璧山县房地产市场调查
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璧山县房地产市场调查
东方金诚国际信用评估有限公司重庆分公司
2010年1月
目 录
1、璧山县区位介绍 ...................................... 3 2、璧山县与邻近各区县房地产开发对比 .. 5 2.1、房地产开发企业对比 ........................ 5 2.2、房地产投资对比 ................................ 7 2.3、商品房竣工面积对比 ........................ 8 2.4、商品房销售面积对比 ........................ 9 2.5、商品房成交价格对比 ...................... 10 3、璧山县及邻近区县现有楼盘情况 ........ 12 3.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比 .. 12 3.2、璧山县现有楼盘介绍 ...................... 20
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1、璧山县区位介绍
璧山县位于重庆市以西,东经106 .02'至东经106.20',北纬29.17'至29.53'。东西宽15.5公里,南北长66.5公里,县域面积915平方公里。东邻沙坪坝区、九龙坡区,南界江津区,西连铜梁县、永川区,北接合川区、北碚区。璧山县四周环山,拥有43万亩茂密的森林,环境清幽,森林覆盖率达到31.4%,人均森林面积高达460平方米,正如中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来视察璧山时说,“从地图上看,璧山像我们的宝岛台湾,面积915平方公里,相当于伟大祖国的万分之一,好似一片叶子飘在重庆主城区旁边”,是临近重庆主城的天然“绿岛”。
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璧山县地质构造属川东南弧形构造带,华蓥山复式背斜中的温塘峡背(东山)与沥青峡背斜(西山)之间。据清同治四年《璧山县志》载:璧山“形如柳叶,四壁皆山,外高中平”。境东有缙云山,西有巴岳山,东山、西山为天然屏障,海拔分别在500-810米和500-885米之间,两山夹一槽,中部系丘陵地带,海拔在270-400米之间。东西山面积约161平方公里,占全县总面积的17.6%,丘陵面积753平方公里,占82.4%。县域地表水属外流水系,有大小溪河75条。其中,璧南河系长江一级支流,全长73.1公里,在江津区油溪镇注入长江;璧北河全长37公里,在北碚区澄江镇注入嘉陵江;梅江河流经璧山西部各乡镇,全长53公里。
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璧山县地处中亚热带湿润季风气候区,气候湿润,雨量充沛,四季分明。具有春旱、夏热、秋迟、冬暖、无霜期长以及风速小、湿度大、日照少、云雾绵雨多的特点。年平均气温18.3℃,极端最高气温39.7℃,极端最低气温2.3℃;年平均降雨量1231.2mm;年平均日照时数911.5小时;年平均风速1.6米/秒;年平均相对湿度80%;年平均无霜期337天。
2、璧山县与邻近各区县房地产开发对比 2.1、房地产开发企业对比
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一个地区的房地产开发企业的数量和开发企业的规模对整个地区的房地产行业发展起着非常关键的作用。而国内知名房地产开发企业的入驻更是一个地区提升本地区房地产品质的保证,如碧桂园入驻长寿,带动了长寿区房地产开发的小区化;金科入驻涪陵,带动了涪陵地区住宅品质的大幅提升,对地区房价的上涨也起到了推波助澜的作用。
表一:璧山县及其周边区县房地产开发
企业统计
沙九区璧铜江合永北坪龙县 山 梁 津 川 川 碚 坝 坡 开发企38 38 19 21 16 76 186 198 业数
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量 数据来源:中国房地产行业网
