武汉市武昌区＊＊路＊＊小区国有出让土地使用权价格评估 - 图文

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土地估价技术报告

项目名称：武汉市武昌区＊＊路＊＊小区

国有出让土地使用权价格评估

受托估价单位：武汉＊＊资产评估咨询有限公司

土地估价报告编号: 武＊资估[2006]字第001号

土地估价技术报告编号：武＊资估[2006](技)字第001号

提交估价报告日期：200＊年＊月＊＊日

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土地估价技术报告 第一部分 总述

一、估价项目名称

武汉市武昌区＊＊路＊＊小区国有出让土地使用权价格评估 二、委托估价方

委托单位名称：武汉市土地整理储备中心 单位地址：武汉市江岸区四唯路6号 法人代表：＊＊＊ 联系人:＊＊＊

联系电话：8＊＊＊＊＊＊ 邮编：430000 三、受托估价方

单位名称：武汉＊＊资产评估咨询有限公司 法定地址：＊＊＊＊＊＊＊＊ 资格证书号：＊＊＊＊＊＊＊ 法定代表人：＊＊＊ 联 系 人：＊＊＊

联系电话：（027）8＊＊＊＊＊＊＊ 传 真：（027）8＊＊＊＊＊＊＊ 邮 编 ：430060 四、估价目的

委估对象位于武昌区＊＊路＊＊小区，武汉市土地整理储备中心拟将待估宗地进行交易，现委托武汉＊＊资产评估咨询有限公司对该地块的国有出让土地使用权价格进行评估，为其土地交易提供价格参考依据。

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五、估价依据 （一）有关法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）

4.《城镇土地估价规程》（《GB/T18508-2001》） 5.《中华人民共和国契税暂行条例》国务院令第224号 6.《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（湖北省人民政府[93]45号令）

7．《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民政府[92]50号令）

8．武汉市城市规划、土地管理等方面的地方性文件； 9．其它有关法律、法规文件。 （二）委托估价方提供的有关资料

1．《规划设计（土地使用）条件》（武土条字[200＊] ＊＊＊号） 2. 委估地块 1/2000示意图

（三）估价人员现场踏勘、调查、收集的相关资料 1．《武汉统计年鉴2004》 2．待估宗地开发程度等资料 3．土地交易实例及房地产市场行情等 六、估价基准日 2006年＊月＊＊日 七、估价日期

2005年＊＊月＊＊日至＊月＊＊日 八、地价定义

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估价对象于估价基准日的规划用途为住宅用地，实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，宗地的评估价格是指估价对象在2006年2月17日，土地面积为50000平方米（以武土条字[200＊]＊＊＊号《规划设计（土地使用）条件》上记载面积为依据）。评估设定用途为住宅用地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，评估设定土地使用年限为70年条件下的国有出让土地使用权价格。

九、估价结果

经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择基准地价系数修正法和剩余法两种评估方法，评估位于武昌区＊＊路＊＊小区的国有出让土地使用权价格。本次评估设定土地用途为住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”，设定土地使用年限为70年，在评估基准日2006年2月17日的国有出让土地使用权价格为：

总地价：24597.05万元

大写人民币：贰亿肆仟伍佰玖拾柒万零贰佰元整 单位面积地价:4919.41元/平方米 单位楼面地价:1366.5元/平方米 （详见土地估价结果一览表） 十、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件

（1）估价对象在设定用途条件下得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

（2）评估价格是在满足全部设定条件下，于估价基准日200＊年

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＊月＊＊日，在正常土地市场条件下的国有出让土地使用权价格现值。

（3）在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的市场。 （4）待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。 （5）委托方提供资料属实，评估面积以武土条字[200＊]＊＊＊号《规划设计（土地使用）条件》上记载面积为依据。

（6）评估设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。

2．估价结果和估价报告的使用

（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的时本报告评估结果无效。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有出让土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

（4）本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。

（5）评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，武汉＊＊资产评估咨询有限公司拥有估价报告及估价结果的解释权。

3．需要特殊说明的事项

（1）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（3）有关待估宗地的土地面积及权利状况，以《规划设计(土地

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使用) 条件》（武土条字[200＊]＊＊＊号）为依据。

十一、土地估价师签字：

估 价 师 ＊＊＊ ＊＊＊

十二、土地估价机构：

估价机构负责人签字： （机构公章）

200＊年＊月＊＊日

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资格证书号 签 字 地产江湖www.dcjianghu.com

