： ，建筑密度： ，绿化率： 。

二、小区总建筑面积： 平方米。

建筑比例为：多层 平方米 幢、小高层 平方米 幢、高层 平方米 幢、联体别墅 平方米 幢、单体别墅 平方米 幢、商业用房 平方米 套、地面车库（位） 平方米 间（个）、地下汽车位 平方米 个、公建配套 平方米。

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中冶置业(昆山)有限公司 三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。投资开发单位应当在本应小区内无偿提供的物业管理用房，总建筑面积为 平方米。物业管理用房的配置要求是：

1.应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；

2.应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电、通讯等使用功能并 达到简装修水平；

3.未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层； 4.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。

具体配置为： 交付使用期为：

物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。 四、小区住宅面积： 平方米 具体为： 1.

五、小区住宅层数 具体为： 1.

六、小区住宅户数： 户 具体为： 1.

七、小区架空层面积： 平方米 具体为：

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中冶置业(昆山)有限公司 1.

八、小区地下室面积： 平方米 具体为： 1.

九、小区汽车库、汽车位： 间（个） 具体为： 1.室内 2.室外

十、小区摩托车、自行车室内公共车位： 平方米 个(自行车位 个/户，摩托车位 个/户计算)

具体为： 1.

十一、小区各类公共配套、设施总面积： 平方米 具体为： 1.

十二、小区交通组织 具体为：

1.设 个出入口，主入口在 ，次入口在 。 十三：小区物业建筑标准 具体为： 1.

十四、小区住宅结构概况 具体为： 1.

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中冶置业(昆山)有限公司 十五、小区消防概况 具体为： 1.

十六、小区电气概况 具体为： 1.专变 2.公变 3.其他

十七、小区供水、排污概况 具体为： 1.

十八、小区电梯配置概况 具体为： 1.

十九、小区智能配套概况 具体为： 1.

二十、小区景观、绿化工程 具体为： 1.

二十一、小区公用照明系统 具体为：

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中冶置业(昆山)有限公司

第二节 项目保修有关规定

一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。

二、开发建设单位应当对建设项目承担质量保修责任，并要就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出合同约定。保修期从房屋交付物业买受人之日起计算。住宅类房屋的保修期限不得低于施工建设单位向开发建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于国家有关规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于确定的最低保修期限。非住宅类房屋的保修期限不得低于施工单位向开发建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发建设单位不承担责任。

三、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织、实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。

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中冶置业(昆山)有限公司

第二章 投标人须知

第一节 投标人须知表

序号 1 内 容 招标项目名称：****花园小区前期物业 招标人： 2 招标地址： 联系人： 联系电话： 传真： 投标人必需在获得招标文件后的一周内交纳投标保证金 万无，未中标单位的保证金在开标结束后予以退还，中标单位的保证金待前期3 物业服务合同终止且顺利交接后予以退还。 保证金缴纳单位：昆山市房地产业协会 开 户 银 行：昆山农村商业银行玉山支行 银 行 账 号：7066500491120100279992 获取招标文件后5天内将需要答疑的问题发传真给房产公司，两天后统一答复。 4 21

中冶置业(昆山)有限公司 5 投标书截止时间：正式开标时间之前 投标书递交至：评标现场 投标文件正本份数：1份 投标文件副本份数：4份 开标时间：2006年 月 日下午1时正（如投标物业管理企业在规7 定时间内迟到10分钟的，视为弃权） 开标地点：昆山市建设局（昆山市同丰西路598号七楼会议室） 中标公示地点：昆山市房产信息网 8

第二节 招标说明

一、招标说明

1.本次招标采取公开招标的方式，委托房产行政主管部门物业招投标机构进行。

2.本次招标不设标底。

3.本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。

4.本次招标合格的投标人超过5名的，将按照招标公告中明确的办法决定5名投标人参加投标。允许开发建设单位推荐1名合格的投标人。合格的投标人未超过3名的，招标人应依法重新招标。

签订合同时间、地点：由招标人通知 6 22

中冶置业(昆山)有限公司 5.如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。

6.招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受房产行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。

二、合格的投标人

1.具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的 级（含 级）以上资质的物业服务企业。

2.必须通过房产行政主管部门的资格预审，在昆山市物业管理企业信用信息系统中备案的。

3.有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标。

三、投标费用

投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。

四、现场考察

投标人应按照招标人的要求和规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况。招标人可将现场考察与答疑会安排在同一时间进行。

第三节 招标内容

一、招标范围

建设项目前期物业管理服务。 二、前期物业管理服务内容、标准 （一）公共服务

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中冶置业(昆山)有限公司 1.接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-2002》（以下简称《省标》）执行。

