关于南昌市房地产市场的泡沫分析与发展建议

【产业经济】

关于南昌市房地产市场的泡沫

分析与发展建议

●周丽春，秦

华

３４４０００）

（东华理工大学地质资源经济与管理研究中心，江西抚州

内容提要：近年来，在消费需求与投资需求的双重作用下，江西省南昌市房地产市场发展迅速，对南昌市房地产投资的合理性以及房地产泡沫的争论也越采越多。本文运用房价上升幅度与ＧＤＰ增幅之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比三项房地产泡沫指标，采用数据对比法来分析评价南昌市房地产市场，并结合分析结果对南昌市房地产市场的未来发展提出几点建议。

关键词：南昌市；房地产市场；泡沫中图分类号：Ｆ１２７．５６

文献标识码：Ａ

文章编号：１００３—４１６ｌ（２０１１）０３—００５２一０３

一、房地产泡沫及其成因

美国著名经济学家ｃｈａｄｅｓＰ．１（ｉｎｄｌｅｂｅｒｇｅｆ认为：房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中保持持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断

出现，导致当有少数人预期房价上升而购房投资时，有更多的人也会增加对房地产的投机需求，使房地产的价格上升。这种行为一旦形成你追我赶的态势，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

（三）过度放贷

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行资金的介入，进一步地加剧了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。

（四）投资渠道狭窄

随着南昌市经济发展，市民手中积累了一些财富，让这些资金保值增值是他们日思夜想的问题。老百姓的资金没有地方投资，钱放在银行储蓄，大家不甘心，因为相对于通货膨胀来说，利率很低。目前，南昌市实体经济的投资渠道明显偏窄，很多行业都是国有资本在垄断，民间资本难以进入。由于实体行业投资渠道受限，且受金融危机的影响行业利润下降，于是股市和楼市变成了他们寻求的有效投资通道。相对于股市，房地产这种固定资产更具有保值增值的效果，大量资金自然涌入房地产市场。

二、房地产泡沫的危害

吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增

加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。简言之，房地产泡沫就是房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。

一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面。（一）土地稀缺

众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的生产生活等切身利益息息相关。由于土地的有限性，且房地产兼有资产和消费品两重性，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。

（二）投机需求膨胀

投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求。即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。而市场上总有一批从众参与者，他们没有足够的信息来源，也观测不到准确的信息，他们对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为来选择自己的行为策略。由于从众行为的

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∥。攀研究。蝴。㈣

２０１１年

第３期

（一）造成经济结构失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金。但每个行业都是社会必不可少的，而且作为经济发展的龙头也不一定就只有房地产一个行业。房地产只是一个阶段经济发展的龙头，良性发展时龙头作用显著；然而房地产不可能成为永远的龙头，如果一旦失去控制，那就可能成为危害经济、社会健康发展的祸首。房地产泡沫把经济发展引向崩溃的边缘，重蹈日本、中国香港、美国、迪拜等房地产泡沫带来的严重经济危机。

（二）导致金融危机

房地产业与银行的关系非常密切，这主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约２０％一３０％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入３０％一４０％的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以Ｅ的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达６ｌ％。房地产泡沫把银行变成了房贷银行，使得银行资产骤然增高风险，而一些需要资金的生产企业贷款大量减少，长此下去，随着房地产泡沫的破裂，银行也将风险大增，危害国家的金融安全，并引起连锁反应。比如２００８年美国房地产次贷危机引发的全球金融危机。

（三）引发政治和社会危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，企业财务营运逐渐陷入困境，大量的工厂倒闭，失业人数剧增，居民实际收入下降。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境，进入经济危机的恶性循环。在经济危机下，犯罪案件会激增。马来西亚１９９７年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比１９９６年增加了３８％。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机将逐渐加剧。

三、南昌市房地产市场泡沫分析

目前，判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价增长率与ＧＤＰ增长率之比、房地产投资额与固定资产投资额之比、房价收入比、租售比。其他的一些指标还有空置率、施工面积与竣工面积比等等。我们将运用房价上升幅度与ＧＤＰ增幅之比、房地产投资额与固定资产投资额之比，房价收入比三项指标，采用数据对比法来分析评价南昌市房地产市场２００７年至２０ｌＯ年期间的泡沫问题，并提出一些对策建议。希望有助于南昌市房地产市场的健康发展。

（一）房价增长率与ＧＤＰ增长率之比

房价上升幅度与ＧＤＰ增幅之比是测量房地产相对于实体经济（ＣＤＰ）增长速度的动态相对指标。ｃＤＰ增长率反映的是用货币表示的居民可供最终消费的商品和劳务的实际增长程度。其

