商铺评估 - 图文

更新时间：2023-11-05 09:22:01 阅读量：综合文库文档下载

说明：文章内容仅供预览，部分内容可能不全。下载后的文档，内容与下面显示的完全一致。下载之前请确认下面内容是否您想要的，是否完整无缺。

商铺评估网推荐度：
相关推荐

房地产抵押估价报告

估价项目名称：委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：估价报告编号： XXX位于昆明市青年路节孝巷57号2层202号非住宅（商铺）用途的房地产抵押价值评估 XXX 昆明平云晨翔房地产估价有限公司方胜超（5320020006）、李德先（5320110027） 2012年06月07日至2012年06月08日平云晨翔房估评[2013]第F88号

一、致委托方函 ............................................................................................................................ 1 二、估价师声明 ............................................................................................................................ 2 三、估价的假设和限制条件 ................................................................................................................ 4 四、房地产估价结果报告 .................................................................................................................... 6 （一）、委托方 .................................................................................................................................. 6 （二）、估价方 .................................................................................................................................. 6 （三）、估价对象 .............................................................................................................................. 6 （四）、估价目的 .............................................................................................................................. 8 （五）、估价时点 .............................................................................................................................. 8 （六）、价值定义 .............................................................................................................................. 8 （七）、估价依据 .............................................................................................................................. 9 （八）、估价原则 .............................................................................................................................. 9 （九）、估价方法 ............................................................................................................................ 10 （十）、估价结果 ............................................................................................................................ 10 （十一）、估价人员 ........................................................................................................................ 12 （十二）、估价作业日期 ................................................................................................................ 12 （十三）、估价报告应用的有效期 ................................................................................................ 12 五、变现能力分析 .............................................................................................................................. 12 六、房地产估价技术报告 .................................................................................................................. 15 （一）个别因素分析 ...................................................................................................................... 15 （二）区域因素分析 ...................................................................................................................... 15 （三）市场背景分析 ...................................................................................................................... 15 （四）最高最佳使用分析 .............................................................................................................. 18 （五）估价方法选用 ...................................................................................................................... 18 （六）估价测算过程 ...................................................................................................................... 19 （七）估价结果确定 ...................................................................................................................... 27 七、附件 ...................................................................................................................................... 34

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

一、致委托方函

XXX先生（女士）：

受您的委托，我公司对XXX位于昆明市青年路节孝巷57号2层202号94.45平方米非住宅（商铺）的房地产进行了抵押价值评估。估价时点为2012年06月07日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值取整为：800464元（大写：捌拾万零肆佰陆拾肆元整），评估单价：8475元/平方米。货币单位：人民币。详细结果见表1。

表1：房地产抵押价值评估结果表

产权证号房屋所有权人层数建筑结构 (所在层/总层数) 证载用途实际用途备注昆房权证（昆明市）字第201219969号房屋坐落林易安 2/6 砖混结构非住宅单价（元/㎡）商铺总价（元）建成年代装修档次面积（㎡） —— 昆明市青年路节孝巷57号2层202号 1998 中装 94.45 8475 800464 昆明平云晨翔房地产估价有限公司

负责人（盖章）：

2012年06月08日

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 1页

电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们于2012年06月07日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价报告复印无效。本估价报告的附件是本报告重要的组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构不承担责任。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 2页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章估价师名字

注册房地产估价师注册号

方胜超

注册号：5320020006

李德先

注册号：5320110027

签名、盖章

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 3页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

三、估价的假设和限制条件

（一）假设条件

1、估价委托人或产权人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价师对委托人或产权人提供的有关情况和资料进行了必要的检查（或核实），无理由怀疑委托人或产权人提供的情况和资料的真实性、合法性。

2、本次估价以估价对象保持现状用途、继续使用为估价前提。 3、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产。

4、当地房地产市场稳定、相关房地产政策未有重大变化。 5、估价对象的建筑面积是以《房屋所有权证》上记载的为准，经过实地目测大体相当，但估价师未进行专业测量；估价对象的权属是以《房屋所有权证》上记载的为准，估价师未向有关管理部门核实。

6、估价对象建筑物的已使用年限尚未达到其经济耐用年限，无理由怀疑其存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。

7、本次估价评估的房地产抵押价值为遵守谨慎原则评估出的谨慎价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

其中的市场价值是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：

（1）交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；

（2）交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 4页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

房地产估价师知悉的法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。

（二）限制条件

1、根据委托方提供的《房屋所有权证》，未见新设定的抵押他项权利记载，故估价师知悉的法定优先受偿权利为0元；若从估价时点开始到本报告出具日估价对象新设立抵押、担保权利或租赁权并对估价对象的价值有重大影响，则估价结果需要调整。

2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不作其他估价目的用。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需做相应调整。

