2010年物业管理师考试《物业经营管理》真题答案解析

一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（）方面有所区别。

A．建筑规模B．建筑结构

C．公共性D．社会性

2．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（）级写字楼。

A．甲B．乙

C．丙D．丁

3．物业经营管理服务的目标是（）。

A．防止物业泡沫

B．保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力

C．合理筹划物业税收

C．提供舒适环境并切实保障物业的治安安全

4．实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（）最大化。

A．价值B．净收益

C．价格D．收入

5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（）三个层次。

A．房地产组合投资管理B．房地产融资管理

C．房地产开发管理D．房地产租售管理

6．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（）。

A．物业区域内公共秩序的维护B．对物业进行日常的维护或维修

C．保安和保洁D．对物业进行资产管理

7．资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（）。

A．分配B．组合

C．估计D．控制

8．下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。

A．房地产企业债券和投票投资B．房地产置业投资

C．房地产开发投资D．购买房地产投资信托基金

9．城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。

A．不可移动性B．地租递减性

C．政策影响性D．相互影响性

10．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。

A．房地产投资具有相对较高的收益水平

B．房地产投资回收期较长

C．房地产投资不需要专门的知识和经验

D．房地产投资数额巨大11．某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。

A．正现金流量的代数和

B．负现金流量的代数和

C．现金流量的代数和

D．现金流量的公允价值

12．关于有效毛收入的计算公式，正确是的（）。

A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入

B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入

C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入

D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入

13．下列费用中，不属于运营费用的是（）。

A．保险费B．房产税

C．员工工资D．公益捐款

14．物业服务有效需求的特征是（）。

A．有需要无购买力B．无需要有购买力

C．无需要也无购买力D．有需要也有购买力

15．关于期房价格的公式，正确的是（）。

A．期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿

B．期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿

C．期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿

D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿

16．经济适用住房的开发利润应控制在（）以下。

A．1%B．2%

C．3%D．4%

17．关于房屋空置率的说正，正确的是（）。

A．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例

B．房屋空置率是指报告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例

C．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例

D．房屋空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

18．租凭计划包括租金方案和（）。

A．物业管理计划B．出租策略

C．总体租金水平D．租金价格表

19．关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是（）。

A．预算不包括费用支出发生的时间

B．预算不包括能源费用支出安排

C．预算不包括员工的养老保险

D．预算中要为不可预见费用的支出预留空间

20．下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是（）。

A．肢体残疾的人B．没有民事行为能力的人 21．房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。

A．1B．2

C．3D．4

22．城市房屋租赁实行（）制度。

A．审批 B．审核 C．登记备案 D．报告

23．甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（）。

A．乙方不应该支付第一个月租金B．乙方应支付第一个月租金

C．乙方应该减半支付第一个月租金D．乙方应该加倍支付第一个月租金

24．房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（）条款之中。

A．租赁用途B．房屋的修缮责任

C．转租的约定D．租凭期限

25．关于租赁合同生效的说法，正确的是（）。

A．签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效

B．签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效

C．签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效

D．签订租赁合同后立即生效

26．张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（）承担赔偿责任。

A．张某B．李某

C．该住房所在小区的物业服务企业D．该住房所在小区的开发建设单位

27．张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是（）。

A．李某与王某的转租合同继续有效

B．李某与王某的转租合同同时失效

C．张某与李某此时不能解除租赁合同

D．张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意

28．下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。

A．无正当理由，拖欠房租6个月以上的

B．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的

C．将承租的房屋擅自转租的

D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的（）。

A．管理费用 B．咨询费用 C．财务费用 D．营业成本

30．下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是（）。

A．财务人员的工资B．金融机构手续费

C．法定税费D．财务部门办公费31．物业管理服务成本中按规定提取的租利基金按工资总额的（）计算。

A．1.5% B．2% C．12% D．14%

32．某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。其办公费估算为（）元/月 平方米。

A．31．67 B．50．00 C．380．00 D．600．00

33．在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入（）中。

A．保安费B．不可预见费

C．保险费D．办公费

34．适合经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是（）。

A．固定预算B．零基预算

C．滚动预算D．概率预算

35．编制营业成本预算，应以（）预算为基础。

A．支出B．费用

C．收入D．工资

36．在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（）。

A．营业成本预算B．管理费用预算

C．经营费用预算D．财务费用预算 37．下列指标中，属于考核物业服务企业经济效益的指标是（）。 A．物业增值率B．房屋完好率 C．成本（费用）降低率D．重大事故发生率 38．物业服务企业与专营公司订立有关物业管理活动的合同属于（）服务合同。 A．物业B．特殊 C．专项D．前期 39．住宅小区物业服务合同是物业服务企业与（）签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 A．业主B．居民委员会 C．业主委员会D．物业建设单位 40．关于前期物业服务合同特征的说法，错误的是（）。 A．前期物业服务合同的有效期不能约定 B．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 C．前期物业服务合同具有过渡性