中，该年的当年价国内生产总值与该年不变价国内生产总值的比值，即为国内生产总值平减指数，既反映了私人消费品，也反映了公共部门、生产资料和成本、进出口商品和劳务的价格变动程度，比一般的物价指数更综合。房屋及相关的建材等行业的商品和劳务作为其中一部分，其价格走势当然与国内生产总值平减指数具有相当的一致性。房价增长幅度与ＧＤＰ增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大；一般认为。当房价上涨幅度是ＧＤＰ增幅的２倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫；只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。因而，在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反映全部商品及劳务价格变动的ＧＤＰ平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。

２０ｃｒ７年．南昌市ＧＤＰ为ｌ３９０．１亿元。按可比价格计算同比增长１５．５％，房屋均价为４

２５６．８影衍，房价增长率为１７％；

２００８年，南昌市ＧＤＰ为ｌ６６０．８亿元，按可比价格计算同比增长１５％，房屋均价为４

９９０形斫，房价增长率为１７．２％；２００９年，

南昌市ＧＤＰ为１８３７．５亿元，按可比价格计算同比增长１３．１％，房屋均价为４

６４５影ｆｆｆ，房价增长率为一６．９％；２０ｌＯ年，南昌市

ＧＤＰ为２２ｃｒ７亿元，按可比价格计算同比增长１４％，房屋均价为

５

５７３形ｎ亍，房价增长率为１９．９８％。可以计算出，南昌市２０ｃｒ７

年房价增长率与ＧＤＰ增长率比值为１．１；２００８年为１．１５；２００９年为一Ｏ．５３；２０ｌＯ年为１．４３。从这一指标来看，都未达到“２”的警戒线，说明南昌市房地产投资在２００９年至加１０年之间还是处于安全线内的。但我们也看到．除了２００９年因国家政策对房地产市场的宏观调控及全球金融危机的影响，房价出现负增长外，其他各年房价上涨速度都超过了ＧＤＰ增长速度，且呈增速加快态势，这说明南昌房地产市场出现一定的过热现象。

（二）房地产投资额与固定资产投资额之比

房地产投资额与固定资产投资额之比。这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。国际公认是不宜超过１０％。

裹ｌ

南昌市房地产投资额与固定资产投资额之比

（２００７—＿２０１０年）

２０∞年

房地产投资总额（亿元）固定资产投资总额（亿元）

比

值

１２５．６８０９．９２１６％

２００８年

１６３．３１０｛粥．０５１５％

２００９年

１９８．２５１４６４．９１４％

２０１０年

２３０．１５１９３５．６１２．３％

数据来源：甫昌市统计局历年《南昌市国民经济与社会发展统计公撮＞

２００７年，南昌市房地产投资额为１２５．６亿元，投资增长率为１３．４％，固定资产投资总额为８０９．９２亿元，增长率为２６．２３％；２００８年，南昌市房地产投资额为１６３．３亿元，投资增长率为３０％，固定资产投资总额为１衄６．０５亿元，增长率为３４．０９％；２００９年，南昌市房地产投资额为１９８．２５亿元，投资增长率为

第３期景函删＿蜀鞫■■■蚺Ｆ凋鼍挚蔷饕＿ｏ蝴

２０１１年

２１．４％，固定资产投资总额为ｌ４６４．９亿元，增长率为３４．８８％；２０ｌＯ年南昌市房地产投资总额为２３０．１５亿元，投资增长率为１６．１％，固定资产投资总额为ｌ９３５．６亿元，增长率为３２％，可以算出２００７年南昌市房地产投资额与固定资产投资额之比为１６％；２００８年为１５％；２００９年为１４％；２０１０年为１２．３％。从这个结果可以看出，该比例超过了国际公认是否存在泡沫的临界点１０％，但在２００９年至２０１０年期间南昌市房地产投资额与固定资产投资额的比值是呈现下降趋势的，说明还没有出现全局性的房地产泡沫现象。

（三）房价收入比

房价收入比是指城市的平均住房价格与每户家庭可支配收入之比。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力和承担能力，比值越高，支付能力就越低。国际比较通行的说法认为，房价收入比在３—６倍之间为合理区间。

表２南昌市商品住宅均价及人均可支配收入

（２００７—２０１０年）

２０盯年

住宅均价（元／ｎｆ）人均可支配收入（元）数据来源：南昌市统计局

４２５６．８１３０７６

商品住房预售行为的监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对开发商限期生产、限价销售、限融资渠道、限信贷规模，对已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售，销售的价格不得超过申报价格。以控制价格短期内的波动变化，确保房地产销售的市场秩序。

（三）保持南昌市房贷的稳定，限制投机性购房需求

近期，国家采取了严厉的房地产调控政策，房地产企业从银行获得的贷款额大幅度下跌，这会导致投资在房地产市场中的资金突然减少，部分开发商资金链断裂，使得楼盘停工、建筑工人失业、商品住房供应减少，这样的结果可能会导致恶性循环。因此，南昌市不应随着国家宏观调控的政策而急剧减少房贷额，而应采取逐渐递减的方式进行，从而维护南昌市房贷的平稳。

