青少年活动中心项目策划方案

海南三亚青少年活动中心建设项目

申报方案

二〇一四年一月

三亚青少年活动中心建设项目申报方案

目录

第一章 项目简介 ..................................................................................................................................................- 4 - 一、项目由来 ...................................................................................................................................................... - 4 - 二、项目概况 ...................................................................................................................................................... - 4 - 三、项目建设条件 .............................................................................................................................................. - 5 - 1、基础设施及配套设施条件 ....................................................................................................................... - 5 - 2、政策保障措施 ........................................................................................................................................... - 5 - 第二章 项目提出背景和必要性分析...................................................................................................................- 7 - 一、项目建设背景 .............................................................................................................................................. - 7 - 1、行业发展背景 ........................................................................................................................................... - 7 - 2、政策扶持背景 ........................................................................................................................................... - 8 - 二、项目建设的必要性....................................................................................................................................... - 8 - 1、项目创建是三亚市实现教育现代化的需要 ............................................................................................ - 8 - 2、项目建设将有利于未成年人健康成长 .................................................................................................... - 9 - 3、项目创建是三亚市青少年校外活动整体水平提升的需要 .................................................................. - 10 - 4、项目建设是引导青少年健康成长、全面推进素质教育的需要 .......................................................... - 10 - 第四章 项目开发市场需求与可行性分析 .........................................................................................................- 12 - 一、青少年教育培训市场分析与发展现状 ..................................................................................................... - 12 - 二、三亚教育发展情况..................................................................................................................................... - 13 - 三、三亚校外教育需求..................................................................................................................................... - 14 - 四、三亚青少年活动中心的未来需求客源分析 ............................................................................................. - 16 - 第五章 项目创建优劣势分析 ............................................................................................................................- 17 - 一、项目投资的有利条件................................................................................................................................. - 17 - 1、独特定位 ................................................................................................................................................. - 17 - 2、地理位置优势 ......................................................................................................................................... - 17 - 3、项目带来吸引力 ..................................................................................................................................... - 17 - 二、项目投资的不利条件................................................................................................................................. - 17 - 1、懂培训与管理技术人才奇缺 ................................................................................................................. - 17 - 2、投入成本高 ............................................................................................................................................. - 18 - 3、政府服务及配套政策不完善 ................................................................................................................. - 18 - 三、机遇 ............................................................................................................................................................ - 18 - 四、挑战 ............................................................................................................................................................ - 18 - 五、分析结论 .................................................................................................................................................... - 18 - 第六章 项目选址条件 ........................................................................................................................................- 20 - 一、选址依据 .................................................................................................................................................... - 20 - 二、选择原则 .................................................................................................................................................... - 20 - 三、项目选址合理性分析................................................................................................................................. - 21 - 四、场地条件 .................................................................................................................................................... - 22 - 1、气象条件 ................................................................................................................................................. - 22 - 2、地质条件 ................................................................................................................................................. - 22 - 3、交通条件及公用设施条件 ..................................................................................................................... - 22 - 五、占地规模 .................................................................................................................................................... - 22 - 第七章 项目定位与实施方案 ............................................................................................................................- 23 - 一、项目定位与目标 ........................................................................................................................................ - 23 - 1、总体思路 ................................................................................................................................................. - 23 - 2、总体定位 ................................................................................................................................................. - 23 -

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三亚青少年活动中心建设项目申报方案

3、发展目标 ................................................................................................................................................. - 23 - 二、功能布局及主要建设分区 ......................................................................................................................... - 24 - 1、占用面积与功能布局 ............................................................................................................................. - 24 - 2、主建设内容介绍 ..................................................................................................................................... - 24 - 四、运营模式 .................................................................................................................................................... - 27 - 1、经营模式 ................................................................................................................................................. - 27 - 2、经营收入模式 ......................................................................................................................................... - 27 - 第八章 资源和能源消耗 ....................................................................................................................................- 28 - 一、节能 ............................................................................................................................................................ - 28 - 二、节水 ............................................................................................................................................................ - 30 - 三、主要节措施 ................................................................................................................................................ - 31 - 1、建筑节能措施 ......................................................................................................................................... - 31 - 2、机电设备节能措施 ................................................................................................................................. - 31 - 3、照明系统节能措施 ................................................................................................................................. - 32 - 4、能源管理措施 ......................................................................................................................................... - 32 - 第九章 环境影响评价与保护 ............................................................................................................................- 33 - 一、环境质量控制标准..................................................................................................................................... - 33 - 二、污染防治措施 ............................................................................................................................................ - 33 - 三、施工期污染防治措施................................................................................................................................. - 34 - 四、环境影响评价的结论................................................................................................................................. - 34 - 第十章 消防与劳动安全卫生 ............................................................................................................................- 35 - 一、建筑消防及人防 ........................................................................................................................................ - 35 - 1、消防及人防控制标准 ............................................................................................................................. - 35 - 2、消防工程规划 ......................................................................................................................................... - 35 - 二、劳动安全卫生 ............................................................................................................................................ - 36 - 第十一章 组织机构与项目管理.........................................................................................................................- 38 - 一、项目组织机构 ............................................................................................................................................ - 38 - 二、工作制度 .................................................................................................................................................... - 38 - 三、定员定岗 .................................................................................................................................................... - 38 - 1、劳动定员 ................................................................................................................................................. - 38 - 2、人员培训 ................................................................................................................................................. - 39 - 第十二章 项目开发进度计划 ............................................................................................................................- 40 - 一、项目工期 .................................................................................................................................................... - 40 - 二、项目施工进度安排..................................................................................................................................... - 40 - 第十三章 项目投资估算与资金筹措..................................................................................................................... 41 一、估算范围及依据 ............................................................................................................................................ 41 1、投资估算依据 .............................................................................................................................................. 41 2、投资估算范围 .............................................................................................................................................. 41 二、编制说明 ........................................................................................................................................................ 41 三、估算分析 ........................................................................................................................................................ 42 1、工程费用 ...................................................................................................................................................... 42 2、工程建设其它费用 ...................................................................................................................................... 42 3、场地开发费用 .............................................................................................................................................. 42 四、项目投资估算分析......................................................................................................................................... 42 1、租金费用 ...................................................................................................................................................... 42 2、建设投资估算分析 ...................................................................................................................................... 43 3、设备购置费用 .............................................................................................................................................. 43 4、其他工程费用 .............................................................................................................................................. 43

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5、项目总投资估算分析 .................................................................................................................................. 43 五、资金筹措 ........................................................................................................................................................ 44 六、资金使用和管理 ............................................................................................................................................ 44 七、效益分析 ........................................................................................................................................................ 45 十四、投资风险分析与评价 .................................................................................................................................... 46 一、风险评价 ........................................................................................................................................................ 46 1、资金利用风险 .............................................................................................................................................. 46 2、政策法律风险 .............................................................................................................................................. 46 3、规模设计风险 .............................................................................................................................................. 47 4、市场风险 ...................................................................................................................................................... 47 5、人才管理风险 .............................................................................................................................................. 47 二、风险控制 ........................................................................................................................................................ 47 1、针对资金风险 .............................................................................................................................................. 47 2、针对政策风险 .............................................................................................................................................. 48 3、针对活动与课程设计风险 .......................................................................................................................... 48 4、针对市场风险 .............................................................................................................................................. 48 5、针对管理风险 .............................................................................................................................................. 48 第十五章 结论和建议 ........................................................................................................................................- 49 -