2.服务时限按《省标》 级执行。 （二）房屋、共用设施、设备维护与管理 1.巡检、装修管理按《省标》执行。

2.房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3－5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金。

3.房屋建筑物外立面，因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

4.给水设施按《省标》 级执行。 5.排水设施按《省标》 级执行。 6.供配电系统按《省标》执行。 7.弱电系统按《省标》执行。 8.避雷接地系统按《省标》执行。 9.电梯运行与管理按《省标》执行。 10.共用空调系统按《省标》执行。

11.道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。 （三）清洁管理

1.共用楼道保洁按《省标》 级执行。 2.电梯及电梯厅保洁按《省标》 级执行。 3.传达室共用卫生间保洁按《省标》 级执行。 4.停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》 级执行。 5.道路保洁按《省标》 级执行。

6.标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》 级执行。

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中冶置业(昆山)有限公司 7.绿化带保洁按《省标》 级执行。

8.休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》 级执行。 9.门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》 级执行。 10.垃圾桶、果皮箱按《省标》 级执行。 11.垃圾收集与处理按《省标》 级执行。 12.卫生消杀按《省标》 级执行。 （四）园林绿化养护与管理 1.草坪按《省标》 级执行。 2.园林树木按《省标》 级执行。 3.花坛按《省标》 级执行。

4.人工湖、喷水池按《省标》 级执行。

5.假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》 级执行。 （五）安全防范

1.人员组织按《省标》 级执行。 2.门卫按《省标》 级执行。 3.巡逻按《省标》 级执行。 （六）其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。

三、前期物业管理服务的其它说明

1.招标人应按计划向中标人移交招标项目，具体移交时间由招标人与中标人约定。若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。

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中冶置业(昆山)有限公司 2.招标人委托管理前期物业管理服务期限为：建设项目整体交付使用后2年。物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。

3.对小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。

4.为使招标人委托的前期物业管理服务与业主自治的物业管理平稳过渡，投标人可对小区内各项设施、设备等的维修费用予以相应的前期物业管理服务成本测算。

5.除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。

6.招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目开办费 ，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。

7.中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。

8.垃圾清运由招标人与当地环卫部门联系，中标人承担垃圾清运出小区的费用。业主装修垃圾代运费3元/平方米及装修押金，由中标人代收代缴。

9.前期物业管理服务费的投标报价，物业管理公共服务费用和物业服务企业代收代缴费用应分设。

物业管理公共服务费用构成因素为：

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中冶置业(昆山)有限公司 (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域秩序维护费用； (6)物业服务企业办公费用； (7)物业服务企业固定资产折旧费用；

(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用； (9)经业主大会同意的其他费用； (10)合理利润； (11)法定税费。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等费用纳入代收代缴费。

投标文件中的报价表： （元/月?平方米） 名 称 多 层 住 宅 高 层 住 宅 联 排 别 墅 商 铺 四、资金来源

小区前期物业管理服务的收入来源主要有：

物业管理 公共服务费 代收代缴费 小 计 27

中冶置业(昆山)有限公司 （一）普通住宅项目物业管理服务收费等级的测算和报价，投标人应根据招标文件确定的物业管理服务等级按昆山市政府昆政发[2007]37号文件《昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）》执行。

该建设项目物业管理服务等级标准为综合 级。

因本公司分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%，差额部分由本公司补偿给物业管理企业。

（二）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定，但不低于规定标准的70%。

（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。

（四）物业的配套设施运行费及公用照明、用水等代收代缴费，由中标人经合理、公开分摊后按合同约定向业主收取，并单独列帐。

（五）按照价格行政主管部门规定收取的机动车和非机动车停车费。 （六）特约服务费等。

第四节 招标文件

一、招标文件的内容

招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。

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中冶置业(昆山)有限公司 二、招标文件的澄清

投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。

三、招标文件的修改

1.在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。 2.招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。

第五节 投标文件的编制

一、投标文件的文字

正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。

二、投标文件的组成

投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案等按招标文件要求所提供的各类文件。

（一）“商务标”内容

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中冶置业(昆山)有限公司 1.投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。

2.投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级优秀称号的证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。

3.拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门备案。

4.招标项目前期物业管理服务费投标报价表。 5.招标项目前期物业管理服务的收、支测算。

6.投标报价应为最具竞争力的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。

7.投标时需提供的其他材料。 （二）“技术标”内容

1.项目前期物业管理服务整体设想、策划。 应述及内容： (1)项目整体分析；

(2)项目管理服务的模式和特点； (3)项目管理服务的设想与计划。

2.项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。

应述及内容：

(1)管理机制：内部管理架构、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；

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中冶置业(昆山)有限公司 (2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；

(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。 3.项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。 应述及内容：