3、本估价报告有效期为从报告出具日起壹年。

4、报告中数据部分采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据按四舍五入保留小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性

5、由于房地产的不可移动性和价值大的特性，房地产将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形式、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、水灾、战争、泥石流及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现欲对房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。因此，各相关方面应用本报告时，应全面考虑各类风险，做出综合决策。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 5页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

四、房地产估价结果报告

（一）、委托方委托方：XXX 身份证号：住址：联系电话：（二）、估价方

受托估价机构：昆明平云晨翔房地产估价有限公司

估价机构住所：昆明市盘龙区王旗营路金领地大厦1幢24层2401号

评估资质等级：贰级法定代表人：方胜超

行政许可决定书号：云建房准［2012］第69号证书编号：云建房证估字第105号联系人：张兵

联系电话：0871－5012579、13888981778 （三）、估价对象

根据委托方提供的材料及估价人员于2012年06月07日的实地勘查，估价对象房地产概况详见表2：

表2：估价对象概况表

位置：东至: 房产基本情况西至: 建筑面积：建筑年代：设计用途：院子围墙 94.45m 1998年非住宅 2昆明市青年路节孝巷57号2层202号南至: 北至: 建筑结构：户型：现状用途： 201室过道钢混结构开间商铺地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 6页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

出租情况：总层数：外墙：分户门：窗：第1层：地面：第2层：地面：室内装修第3层：地面：情况卫生间：地面：其它说明：室内配套设备设施供水：通信：消防：主要道路：区域因素状况商场：商业聚集度：区域环境状况：房产证号房屋权益状况房屋所有权人房屋共有权人土地权益状况土地证号土地使用权人有有有自住 6层涂料卷帘防盗门塑钢窗地砖地砖地砖地砖墙面：墙面：墙面：墙面：几面临街：所在层数：层高：屋顶：商铺纵深比情况：乳胶膝乳胶膝乳胶膝乳胶膝顶面：顶面：顶面：顶面：供电：电梯：物业管理：青年路新西南广场较聚集良好有有专业物业管理主要公交线：学校：商服繁华度：停车方便度：面积（㎡）他项权利状况房屋共有权证号土地性质终止日期石膏板吊顶石膏板吊顶石膏板吊顶乳胶膝一面临主街 1层约3米平屋顶宽度大于深度门：门：门：门：卷帘门－－－－实木门供气：电视：宽带：无有有 2、54、61、69、129路等螺峰街小学、云南省卫校繁华方便 94.45 从委托方提供的《房屋所有权证》上未见设立新的他项权利抵押权记载无出让昆房权证（昆明市）字第201219969号林易安无 2045年4月1日

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 7页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

（四）、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）、估价时点 2012年06月07日。

（六）、价值定义

抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

房地产抵押价值为遵守谨慎原则评估出的谨慎价值。

其中的市场价值是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：

（1）交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；

（2）交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 8页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

（七）、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章（1）、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）、《中华人民共和国土地管理法》；（3）、《中华人民共和国物权法》；（4）、《中华人民共和国担保法》；（5）、《城市房地产抵押管理办法》。 2、本次估价采用的技术规程

（1）、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

（2）、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。

3、委托方提供的有关资料（1）、《房屋所有权证》复印件；（2）、委托方提供的其他相关资料。

4、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料（1）房地产政策；（2）房地产市场资料；（3）现场勘察资料。（八）、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。

1、独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 9页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、谨慎原则

在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

4、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

5、估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

6、替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

（九）、估价方法 1、选用估价方法

对于估价对象，理论上可采用市场法、收益法、成本法估价。本次评估采用市场法、收益法两种估价方法进行评估。其理由如

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 10页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

下：

由于与估价对象同种类型的商业用房数量较多且经常发生交易，在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易，因此可采用市场法估价。

估价对象为商业用房类房地产，可以用于出租，是有经济收益及潜在收益的房地产，在估价对象所在地区类似商业用房房地产较多用于出租使用，租金水平容易确定，故适合采用收益法评估。由于近年来位于估价对象区域的房地产涨幅较大，用成本累加得出结果偏离市场价格较大，故不适宜用成本法来估价。

2、选用估价方法的定义（1）市场法：

市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

采用市场法估价的技术路线为：选取估价对象周边可比实例，对其进行各因素修正或调整得出估价对象的市场价格。

（2）收益法：

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

采用收益法估价的技术路线为：搜集估价对象周边类似用途房地产的市场租金，分析比较来确定得出客观租金，然后扣除其营运费用，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，得出估价对象收益价值。

（十）、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 11页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值取整为：800464元（大写：捌拾万零肆佰陆拾肆元整），评估单价：8475元/平方米。货币单位：人民币。