III

三亚青少年活动中心建设项目申报方案

第一章 项目简介

一、项目由来

三亚有着得天独厚的地理条件，山清水秀，交通便利，具有丰富的旅游资源，是中国最南部的热带滨海旅游城市，三亚市在全国旅游城市中已经具有了极强的知名度，而作为国家未来的栋梁——青少年一代，在三亚市却没有一个能够代表城市少年活动教育培训中心。为深入贯彻落实《中共中央、国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》，拓宽未成年人校外活动场所，更好地为未成年人健康成长服务。

随着教育事业的发展，现有办学条件已不能满足三亚广大青少年日益增长的课外活动的需要，主要表现在：活动教室数量过少；活动室属建筑，并非为专业课程所设计,已不适于青少年学生的专业培训。

该项目的创建后，将弥补三亚少年课外活动不足的局面，同时为三亚市又增添一道靓丽的人文色彩。 二、项目概况

1、项目名称：三亚青少年活动中心项目 2、项目性质：新建。

3、项目总投资额：项目总投资为763万元。 4、项目承办地点：三亚市，具体地点待定。 5、资金筹措：企业自筹 6、项目组织形式：

项目承办方： ，提供项目运营的整体思路并负责市场运营，使项

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目建成后，能够提升地方的知名度，创造良好的经济效益和社会效益。

项目主管方： ，负责政府部门的协调及相关资金的筹措。 项目合作方： ，提供土地及相关附属建筑物，并负责整个项目的施工。

具体合作方式：项目承办方以现有无形资产及部分自筹资金，占项目35%的股份，并全面负责具体项目的运营及市场开发，合作方提供现有土地及固定设施，占项目65%的股份，双方共同筹资兴建后续具体项目的建设。

承办单位项目主要负责人：

7、项目占地面积：青少年活动中心场地将采取租用形式，租用面积约为3000平方米。

8、主要建设内容：

主要包括各类教学楼与活动用房、展览会议以及设备用房等共三层。整个少年活动中心分为项目主要设有培训教育区、展示演艺区、公共服务区、公共活动区、辅助功能区和办公区等六个功能区及其他配套服务设施。设有儿童乐园、婴幼儿早教、少儿文化教育培训、少儿艺术培训、少儿活动策划、少儿图书馆等。 三、项目建设条件

1、基础设施及配套设施条件

项目选址地理环境优越，交通便利、供排水、供电、通讯等基础设施完备，能保证项目顺利实施。 2、政策保障措施

国务院出台的《关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的意见》中规定，“大中城市要逐步建立布局合理、规模适当、经济实

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用、功能配套的未成年人校外活动场所，同时也是落实三亚市政府关于加快城市发展，丰富青少年文体活动，增进少年身心健康，增强青少年体质，使青少年掌握体育基本知识，培养少年体育运动能力和习惯，提高青少年运动技术水平，为国家培养体育后备人才，对青少年进行品德教育。

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第二章 项目提出背景和必要性分析

一、项目建设背景 1、行业发展背景

随着改革开放进步深入，党和政府高度重视未成年人校外活动场所建设和管理工作，在各地各有关部门的积极努力下，未成年人校外活动场所建设取得了长足发展。目前，全国有青少年宫、少年宫、儿童活动中心、科技馆等校外活动场所6000多个，各类未成年人校外活动场所积极拓展教育内容，创新活动载体，改进服务方式，广泛开展思想道德建设、科学技术普及、文艺体育培训、劳动技能锻炼等教育实践活动，在教育引导未成年人树立理想信念、锤炼道德品质、养成行为习惯、提高科学素质、发展兴趣爱好、增强创新精神和实践能力等方面发挥了重要作用。但未成年人校外活动场所无论是在数量、布局上，还是在管理、服务上，都不能适应形势发展和未成年人健康成长的需要。中央领导同志对进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作非常重视，多次作出重要批示，要求中央文明办协调有关部门深入调查研究，提出对策意见。对于进一步提高校外活动场所建设和管理水平、更好地服务广大未成年人具有重要意义。

三亚市现有普通中学43所，在校学生40187人；小学135所，在校学生61633人。目前，三亚市少年儿童教育、培训行业发展迅猛，但是发展层次较低，多以游击队、民房式存在，缺乏必要的规范和具备较高硬件条件的一站式青少年活动中心，现有的三亚市少年宫存在规模较小、硬件设施陈旧等一系列问题，已经远远满足不了现有市场份额。

因此，项目的创建正是基于以上背景而提出。

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2、政策扶持背景

目前，三亚市政府大力提倡和发展青少年教育事业，优先发展教育事业，一为教育事业发展创造一个全面稳定的政策环境，二也为教育文化产业的发展提供了许多有利于的政策支持。积极推进义务教育均衡发展，完成城区中小学校标准化建设，加快各区镇中心幼儿园与少年活动中心建设。更新、改建、充实现有市级青少年学生活动场所；加快建设一批现代化的科技、艺术、文化、体育及综合性青少年活动场所，使其充分发挥校外教育的特殊育人功能。

针对未成年人身心成长的特点，贴近未成年人思想、学习和生活实际，依靠社会各有关方面的力量，坚持以人为本，教育和引导未成年人树立中国特色社会主义的理想信念和正确的世界观、人生观、价值观，养成高尚的思想品质和良好的道德情操，努力培育有理想、有道德、有文化、有纪律的，德、智、体、美全面发展的中国特色社会主义事业建设者和接班人。

本项目的建设将为全市青少年提供一处更加现代化、具有时代气息的活动场所。

二、项目建设的必要性

1、项目创建是三亚市实现教育现代化的需要

《三亚市十二五教育事业发展规划》明确提出要加快推进三亚教育现代化进程。教育现代化指的是教育适应时代的发展，反映并满足现代政治、现代经济、现代文化等的发展需要，达到或接近世界教育先进水平。经过现代化教育，培养一大批德智体美全面发展的社会主义现代化的建设者和接班人，提高全民族的思想道德素质和科学文化素质，符合我国教育发展的根本目的。

项目的建设可以充分发挥其社会教育功能，提供个性化、多样化青少年

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教育活动场地，同时在加强青少年素质教育和思想政治教育中发挥十分重要的作用，对实现首都教育现代化有重要的推动作用。