(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；

(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；

(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；

(4)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。

4.项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。

应述及内容：

(1)物资配备：办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配置标准、数量、要求等。

(2)各类物资、耗材等的使用、管理的计划、方案。 5.项目前期物业管理服务其他方案、设想。 应述及内容：

(1)业主委员会的建立； (2)便民服务措施；

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中冶置业(昆山)有限公司 (3)增收节支方案等； 可述及内容：

(1)物业管理优秀住宅小区的创建； (2)社区文化活动； (3)高科技的管理手段等。

上述五项应逐章按顺序编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件的格式

一、投标文件的数量

投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。

二、投标文件的要求

1.投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。

2.技术标文件的字数应控制在3.5万字(40页)以内。 3.投标文件应无涂改和行、字间的插入。

4.投标文件的“商务标”为明标，其封面格式按附件规定编制，文本格式由投标人自行组织。

5.投标文件的“技术标”为暗标，其封面格式按附件规定编制，文本格式按下列要求执行。

⑴纸张：白色A4纸（21cm×29.7cm）单面打印，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；

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中冶置业(昆山)有限公司 ⑵统一序号：正文中大标题完全按照招标文件的内容，大项标题序号“第一章、第二章”等，小标题统一使用下列层次序号，即用“一、”、“（一）”、“1. ”、 “⑴”以此类推，中间不准有空面，前后不准有空面，每一章结束要换页，节与节之间不要空行，不准有明显标识、页码和体现企业特点的文字、图案、表格。技术标书不得出现目录。

⑶大标题使用三号仿宋休，单倍行距，居中。小标题和正文使用四号仿宋体，行距为固定值20磅，首行缩近二个字符，上、下、左、右页边距均为2.3CM，所有字体标准间距，不得加粗、倾斜、下划线、加黑、加色彩等装饰，不得使用彩色字体。如有图表，字体也要符合上述要求。 ⑷封面：上下各用3张A4白纸覆盖并用胶水密封。

⑸装订：每份技术标用2个9厘米长的帐夹装订成册，最上面的孔和最下面的孔圆心分别距边3厘米，距左面1厘米，3张白纸把封面的装订架覆盖。

⑹封底：白色A4纸一张；

第七节 投标文件的递交

一、投标文件的密封和印记

1.投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，分别装入统一提供的印有“商务标”和“技术标”的文件袋，并在文件袋上注明正本或副本。文件袋的接缝处用25CM*10CM的白纸粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章（四角）。

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中冶置业(昆山)有限公司 2.投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，技术标封面应予以密封。

3.投标文件没有按规定密封的，将被拒绝并退还投标人。 二、投标文件的截止时间

投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。如果由于招标人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。

三、迟到的投标文件

在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。

四、投标文件的修改、撤销

投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制、密封和标记。在投标截止日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。

五、投标文件的处理

1.中标人的投标文件将作为《前期物业管理委托合同》的有效组成部分，不予退还。

2.未中标人的投标文件予以退还。

3.前期物业管理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。

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中冶置业(昆山)有限公司

第八节 投标保证金及投标单位法定代表人证明材料 一、投标保证

1.投标人必需在获得招标文件后的一周内缴纳投标保证金 万无，否则将被拒绝投标。

2. 未中标单位的保证金在开标结束后予以退还（无息），中标单位的保证金待前期物业服务合同终止且顺利交接后予以退还。

3.投标人有下列情况者，将被没收投标保证金：

⑴ 投标人在投标截止日至中标公示日期间随意撤销投标、修改投标文件的；

⑵ 中标人无故放弃中标或者不按照投标承诺与招标人订立合同的； ⑶ 投标人以串标、提供虚假材料、影响投标评审等不正当手段谋取中标的。

二、投标单位法定代表人证明材料

1.法定代表人证明书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明。

2、授权代理人身份证复印件（原件核对） 以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。

第九节 开标、评标

一、 一般规定

1.投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。否则将被拒绝参加投标。

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中冶置业(昆山)有限公司 2.开标、评标时每个投标单位限2－3人参加，投标单位法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。投标单位法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。

3.评标小组对投标文件中含义不明确的内容可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说明或者补正，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

4.投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。

5.评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较、中标候选人的推荐情况以及与评标相关的其他情况。

二、评标小组的确定

1.由招投标机构工作人员会同招标人在专家评委库中随机抽取评委7名，组成评标小组负责评标。成员名单在评标现场公布，并经投标人签字确认。

2.如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。

三、评标原则

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。每个单项评分取掉一个最高分和一个最低分，取其余五人平均分作为单项得分。评标实行积分制，按照得分由高到低的原则，排定中标候选人顺序。

四、开标、评标程序

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中冶置业(昆山)有限公司 （一）开标：

1.投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，并签字确认。 2.招投标机构工作人员当众拆封投标文件，宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。