与璧山县接壤的区县有铜梁、江津、合川、永川、北碚、沙坪坝和九龙坡。北碚、沙坪坝和九龙坡均属于重庆市主城区,吸引了众多的房地产开发企业,其中有相当一部分为国内知名房地产开发企业,其城市建设、商品房开发均非一般区县可比拟;恒大地产入驻江津,已经开发了恒大金碧天下,金科在2010年初与永川区政府签订了新城开发合作协议,可以预计,在这些区县中,江津、永川已经取得了房地产开发的巨大优势,其商品住宅品质的提升将会很快。目前在璧山县登记注册的房地产开发企业有38家,其中二级资质12家,三级资质26家,整体而言璧山县本地房地产开发企业实力较弱;2009年璧山县与重庆地产集团签约,共同打造绿岛新区,这无疑对提升璧山县房地产开发的品质具有较大的推动作用。 2.2、房地产投资对比
图一:2007年、2008年各区县房地产
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开发投资情况(万元)
10000009000008000007000006000005000004000003000002000001000000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡2008江津区2007永川合川璧山县
数据来源:重庆市统计年鉴
从图一可知,在璧山及其周边区县中,九龙坡、沙坪坝房地产开发投资占据绝对优势,璧山县的投资量仅高于铜梁县,均比其他区县投资规模要小;同时,除主城三区外,其余区县2008年房地产开发投资均比2007年有所增长。2009年前三季度,璧山县完成房地产开发投资6.67亿元,同比下降28.6%。整体而言,璧山县房地产开发投资规模较小。
2.3、商品房竣工面积对比
2008年璧山县商品房竣工面积为15.7万平方米,其中住宅13.35万平方,在与各
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临近区县中对比中,排名垫底;排名最高的为九龙坡区,商品房竣工面积154.20万平方米,其中住宅118.95万平方米,其次为沙坪坝区。值得一提的是,永川区商品房竣工面积高于北碚区。2009年前三季度,璧山县商品房竣工面积23.42万平方米,同比增长200%,璧山县商品房竣工面积在2009年出现了大幅增长。
图二:2008年商品房竣工面积情况(平
方米)
16000001400000120000010000008000006000004000002000000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房竣工面积住宅竣工面积
数据来源:重庆市统计年鉴 2.4、商品房销售面积对比
在商品房销售方面,2008年,璧山县商品房销售面积68.28万平方米,同比增长11.55%,其中住宅销售面积66.23,同比增
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长17.10%。在各区县对比中,璧山县销售面积高于北碚区和铜梁县,沙坪坝区排名第一。2009年前三季度,璧山县商品房销售面积为47.3万平方米,同比增长0.40%。璧山县商品房销售面积排名的提高,表明璧山县商品房需求较大,市场活跃度高于北碚区和铜梁县。
图三:2008年商品房销售面积情况(平
方米)
25000002000000150000010000005000000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售面积住宅销售面积
数据来源:重庆市统计局 2.5、商品房成交价格对比
在商品房成交价格方面,2008年,璧山县商品房成交均价为1769.69元/平方米,商品住宅成交均价为1666元/平方米,在与邻近区县对比中,璧山县房屋均价最低。2009
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年前三季度,璧山县房屋成交均价为2173.66元/平方米;2010年1月11日至17日,沙坪坝区房屋成交均价为4431元/平方米,九龙坡区为3935元/平方米,北碚区为3399元/平方米。在商品房成交价格方面,璧山县具有比较明显的优势,拥有较大上升空间。
图四:2008年璧山县及其周边区县商品房成交均价对比(元/平方米)
40003500300025002000150010005000北碚区铜梁县沙坪坝九龙坡江津区永川合川璧山县商品房销售均价住宅销售均价
注:商品房成交均价由销售额与销售面积相比而得出
与接壤各区县相比,璧山县房地产开发企业整体实力较弱,楼盘品质难以与大房地产开发公司的项目相竞争;同时璧山县房地产开发投资不足,导致竣工面积较少,商品房供应不足;璧山县商品房销售市场相对比