随着教育事业的不断发展，三亚市少年宫现有的规模已不能满足青少年活动的需求，少年宫的进一步发展面临许多问题，如：活动室不是根据专业要求设计、建设，不能满足青少年学生专业培训的需要，且活动室数量过少；开展群众性教育活动，如文艺演出、展览等没有场地；不具备开展教师培训的条件；没有互动活动设施以面向青少年学生开展开放性教育、娱乐活动，且设备相对老化等。三亚市少年活动中心的建设将大大改善三亚市少年宫的现有条件，并将结合三亚教学的资源，扩展其功能，开展更多的有益的校外活动，真正发挥出三亚市少年宫培养各类人才后备基地、国际交流、反映我国青少年精神面貌窗口的作用。

2、项目建设将有利于未成年人健康成长

基地具有教育功能、体验功能、素质拓展功能、学习功能、娱乐功能，是服务、凝聚、教育广大未成年人的活动平台，是促进青少年全面发展的实践课堂，是体验式教育的活动场所。通过拓展素质培训，挑战心理、生理极限，使参与者认识自身潜能，增强自信心，改善自身形象，克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力；启发想象力与创造力，提高解决问题的能力；认识群体的作用，增进参与的意识与责任心；改善人际关系，学会关心，更为融洽地与群体合作；学会欣赏、关注和爱护大自然。可以说，这种体验式教育是传统教育无法触及的，其目的就是教育引导青少年树立理想信念、锤炼道德品质，养成良好行为习惯，提高科学素质，发展兴趣爱好，增强创新精神和实践能力。为培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设者和接班人做出贡献。

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3、项目创建是三亚市青少年校外活动整体水平提升的需要

青少年学生校外社会教育是科学教育的重要方面，也是社会主义精神文明建设的重要组成部分。校外教育不仅是学校教育的补充、扩大和发展，也是实施素质教育的重要途径，与学校教育、家庭教育三位一体共同承担教育的重任。三亚市目前拥有的各级少年学生校外活动场所，从布局、规模、水平等方面还难以满足需求。从布局上看，虽然城市规模不断扩大，但青少年活动场所的建设却相对滞后，青少年活动场所少，不便于青少年对活动的参与。从规模看，青少年校外活动场所普遍占地小、建筑面积不足，影响了活动的开展；从水平上看，活动场所设施、设备老旧，很难适应目前青少年需求的变化。

因此，项目建设是实现三亚市青少年校外活动整体水平提升的需要。 4、项目建设是引导青少年健康成长、全面推进素质教育的需要

青少年是国家的未来和希望，当的教育方针是把广大青少年培养成为德智体全面发展的社会主义建设者和接班人。要达到这一目的，仅仅依靠校内教育是不够的。这是因为：我国青少年学生的课余时间由于双休日工时制的实行而达到160多天，加之近两年来许多中小学实行“减负”教育，家庭作业减少，使中小学生的课余时间大幅度增加，如何利用课余时间，使青少年学生的校外活动丰富、有益、多彩，成为广大青少年普遍关心和社会各界普遍关注的问题。

社会上一些网吧、电子游戏场所和歌舞厅等未成年人禁入或限入的场所虽经多次整治，但仍存在违法违规行为，不少营业性歌舞厅、电子游戏厅和网吧无视未成年人禁入或限入以及扫黄打非的有关规定，屡屡犯规，引诱青少年学生在课余时间进入，许多家长反映他们已成为青少年教育的“公害”。我国青少年学生现大多为家庭独生子女，由于社会各种因素的干扰，不少家

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庭对子女在不同程度上存在着“溺爱型”、“高压型”、“放纵型”教育，一些青少年普遍存在独立生活能力不强，明辨是非能力软弱的现象，难以抵制某些文艺影视作品中渲染言情、武打、暴力、色情、享乐主义、拜金主义思想的侵袭，少数青少年甚至走上犯罪道路。所以，广泛开展青少年校外活动，加强对青少年的校外教育十分重要，青少年校外活动场所是培养有理想、有道德、有文化、有纪律新人的重要阵地之一，对青少年的思想道德教育、法制教育、科普教育、培养他们创新精神和实践能力，抵制落后文化和腐朽思想的侵袭有着重要的不可替代的作用。

因此，创建该项目，为青少年学生提供良好的校外活动环境，使他们可以学到课堂上学不到的知识和技能，引导青少年健康成长是十分必要的。

本项目为三亚市的所有未成年人提供了校外活动场所，对于培育青少年全面发展，尤其是思想道德方面的培养具有重要意义,且对于拓宽三亚市的旅游资源及其其他产业的发展意义重大。

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第四章 项目开发市场需求与可行性分析

一、青少年教育培训市场分析与发展现状

近年来，中国校外教育培训业进入了一个快速发展的时期。统计数据显示，中国培训业规模正以每年30％的速度递增，各主要培训领域的培训内容不一，如管理培训、IT培训、外语培训以及主要由各政府职能部门、各行业协会学会、科技社团、高校等组织开展的其它方面的培训和社会实践。

当前，我国：

30%城市小孩缺乏生活自理的能力； 50%城市小孩基本不懂得任何农业生产知识； 80%中国城市青少年未接受2种以上的技能培训； 80%以上中国城市青少年缺乏承受压力和挫折的能力??

据行业专家粗略估计，全国大概有上万家培训机构，其规模不等，开展的培训项目也不一样。经过调查，我们可以把中国培训机构分成四大类型。

第一类属于研发型或产品型，它显著的特点就是做研发课程，追求长线的利益。

第二类属于市场型，它本身没有市场开发能力，但是它拥有可利用的非常丰富的垄断性的培训市场资源。国家部委、行业协会所属的培训中心大多属于这种类型。

第三类属于导入型，以国内外优秀教材作为培训主导课程，或者引入国际先进的理论和经验。从事这种类型培训的有很多是海归派或者留学回来的，他们利用海外的优势，把国际上非常优秀的原版课程引入到国内来。

第四类型是中国培训市场的大类，也是一个主流，我们叫跟随型，它的

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特点是非常注重短期的利益，永远追求市场的热点，市场什么课程热就做什么课程，缺少自己的个性。

从以上四大类培训机构的市场构成来看，所占有的比例恰恰相反。如，以从事管理培训的机构来说，70％属于跟随型，20％属于市场型，6％属于研发型或产品型，4％属于导入型。从70%的培训机构属于跟随型来看，说明培训市场上项目自主研发能力和课程开发能力的薄弱，其结果是导致培训产品高度同质化，缺少长远发展战略，仅仅满足于短期利益的获取。

青少年培训属于市场型。可以通过政策扶持和提供良好的资源保障，集合各方面的优势进行市场运作，将会取得良好的社会效益和经济效益。 二、三亚教育发展情况

目前，我市有各级各类学校245所，其中，幼儿园60所（公办2所）,普通中小学178所（公办160所）, 职业中专学校1所,教师进修学校1所， 高等院校5所。全市各级各类学校学生16.4万人，其中，在园幼儿1.2万人（公办900人），小学在校生6.3万人（公办4.7万人），初中在校生3万人（公办2.4万人），高中在校生1.2万人（公办1.1万人），中等职业学校在校生1万人，高校在校生3.7万人。全市公办中小学教职工5587人，其中教师5233人，职工354人。近三年来，共投入中小学校基础设施建设资金约6.6亿元，总建筑面积约38万平方米，改扩建学校近100所，新建教学楼约13万平方米、学生宿舍约3.5万平方米，教师工作间约6.6万平方米，加固校舍约13.8万平方米。

