洛阳房地产市场现状及发展趋势

洛阳房地产市场现状及发展趋势分析

摘要： 文章在研究国家的宏观调控政策和房地产市场整体发展形势的基础之上，立足洛阳，对洛阳市房地产市场近期发展趋势进行预测分析。

abstract: on the research of the our country’s macro-control policies and real estate market’s whole development situation, based on luoyang city, this paper made predictive analysis on recent development trend of luoyang real estate market.

关键词： 房地产；洛阳市；趋势分析

key words: real estate；luoyang city；trend analysis 1 国家宏观调控政策对房地产市场的影响分析

为遏制房价过快上涨，中央政府2010年先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房价涨幅明显缩小。为巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施。

2011年1月27日，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。从两地实施房产税的现状来看，

房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多的会对购房者心理产生影响。

2011年7月中旬召开的国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。随后，符合这一标准的限购城市相继公布限购政策，调控政策的影响凸显。 国家统计局在2011年12月9日发布数据显示，11月份，全国房地产开发投资增长20.1%，房地产投资同比涨幅连续5个月下调。而目前的投资上涨，很重要的一个原因是保障房投资上涨，扣除这个因素，其他类型房地产投资降幅更大。商品房销售面积下降1.7%，商品房销售额下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，创下28个月来新低。这说明房地产投资涨幅明显放缓，已经进入了明显的下调周期。

综合以上因素来看，虽然国家宏观调整政策效果已经显现，房价快速上涨趋势得到控制，市场进入观望状态，但是，广义货币发行量处于82万亿的高位，大量投资性和投机性资金正在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币投入的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹，显然目前的调控效果与中央的预期仍有差距。因此，基于中央要求房价回到合理水平的预期，2012年市场观望情绪会进一步加深，政策对市场的影响会更加凸显，房地产

企业必须做好应对准备。

2 2011年房地产市场整体发展形势分析

2010-2011年房地产调控政策，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过以前。对于2011年年底限购政策到期的城市，住建部已明确表示，要求延期继续执行。显而易见，2012年上半年甚至全年房地产调控政策都不会有大的调整，限购将仍是调控房价的重要手段。

2.1 2011年土地供应力度将会继续加大，但地价总体保持平稳 从国土资源部提供的数据显示，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。政府继续加大保障房建设力度，2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。根据住房和城乡建设部2011年10月10日发布消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98％。 据中国指数研究院公布的统计数据显示，2011年11月，全国土地供应量上涨，但是成交量和成交价格价格进一步下降。全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万

平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。受成交低迷影响，全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地成交楼面均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。11月全国133个城市土地平均溢价率6%，较上月增加2个百分点，较去年同期减少26个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%。较上月增加3个百分点，较去年同期减少30个百分点。 此外，人民银行调查统计司在12月2日发布《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，认为2011年房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。部分金融机构认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

基于金融机构这种担心，不排除明年金融机构为进一步控制贷款风险，减少对开发企业的放贷数量，开发企业信贷融资难度将会加大，特别是销售不畅的中小型开发企业，未来将面临更大的资金压力。虽然央行在2011年11月30日宣布将自12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，但业内专家普遍认为，这是缓解近期实体

经济流通性趋紧的局面，降低宏观经济下行的风险，而对于缓解房地产业资金压力作用不明显。

2.2 在限购、限贷等政策压力下，价格和销售面积上升趋势将减缓或下调 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，全国房地产均价环比三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自当年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。而作为先行指标，房地产成交量从今年二季度已开始下滑。 中国指数研究院指出，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如金隅万科城、绿地秋霞坊、龙湖郦城等。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度以加快推盘速度，11月部分楼盘价格降幅接近20%。

可见，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系已发生转变。具体来看，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二三线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚性需求比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/rmtv.html