浅析金融政策对房地产行业的影响

浅析金融政策对房地产行业的影响

［摘要］近几年来，房地产业在中国迅速的发展起来，在中国社会经济发展中占据着重要的位置，然而伴随着行业的发展也随之产生了一系列的问题。国家针对房地产业的发展也在不断的制定出相应的政策，从宏观上调控房地产市场，使之健康、持续、稳定的发展。本文结合了国家近期出台的一系列对宏观经济调控的政策，分析了这些政策对该行业的影响，并提出了一些建议性的意见。

［关键词］经济政策 房地产 宏观调控 影响

2010年是中国房地产业发展的第19个年头，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位，成为了国民经济的支柱。据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行依赖性很强的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易被银行利率等调节影响整个行业的发展。如今房地产的泡沫越吹越大，这也就意味着我国的国民经济面临的风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

2008年，是全球经济格局最紧张的一年，由“次贷危机”演化而成的“金融海啸”，席卷了全球的经济范围。我国为极力控制局面，采取了“救市”的宏观经济政策，人民银行连续4次小调存款准备金率，连续5次降低存贷款利率，国务院还推出了4万亿经济刺激计划。经过两年的缓解，到2010年开始，金融海啸逐步退潮，救市政策也逐渐退出，而遏制房价成为了房地产调控政策的核心目标。国家对宏观经济的调控政策，对整个房地产市场的影响可以从一下几个方面进行分析：

1）对房地产开发商的影响

国家对宏观经济的调控很大程度上都是从银行开始，这对银行依赖很强的房地产业来说，无疑会有很大的影响。贷款利率的上升使房地产开发商面临极大的市场风险。一方面对投资者而言，贷款利率的上升使房地产投资的融资成本提高，这就相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，或者减少其对房地产的投资。另一方那个面，利率的上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发商无法及时回笼资金，使其盈利减少。这样将会使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。

2）对购房者的影响

对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，经济的加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。对于一些买房投机者而言，持续加息容易导致其兑房价走势的预期，进而改变他们的

资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话，会致使房地产大量的空置，从而引起市场供求关系的变化，导致房价的变动。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

不难看出，国家通过宏观的经济调控，尤其是通过对利率的调控，从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动，而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动，这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控，都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近期以来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，而房地产作为价值相对稳定的不动产，是投资中收益较大的产业，外资的流入会对楼市起到推波助澜的作用。

2、汇率调整

人民币的升值意味着我国的经济状况良好，能够创造较多的投资机会，并且有较高的收益。我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业，因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本流入与流出产生重要影响。资本在国际间流动的原因有两个：一是获取利益；二是逃避风险。因而汇率的变动会影响资本的

流动，特别是短期资本的流动。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将通过各种渠道涌入我国进入房地产业。

2）对房价的影响

影响房地产价格的两个重要因素的供求与投机，而汇率的变动会对当地产业的供求与投机行为产生直接影响。目前由于人民币存在较强的升值预期．大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，按照资本逐利的本性，他们将推动我国房价的上涨，从而达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

就房地产自身而言，地产的增值会导致房产的增值，房地产自身存在着时间价值。在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从而对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

众所周知，税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一，当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节，各种税收增加了房地产开发企业的成本。如土地增值税，清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因为差额巨大需支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的缴税压力。

4、调整住房贷款政策

住房贷款的政策的出台一方面意味着中国房地产市场宏观调控重点放在了需求导向，另一方面也增加了购房者的压力。这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。通过对金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额的规定，来影响房价市场的需求关系从而对整个市场起调控作用。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓新的资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高收益的行业，吸引了众多的投资者，但是在高收益的背后也存在着高投入的前提以及高风险的事实，这就特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

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