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述 1.土地登记状况

估价对象为位于武昌区＊＊路＊＊小区的一宗国有土地。土地面积为50000平方米（以实测为准）。土地规划用途为住宅用地。土地等级为住宅Ⅲ级。土地使用年限为70年。宗地四至为：东连＊＊路，南临＊＊路，西抵＊＊街,北至＊＊路。

2.土地权利状况

估价对象土地所有权属国家所有。武汉市土地整理储备中心拟将其进行交易。委估方未提供估价对象在估价基准日的他项权利状况说明。

3.土地利用状况

根据委估方提供的资料，委估宗地的土地规划使用条件如下： 规划用地总面积:50000平方米 规划用地性质:居住 土地分类：住宅用地Ⅲ级

用地位臵: 武昌＊＊路＊＊小区，东临＊＊路、南临＊＊路、西临＊＊街、北临＊＊路（详见规划用地范围线）

建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算 容积率：控制在3.6以内 建筑密度:不大于30%

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建筑高度:结合具体方案审定

绿化率:按《武汉市城市绿化条例》执行 二、地价影响因素分析 （一）一般因素

武汉市是湖北省省会，是华中地区最大的经济、贸易、金融、文化、科技、教育和信息中心。地理位臵为东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里。全市总面积为8467.11平方公里，其中城区面积3963.9平方公里。武汉市下辖七个中心城市和市郊六区，108个街道，15个乡，21个建制镇，3140群众组织,全市人口764.42万人，其中城区400万人，占总人口的57%，日均流动人口近100万人。

在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位臵，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右，处于京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，且紧邻新干线京九铁路；同时武汉又处于中国现代经济的京-沪-汉和沪-港-汉两大“金三角”的交角点，是长江流域经济发展的中部支撑点和跨世纪三峡工程的主要基地。故武汉素有“九省通衢”和“东方芝加哥”的盛誉，是我国集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽城市。

随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大，武汉的经济建设成就显著，已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系，城市基础设施日趋完善。武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区最大的内外贸易中心，商业繁荣，年资金融通量居全国第二，证券交易中心规模位居全国第三，有十家商场跻身于全国一百家大型

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商场之列；武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区，全市有各类研究与开发机构646个，国家级实验室10个，各类专业技术人员45万人，有35所高等院校，科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展，以及国家经济建设的重点向中西部地区转移，使其具备更加巨大的发展潜力。

武汉市城市发展总体目标是：规划期内，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好，社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。

根据武汉市的总体发展目标，武汉市的产业政策是：建立起一个第三产业发达，第二产业主导优势明显，第一产业结构合理，与我国中部地区优势互补、分工协作的现代化经济体系，逐步形成以主城为核心，由内向外的第三、二、一产业圈层式布局结构。其中，第三产业发展以商贸、金融保险、房地产、交通通信作为支柱产业。

受产业政策影响，1997年，武汉市人民政府取消和调整了部分收费项目及标准：对房地产建设项目一次性合并征收城市建设配套费，并在原综合测算的标准基础上下调20%；取消土地开发配套费、房屋买卖登记费等48项建设项目收费；降低房地产交易土地收益金、城市规划管理费等20项收费项目标准，最高降幅达30%。武汉市还在今年降低了房地产交易税费征收比例。

上述税收政策的实施，对于改善投资环境，刺激房地产业的发展起到良好的促进作用。

武汉市房地产呈现市场活跃，交易量放大，价格上涨，逐步走高的态势。具体表现有：房地产开发投资量持续增大；房地产交易量增

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大，且个人成为消费主体；房屋租赁市场活跃。

近年来，武汉市加强了房地产业的规范管理:1.编制武汉市城区年度土地供应计划，逐步形成土地卖方市场。2.控制供地总量和单项用地总体规模,单个项目用地规模不得超过12公顷。3.制定了2002年度最低地价标准，并于2004年进行调整。进一步促进了房地产业的健康发展。

（二）区域因素 （1）区域概况

古称\武汉三镇\之一的武昌，位于长江南岸，与汉口、汉阳隔江相望，是中共湖北省委、湖北省人民政府机关所在地，是湖北省重要的政治、文化和信息中心。全区总面积82平方公里，常住人口近百万，区辖14个行政街道、194个社区居委会。