虽然三亚市青少年校外活动场所具有一定数量规模，但布局、水平等方面仍难以满足需求。特别是近年来随着新居住区的开发，配套的青少年活动场所明显缺乏。从规模上看，青少年校外活动场所普遍占地小、建筑面积不足。从水平上看，青少年校外活动场所普遍现代化水平低，设施、设备老旧，缺乏维修资金和后期投入，与实际需求存在较大差距，难以满足三亚市校外活动的需要。

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中小学生，特别是高中学生，精力充沛、兴趣爱好广泛，但由于其心理不成熟，人生观和价值观不稳定，文化行为和文化消费上具有不确定性和盲动性，极易受各种文化的影响。由于青少年校外活动场所少 ，少年宫的很多兴趣小组不得不扩展为大班，原有15人的班额已扩展为70人。这样的作法使得很多学生得不到老师亲手指导，校外活动效果不尽如意。

综上所述，无论是全面提高学生素质，还是丰富学生课余生活，迫切需要建设多功能少年宫，以满足学生、家长和社会的需要。 三、三亚校外教育需求

现代校外教育工作是我国社会主义教育事业不可缺少的重要组成部分。随着时代的发展，教育观、人才观发生着革命性的变化，新的育人理念对教育不断提出新的更高的要求。全国教育工作会议明确指出，深化教育改革，全面推进素质教育是全党全社会的共同任务。

据对三亚市青少年有关校外活动调查：活动设施的内容是影响需求的最重要因素；有34.3%的人每周一次或每半月一次参加校外活动，很少参加校外活动的人占47.1%参加校外活动的人中70%的人在集中在周末参加校外活动；25.7%的人为学校集体组织；有40%的人与父母同去；5、出行方式集中在自行车、公共汽车和父母驾车出行时间（单程）主要集中在60分钟以内，每次停留时间集中在2-3小时。

一是青少年的健康成长需要充满娱乐的自由空间。对于青少年来说，各种自由自在的游戏活动、娱乐活动不仅是必要的生活内容，而且还具有重要的智力开发作用。现在，教育工作者、学生家长已经越来越意识到应当为青少年的成长提供更多的充满快乐的自由空间。由于学校承担了基础教育的职责，无法承担更多的青少年教育其他方面的功能，因此能够真正有利于青少年成长的校外活动场所越发显得弥足珍贵。创建青少年活动中心后，将根据青少年学生的个性和兴趣爱好，利用课余和节假日时间举办各种培训班和开

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展形式多样的活动。因此，全社会需要更多的符合青少年年龄特点、满足青少年求知欲望的校外活动场所。

二是个性化教育是能满足每个儿童发展需要，使其个性潜能获得充分、全面、和谐发展的教育。个性化教育将是未来教育的主流方向。个性化教育充分实现个体在发展中的独特性，真正把个体作为一个独立完整的对象加以充分地体现和关注，凸显出“个体”中最精彩的部分。每一个被教育的个体都具有不容忽视的独特价值，个性化教育正是强调和尊重了教育对象这种宝贵的独特性，并对其采取了独特性的教育手段。素质教育说到底是尊重个性、发展个性的教育，只有个性得到了充分发展，群体的素质才能真正地提高。尽量做到人尽其才，才尽其用，最大限度地实现个人价值。

二是教育观念的改变使社会更加重视教育的参与性，主张体验教育。传统教育依据的主要是系统的以课本为载体的学科知识，教师可以依据讲解将知识体系分解，按照循序渐进的程序，逐步将知识传授给学生。传统教学观强调服从与循规蹈矩，从而忽视了个体的特性与价值。随着社会的进步，教育观念在逐渐的转变，开始强调素质教育，而体验教育成为实现素质教育的一个重要途径。体验教育注重情感与道德体验的内化过程，强调“面向全体，尊重差异，主动参与，体验成功”，这将会改变传统教育的模式。

青少年校外活动场所将成为体验教育的一个重要环节，在这里可以为青少年提供许多学校无法提供的东西。同时随着教育改革的深入，学生将越来越多的走出课堂去体验和运用所学的知识，而青少年校外活动场所将帮助他们将已有的经验与新知衔接、贯通，并帮助他们完成认识的升华，引领他们从物境、到情境、再到意境，最终有所感悟。从辅助教学的角度来看，未来三亚市将需要数量更多的、质量更高的校外活动场所。

四是学生家长需要可以培养青少年综合能力的安全的校外活动场所。由于目前绝大多数青少年都是独生子女，因此家长们在青少年的教育、生活方面倾注了大量的心血，在如何帮助青少年安排课余生活，尤其是假期生活方

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面，广大学生家长在内心充满了矛盾。如果送青少年去参加培训班，现在各种班名目繁多，价钱都很高，但教学质量却不尽如人意；想让青少年放松，但社会上可供青少年活动的健康场所太少了。因此不少学生家长呼吁，青少年放假不能“放羊”，更不能让网吧“网”住青少年，社会、学校、家长应该携起手来，多给青少年创造健康有益的娱乐空间。建设更多的、高标准的、让家长放心的校外活动场所将在一定程度上解决家长的后顾之忧。 四、三亚青少年活动中心的未来需求客源分析

三亚市青少年活动中心的客源来自以下三级客源中心市场：

日常性家庭客源——出行时间基本保持在一个小时以内的客源分布，综合考虑各种交通工具的可达性，公交车可达：5-10公里范围。

三亚市各级组织活动客源——三亚市青少年活动的主要场所以及首都青少年对外交流的平台，能够提供基本的公益性活动设施以及具有吸引力的其它活动设施，同时本活动中心外部交通条件优良，将成为三亚市青少年校外活动的绝佳去处。

来三亚参加交流活动者以及旅游参观者——作为青少年对外交流的平台，三亚市青少年活动中心将来在青少年国际交流以及与兄弟省市的交流过程中，将会发挥越来越重要的作用，同时也会吸引部分旅游者前来参观。

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第五章 项目创建优劣势分析

一、项目投资的有利条件 1、独特定位

本项目设立在三亚城市核心圈，主要定位培训群体为三亚首个复合型针对性的未成年人。 2、地理位置优势

项目处于三亚市核心商业圈：位周边行政、金融、酒店、购物、教育、生活、自然资源配套设施完善，交通便利、客流量大，是项目运作的首选。 3、项目带来吸引力

本项目开发作为是青少年学生学习科技、艺术和张扬个性的天地，发挥兴趣、特长和展示才华的舞台，在对于青少年校外活动区具有一定吸引力，为青少年提供一个较广阔的室外活动空间及康乐活动设施，主题形象鲜明突出，具有一定特色。因此，本项目的建设将产生巨大的吸附力和凝聚力，对三亚及周边地区未成年教育培训都具有吸引力。 二、项目投资的不利条件 1、懂培训与管理技术人才奇缺

