2012年广州甲级写字楼市场年度报告

2012年广州甲级写字楼市场年度报告

说明

本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、广州市国土资源和房屋管理局、广州市统计局、中国房地产业协会商业地产委员会、中国写字楼行业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了广州写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对广州写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对广州写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。 定义 供应量

指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。 空置率

指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量

指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

概览 宏观经济

广州市统计局发布了《广州市2012年广州市经济运行情况分析》，报告显示，2012年广州市实现地区生产总值（GDP）13551.21亿元，比上年增长10.5%。增速高于京沪深，但低于天津重庆。

从2012年情况看，广州市经济克服了国内外众多不利影响，虽较2011年有所放缓，但GDP增速持续稳中趋升，增势好于全国和全省。报告显示，第一、二、三次产业分别完成增加值220.72亿元、4713.16亿元和8617.33亿元，分别增长3.3%、9.9%和11.1%。第一、二、三产业增加值占GDP的比重由2011年的1.6：36.9：61.5调整为1.6：34.8：63.6，第三产业比重提高2.1个百分点。

2012年，广州市规模以上工业总产值同比增长11.5%，全市规模以上三大支柱产业工业总产值增长6.3%；其中电子产品制造业、石油化工制造业工业总产值分别增长16.1%和10.6%；汽车制造业工业总产值同比下降6.3%，是历年来首次出现年度负增长。

投资方面，面对2012年初投资低迷的局面，广州市加大重点项目推进力度，在市属投资、民间投资的有力带动下，确保了固定资产投资的稳步提升。2012年，全市固定资产投资达到3758.39亿元，同比增长10.1%。

写字楼市场

2012年一方面由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，同时面对强大的供给量，市场消化能力不足。纵观2012年，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。令扩张型成交需求减少，整体市场明显偏弱。整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

另一方面2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升， 投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。尤其是自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。

目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市场总量达到427万平方米。

从供需关系来看，南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%；全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%。

从租售价格来看，广州写字楼租金微降，而售价走高。租赁市场受国内外经济下调影响同时供过于求而出现下行趋势，销售市场延续去年的活跃状态，成交量与成交均价均有大幅度上升。

从商圈分布来看，目前，广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、体育中心、东山越秀等等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。从各区的表现看来，有珠江新城、体育中心两大板块支撑的天河区价格涨幅领先于广州各区。从新增供应看，珠江新城近几年达到发展的巅峰期，新增供应量占大比例的份额。

根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，广州写字楼市场平均售价26655元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨11.6%；平均租金132元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，与2011年相比上升22.5%。

市场供应

全年新增接近两成 珠江新城冠军领跑

南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%。

目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市场总量达到427万平方米。

2012年全年广州甲级写字楼新增供应主要集中在珠江新城、体育中心、东山越秀区域。新入市项目包括有保利中达广场、富力盈凯广场、高德置地广场、富力盈通广场、恒大中心、邦华环球广场、天銮等。第四季度，位于珠江新城的保利中汇广场及广晟国际大厦两座优质写字楼的交付使用，为广州市甲级写字楼市场合计提供144600平方米的新增办公面积。

值得注意的是，原本计划在2012年内投入使用的多个项目，工程进度迟于预期，落成日期相应向后推延。

销售市场方面，写字楼供应主要以珠江新城写字楼为主，2012年越秀区首次出现了超高价位的写字楼成交纪录。该区的步云天地网签的34套展贸式写字楼，均价高达53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凯广场，其写字楼成交单价频频破5万元大关，刷新广州纯写字楼市场的成交纪录。

市场需求

内资企业驱动市场 金融零售表现抢眼

南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%；全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%，创历史新高。

2012年随着整体需求下滑，2012年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目出现下降。大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度，令广州写字楼的扩张型成交需求减少，在2012年内资企业的需求成为市场主驱动力，推动广州写字楼市场热度持续。特别是第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业，其中以电脑及IT通信业最为活跃。

由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，同时面对强大的供给量，市场消化能力不足。整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。 金融行业和零售贸易行业是广州写字楼需求的主力，国内金融、制造、专业服务和贸易等企业仍是广州甲级写字楼的主要租户来源。据统计60%成交来源于内资企业的扩张，内资企业仍然占据写字楼租赁需求的主导地位。而金融企业的租赁成交面积主要来源于保险公司的搬迁和扩张。主要成交包括友邦保险承租6千平方米的办公面积、班尼路和永旺集团分别承租4200平方米的办公面积。