2003年，武昌区全年完成国内生产总值916361万元，比上年增长12.4％。实现全口径工业总产值14.2亿元，比上年增长18.0％。完成工业增加值3.1亿元，增长24.2％。全区企业改制工作进一步深化，全年共有39家国有企业、112家集体企业实现了改制。

（2）交通条件

武昌是华中地区交通、通讯枢纽，城市基础设施完善。现有道路长度145.6公里，干道密度为1.21公里/平方公里，广场用地 1.79公顷，社会停车场用地5.10公顷。武昌是武汉的南大门、\九省通衢\要冲所在。京广铁路、107国道横贯武昌，长江水路上达重庆、下至上海，武昌火车站，付家坡、宏基长途客运站以及武汉电信大楼等构成华中地区重要的交通、通讯枢纽。区内三座大桥跨越长江，三条主干道和平大道—武金堤， 中北路—中南路—临江大道三条由北向南贯通，东西向有武珞路、民主路和徐东路三条。城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。

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(3)城市规划

按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等九大板块。

（4）基础设施条件 A.供水状况

武昌区现有余家头、平湖门、白沙洲、和东湖四座水厂，总供水量为82万吨/日。规划拟重点解决水压低的问题扩建余家头水厂和白沙洲水厂，改造平湖门水厂。

B.排水状况

排渍分3个区、6个泵站系统，规划抽排能力100立方米/秒，设涵闸4个，排水流量43.6立方米/秒，规划控制渍水标高19.63到20.15米（黄海高程）。排污规划为6个污水处理厂系统，日处理量为32.2万吨，城市生活污水须处理达标后才能引作灌溉、养殖、或排入江河。工业污水须在厂内处理达标后，才能排入城市下水道。

C.供电状况

该区供电系统比较完善，电力充足，能保证区内生活、生产的需要。规划中将增加新的变电站及提高现有供电线路的输送电压。

D.电讯状况

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率80%，通讯线路畅通。

（5）环境条件

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区地质结构以新华夏构造体系为主，地貌单元属江汉平原长江一级阶地，地势平坦。气候属亚热带大陆性湿润季风气候，雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分明。常年主导风向为东北风，平均风力2.3级。年平均降水量1204.5毫米，年平均气温约16.3度，全年日照率46%，该区江河沟渠交织，湖泊库塘星布。

区域环境质量属武汉市轻度污染区，主要污染物为氮氧化物及少量SO2。区内拥有成片完整的自然山林水体，保存良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美。

(6)旅游资源

武昌是一个美丽的城区，依山傍水，文化历史厚重，集中了全市70%的风景名胜和革命胜迹，武汉被国家授予的6个4A级景区有5个在武昌。盛享“天下江山第一楼”美誉的黄鹤楼，距今已有1700余年历史；佛教胜地宝通禅寺始建于南朝，历经了2000余年的沧桑；有2500年历史的道教著名十方丛林之一的长春观，每逢庆典之日，祈禳活动甚为壮观；国家级重点风景名胜区东湖的水面面积32.8平方公里，是全国最大的城中湖；湖北省博物馆展出的战国出土文物古编钟，更饱蘸了浓郁的楚文化风韵，成为湖北省对外文化交流的重要标志；在大革命时期由国共两党合作创办、由毛泽东同志实际主持工作的中央农民运动讲习所旧址，现被列为湖北省文物保护单位。

发生在1911年的辛亥革命，推翻了两千多年的封建帝制，揭开了中国革命历史的新篇章，给武昌留下了辛亥起义鄂军总督府、起义门、工程营、楚望台军械库、黄兴拜将台等一大批首义遗址和胜迹，一代名舰中山舰将永久停泊在武昌的长江边，辛亥革命博物馆也在规划建设中。武昌正着力建设“首义文化区”，赋予“首义”更新的社会、经济、文化内涵和活力。武昌还汇集了洪山体育馆、洪山广场、湖北大剧院等大型文化体育设施及一批高档酒店，构成旅游的配套功能。

