清河湾康养旅游中心项目可行性研究报告商业计划书 - 图文

清河湾康养旅游中心项目 可行性研究报告

Xxxx有限公司（暂定）

清河湾康养旅游中心项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德工程咨询有限公司

高级工程师：高 建

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清河湾康养旅游中心项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ....................................................................................... 1

1.1项目概要 ............................................................ 1

1.1.1项目名称 .................................................................................................................. 1 1.1.2项目建设单位 .......................................................................................................... 1 1.1.3项目建设性质 .......................................................................................................... 1 1.1.4项目建设地点 .......................................................................................................... 1 1.1.5项目负责人 .............................................................................................................. 1 1.1.6项目投资规模 .......................................................................................................... 1 1.1.7项目建设规模 .......................................................................................................... 2 1.1.8项目资金来源 .......................................................................................................... 2 1.1.9项目实施计划 .......................................................................................................... 2 1.2项目承建单位介绍 .................................................... 3 1.3编制依据 ............................................................ 3 1.4编制原则 ............................................................ 4 1.5研究范围 ............................................................ 4 1.6主要经济技术指标 .................................................... 5 1.7综合评价 ............................................................ 6

第二章 项目背景及必要性分析 ............................................................. 7

2.1项目提出背景 ........................................................ 7 2.2本次项目的提出缘由 .................................................. 9 2.3项目建设必要性分析 ................................................. 10

2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 .................................................................... 10 2.3.2适应人口老龄化发展客观要求的需要 ................................................................ 10 2.3.3推动我国新型康养结合新模式发展的需要 ........................................................ 11 2.3.4推动高碑店市康养旅游业可持续发展的需要 .................................................... 12 2.3.5满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 .................................................... 12 2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 ................................................................ 13 2.3.7带动当地经济快速发展的需要 ............................................................................ 13 2.4项目建设可行性分析 ................................................. 14

2.4.1政策可行性 ............................................................................................................ 14 2.4.2市场可行性 ............................................................................................................ 21 2.4.3管理可行性 ............................................................................................................ 21 2.4.4选址可行性 ............................................................................................................ 21 2.5分析结论 ........................................................... 22

第三章 行业市场分析 ......................................................................... 23

3.1我国大健康产业市场发展状况分析 ..................................... 23 3.2我国大健康产业发展前景分析 ......................................... 24

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3.3我国人口老龄化发展趋势分析 ......................................... 26 3.4我国康养旅游业发展机遇及前景分析 ................................... 27 3.5京津冀一体化背景下高碑店市康养旅游产业市场分析 ...................... 29 3.6京津冀一体化背景下养老服务业发展前景分析............................ 31 3.7市场分析结论 ....................................................... 32

第四章 项目建设条件 ......................................................................... 33

4.1地理位置选择 ....................................................... 33 4.2区域建设条件 ....................................................... 33

4.2.1区域地理位置 ........................................................................................................ 33 4.2.2区域地形地貌条件 ................................................................................................ 34 4.2.3区域气候条件 ........................................................................................................ 34 4.2.4区域交通区位条件 ................................................................................................ 34 4.2.5区域经济发展条件 ................................................................................................ 35

第五章 总体建设方案 ......................................................................... 36

5.1规划原则 ........................................................... 36 5.2规划宗旨及特色 ..................................................... 36 5.3项目规划设计方案 ................................................... 36 5.4项目分区规划内容 ................................................... 38 5.5项目工程规模 ....................................................... 39 5.6建筑设计方案 ....................................................... 39

5.6.1 建筑设计主要规范及标准 ................................................................................... 39 5.6.2指导思路 ................................................................................................................ 40 5.6.3结构设计等级 ........................................................................................................ 40 5.6.4防火分区及安全疏散设计 .................................................................................... 40 5.6.5无障碍设计 ............................................................................................................ 40 5.6.6建筑节能设计 ........................................................................................................ 41 5.7公用工程方案 ....................................................... 41

5.7.1设计依据 ................................................................................................................ 41 5.7.2给水设计 ................................................................................................................ 41 5.7.3排水设计 ................................................................................................................ 42 5.7.4供电 ........................................................................................................................ 42 5.7.5安防监控 ................................................................................................................ 43

第六章 节约能源方案 ......................................................................... 44

6.1节能设计依据 ....................................................... 44 6.2主要节能措施 ....................................................... 44 6.3具体节能方案 ....................................................... 45

6.3.1 建筑节能 ............................................................................................................... 45 6.3.2 电气节能 ............................................................................................................... 46 6.3.3 暖通、动力节能 ................................................................................................... 46

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6.3.4 推广绿色照明 ....................................................................................................... 47 6.4 节水措施 .......................................................... 47 6.5 节约土地 .......................................................... 48 6.6节能降耗设计 ....................................................... 49 6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 ..................................... 49

6.7.1能源消耗种类 ........................................................................................................ 49 6.7.2能源消耗数量分析 ................................................................................................ 49 6.8结论 ............................................................... 50