项目运营管理需要各方面的师资力量与专业教育人才，青少年活动中心

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需要进步引进专业人力资源储备供使用。 2、投入成本高

项目前期投入费用及运营成本高，前期投入大，回收期长，这对项目实施是个障碍。

3、政府服务及配套政策不完善

项目的建设涉及到各方面的政策和措施，如教育机构、体育部门、金融机构支持、各种税费政策、扶持政策等。服务及配套政策的缺失，项目创建会受到一定难度。 三、机遇

据调查，家长对孩子的各方面教育愈来愈感重视，青少年活动中心必将成为未来校外培训教育的一种方式，因此存在巨大的需求。

目前，三亚的公共服务设施不配套，“缺胳膊少腿”，尤其是公共文化设施严重匮乏，至今城市中心区域还没有公办的剧院、展览馆、美术馆、博物馆、青少年宫、工人文化宫。三亚市内还有只有不到超过十家规模性校外青少年培训中心，这给项目运作带来绝佳的发展机会。 四、挑战

存在低价格竞争者、培训方式多样化，以及更大规模的培训机构出现。 五、分析结论

1、面对竞争，明确定位，专为未成年人身定做青少年活动中心。 2、本项目的内优外机形势良好，应充分把握并细化落实到位，加快进度，

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进一步扩大利基，抢占时间优势，以便将项目做强、做精，尽可能避免同类竞争对手进入。

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第六章 项目选址条件

一、选址依据

1、三亚市城市总体规划（2008-2030年） 2、三亚市用地布局和基础设计规划 3、三亚市主城区控制性规划

4、三亚市土地利用总体规划（2006-2020年） 二、选择原则

三亚市青少年活动中心作为三亚市重要的教育文化培训设施，其建设宗旨是满足青少年学生社会活动需求，加强青少年思想教育、开展青少年科技文化活动的必要场所，推进青少年全面素质教育、促进青少年健康成长。

三亚市青少年活动中心场址的选择对其功能能否真正发挥有着很大的影响。进行三亚市青少年活动中心选址时应考虑以下因素的影响：

地理位置：作为三亚市市级青少年活动的中心场所，为全市的青少年校外活动提供场所，应建于城市中心区域或易于到达的中心附近地区。

客户条件：要有充足的客源或客户需求潜力。

交通条件：交通便利，可达性好，也便于大型活动的疏散。最好靠近城市轨道交通节点、交通主干道附近。

用地条件：场地规模满足需求，留有发展余地，适当超前。

自然环境条件：自然条件及周围环境应符合洁净、安全、卫生的要求，植被绿化等自然环境良好，保证大气质量，不存在大型污染源。不仅有利于青少年的身体健康，减少可能受到的自然损害，而且良好的环境条件是吸引

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青少年活动，发挥少年宫功能的需要。

产业环境：周围的产业环境要有利于青少年的身心健康，并与少年宫相互配合、相互补充、协调发展，形成区域聚集效应并提高少年宫的吸引力。

市政基础条件：水、电、气、热等市政基础设施齐全，满足使用需求。 经济性：统筹考虑现有设施的综合利用，选择经济性好的方案。 可操作性：创建设时间等问题易于解决，不形成实际操作中的障碍。 三、项目选址合理性分析

海南岛的公路从早期的海榆东、中、西三线发展到，东、西两条高速公路，将海南岛的主要县市紧密的联系了起来，在铁路运输不发达的岛上高速公路成了岛上的交通首选，在东、西二线通车之后一直担任着重要作用。是岛上的交通大动脉。东线高速公路、西线高速公路、223国道、224国道、225国道，位于三亚市以西26公里处的三亚凤凰国际机场是中国国内的运输大机场之一，承担着三亚通往国内乃至世界的重任，使三亚建成了“10分钟上天，40分钟下海”的立体交通网络，极大的促进了三亚市的经济发展。

优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力，加快发展跨越发展的基础条件已经成熟。

拟建项目位于三亚教育、行政办公核心区。该地点的选择主要有以下优势：

⑴交通便利、地理位置良好，便于发挥三亚市青少年活动中心的功能。 ⑵可以充分与三亚市教育核心区周边资源结合，为青少年创造良好的有利于身心健康的活动空间。

⑶实施条件较好，本项目的建设不用新征用地，且周边市政基础设施条件基本完备，地势平坦、开阔，建设条件良好。

⑷有助于完善城市功能。

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四、场地条件 1、气象条件

三亚地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7°C，气温最高月为6月，平均28.7°C；气温最低月为1月，平均21.4°C。全年日照时间2534小时。年平均降水量1347.5MM。素有“天然温室”之称。 2、地质条件

三亚市区三面环山，北有抱坡岭，东有大会岭、虎豹岭和海拔393米的高岭(狗岭)，南有南边岭，形成环抱之势，山岭绵延起伏、层次分明；同时，山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。三亚面临南海，海湾较多，众多海湾各有佳景。处于市区的大东海、小东海、三亚湾与市民生活的关系最为密切。

三亚市区坐落在一种幽美的以山、海、河为特点的自然环境之中，城市的建设注意城市与自然景观环境、生态环境的协调关系，“山—海—河—城”巧妙组合，浑然一体，构成了三亚市区独特的环境特色。 3、交通条件及公用设施条件

项目建设所需配套的供水、排污、供电、消防、通讯等外部配套条件均由市政现有配套设施供给，项目建设的外部条件具备。 五、占地规模

本项目选址用地为租用形式总建筑面积约为3000平方米，共一层。

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第七章 项目定位与实施方案

一、项目定位与目标 1、总体思路

三亚青少年活动中心以“面向未成年人”、“关注未成年人”、“服务未成年人”为办学方向；以“发展学生个性，全面提高素质”为宗旨；是以社会效益、人才效益为主导，以实践育人，活动育人，知识育人，培训育人为办学理念。以三亚市青少年儿童为出发点，以追求社会效益最大化为宗旨，以特长培训为重点，以开展健康文化主题活动为载体，努力打造为三亚青少年汇聚的场所、素质教育的摇篮、自主发展的天地、才华展示的舞台。 2、总体定位

项目总体定位：以思想性、知识性、趣味性和参与性相结合，提供一流的条件，培养学生创新意识和实践能力，使其成为培养青少年全面发展基地；

青少年活动中心是集科技、艺术、文学、体育、外语、美劳等教育培训、文化和娱乐活动为一体的青少年校外文化教育活动场所；它包括了器乐、书画、科普类等学习功能各类活动室，现代化设施设备齐全，是为三亚全市开展青少年素质培训、文化交流的重要平台。

参与

体验

思考

内化

3、发展目标

目标：经过去3-5年的时间将项目打造成三亚市青少年主要教育培训与

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活动基地。为全市青少年提供一个更好的启发心智、激发潜能、培养兴趣、提高综合素质的校外教育阵地，必将成为全市开展青少年素质培训、文化交流的重要平台。