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较活跃,成交量较大,但成交价格较低。综合而言,璧山县房地产项目具有较高的价格竞争优势,房地产项目品质有待进一步提高。
3、璧山县及邻近区县现有楼盘情况 3.1、璧山县及邻近区县楼盘情况对比 表二:璧山县及邻近区县现有楼盘情况 楼价格区盘(元/楼盘名称 开发商 备注 域 数平方量 米) 小高层、川东瀛嘉瀛嘉房多层、别3500 天下 地产 墅、花园洋房 璧7 璧山县山 天佑山水天佑房3500 小高层 国际 地产 利雅白云利雅地待售、独3700 湖 产 栋、联
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瀚恩物瀚恩阳光 2300 业 顺华房虹都景苑 地产 大圆祥 房地产 金桂苑 桓大物钰馨居 950 业 泽京普罗泽京房2400 旺斯 地产 龙轩实龙轩大地 3000 业 铜11 皓宏阳光梁 水岸 祥龙居世纪阳光 皓宏实2400 业 祥龙居2400 实业 开祥房益星雅郡 2070 地产 13
排、双拼 售完、小高层 售完、高层、小高层 售完、 高层、小高层 售完、小高层 花园洋房/高层 西班牙花园洋房 多层、高层 多层、高层 售完、小高层
恒鼎房售完、小龙城云洲 2500 地产 高层 白龙嘉和皓宏实售完、多1400 丽景 业 层 售完、多德感房层、高聚英花园 1700 地产 层、小高层 开县渝售完、高花样年华 东房地898 层 产 售完、联双远实排别墅、淮远丽景 1950 业 花园洋房 高层、小中山古镇愉松建1768 高层、别同心坊 设 墅 江13 阜泰建花园洋津 会龙别院 2100 设 房 MOMA西西点金苑高层 小3000 里 房地产 高层
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杜亨实锦江半岛 业 恒大金碧恒大地天下 产 建群房半岛明珠 地产 洛维四面洛维房山水 地产 富麒集龙煌加州团重庆国际 龙煌实业 享湖云居 祥瑞·水祥瑞房木年地产 华·湖上 3400 高层 别墅、小5000 高层 2800 高层 2500 多层 待定 高层 1700 售完 多层/高2000 层 多层,花都美成水岸花都 1200 园洋房,房地产 小高层 点金苑江点金苑高层、售2580 岸丽水 房地产 完 金沙海岸 源房地 售完、多
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产 层、高层、小高层 东海滨江东海房3500 高层 城 地产 成瑞房多层、售尚特区 1488 地产 完 三鑫物明珠苑 2200 售完 业发展 正吉房黄金涪畔 售完 地产 金万科高层、售合逸城山水 2700 17 房地产 完 川 百康年金色港湾多层、售城市建1400 俊景 完 设发展 合川市高层、售芳菲苑 吉安房1250 完 地产 中人实高层、售阳洲花苑 业(集1100 完 团)
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三星水榭香都 名人丽都临湖居 南城水岸16号楼 世纪花园郦城 南城华府 金色港湾明郡 紫苑三江明珠 纯阳金沙水岸 合川工业品综合交易市场 永17 俊豪中央
三鑫物 业发展 金万科 房地产 金万科1500 房地产 长帆地1500 产发展 合川华易房地2400 产 百康年城市建 设发展 紫苑房2850 地产 纯阳建1500 设 太和物业(集 团) 俊豪实3400 17
高层、售完 高层、售完 高层、售完 高层、售完 高层、售完 多层.售完 塔楼、高层、售完 高层、售完 售完 高层、商川 大街 业 业 汇龙房美馨花园 2000 小高层 地产 宏旭房山水林涧 4000 别墅 地产 多层,小巨宇房巨宇江南 2500 高层、售地产 完 奥韵天居鑫奥陶2600 售完 八号 房地产 花园洋永川申菏塘月色 2300 房、小高丰置业 层 全发房幸福花园 小高层 地产 汇龙房骑龙园 高层 地产 宇界实宇界尚城 高层 业 乐华房馨城国际 高层 地产 百年华庭 高层 18
渝永房金色大地 2500 小高层 地产 伟豪友情伟豪实 小高层 天地 业 伟豪学林伟豪实2200 多层 锦园 业 渝西风情融洋房小高层、2300 街 地产 多层 昌州林昌州城市小高层、杰基础2200 花园 多层 建设 三清房竹映三清 1900 高层 地产 数据来源:重庆房地产门户——搜房房地产网
从表二可以看出,与主城区各物业类型俱全相比,区县房地产市场物业类型也比较齐全,只是各物业类型的结构比例不尽相同,主城区中高层占比较大,而在区县房地产市场中小高层、多层、花园洋房占比较大,其主要原因在于区县地价相对便宜、开发用地规模相对较大。