第七章 环境保护与消防措施 ............................................................... 51

7.1设计依据及原则 ..................................................... 51

7.1.1环境保护设计依据 ................................................................................................ 51 7.1.2设计原则 ................................................................................................................ 51 7.2建设地环境条件 ..................................................... 51 7.3 项目建设和运营对环境的影响 ......................................... 51 7.4 环境保护措施方案 .................................................. 52 7.5消防安全 ........................................................... 54

7.5.1设计依据 ................................................................................................................ 54 7.5.2消防措施 ................................................................................................................ 54 7.5.3抗震措施 ................................................................................................................ 55 7.5.4综合防灾 ................................................................................................................ 55

第八章 劳动安全卫生 ......................................................................... 56

8.1 编制依据 .......................................................... 56 8.2概况 ............................................................... 56 8.3 劳动安全 .......................................................... 56

8.3.1工程消防 ................................................................................................................ 56 8.3.2防火防爆设计 ........................................................................................................ 57 8.3.3电力 ........................................................................................................................ 57 8.3.4防静电防雷措施 .................................................................................................... 57 8.4劳动卫生 ........................................................... 58

8.4.1防暑降温 ................................................................................................................ 58 8.4.2卫生 ........................................................................................................................ 58 8.4.3照明 ........................................................................................................................ 58

第九章 企业组织机构与劳动定员 ........................................................ 59

9.1组织机构 ........................................................... 59 9.2劳动定员 ........................................................... 59 9.3人力资源管理 ....................................................... 59 9.4福利待遇 ........................................................... 60

第十章 项目实施规划 ......................................................................... 61

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10.1建设工期的规划 .................................................... 61 10.2 建设工期 ......................................................... 61 10.3实施进度安排 ...................................................... 61

第十一章 投资估算与资金筹措 ........................................................... 63

11.1投资估算依据 ...................................................... 63 11.2建设投资估算 ...................................................... 63 11.3流动资金估算 ...................................................... 64 11.4资金筹措 .......................................................... 64 11.5项目投资总额 ...................................................... 64 11.6资金使用和管理 .................................................... 67

第十二章 财务及经济评价 .................................................................. 68

12.1总成本费用估算 .................................................... 68

12.1.1基本数据的确立 .................................................................................................. 68 12.1.2产品成本 .............................................................................................................. 69 12.1.3平均产品利润 ...................................................................................................... 70 12.2财务评价 .......................................................... 70

12.2.1项目投资回收期 .................................................................................................. 70 12.2.2项目投资利润率 .................................................................................................. 71 12.2.3不确定性分析 ...................................................................................................... 71 12.3经济效益评价结论 .................................................. 71

第十三章 风险分析及规避 .................................................................. 73

13.1项目风险因素 ...................................................... 73

13.1.1不可抗力因素风险 .............................................................................................. 73 13.1.2 工程风险 ............................................................................................................. 73 13.1.3市场风险 .............................................................................................................. 73 13.1.4资金管理风险 ...................................................................................................... 74 13.2风险规避对策 ...................................................... 74

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 .............................................................................. 74 13.2.2工程风险规避对策 .............................................................................................. 74 13.2.3市场风险规避对策 .............................................................................................. 74 13.2.4资金管理风险规避对策 ...................................................................................... 75

第十四章 招标方案 ............................................................................. 76

14.1招标管理 .......................................................... 76

14.2招标依据 .......................................................... 76 14.3招标范围 .......................................................... 76 14.4招标方式 .......................................................... 77 14.5招标程序 .......................................................... 77

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14.6评标程序 .......................................................... 78 14.7发放中标通知书 .................................................... 78 14.8招投标书面情况报告备案 ............................................ 78 14.9合同备案 .......................................................... 78

第十五章 结论与建议 ......................................................................... 79

15.1结论 .............................................................. 79 15.2建议 .............................................................. 79

附 表 .................................................................................................. 80

附表1 销售收入预测表 .................................................. 80 附表2 总成本表 ........................................................ 82 附表3 外购材料表 ...................................................... 83 附表4 外购燃料及动力费表 .............................................. 84 附表5 工资及福利表 .................................................... 85 附表6 利润与利润分配表 ................................................ 86 附表7 固定资产折旧费用表 .............................................. 87 附表8 无形资产及递延资产摊销表 ........................................ 88 附表9 流动资金估算表 .................................................. 89 附表10 资产负债表 ..................................................... 90 附表11 资本金现金流量表 ............................................... 91 附表12 财务计划现金流量表 ............................................. 92 附表13 项目投资现金量表 ............................................... 94 附表14资金来源与运用表................................................ 96

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第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

清河湾康养旅游中心项目

1.1.2项目建设单位

Xxxx有限公司（暂定）

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位XXXX

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为78000.00万元，其中：建设投资为75000.00万元（土建工程为44000.00万元，设备及安装投资12030.00万元，土地费用为17881.15万元，其他费用为348.00万元，预备费740.85万元），铺底流动资金为3000.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年产值32500.00万元，年均销售收入为22750.00万元，年均利润总额14808.90万元，年均净利润12587.56

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万元，年上缴税金及附加为122.23万元，年增值税为1222.33万元；投资利润率为18.99%，投资利税率20.71%，税后财务内部收益率11.75%，税后投资回收期(含建设期)为7.70年。