主要服务对象：学龄前儿童；6-18岁的青少年学生。 二、功能布局及主要建设分区 1、占用面积与功能布局

项目主要设有：培训教育区、展示演艺区、公共服务区、公共活动区、辅助功能区、办公区及其他配套服务设施。总租用面积约为3000平方米，共一层。

功能细分：标准培训教室、多功能教室、舞蹈房、音乐欣赏室、琴房、录音棚、美术室、陶艺制作室、体能训练房、球类运动室、动漫电玩室、影视厅、科技室、电脑房一应俱全；网络中心、监控、闭路电视、多媒体终端、电子阅览室、演绎小剧场、学术报告厅等全方位多功能为一体的现代化儿童文娱培训基地。

表7-1：三亚青少年活动中心项目经济技术指标表

序号 项目类别 一 1 2 3 4 5 二 主要功能区 培训教育区 展示演艺区 公共活动区 辅助功能区 办公共服务区及其他配套 总租用面积 建筑面积（平方米） 建设参数 800 500 1000 200 500 3000 共三层 备注 2、主建设内容介绍

⑴培训教育区

培训教育区主要开设英语、舞蹈、声乐、器乐、书画，棋类等的学习班，丰富学生的课余生活。主要包括以器乐、美术活动为主，下设钢琴、舞蹈、

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表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。 二、节水

项目建设要体现水资源综合利用，采用因地制宜的水循环管理的策略，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化；提倡优水优用、节约用水，建立节水型青少年活动中心。

本项目节水措施如下：

（1）项目施工设计，禁止选用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。

（2）厕所、卫生间应采用节水型龙头和延时自闭阀。 （3）小便池冲洗选用自动感应冲洗设备。

（4）项目采用的节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。

（5）搞好节水宣传教育，提高节水意识。

在保证项目使用功能、建筑质量和水、电、气使用环境符合设计功能的前提下，本项目如能坚持不懈地对上述环节采取各种有效措施后，将会达到保护环境，节约能源，实现能源优化利用和新建住宅、公共建筑严格实施节能50%的设计标准。

本项目用水主要是日常生活用水，日最大用水量为10 t/d，年用水量2500t，折合标煤0.64吨/年。

表8-1：项目能源和耗能工质需求表

能源种类 年需求量 电 462000 kw·h 水 2500t 合 计 折标系数 0.1229 kgce/kw·h 0.2571 kgce/t 折标量（kgce） 56780 643 57423 - 30 -

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三、主要节措施 1、建筑节能措施

（1）建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。不同朝向的窗墙面积比符合节能规范要求。

（2）严格按《建筑照明设计标准》GB50034-2004、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005等标准中规定的能耗指标进行建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计。

（3）在设计中尽量选用废建材、聚苯乙烯、矿物棉、玻璃棉等符合建筑节能标准和相关国家标准的新型墙体材料，使用发泡聚苯乙烯、岩棉、玻璃棉、和膨胀珍珠岩等高效保温材料。大量采用节能建材，杜绝实心黏土砖，使用水泥煤渣空心砖、粉煤灰制品、烧结页岩空心砖和加气混凝土。

（4）采用节能型墙体和屋面，重点推广使用外保温墙体，采用以粘贴、钉挂、喷抹和浇入方法复合的多种外墙外保温技术，加强对保温墙体的防火、防潮、防裂处理。

（5）积极采用节能型门窗和门窗密封条，严格窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封，以便加强建筑钢门窗的保温气密性性能，重点使用塑料门窗、铝塑门窗和中空玻璃、低辐射率玻璃。采用低导热率的间隔条，使用断桥、复合、加设空腔等技术，降低窗框的传热。 2、机电设备节能措施

（1）生活电器优先选用高效节能型产品，降低待机能耗和使用中的能耗。 （2）机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。 （3）空调系统设自动控制系统，可准确调节室温,同时减少不必要的能源消耗。

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3、照明系统节能措施

（1）按照建设标准的要求，根据各功能区的实际需要配置照明；既保证照明需要又达到节能目的。

（2）合理选择建筑物照明的照度、灯具、控制方式并充分利用自然光，大量选用节能型灯具，降低照明电耗，提高照明质量。

（3）在照明控制方面，建筑物有天然采光的楼梯间、过道的照明，除应急照明外，宜采用节能自熄开关；在白天自然光较强，可以方便地用手动或自动方式关闭一部分或大部分照明，有利于节电；分组控制的目的，是为了对采光不足的场所照明灯具进行分别开关。

（4）灯具采用节能型T5型，采用电子镇流器，灯具效率为91.8%，功率因数补偿至0.9。所有走道内均采用声光控制型灯头，灯具采用单独控制。 4、能源管理措施

（1）建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。

（2）加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。

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第九章 环境影响评价与保护

本项目可能引起的环境问题主要是该项目实施过程中所产生的扬尘、施装修过程中等排放的废气及噪声，以及项目完成后可能产生的生活污水、生活垃圾、噪声、烟气和汽车废气等生活污染物的排放。本项目实施坚决贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《国务院关于环境保护若干问题的决定》和各有关部门的相关法规政策，采取相应措施，切实做到保护环境。 一、环境质量控制标准

1、整个规划区执行《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的一级标准。

2、水按Ⅱ类水体标准控制。

3、大气环境根据《大气环境质量标准》及《三亚市环境空气质量功能区划》确定，行政办公区、居住区、商业、交通、文化区执行二级标准。

4、声环境根据《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)的标准分类。一类区：教学楼、办公区，昼间执行标准55 dB(A)、 夜间执行标准45dB(A)；二类区：居住区、商业与工业混合区、规划商业区，昼间60dB(A)、夜间50dB(A)；三类区：规划工业和已形成的工业集中地，昼间65 dB(A)、夜间50dB(A)；四类区：交通干线两侧区域，昼间70 dB(A)、夜间55dB(A)。 二、污染防治措施

鼓励使用太阳能、天然气、液化石油气等清洁能源，不提倡使用煤、炭、薪柴等作为燃料。

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三、施工期污染防治措施

拟创建工程施工期环境空气的主要污染源为装修中噪声，主要从加强施工管理着手，提倡文明施工，建立临时隔声障，合理安排施工时间来控制和减缓；施工过程中所造成的环境污染是短暂的，可减缓和改善；建成后环境噪声影响和扬尘影响消失，施工期废水经预处理后排入城市污水管网。

施工期废弃建材、木材等合理处置、分类利用；生活垃圾在回收可利用部分后，物业管理公司保洁员按时将垃圾聚集集中，环卫部门用垃圾车将垃圾转运处理。从事住宅室内装饰装修活动必须严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准。 四、环境影响评价的结论

1、项目为新建项目，其建设内容符合建设场地周边环境要求。 2、本项目废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。 3、项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。

4、固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城市垃圾处理要求。

5、本项目没有大的污染物排放源，产生的废液等污染物经治理后可满足相应环境标准要求。

在认真落实以上措施后，本项目的所有固废物都己妥善处理，基本可达到资源化、减量化和无害化。

综上所述，本项目的建设不但不会对该地区的环境构成负面的影响，而且建成后能够优化该地区环境，从环境保护的角度而言项目是可行的。

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第十章 消防与劳动安全卫生

一、建筑消防及人防 1、消防及人防控制标准

《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)； 《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005)； 《汽车库设计防火规范》(GBJ67-84)；