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（7）产业集聚状况

武昌科技教育力量雄厚，人才资源丰富。辖区内有武汉大学等13所大专院校，中科院武汉分院、七O一所、七一九所等48个国家、省、市级科研机构，131所中小学校，拥有大批高级技术人才和专家学者，是全国著名的智力密集区之一。近年来，武昌区依托地区科技智力资源丰富的优势，积极培育高新技术企业，发展高新技术产业，不断加大财政和社会资金对科技的投入，200亩的宝安科技创新园，入园孵化企业58家，国家信息安全成果产业化（湖北）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园已成为培育和引进高新技术产业的重要载体。全区积极推进素质教育实验区工作，不断增加教育投入，调整优化教育结构，整体办学水平和教育质量处于全市前列，武昌实验中学、武汉中学等一批名牌学校的品牌效应日益明显，全区正努力实现由教育大区向教育强区迈进。

武昌工业制造业基础雄厚。区内有武船、武锅、武重、武车、湖北建筑机械厂等10多家国有大型企业，是国家\一五\、\二五\期间投资建设的重要制造业基地。现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体化、激光应用、新材料领域有了突破性发展。

同时武昌商贸、金融业发达。武昌是长江沿岸重要商品集散地，年社会消费的零售总额达80亿元，中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，还有国际零售巨头家乐福、麦德龙、普尔斯马特、百安居。区内金融机构众多，中国人民银行武汉分行在武昌，60多家银行、证券、保险等金融机构，构成了强大的融资和信贷能力。现已初步探索出发展现代制造业、现代服务业和都市工业园模式。

（三）个别因素

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估价对象位于武昌区＊＊路＊＊小区。武汉市土地整理储备中心拟将其交易。土地使用权类型为出让。据武土条字[200＊]＊＊＊号《规划设计（土地使用）条件》记载：

规划用地总面积:50000平方米 规划用地性质:居住用地 土地分类：住宅用地Ⅲ级

用地位臵: 武昌＊＊路＊＊小区，东临＊＊路、南临＊＊路、西临＊＊街、北临＊＊路（详见规划用地范围线）

建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算 容积率：控制在3.6以内 建筑密度:不大于30% 建筑高度:结合具体方案审定

绿化率:按《武汉市城市绿化条例》执行 此次评估设定用途为住宅用地。

委估地块东连＊＊路，南临＊＊街，西抵＊＊街,北连＊＊路。属于武汉市城区住宅Ⅲ级地段。该地块地处武汉中心城区武昌区，临近交通主干道＊＊路，有数条公交线路通往市内，交通便利。估价对象所在区域有黄鹤楼公园、首义广场、武汉首义纪念馆、湖北省图书馆、中南财经政法大学、湖北教育学院、市三医院、光大银行、中百仓储、中商平价等生活配套设施。

待估宗地形状规则，对土地利用较为有利，地块面积对土地利用较为有利。该地块地势较平坦，地质条件（抗震能力）一般。估价对象供、排水状况较好，实际开发程度已达宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

本次地价评估遵循以下原则： 1.估价原则： (1)替代原则

根据经济学上的替代原理，同类同质的商品应具有同样的价格。同样，同类同质的土地，由于市场竞争，也应具有相似的价格。因此，选用市场比较法进行估价时，应在同一市场供需圈内，调查近期发生交易的与委估对象地块有替代关系且影响因素一致的地块，通过比较修正，最后确定土地价格。

(2)需求与供给原则

当土地需求大于供给时，土地价格就会上升，当土地需求小于供给时，土地价格就会下降。因此在具体评估时，一定要结合土地供给有限性和位臵固定性等特点，具体分析土地需求与供给的关系，才能正确地测算出土地的价格。

(3)变动原则

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化面发生变动的.土地价格也有同样情形,它是各种地形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土

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地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

(4)预期收益原则

对于土地价格的评估，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化提供依据。因此，商品的价格是由该商品未来预期总收益来决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，估价时应了解委估对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测委估对象现在以至将来能带来的收益。

(5)最有效使用原则

地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。在此次评估中，委估对象地块的利用方式和利用强度是在遵循城市规划的前提下依据最有效使用原则确定的。

(6)协调原则

土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的利用效益或效用，进而影响该地块的价格。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，并确定其协调程度。

(7)多种评估方法相结合的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。由于各种方法的估价结果

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存在一定的偏差,在进行地价评估时，就要根据委估对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择最适宜的两种估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。