D．前期物业服务合同是双务合同

41．在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（）医保险。

A．定值B．不定值

C．保证D．法定

42．讨论确定投标项目管理总体思路，这是物业服务企业投标（）阶段的工作内容。

A．前期准备B．标书准备

C．答辨D．总结

43．承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的险种是（）保险。

A．雇主责任B．公众责任

C．财产D．人身

44．下列选项中，与保险合同发生间接关系的是（）。

A．保险人B．投保人

C．被保险人D．保险经纪人

45．下列决策中，不属于财务管理基本内容的是（）决策。

A．筹资B．投资

C．经营D．利润分配

46．物业管理绩效评价中，净资产收益率的计算公式是（）。

A．净资产收益率=（净利润/平均净资产）×100%

B．净资产收益率=（净利润/净资产总额）×100%

C．净资产收益率=（息前税前利润/平均资产总额）×100%

D．净资产收益率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）×100%

47．写字楼物业管理常规目标包括经营，管理和（）等三方面内容。

A．维护B．服务

C．效益D．安全

48．写字楼物业管理的服务目标是（）最大化。

A．物业资产升值率B．收益部分使用率

C．物业所有与使用人满意率D．物业资产保值率

49．普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于（）面积的合计除以总建筑面积（停车场除外）。

A．使用B．专用部分

C．共用部分D．单位

50．制定租金收取办法的目的是尽量减少（）带来损失。

A．由于迟付或拖欠租金而给业主

B．由于空置或免租期长而给业主

C．由于空置或免租期长而给物业服务企业

D．由于迟付或拖欠租金而给物业服务企业51．确定写字楼能否满足某一特定租户的面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户（）。

A．承租期限B．经营实力

C．现在的办公面积D．经营业务的性质

52．写字楼的可出租面积是（）加上分摊公用建筑面积。

A．出租单元内使用面积B．出租单元内建筑面积

C．建筑面积D．使用面积

53．在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。

A．建造费用B．人工费用

C．经营费用D．广告费用

54．下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（）。

A．物业经济指标B．服务满意度

C．物业品牌化D．市场占有率

55．零售商业物业中，每个承租户经营的成功，需要依赖其他承租户的成功，这体现了（）关系。

A．对立B．包含

C．共生D．竞争

56．从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是（）

A．物业设施的维护B．策略与运行管理

C．现场管理D．环境管理

57．现场管理是在零售商业物业建成投入运营之后提供的日常管理和服务。不包括（）服务工作内容。

A．清洁卫生B．安全保卫

C．选址咨询D．公共空间的维护

58．某租户的基础租金为10万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为200万元，其该月份应缴租金（）万元。

A．9B．10

C．11D．20

59．对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（）的贡献。

A．投资价值B．主营业务

C．账面价值D．历史成本

60．下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（）。

A．重组B．以资抵贷

C．债转股D．赠予

二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）

61．收益性物业经营管理的支出包括（）。

A．日常维修费用B．保险费

C．营业税D．所得税

E．财务费用

A．企业自用写字楼B．出租写字楼 C．自用出租复合型写字楼D．出售写字楼 E．出租出售复合型写字楼 63．零售商业物业的分类，主要依据有（）等方面。 A．建筑规模B．建筑结构 C．经营成本D．商业辐射区域的范围 E．经营商品的特点 64．下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（）。 A．房地产企业债券和股票投资B．房地产置业投资 C．房地产开发投资D．购买住房抵押支付证券 E．购买房地产投资信托基金 65．现金流入通常包括（）等。 A．销售收入B．出租收入 C．运营费用D．还本付出 E．税金 66．下列物业中，属于收益性物业的有（）。 A．餐馆B．自用仓库 C．商业停车场D．加油站 E．出租用标准厂房 67．关于物业管理计划的说法，正确的是（）。 A．物业管理中短期计划通常以物业服务企业与业主签订的物业服务合同约定的合同有效期为周期 B．物业管理长期计划通常以物业的剩余使用寿命为限 C．编制物业管理长期计划时，应进行物业全寿命周期的成本费用分析 D．物业管理计划由业主委员会编制 E．物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划 68．下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（）。 A．住宅小区B．政府办公楼 C．零售商业D．大型购物中心 E．工业厂房 69．下列房屋中，不得用于出租的是（）。 A．权属有争议的 B．不符合安全标准的 C．共有房屋未取得共有人同意的 D．已抵押，未经抵押权人同意的 E．住宅小区中，业主未签字同意《业主公约》的 70．关于房屋租赁合同的说法，正确的是（）。 A．房屋租赁合同是单务合同B．房屋租赁合同是双务合同 C．房屋租赁合同是要式合同D．房屋租赁合同不是有效合同 E．房屋租赁合同是继续性合同

71．物业服务企业成本控制，按时间不同，可以分有（）。

C．事中控制D．事后控制 E．阶段控制 72．物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括（）。 A．交通工具B．通信设备 C．办公设备D．物业管理用房 E．工程维修设备 73．物业经营管理中，成本控制应遵循的原则有（）原则。 A．收入最大化B．全面控制 C．讲究经济效益D．权费利相结合 E．例外管理 74．风险管理的整个过程包括（）。 A．风险识别B．风险评估 C．风险控制D．风险调整 E．风险补偿 75．物业服务合同的签订要点包括（）。 A．“宜粗不宜细”的原则B．不应有无偿无期限的承诺 C．实事求是留有余地D．“宜细不宜粗”的原则 E．明确界定违约责任与处理方式 76．物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（）。 A．政府B．咨询机构 C．新闻媒体D．业主 E．本企业员工 77．业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有（）。 A．潜在租户所经营业务的类型 B．财务稳定性和长期盈利的能力 C．企业租户的股权结构 D．所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容 E．潜在租户的声誉 78．写字楼物业租赁经营绩效的主要指标有（）。 A．租金价格水平B．出租经营成本 C．净租金收入占毛租金收入的比例D．销售价格 E．租户的规模 79．在零售商业物业的租赁中，净租的形式有（）。 A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C．所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 D．租户仅按比例分摊业主的所有税项 E．租户不分摊税费 80．可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有（）。 A．无害化B．简单化 C．资源化D．减量化 E．有偿化

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