1.1.7项目建设规模

项目总用地面积510.89亩（其中购买土地357.62亩、租赁土地153.27亩）；项目总规划建筑面积268300.00平方米，主要建筑内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

工程类别 工段名称 诊疗中心 康复中心 高端养老社区 1、医疗康养区建筑工程 老年国学院 老年活动中心 配套接待中心 合计 房车露营地 森林氧吧 2、旅游度假区工程 观光采摘园 商务会展中心 休闲娱乐接待中心 合计 3 3 层数 3 2 2 1 1 3 占地面积（㎡） 6000.00 10000.00 15000.00 1500.00 2000.00 600.00 35100.00 60000.00 80000.00 40000.00 2000.00 3000.00 185000.00 建筑面积（㎡） 18000.00 20000.00 30000.00 1500.00 2000.00 1800.00 73300.00 60000.00 80000.00 40000.00 6000.00 9000.00 195000.00 1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金78000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。

1.1.9项目实施计划

本项目建设从2017年10月至2020年9月，工程建设工期共计3年。

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1.2项目承建单位介绍

1.3编制依据

1. 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； 2. 《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的

指导意见》；

3. 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；

4. 《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》； 5. 《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕

31号）；

6. 《“健康中国2030”规划纲要》；

7. 《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》； 8. 《河北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； 9. 《河北省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见》； 10. 《河北省人民政府办公厅关于进一步扩大旅游文化体育健康养老

教育培训等领域消费的实施意见》；

11. 《河北省人民政府关于加快创建全国全域旅游示范省的意见》； 12. 《中共保定市委、保定市人民政府关于建设特色小镇的实施意见》

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（保发〔2017〕7号）；

13. 《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）； 14. 《投资项目可行性研究指南》； 15. 《现代财务会计》；

16. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据； 17. 国家公布的相关设备及施工标准。 1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。 1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进

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行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。 1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号 一 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 1 2 3 4 5 6 7 8 9 主要指标 总用地面积 总建筑面积 总投资资金，其中： 建筑工程 设备及安装费用 土地费用 其他费用 预备费用 铺底流动资金 主要数据 达产年年产值 年均销售收入 年平均利润总额 年均净利润 年销售税金及附加 年均增值税 年均所得税 项目定员 建设期 主要评价指标 项目投资利润率 项目投资利税率 税后财务内部收益率 税前财务内部收益率 税后财务净现值(ic=8%) 税前财务净现值(ic=8%) 投资回收期(税后)含建设期 投资回收期(税前)含建设期 盈亏平衡点 项目名称 单位 亩 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 人 年 % % % % 万元 万元 年 年 % 数据和指标 510.89 268300.00 78000.00 44000.00 12030.00 17881.15 348.00 740.85 3000.00 32500.00 22750.00 14808.90 12587.56 122.23 1222.33 2221.33 220 3 18.99% 20.71% 11.75% 14.58% 17,325.36 31,172.26 7.70 6.99 46.10% 第5页

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1.7综合评价

本次“清河湾康养旅游中心项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托高碑店市生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集康体、养生、养老、医疗、文化、休闲旅游观光等为一体的康养休闲旅游中心。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

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第二章 项目背景及必要性分析

2.1项目提出背景

一、康养产业面临较好市场发展机遇

康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “十三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。

随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。

我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界榜首。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医

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养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用优质医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。

二、休闲旅游业市场需求持续旺盛

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。

随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以前所未有的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。

随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。国务院《关于加快旅游业发展的意见》

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中提出，力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上最大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。 2.2本次项目的提出缘由

面对设立河北雄安新区这一重大决策部署、历史性战略选择，高碑店市积极主动对标雄安新区建设理念，坚持世界眼光高点定位，追求国际标准谋篇布局，着力抓好规划设计、项目建设、生态保护、交通提升、环境整治、公共服务等方面的工作，力求借承这一大发展之机，实现在未来能与新区规划相衔接。与之相匹配，高碑店市将举办一系列活动，简称为“三会一赛一园”，打造旅游产业新名片。

高碑店市围绕“新业态、新体验、新品牌”的旅游发展主题，按照全区域统筹、全要素利用、全产业对接、全过程管理，加快新业态旅游项目建设和城市建设。一是以“旅游+”为方法，以要素、产业融合为路径，建设中新健康城、世界特产小镇、世界门窗小镇等特色小镇。二是围绕新业态旅游和娱乐休闲体验互动，高起点、高标准规划建设门窗工业旅游示范项目、冀康休闲农庄、清河湾康养小镇等农业旅游示范项目、商贸旅游示范项目、文化旅游示范项目、健身休闲项目，形成“大震撼、可招商、后劲足”的特色旅游产品集群。

鉴于以上背景，本次清河湾康养旅游中心项目正是依托高碑店市面对较好的旅游产业发展机遇以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集康体、养生、养老、医疗、文化、休闲旅游观光等为一体的康养休闲旅游中心。项目实施将成为高碑店市康养旅游及养老服务产业大发展的完整配套，丰富其形式及内容，将对于满足养老服务产业、旅游产业、文化产业发展，进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/rl52.html