（十一）、估价人员

参与本次估价的注册房地产估价师有： 1、张兵，注册号：5320090030； 2、方胜超，注册号：5320020006。（十二）、估价作业日期

2012年06月07日至2012年06月08日。

（十三）、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为壹年，自报告出具日算起。自2012年06月08日起至2013年06月07日止。

五、变现能力分析

1、估价对象为房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。本次评估的估价对象，属于房地产市场上较为常见、普遍使用的一种用途，其通用性较好；估价对象其独立使用性较好，类似估价对象的房地产，一般不能进行分割转让，独立使用性好。

2、变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 12页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象最可能实现的快速变现价值预计为市场价值的七～八成。

3、变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。本次评估的估价对象，在限购令政策下，变现能力一般，预计变现时间稍长。

变现的费用主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税，详见下表（仅作参考）。

序号名称收费标准执行金额或者价额不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照1.5％交纳；超过50万元至500万元的部分，按照1％交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.5％交纳；超过1000万元的部分,按照0.1％交纳。涉案房产拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。收取佣金最高不得超过400万元。民事诉讼不涉及财产关系或财产标的在10万元以内的，每件500－3000元；财产标的超过10万元，还应按下列比例另加收费：超过10万元至100万元部分不高于2.5％；超过100万元至500万元部分不高于1.5％；超过500万元至1000万元部分不高于1％；超过1000万元至5000万元部分不高于0.5％；5000万元以上部分不高于0.25％。以上是一审的律师费，如果二审继续由这个律师代理的话，收费减半。财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按下列比例分段累计： 1.不超过1万元的，每件交纳50元； 2.超过1万元至10万元的部分，按照2.5％交纳； 3.超过10万元至20万元的部分，按照2％交纳； 4.超过20万元至50万元的部分，按照1.5％交纳； 5.超过50万元至100万元的部分，按照1％交纳； 6.超过100万元至200万元的部分，按照0.9％交纳； 7.超过200万元至500万元的部分，按照0.8％交纳； 8.超过500万元至1000万元的部分，按照0.7％交纳； 9.超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6％交纳； 10.超过2000万元的部分，按照0.5％交纳。 1 强制拍卖费用 2 拍卖佣金 3 律师费 4 法院诉讼费 5 交易手续费 2.5元×建筑面积地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 13页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

6 评估费司法鉴定评估收费，发改价[2009]2914号: 100万元以上（含100万元），按标的总额9-15?收； 100万元以上至1000万元（含1000），按标的总额3.75-6.25?收； 1000万元以上至5000万元（含5000），按标的总额1.2-2?收； 5000万元以上至10000万元（含10000），按标的总额0.75-1.25?收； 10000万元以上至100000万元（含100000），按标的总额0.15-0.25?收。 100000万元以上，按标的总额0.1-0.2?收。个人存量住房登记收费标准为每件80元，国家发展改革委、财政部发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2008〕924号）最低200元；标的额50万元以下，0.3%； 50~500万元，0.25%； 500~1000万元，0.2%； 1000~2000万元，0.15%； 2000~5000万元，0.1%； 5000~10000万元，0.05%； 10000万元以上，0.01%。 7 登记费 8 合同公证费 9 营业税个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。标的额的0.5? 10 印花税抵押房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人有约定的，依约定清偿。当事人没有约定的，依下列顺序清偿：（1）实现抵押权的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）主债权的利息；（4）主债权；（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（6）剩余金额交还抵押人。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 14页

电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

六、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

详见表2：估价对象概况表。

（二）区域因素分析

详见表2：估价对象概况表。

（三）市场背景分析

1、 2011年中国房地产市场回顾

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

(1) 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

(2) 新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 15页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在 2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

(3) 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近 2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌 8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

(4) 土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降。

2、2012年中国房地产市场趋势展望

(1) 政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力。

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 16页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

革等长效机制建立也有可能落到实处。2011 年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

(2) 总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观。

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20 %和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

(3) 关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧。

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。

地址：昆明市王旗营路金领地国际商务大厦24层；邮编：650224；第 17页电话：13888981778、13108802998、15368859903、5012579；传真：5318869

昆明平云晨翔房地产估价有限公司

（四）最高最佳使用分析

最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。

最高最佳利用有下列五种估价前提：

（1）保持现状前提：认为对现有房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价；

（2）装饰装修改造前提：认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行估价；

（3）改变用途前提：认为改变现有房地产的用途再予以利用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价；

（4）重新开发前提：认为对现有房地产进行重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发再予以利用为前提进行估价；

（5）上述情形的某种组合

最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用。

应用经济学的三个原理①收益递增递减原理、②均衡原理、③适合原理来分析判断，当估价对象与其外部环境最为协调，同时估价对象内部各构成要素的组合最为均衡时，估价对象即为最高最佳使用。