《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98,1999年版)； 《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)； 《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)； 《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）； 2、消防工程规划

消防用水要结合给水规划，在区域内形成环状管网，增大供水能力，保证消防时供水的安全性。

给水管网供水压力要保证市政消火栓流量不低于10升/秒，压力不低于100KPa，道路的配水管均应按120米间距配套建设市政消火栓。

青少年活动中心区内各片区在详细规划设计时必须考虑在主要建筑外围布置环型消防通道，建筑均需设置室内消防报警及喷淋灭火系统。

各个配电房均要求设置气体灭火或干粉灭火系统。

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二、劳动安全卫生

为保证施工人员、居民的身体健康和生命安全，保护好环境，劳动安全卫生方面应采取以下措施：

1、加强施工人员、居民的安全防范教育，重点区域应采取相应的安全防护设施。

2、注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请检疫部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。聘请当地的卫生防疫部门进行监测和防治，以保证对施工人员、当地居民和旅游者的身体健康。对施工区食堂、炊事区，做好杀虫灭蚊等的环境卫生工作。对生活污水和粪便进行消毒和简易沉淀处理，避免传染病的发生和传播。

3、各建设项目施工期间工地应设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。

4、尽量较少垃圾中间转运环节，以免影响环境观瞻。因此，本区垃圾收运体系尽量减少设置垃圾中间贮存及垃圾转运站。生活垃圾设置分类投放和分类清运，垃圾车自用户贮存垃圾源收集至小型垃圾转运站，然后送至垃圾处理场。

5、道路行人垃圾通过路侧公共废物箱收集，每天由专人收集袋装化后，置于垃圾收集路线旁，再由于垃圾车定时收集。

6、生活垃圾按可回收利用（报纸、玻璃、塑料、橡胶、金属等）、可生化有机物（餐厨垃圾、果皮等）、无机物（灰渣、木屑、破布、碎砖等）、有毒有害物质（废电池、废药品、涂料、油漆等）进行分类。对于餐厨垃圾可采取生化处理的手段消纳，可回收利用的垃圾作为再生产的原料，真正做到源头的减量化。

7、做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程有关规范。

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8、带电设备外壳及支架，采取保护接地，以防止人身触电事故发生。 9、传运设备都设有安全保护罩，机械设备设有紧急停车装置。 10、定时对安全生产、消防器具进行检查，建立健全各项操作规章制度，设专（兼）职安全操作人员，并经常对工作人员进行消防知识和安全生产教育。

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第十一章 组织机构与项目管理

一、项目组织机构

由投资企业成立相应的建设组织部门，明确分工，责任到人，细化任务目标，确保把工程抓紧抓实。

组织结构主要可分四个部：教师培训部、财务部、营销部、综合部等职能部门，实行总经理领导下的负责制。 二、工作制度

严格执行《中华人民共和国劳动法》及省、市有关劳动法律、法规。 1、实行劳动合同制，劳动合同订立后报人事部门备案。

2、职工的工资待遇参照国家有关规定由公司确定，并在劳动合同中体现。根据公司的发展和职工个人的业务能力、技术水平可以适当的提高职工的工资。

3、根据项目生产工艺要求和生产特点，每天工作时间为8小时，年工作日为300天，年操作时间为7200小时，其余时间可轮调。

4、工作为白班制或晚班制，每天工作8小时，根据项目自身特点，可调整晚班轮换。 三、定员定岗 1、劳动定员

项目建成之后，将配备50人左右的管理团队，具体劳动定员人数，可根据青少年活动中心运作情况，适时增减。

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2、人员培训

1、岗前培训：招聘熟练技术人才。对招聘到主要岗位上的职工进行安全常识、基础知识、操作规则、驾驶要领等基本技能培训，企业统一安排。

2、实践指标：以熟练掌握实际操作程序、操作技术为主，由公司指派技术人员跟班作业指导，使职工能熟练掌握技术要领，能自行独立完成车辆交易工作任务。

3、班制安排：管理人员、工作人员均为常班制，作业班时以工作要求安排，实行保底工资与绩效提成工资制度。以人为本，节假日占用休息时间的，由公司视青少年活动中心运行情况安排轮休。

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第十二章 项目开发进度计划

一、项目工期

1、设计方案及相关技术资料。

2、项目工程量及施工条件、劳动力、材料、构件等的供应条件所决定的工程工期。

3、其他有关要求及资料，如：项目业主的意见、风险因素等。 二、项目施工进度安排

根据项目区的总体规划及区域现状、项目规划方案，项目建设期拟定为3-4个月。

项目筹备期1个月； 项目报批备案1个月； 规划设计1个月； 工程期为3个月；

教学设备采购、安装调试1个月；

注：项目进度应合理制定实施计划，部分项目可以同时进行。

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第十三章 项目投资估算与资金筹措

一、估算范围及依据 1、投资估算依据

（1）《海南省市政工程预算定额》(2012)

（2）《海南省建筑工程计价定额综合单价定额说明》(2012) （3）海南省、三亚市有关文件资料 2、投资估算范围

本项目投资构成项目估算范围包括：场地租用费用进行估算、各项目投资估算、装修投入及管理费用，不可预见费用，以及与之相关工程建设其它费用、基本预备费。 二、编制说明

根据三亚发展规划和行业发展规划要求，结合三亚市相关行业概预算估价办法，并考虑涨价因素，粗略估算该项目的投资和收益。

1、建筑工程费包括各建筑的土建安装工程、水、电、路以及配套设施等所有费用，按各单项估算指标和定额及三亚市类似工程投资计列。

2、设备购置费单价为市场参考价。

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三、估算分析 1、工程费用

包括场地改造、道路及管网工程费用，统计出各项工程的工程量，采用单位建筑工程投资估算法及单位实物工程量投资估算法进行估算。

2、工程建设其它费用

（1）租用费：按当地25元/平方米测算 （2）勘察设计费：按总造价的2%估算； （3）招标代理费：按总造价的0.3%估算； （4）招投标管理费：按总造价的0.08%估算； （5）工程监理费：按建安工程费用的0.6%估算； （6）建设管理费：按建安工程费用的1.5%估算； （7）工程质量监测费：按建安工程费用的0.2%估算； （8）工程勘察费：按建安工程费用的0.5%估算。 3、场地开发费用

开发费包括前期费用和场地租用、管理费用及开发其它费、预备费等各项。因场地为租用场地，给排水工程、燃气工程、电力及照明工程、电信工程、公共配套设施等建设费用不纳入本可研范围。 四、项目投资估算分析 1、租金费用

因项目建设所需要租场地面积3000平方米，按现有租价格25元

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/平方米计算，场地租用费需要每年90万元。 2、建设投资估算分析