2012年主要的租赁成交还包括中国邮政储蓄银行租赁利通广场3层合计6,711平方米办公面积；敦豪货运续租中华国际中心2,203平方米办公面积，续租粤海天河城大厦1,522平方米办公面积；联邦快递租赁太古汇1,936平方米办公面积；科惠医疗租赁太古汇1,700平方米办公面积；百事可乐租赁高德置地广场逾1,000平方米面积等。

随着广州城市价值的提升，越来越多企业选择广州，投资者对经济回暖信心加大，加上住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。

位于珠江新城的富力盈通大厦于2012年第四季度入市，成交量已超过2万平方米，其他在售如富力盈凯广场、番禺万达广场、保利中达广场、财富世纪广场、保利V座、保利天悦、珠江国际纺织城、合生广场等项目均有不俗的成交。有限的可售供应带动售价进一步提升。现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。例如保利中达广场分别由广汽集团和广物汽贸整栋购入自用作为总部。

市场综述

去中心化影响加剧 市场需求有望爆发

纵观2012年，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。除了资金强劲的大企业仍强势驻扎在珠江新城，许多企业选择离开价格高企的核心CBD区域办公，目前广州的其他几大商圈已经迎头赶上，这进一步分摊了购买珠江新城写字楼的客户，造成了巨大的租金下行压力。

另外，2012年不少外资企业延迟了在广州新租写字楼计划，令市场需求大为减少。随着整体经济环境的改善，需求有望在新一年爆发。加上随着国内经济的整体升温，将刺激更多国内企业扩张需求。

随着两会的召开，有望带动一系列暖化经济的新措施的出台，展望2013年，国内宏观经济将得到一定好转。利好的宏观环境，将吸引国外企业在本地开展业务或扩张市场，并进一步加强内资企业的经营信心，有望加大其对优质写字楼的需求。

2013年如果继续保持对住宅市场的调控力度或者加强调控，更多的资金可能会流向商业地产，主要原因一是有实力的投资客户受整体经济不明朗以及住宅限购的影响而入市；二是有实力的企业的刚性需求；三是广州优质写字楼可售楼盘并不多。这对目前广州写字楼高供给量的吸纳将起到极大的促进作用。

目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市场总量达到427万平方米。

展望

2013年将是广州甲级写字楼市场新的供应高峰。虽然国际经济问题尚未完全解决，部分依赖国外需求的公司以及外资企业的写字楼需求或迫于经营压力而有所抑制；但市场环境渐趋稳定，尤其是国内经济更释放出乐观的信号，预期内资公司及国有企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。

2013年广州写字楼市场预测：第一，预计2013年落成的甲级写字楼超过100万平方米；第二，预计2013年广州甲级写字楼需求将有所回暖，刺激吸纳量上升，但大规模的供应仍将推高全市的空置率，并将进一步压抑写字楼租金的增长

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关于南丰智库

南丰智库（CORC）是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国最大的写字楼门户——房讯网（http://www.funxun.com）牵头成立，中国写字楼行业协会提供分析技术支持。全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用地产行业发展的智库平台。

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★写字楼研究简报（每周提供） ★商业地产研究简报（每周提供） ★产业地产研究简报（每周提供） ★企业研究报告（不定期提供） ★产品研究报告（不定期提供） ★中国写字楼蓝皮书（每年提供）

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本报告为南丰智库（CORC）制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。没有经过本公司书面许可，任何组织和个人，不得使用本报告中的信息用于其它商业目的。本报告中部分文字和数据采集于公开信息，所有权为原著者所有。没有经过原著者和本公司许可，任何组织和个人不得使用本报告中的信息用于其他商业目的。本报告中项目、面积、成交、价格、销售率、租赁率及相关市场预测主要为CORC研究员采用行业访谈、市场调查、二手数据及其他研究方法分析获得，部分数据未经开发商直接认可。本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映真实市场情况。本报告只提供给房讯网（http://www.funxun.com）注册用户作为市场参考资料使用，CORC对该报告的数据准确性不承担法律责任。

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刘凯 中国写字楼TOP100研究课题组 副组长 中国写字楼行业协会（COIA） 秘书长

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