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3.2、璧山县现有楼盘介绍
川东瀛嘉天下
项目占地面积620亩,总建筑面积近65万方,其中住宅50万方,商业7万方,项目以别墅、花园洋房为主打产品;户型大多为南北朝向,以保证每套住宅采光,通风良好,做到“三明主义”,明房、明厨、明卫;设计上充分考虑经济、环保、使用等方面因素,发挥创造力并深入细致的考虑区域划分,做到“干湿分区、动静分区、洁污分区”的效果;小区建筑物外立面采用“流线条”设计,运用灰色与黄褐色的搭配,充分突出楼盘的时代感和简约之美。外立面的处理工艺也完全按照国家节能住宅要求来实施,采用双层中空玻璃,使外窗的气密性不低于4级。外墙采用外保温系统,20公分厚的页岩空心砖增设3公分的聚苯颗粒保温沙浆,让室内减小室外气候的影响;屋面采用倒置式屋面,聚苯板保温隔热等工艺,在加上小区采用的节能照明系统、节水系统、雨水收集系统、遮阳装置、优化气流道等多种节能措施;
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花园洋房采用现代主义风格设计,外形上讲究建筑线条的丰富变化,采用大面积落地窗和大露台,带来充足阳光与自然的充分融合。别墅则采用欧式风格,外形典雅朴实,以青色白色为主色调;该项目已于2008年10月开盘,将在2010年9月开始入住。
天佑山水国际
项目位于璧青北路,项目主要产品为花园洋房,向南直达青杠连接成渝高速路,距离双星大道大学城隧道只有一公里多路线,规划中的轨道1号线途经小区门口。向北直接连接即将开通的渝遂高速路。目前有2路公交车能达本项目。项目小区背靠东山,与上万亩森林植被相邻;南邻交通大学斌鑫学院、五星级酒店、休闲度假区;西面为璧青路,与璧泉小学一路之隔;向北至福里树片区是政府规划的壁城高档住宅开发区。项目已于2008年4月开盘,2009年9月起入住。
利雅白云湖
利雅白云湖位于重庆璧山白云湖风景区,是以“大隐白云湖 岛居温泉名墅”为主题打造的1300亩北美风情的纯别墅国际社
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区。项目背靠1300公顷缙云山脉,拥十万方纯美白云湖,有九孔百龙桥、风雨桥、桃花岛、佛荫寺、巴国老关、乐城侯邓伯墓、五绝碑、八仙桥瀑布、姑姑庙飞瀑等十大自然与历史人文胜景,是西南地区少有的龙脉胜地。依托白云湖、山泉、温泉的自然资源优势,项目精心规划了“一湖双泉、三岛三线”为主题的社区景观和社区配套。度假酒店、会所以及10000多方的风情商业街使社区生活更加便利丰富。独栋别墅配置豪华室内电梯及入户温泉,利雅白云湖为业主打造健康尊贵的社区环境。项目占地面积88万平方米,建筑面积35万平方米;已与2009年3月开盘,2009年10月起开始入住。
瀚恩阳光
瀚恩阳光地处壁山县城,占地约400余亩,一期A组团占地115亩,建筑面积约13万平方米,绿地率达48%,容积率为1.58。项目地处壁南河畔,建筑规划设计尊重原生地貌,融合美国加州阳光风情,打造壁山最具品质的花园社区。社区以低密度花园洋房为主,数栋景观小高层,并与独立全封闭的
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别墅组团相间。项目于2006年5月开盘,2007年12月开始入住。
虹都景苑
虹都景苑策划落实于2005年2月,是壁山县目前具有园林绿化、休闲、健身、亲和自然、周边功能健全、四周道路交通良好的项目,壁南河沿边而过、前有体育中心,后有沿河大道,对面是壁山先最大的新广场,南有学校(金剑小学),北有县疾控中心。跨河有彩虹步行桥,青少年活动中心与小区紧邻。项目占地面积1.8万平方米,建筑面积7万平方米。
金桂苑
项目由重庆大园祥房地产开发有限公司开发,以高层、小高层为主;项目占地面积3.3万平方米,建筑面积10万平方米。
钰馨居
项目突出以绿色为主题的纯住宅小区,传承了中国四合院建筑历史文脉,大气的建筑气质彰显城市印象之美,简洁流畅的建筑风格,与山色交相辉映。优雅纯粹的精英户型匠心独具。大面积的明窗设计,让阳光与
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清新空气轻松透进房间的每个角落,户户均带观景阳台,空间尺度精确把握尽显人性化设计。项目已于2006年3月开盘。
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