建设投资估算预计金额为325万元，详见项目建设投资测算表

表13-1：项目建设投资测算表（单位：万元）

项目名称 各功能区改造 办公室等其他服务设施装修 合计 建筑面积（M2） 2500 500 3000 合计 275 50 325 3、设备购置费用

设备投资共需60万元，该项目需购进先进的教学设备及相关配套设备，设备选型遵循性能先进、质量可靠、价格合理的原则。预计购置各类设备1000套，预购买的设备符合项目运作的要求及国家环保要求。 4、其他工程费用

运营前需要其他工程费用合计为364万元。项目运营前需要的项目报批费用、设计费、规费、不可预见费、营销费及相关税费等。 5、项目总投资估算分析

项目上项目投资总额为763万元，其中建安投资325万元，场地租金90万元，设备投资60万元，其他工程费用288万元。

表13-2：青少年活动中心项目投资测算表

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单位 ㎡ 项 项 数量 3000 800 3000 估算金额（万元） 90 14 4 10 20 325 60 2 6 10 4 6 2 13 2 45 150 839 备注 根据国家和地区相关政策规定计取 电话 网络 电视 需要购置各类教学设备1000套 总造价的2%估算 按工程费用的0.6% 按工程费用的0.25％ 按工程费用的1.5％ 开发期间的规费 按工程费用的5％ 总造价的0.3% 序号 一 二 1 2 3 4 三 四 五 1 2 3 4 5 6 7 六 七 八 九 项目名称 场地租用费 建设项目 公用及室外工程 供配电工程 给排水 其他设施 各功能区装修费 设备购置及安装费 工程建设的其他费用 工程前期费用 建设单位管理费 勘察、设计费 工程招标 监理费 环评费用 建设规费 预备费 管理费用 办公费 项目总投资 注：工程招标费中含预算编制费和竣工图编制费，勘察设计费中包含施工图审查费。 五、资金筹措

项目总投资估算面763万元，资金筹措如下： 1、争取海南省专项资金100万元，

2、地方政府配套资金及投资方自筹663万元。 六、资金使用和管理

该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进

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度投放资金，确保资金的专款专用。

为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。 七、效益分析

青少年活动中心是学校教育和家庭教育的拓展和延伸，是青少年自身个性发展的有益补充。它的服务对象是学生，服务内容是教育，这决定了活动中心作为一个公益性事业单位的根本性质。

本项目通过平时组织各种各样的青少年活动，供学生自由选择，周末、节假日对全区学生开放，聘请专业教师指导学生开展活动，充分发挥中心的阵地作用,搭建素质教育实施平台，具有良好的社会效益。

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十四、投资风险分析与评价

一、风险评价

项目投资风险主要包括以下几方面： 1、资金利用风险

项目的运行有赖于资本的投入，在投资方自有资金不足的情况下，需通过融资解决资金问题。青少年活动中心其宽度和深度是一般传统行业无法比拟的，运作周期较长，资金需求集中。该风险主要体现于流动资金不能满足运营需求，服务性收入不能及时到位，从而发生阻碍公司的正常经营。

针对银行体系流动性持续偏多、货币信贷扩张、国内资产价格的不断上涨、物价不断攀升、通货膨胀等带来压力，固央行采取了一系列措施加强金融宏观调控，维护经济总量平衡。在国际国内复杂的经济形势下，国内货币政策工具的使用会更加慎重。银行存贷款利率提高，项目筹集资金使用一定的民间资金，利率将会更高。金融政策变动、融资成本增加，给整项目的运作带来一系列不确定因素，造成投资风险。 2、政策法律风险

宏观政策上国家对整个休闲产业没有专门的指导政策，未来存在不确定风险。但作为专门的教育培训活动，法律条文上国家对青少年活动中心（少年宫）有着管理办法，审批及管理都有专门对口单位。

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3、规模设计风险

项目的开展活动与培训课程设计究竟适不适合青少年市场容量。 4、市场风险

项目能不能准确的确定人们对青少年活动中心需求的市场接受能力。除可能出现跟踪模仿者外，还有可能出现同类竞争者的恶性竞争，导致市场收益滑坡，无法按照预计盈利目标。 5、人才管理风险

青少年活动中心需要具有实践经验，师资、技术能力强的中间力量。这些特殊人才是当前行业中比较匮乏的，该风险就体现在所需人才供不应求，人力成本较高也是一个方面。

本项目针对市场空白及高端人群存在很多创新点，因而不大可能寻找一个完全具备经验的执行团队，因而在执行管理方便存在不确定性，同时青少年活动中心具备一定危险性，日常的安全管理也将是个不确定风险因素。 二、风险控制 1、针对资金风险

公司将科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。一方面是要遵循“开源节流、稳健发展”的经营方针，同时保持与投资机构的紧密沟通获得资金支持，保持与政府、企业的良好合作，建立资金回流通道。

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三亚青少年活动中心建设项目申报方案

2、针对政策风险

聘请专业法律机构进行咨询，规避可能发生的政策法律风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。 3、针对活动与课程设计风险

项目将会请有经验、有影响的师资团队共同参与，项目将会邀请当地各界人士广泛听取意见，减少项目的运营风险。 4、针对市场风险

通过建立高效管理团队，提高营销水平，加大促销力度、多渠道、多方式推广促销，创立公司的品牌；提高门槛，增高竞争者模仿成本，牢牢掌握核心客户群，始终领先一步，减少市场风险。 5、针对管理风险

聘请专业的经理人团队来负责日常运营，转嫁安全风险。

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三亚青少年活动中心建设项目申报方案

第十五章 结论和建议

目前，从结合三亚市少儿培训市场及政府产业政策来看，海南省少年儿童活动中心的建设将会是一个社会效益、经济效益显著的公益性项目：一方面提升了三亚市目前的培训市场水平，解决了日益增长的少儿培训、活动的需求与供给矛盾；另一方面丰富了三亚市乃至海南省少儿业余文化生活，有利于精神文明生活的建设，为建设和谐社会贡献自己的一份努力。

1、该项目的建设是落实中共中央、国务院关心青少年成长政策的具体体现；是三亚市改善青少年活动场所率先实现教育现代化目标的需要；是满足青少年校外活动需求，提升整体水平的需要。

2、该项目位于三亚市商业办公核心圈，周边市政基础设施的条件经适当的扩容改造，可满足项目建设和运营的需求。

3、本方案针对项目建设和青少年活动的活动特点，确定了青少年活动中心建筑方案的设计基本原则。

4、青少年活动中心主要包括各类校外教学与活动用房、培训、教育以及设备用房等，功能分区合理。

5、青少年活动中心将带动三亚地区文化氛围的形成，有助于构建全市青少年校外教育网络，为青少年的健康成长提供良好的环境和优越的条件，具有良好的社会效益。

青少年学生校外活动场所是开展校外教育，包括青少年思想政治教育、品德养成教育、法制教育、科技劳技教育、文体娱乐活动的重要基地，对青省年综合素质的锻炼与提高、创新精神和实践能力的培养，促进健康成长，都发挥着极其重要的作用。为青少年提供良好的校外成长环境是全社会的一

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