二、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等条件，选择适当的估价方法。

委估对象的规划用途为住宅用地，根据估价对象的特点及评估人员收集的资料，在考虑以上估价原则的基础上，本次评估拟采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估，其主要依据一是待估宗地处于武汉市基准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，因此可采用基准地价系数修正法进行估价；二是待估宗地规划为住宅用地，其所在区域市场上同类用途，性质和结构的商品房交易案例较多，易确定开发完成后的楼价，故宜采用剩余法进行估价。

综上分析，此次评估主要选用基准地价系数修正法和剩余法两种方法进行评估。

（一）基准地价系数修正法

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。

武汉市市区级别基准地价的评估期日：2004年1月1日。土地利用状况：商业用地基准地价设定的平均容积率为2.6，住宅用地基准地

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价设定的平均容积率为1.8，工业用地基准地价设定的平均容积率为1.0。土地开发程度：宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地内“场地平整”。土地使用年限：为各用途法定最高出让年限，商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。土地权利状况：其实质是熟地状态下的出让土地使用权平均价格。

基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对同一级别土地基准地价进行修正，估算待估宗地地价。其基本公式如下：

Pi=P×（1±K）×ΠS 式中：Pi — 待估宗地地价

P — 待估宗地对应的基准地价

K — 待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ΠS — 待估宗地个别因素修正系数的乘积

K其中： ??Kii?1n Ki — 第 i 个待估宗地区位因素修正系数

根据武汉市市区国有土地使用权基准地价表，待估宗地位于市区Ⅲ级住宅用地范围内，该级别基准地价为2330元/平方米。按照Ⅲ级住宅用地地价影响因素指标说明表和修正系数表，确定待估地块的地价修正系数如下表:

Ⅲ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

因素 因子 距市级商服中心距离(米) 繁华程度 距区级商服中心距离(米) 距小区级商服中心距离(米) 距街区级商服中心距离(米) 商服密度状况 交通条件 临街道路状况 临公交站点状况(条) 优 <500 <400 <200 <50 密集 混合型主干道 ≥14 较优 [500,1500] (400,700) (200,400) (50,100) 比较密集 一般 [1500,3000] (700,1200) (400,600) (100,200) 较劣 [3000,4000] (1200,1500) (600,700) (200,400) 较不密集 交通型次干道 [8,10] 劣 >4000 >1500 >700 >400 不密集 支路 <8 一般 生活或交通型生活型主干道 主干道 [12,14] [10,12] 地产江湖www.dcjianghu.com

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排水状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 基础公用设施状况 距小学距离(米) 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 环境状况 视觉环境 人文环境 地质状况 居住人口密度状况 客流人口密度状况 好 ≤2000 ≤250 ≤250 ≤300 ≤300 ≤300 ≤200 ≤200 ≤200 无污染 无污染 无污染 好 好 坚固类场地土体，抗震能力强 适合住宅 适合住宅 较好 (2000,3000) (250,350) (250,350) (300,450) (300,450) (300,600) (200,400) (200,400) (200,400) 基本无污染 基本无污染 基本无污染 较好 较好 硬塑类场地土体，抗震能力较强 一般 (3000,4000) (350,550) (350,550) (450-600) (450-600) (600,900) (400,700) (400,700) (400,700) 轻度污染 轻度污染 轻度污染 一般 一般 较差 (4000,5000) (550,800) (550,800) (600,800) (600,800) (900,1200) (700,900) (700,900) (700,900) 污染较重 污染较重 污染较重 较差 较差 差 >5000 >800 >800 >800 >800 >1200 >900 >900 >900 严重污染 严重污染 严重污染 差 差 软散类场地土体，抗震能力弱 不适合住宅 不适合住宅 人口状况 软塑类场地抗震能力一般 土体，抗震能力较弱 较不适合住比较适合住宅 一般 宅 较不适合住比较适合住宅 一般 宅 注：（ 表示＞， ）表示＜， ［ 表示≥， ］表示≤。