3.投标人如认为有评委需要回避的，由招投标机构对所提回避理由的真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避的书面材料。

（二）评标

1.招标人向评标小组提供所需的重要信息和数据。

2.由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证明材料是否完备。经查验合格的投标文件提交评标小组评审。

3.评标小组根据评标标准和方法对投标文件进行评审、比较。 4.评标小组在评审过程中对投标文件做出合格或废标的决定。 5.有效投标不足3名致使投标明显缺乏竞争的，招标人应当依法重新招标。

6.评标小组对投标人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明的问题，经投标人书面确认后，作为投标文件的有效补充。

7.评标小组推荐限定1至3名的中标候选人，并标明排列顺序。 8.评标小组全体成员对填写的表格及评标报告签字确认，对评标结论持有异议的评标小组成员可以书面方式阐述不同意见和理由。

五、废标的界定

1.投标人以他人的名义投标、串通投标、以不法手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。

2.投标人的投标报价明显低于或高于其他报价且不能合理说明的。

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中冶置业(昆山)有限公司 3.投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求、规定和条件做出响应的，或拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明的。

4.投标文件附有招标人不能接受的条件的。 5.投标文件未按规定函袋密封标志的；

6.投标文件中的投标函未加盖投标人的公章及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；

7.投标文件不足规定份数的；

8.未按招标文件要求提供投标保证金的；

9.未按招标文件规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；

10.投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外；

11.投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；

12.除在投标文件截止时间前经招标人书面同意外，项目经理与资格预审时不一致的；（项目经理姓名以项目经理资质证书为准）；

13.明显不符合国家、省和市有关规定、标准的或招标文件要求的； 14.不同投标人的投标文件出现了评标委员会认为不应当雷同的情况；

15.项目经理未参加开标会议或因特殊情况不参加开标会议而未事先办理手续的（须经行政主管部门批准）。

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中冶置业(昆山)有限公司 16.对存在如错别字、行间距不准确等个别细微偏差但在实质上响应招标文件要求的投标文件，由评标小组确认其可否继续参与投标评审的有效性。对仍可继续参与评审的投标文件进行相应的扣分处理。

17.如因投标人废标原因造成本次招投标行为无效，开发建设单位须依法重新招标的，则被判定为废标的投标人不得再参与该项目的招投标。

第十节 合同签订

1.招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，不得在评标小组推荐的中标候选人以外确定中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力原因提出不能履行合同、经有关部门审定不具备中标资格的，招标人可以按排名顺序另行确定中标人。

2.招标人应当在评标结束后向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内与招标人订立《前期物业管理委托合同》，中标通知书将作为合同的有效组成部分。

3.招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人与中标人订立背离合同实质性内容协议的，由房产行政主管部门按国家、省和市有关规定处理。

4.招标人无正当理由拖延或拒绝与中标人签订合同，造成中标人损失的，应当赔偿损失。

5.中标人无正当理由拖延或拒绝与招标人订立合同的，将被取消中标资格并没收投标保证金。给招标人造成损失超过投标保证金数额的，应对超过部分进行赔偿。

6.中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标人签订《前期物业管理委托合同》，该合同应参照《昆山市前期物业管理委托合同》并报房

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中冶置业(昆山)有限公司 产行政主管部门审验、备案。招标文件、中标人的投标文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料均为合同的有效组成部分，具有法律效力。

第十一节 投诉处理

一、招、投标当事人或其他利害关系人，对前期物业管理招投标活动中存在的违法、违规及其它不公正行为可向房产行政主管部门或有关部门进行投诉。非当事人或利害关系人也可以进行举报。

二、投诉应采用正式文件、信函、传真等书面方式进行。投诉内容应述及被诉单位的真实具体情况、被诉行为的基本事实、已经或可能产生的不良后果等，并提供有效线索或证据。

三、鼓励投诉人表明自己的姓名、工作单位、联系方式等真实情况，对不愿表明的，尊重其意愿。对内容明显不实、未提供有效材料难以查证的和被诉事项已进入司法程序的投诉，将不予受理。

附件一：评分标准

对“商务标”、“技术标”和现场答辩部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。其他分值部分按招标文件规定计取。

一、 “商务标”部分

1、“商务标”部分评分值占总分值的40%，按百分制计分，其中价格分为60分，综合分为40分。

2.将各投标人的投标文件中的物业管理费（公共服务费加代收代缴费）报价累计总和除以投标文件总个数，投标报价以算术平均价计算，得出物业管理费报价平均值。如有出现超过±20％的物业管理费报价的作为废标，将去掉此标后重新计算平均值。本标不设标底，物业管理费报价平均值下浮2%作为本物业的基准价格。

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