２００８年

４９９０１５１１２

２００９年

４６４５１６４７２

２０１０年

５５７３ｌＳ２７６

另外，银行要密切关注放贷对象的信用等级，认真核实贷款申请人信息，采用差别信贷政策，提高居民家庭购买第二套及以上住房贷款首付比例和贷款利率。如果住房投机炒作者的首付比例和贷款利率上升到一定程度，其购买住房贷款风险也会立刻显现出来。信贷政策的收紧与成本的提高会限制投机购房需求。

（四）改善投资环境，拓宽南昌市民投资渠道

南昌市应该着眼于拓宽私人投资渠道。打破管制和垄断，让民营企业可以进入更多行业投资。降低行业进入门槛，降低高管制的一些行业的投资门槛，比如公用事业、基础设施建设、金融、旅游等，通过改善投资环境，让更多的民间资本进入实体行业，让投资实业经济的民间资本获利。只有这样，才能疏导拥积在房地产市场的资金，维持房地产市场健康发展。

参考文献：

［１］李木祥．中国房地产泡沫研究［Ｍ］．北京：中国金融出版社，２００７．［２］李延喜．次贷危机与房地产泡沫［Ｍ］．北京：中国经济出版社，２００８．［３］何毅，王春玺．关于江西房地产市场的实证分析与发展建议［Ｊ］．江西社会科学。２００９．

从表２可以计算出南昌市２００７年的房价收入比为９．７７；２００８年为９．９ｌ；２００９年为８．４６；２０１０年为９．１５。从这个结果可以看出，南昌市商品房房价收入比较高，且呈放大现象，说明南昌市房地产市场存在着一定的泡沫。

四、南昌市房地产市场未来发展的建议

通过对南昌市房地产泡沫指标的数据对比分析，我们认为：近年来，南昌市房地产市场已经出现了轻度泡沫。结合上述对南昌市房地产市场的分析，就未来南昌市房地产市场健康发展，提出几点建议。

（一）完善住房供应体系，加快南昌市保障性住房建设步伐按照“政府保障基本需求，市场提高住房水平”的思路，扩大有效供给，加快保障性住房建设的步伐。在保障性住房的建设方式上，南昌市应将经济适用住房和廉租住房的建设向更加合理化和人性化方向推进。一要合理规划商品房建设用地范围，不应在离市中心较远的位置建设经济适用住房，这样是变相的拉平房价，使得经济适用住房的价格和周边商品房价格持平。而应在配套设施较为齐全的区域建设保障性住房小区，有助于城市资源合理利用。二应采取多租少售模式。南昌市正处于城市化加速发展时期，未来，部分进城务工农民和城市低收入家庭的住房问题将日益严峻，他们没有能力去支付房价和银行贷款利率，只能靠租房来解决问题。保障性住房采取多租少售模式可以让更多的进城务工农民和城市低收入家庭生活安定。

（二）加强南昌市房地产市场监管，保证市场运行的稳定性政府应抓好南昌市闲置土地的清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为。加强对南昌市

［４］李涛，伍建平．房地产泡沫的成因及防范措施探讨［Ｊ］．山东理工大学学报。２００４，（０２）．

［５］华伟．房地产经济学［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００４．

［６］包宗华．房地产先导产业与泡沫经济［Ｍ］．北京：中国财政经济出版社．１９９４．

［７］南昌市统计局．ｗｗｗ．ｎｃｔｊ．ｇｏｖ．ｃｎ．

［作者简介］周丽春（１９８０一）。女，江西武宁人。东华理工大学经济与管理学院讲师。研究方向为土地资源管理；秦华【１９７９一），男。汉族，重庆

人．东华理工大学。研究方向为地理信息系统。

【收稿Ｕ期］２叭１—０３—０６

责编：林月；校对：启方

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关于南昌市房地产市场的泡沫分析与发展建议

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

周丽春， 秦华

东华理工大学地质资源经济与管理研究中心,江西抚州,344000开发研究

RESEARCH ON DEVELOPMENT2011(3)

参考文献(7条)

1.南昌市统计局 查看详情

2.包宗华 房地产先导产业与泡沫经济 19943.华伟 房地产经济学 2004

4.李涛;伍建平 房地产泡沫的成因及防范措施探讨 2004(02)5.何毅;王春玺 关于江西房地产市场的实证分析与发展建议 20096.李延喜 次贷危机与房地产泡沫 20087.李木祥 中国房地产泡沫研究 2007

本文链接：/Periodical_kfyj201103013.aspx

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