Ⅲ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表

因素 权重 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 繁华程度 0.166 距小区级商服中心距离 距街区级商服中心距离 商服网点密度状况 交通条件 0.224 临街道路状况 临公交站点状况 排水状况 基础公用 设施状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 距小学距离(米) 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 权重 0.015 0.026 0.03 0.02 0.075 0.095 0.129 0.073 0.023 0.025 0.03 0.033 0.028 0.025 0.018 0.024 0.025 0.033 0.032 0.035 优 0.005 0.009 0.010 0.007 0.026 0.0172 0.044 0.025 0.008 0.009 0.010 0.011 0.010 0.009 0.006 0.008 0.009 0.011 0.011 0.012 较优 0.003 0.004 0.005 0.003 0.013 0.0086 0.022 0.013 0.004 0.004 0.005 0.006 0.005 0.004 0.003 0.004 0.004 0.006 0.006 0.006 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.002 -0.004 -0.005 -0.003 -0.012 -0.0065 -0.021 -0.012 -0.004 -0.004 -0.005 -0.005 -0.004 -0.004 -0.003 -0.004 -0.004 -0.005 -0.005 -0.006 劣 -0.005 -0.008 -0.010 -0.006 -0.024 -0.0130 -0.041 -0.023 -0.007 -0.008 -0.010 -0.010 -0.009 -0.008 -0.006 -0.008 -0.008 -0.010 -0.010 -0.011 0.304 环境状况 0.234 地产江湖www.dcjianghu.com

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视觉环境 人文环境 地质状况 客流人口密度状况 居住人口密度状况 0.032 0.045 0.057 0.025 0.047 1 0.011 0.015 0.020 0.009 0.016 0.344 0.006 0.008 0.010 0.004 0.008 0.172 0 0 0 0 0 0 -0.005 -0.007 -0.009 -0.004 -0.007 -0.159 -0.010 -0.014 -0.018 -0.008 -0.015 -0.318 人口状况 0.072 1

委估地块地价个别因素说明及修正系数表

区位因素 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 繁华程度 距小区级商服中心距离 距街区级商服中心距离 商服网点密度状况 交通条件 临街道路状况 临公交站点状况 排水状况 距大学距离(米) 距中学距离(米) 距小学距离(米) 基础公用 设施状况 距幼儿园距离(米) 距农贸市场距离（米） 距医院距离(米) 距邮局距离(米) 距电讯营业厅距离(米) 距公园距离(米) 大气环境 声环境 水环境 环境状况 视觉环境 人文环境 地质状况 因素说明 [1500，3000] [700，1200] （200，400） <50 一般 混合型主干道 >14 (99,100) 小于等于2000 小于等于250 小于等于250 小于等于300 (450，600) （300，600） （200,400） （200，400） 小于等于200 轻度污染 轻度污染 轻度污染 较好 较好 抗震能力一般 优劣程度 一般 一般 较优 优 一般 优 优 较优 优 优 优 优 一般 较优 较优 较优 优 一般 一般 一般 较优 较优 一般 修正系数 0 0 0.005 0.007 0 0.0172 0.044 0.013 0.023 0.025 0.03 0.033 0 0.004 0.003 0.004 0.009 ０ ０ 0 0.011 0.015 0 地产江湖www.dcjianghu.com

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人口状况 客流人口密度状况 居住人口密度状况 合计 比较适合住宅 比较适合住宅 较优 较优 0.2552 0.004 0.008

委估地块地价个别因素说明及修正系数表

个别因素 使用年期 容积率 宗地面积 宗地形状 交易期日 因素说明 评估设定土地使用年限70年 容积率3.6 面积对土地利用较为有利 形状对土地利用较为有利 基准地价估价基准日至本次估价基准日期间，土地价格有一定程度上涨 修正系数 1 1.56 1.03 1.04 1.1 利用基准地价系数修正法得出待估地块的出让土地价格为：

出让土地价格 = 2330×[1+0.2552] ×1×1.56×1.03×1.04×1.1 = 5375.97（元/平方米）

（二）剩余法

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

具体计算公式为：

地价=房屋预期售价-建筑费用-专业费用-利息-税费-开发商利润

依据武汉市城市规划管理部门审定的土地规划条件，以及土地区位、土地条件和房地产市场状况，假定待估宗地的最佳利用方式为开发建设中高档住宅不动产，宗地容积率为3.6，绿化率按《武汉市城市绿化条例》执行，总用地面积为50000平方米，建筑面积为180000平方米。

(1)预测楼价

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依据待估宗地上不动产的用途、结构、装修档次，调查待估不动产同类地区类似不动产的售价水平，考虑到待估不动产个别因素，确定不动产开发完成后销售均价为4000元/平方米。

待估宗地上总建筑面积为180000平方米，则不动产总价为： 4000×180000/10000＝72000万元 (2)建筑物开发成本 ①估算建安费用

参考武汉地区建设安装工程预算价格标准，结合规划建筑物的状况和估价人员对同类型建筑市场行情的调查，估算该项目的建筑造价为1150元/平方米,需要进行简单的装修并配备相关设备,估算费用为200元/平方米，则建安费用为:

(1150+200)×180000/10000=24300(万元) ②估算专业费用

项 目 勘测规划设计费 城市基础设施配套费 防空地下室异地建设费 公共消防设施配套费 墙体材料专项费用 白蚁防治费 商矼交易费 散装水泥专项基金 生活垃圾处理费 质量监督费 建筑合同鉴证费 标 准 12元/建筑平方米 80元/建筑平方米 18元/建筑平方米 1.5元/建筑平方米 8元/建筑平方米 1.2元/建筑平方米 建安费*0.9‰ 1.5元/建筑平方米 18元/建筑平方米 建安费*0.14% 建安费*0.007%(最高2100元) 地产江湖www.dcjianghu.com

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结果(万元) 216 1440 324 27 144 21.6 21.87 27 324 34.02 0.21 武政(1997)20号 武改(1999)125号文件 鄂价费字(1998)220号 鄂价房地字(1998)218号 鄂价费(1992)232号 鄂价房地产字(2002)49号 财综字(2002)23号 鄂价费(1992)232号 鄂价费(1992)329 鄂价房地产字(2002)47号 依 据 地产江湖www.dcjianghu.com

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交易服务费 印花税 档案服务费 抗震设防审查费 建安费*0.8‰ 建安费*0.3‰ 1.5万元/项 0．05元/建筑平方米 城市综合开发行业管理费 0．5元/建筑平方米 定额测定费 监理费 安全监督费 合计 建安费*0．6‰ 建安费*0．6‰ 建安费*0．8‰ 9 14.58 14.58 19.44 2666.43 19.44 7.29 1.5 0.9 鄂价房地产字(2002)47号 武税发(1991)214号 鄂价房地字(1999)177号 另外,依据水电增容费有关收费标准:水增容费(含表外工程费)1575元/户、电增费（含工程费）960元/户。

一般住户按100平方米建面计算，则有：

（1575+960）*（180000/100）/10000=960.18(万元) 综合以上,估算专业费用为: 2666.43+960.18=3626.61 (万元) ③管理费用

按建安费的5%计,24300*5%=1215(万元) ④不可预见费

根据房地产市场状况及开发项目的规模,按建安费的6%计,为24300*6%=1458(万元)

建筑物开发成本=建筑费用+专业费用+管理费用+不可预见费=①+②+③+④=24300+3626.61+1215+1458=30599.61(万元)

(3)购地税费

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项目 地籍测量费 土地登记费等 契税 土地评估费(综合费率) 合计 标准 用地面积*0.4元/平方米 用地面积*0.4元/平方米 地价*4% 地价*0.2% 结果(万元) 2 2 0.04X 0.002X 4+0.042X 注:设地价为X (4)投资利息

依据开发项目的规模,设定项目的开发周期为2年.年投资利率参考同期中国人民银行公布的两年的贷款利率5.76%计.假设地价及购地税费是一次性投入,计息期为整个开发周期;建筑费用及专业费用为均匀投入,计息期为开发期的一半,均按复利计息,投资利息为:

投资利息=建筑物开发成本*[(1+利息率)开发周期/2-1] +地价及购地税费*[(1+利息率)开发周期-1] =30599.61*0.0576+(4+1.042X)*0.1185 =1762.54+0.47+0.1235x =1763.01+0.1235x (5)计算投资利润

投资利润为全部预付资本(包括开发成本和土地成本)利润,根据近年来武汉市类似房地产开发项目的利润水平,年投资利润率按预付资本的15%计,假设地价及购地税费是一次性投入,开发成本费用均匀投入,开发成本费用均匀投入,则投资利润为:

投资利润 = 建筑物开发成本*[(1+利润率)开发周期/2-1] +地价及购地税费*[(1+利润率)开发周期-1] =30599.61*[(1+15%)2/2-1]+(4+1.042X)*[(1+15%)2-1]

=30599.61*0.15+(4+1.042x)*0.3225

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=4589.94+1.29+0.336x

=4591.23+0.336x (6)销售税费

依据武汉市房地产、武汉市税务局（1993）64号，鄂价房服（2002）77号，销售税费包括：

A、营业税及附加：按不动产总价的5.6％计，共3830.4万元； B、交易手续费：按3元/建筑平方米计，共54万元； C、印花税：按不动产总价的0.05％计，共34.2万元

D、评估等费用：按不动产总价值的0.2％计，共136.8万元。 E、广告宣传及代理费：按不动产总价的3％计，共2052错误！未指定书签。万元。

销售税费＝A+B+C+D+E

=3830.4+54+34.2+136.8+2052

＝6107.4万元

(7)计算宗地总地价 将上述各项代入公式：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑物开发成本

－购地税费－投资利息－投资利润－销售税费

即：X＝72000-30599.61-(4+0.042x)-(1763.01+0.1235x)- (4591.23+0.336x)-6107.4万元， 求得：x=28934.75-0.5015x 总地价X为19270.56万元 7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积

＝19270.56万元÷50000平方米×10000

＝3854.11(元/平方米）

三、地价的确定 1.地价确定的方法

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根据以上计算结果，两种计算方法计算结果相差较大，结合所掌握的当地土地市场情况，基准地价系数修正法计算出来的结果更能反映估价对象价格，取基准地价系数修正法价格的70%，取剩余法价格的30%之和作为委估地块的最终单价，即：

出让土地单价＝5375.97*70%+3854.11*30%≈4919.41(元/平方米)

出让土地总价=4919.41×50000/10000≈24597.05(万元) 楼面地价=245970500/180000≈1366.5(元/平方米) 2.估价结果

经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择基准地价系数修正法和剩余法两种评估方法，评估得到待估宗地在估价设定土地用途为住宅用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下，评估基准日为200＊年＊月＊＊日的70年期的国有出让土地使用权价格：

土地总面积:50000平方米 单位面积地价:4919.41元/平方米 单位楼面地价:1366.5元/平方米 总地价：24597.05万元

大写人民币：贰亿肆仟伍佰玖拾柒万零伍佰元整 （详见土地估价结果一览表）

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武汉＊＊资产评估咨询有限公司 26

土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：武汉＊＊资产评估咨询有限公司 估价报告编号：武＊资估[200＊]字第＊＊＊号 估价基准日：200＊年＊月＊＊日 估价基准日的土地使用权性质：国有出让土地 估价期日的 宗地 土地使用者 图号 土地使用证编号 估价期日的估价设定估价期日的实际土地容积率 实际用途 的用途 开发程度 估价设定的 土地开发程度 土地使用权面积 单位面积地价 年限(年) (平方米) (元/平方米) 总地价 (万元) 宗地名称 宗地位臵 备注 ＊＊武昌＊＊路＊＊ ＊小区 -- 武昌＊＊路 住宅用地 住宅 用地 宗地红线外“五通”（即通宗地红线外 “五通”（即通3.6 路、通电、供水、排水、通路、通电、供水、排水、通讯），宗地红线内现状条件 讯），宗地红线内“场地平整” 70 50000 4919.41 24597.05 合 计 100479.31 3577.41 35945.55 一、上述土地估价结果的限定条件

1.土地权利限制：待估宗地土地使用年限评估设定为70年，无他项权利限制 2.基础设施条件：宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地红线内“场地平整” 3.规划限制条件：无

4.影响土地价格的其他限定条件：无 二、其它需要说明的事项

1.估价对象土地面积及权利状况以《规划设计(土地使用)条件》（武土条字[200＊]＊＊＊号）为依据。 2.本评估报告仅为武汉市土地整理储备中心土地交易提供价值参考依据。

估价机构： （盖章）

200＊年＊月＊＊日

地址：武汉市武昌区 电话：(027)8＊＊＊＊＊＊＊ 传真：(027)8＊＊＊＊＊＊＊

武汉＊＊资产评估咨询有限公司 27

第四部分 附件

一、估价对象现场踏勘图片

二、《规划设计（土地使用）条件》（武土条字[200＊]＊＊＊号）复印件

三、委估地块1/2000示意图 四、估价机构资质证书复印件 五、估价机构营业执照复印件 六、估价师资格证书复印件

地址：武汉市武昌区 电话：(027)8＊＊＊＊＊＊＊ 传真：(027)8＊＊＊＊＊＊＊

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/rlng.html