2006-2010年某公司战略规划报告 - 图文

2006-2010年金地（集团）深圳公司

战略规划报告

深圳公司

二○○六年四月

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目 录

目 录 ................................................................................................................................................. I 前 言 .............................................................................................................................................. III

第一篇 战略分析篇 ................................................. 1

第一章 外部环境分析 ........................................................................................................................ 1 1 珠三角地区区域经济发展状况及发展目标 .............................................................................. 1 2 区域房地产市场分析——广东省 .............................................................................................. 7 3 珠三角地区各城市比较分析 .................................................................................................... 12 4 桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州） .................................................................... 15 5 各城市房地产市场发展趋势分析 ............................................................................................ 18 6结论 ............................................................................................................................................. 30 第二章 主要竞争对手分析 .............................................................................................................. 32 1 概况 ............................................................................................................................................ 32 2 城市布局 .................................................................................................................................... 32 3 重要战略措施 ............................................................................................................................ 35 4 竞争者分析结论 ........................................................................................................................ 36 第三章 深圳公司公司内部分析 ...................................................................................................... 38 1 脚印·扩张·创新——深圳近年发展历程 .......................................................................... 38 2 公司现状分析 ............................................................................................................................ 38 3 公司市场地位分析 .................................................................................................................... 43 4 公司经营管理能力分析 ............................................................................................................ 43 5 公司经营调度分析 .................................................................................................................... 46 6 公司人力资源现状分析 ............................................................................................................ 47 7 深圳公司核心竞争因素分析 .................................................................................................... 49 8 SWOT分析 ................................................................................................................................ 50 9 内部分析结论 ............................................................................................................................ 51

第二篇 战略规划篇 ................................................ 53

第四章 公司使命与战略目标 .......................................................................................................... 53 1 公司使命 .................................................................................................................................... 53 2 2005-2010年战略目标 .............................................................................................................. 54 第五章 公司战略执行路径 .............................................................................................................. 62 1国际化战略 ................................................................................................................................. 62 2快速滚动开发，保证利润贡献和健康的现金流 ..................................................................... 62 3 公司并购战略 ............................................................................................................................ 62 4 同心多元化战略 ........................................................................................................................ 65 5 战略合作 .................................................................................................................................... 65 第六章 新战略的思考 ...................................................................................................................... 67 1 资产证券化 ................................................................................................................................ 67

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2 客户满意度战略——建立以客户为中心的观念和服务体系 ................................................ 67 3 联合体（Consortia） ................................................................................................................ 68 4 标准化之后——工厂化 ............................................................................................................ 68

第三篇 战略实施篇 ................................................ 70

第七章 拓展能力提升计划 .............................................................................................................. 70 1拓展能力提升计划 ..................................................................................................................... 70 2 2006-2008年工作重点 .............................................................................................................. 71 第八章 经营管理能力提升计划 ...................................................................................................... 73 1 经营管理能力提升计划 ............................................................................................................ 73 2 卓越绩效模式实施计划 ............................................................................................................ 73 第九章 开发能力提升计划 .............................................................................................................. 77 1 设计管理部门开发能力提升计划 ............................................................................................ 77 2营销能力提升计划 ..................................................................................................................... 83 第十章 人力资源规划 ...................................................................................... 错误！未定义书签。 1 目前公司的关键岗位人员配置情况 ........................................................ 错误！未定义书签。 2 2006-2008年人力资源配置 ....................................................................... 错误！未定义书签。 3 2006-2008年人力资源主要解决问题及工作重点 ................................... 错误！未定义书签。

II

前 言

金地深圳成立四年，从当初集团一个职能部门发展到一家布局珠三角的区域性公司，总资产逾二十亿，规模不断扩大。尤其在2005年，公司同时新开三个项目，跨入了全新的发展时期。

“伐谋皆上兵，卷帘天自高”。集团2006-2010年战略规划的提出为各区域（城市）公司指明了方向，本次战略规划力图站在集团战略基础上针对深圳公司内外部环境以及竞争者情况的分析，规划2006-2010年的战略目标，为公司的规模化、效益化发展指引方向。

规划采用“战略分析——战略规划——战略实施”的逻辑结构进行安排，通过了解公司面临的内外部环境，并结合公司已有项目未来几年的开发状况，深入分析深圳公司具有的战略资源和战略能力；结合集团的发展战略，对深圳公司进行战略定位，确立发展目标；最后，提出了深圳公司在战略实施过程的支撑体系、具体实施策略和方法。

时间仓促，疏漏难免，敬请集团、深圳公司及各兄弟单位领导同事们不吝指正，以期战略规划编制工作的完善和提高！

III

第一篇 战略分析篇 第一章 外部环境分析

1 珠三角地区区域经济发展状况及发展目标

1.1珠三角地区区域经济发展状况

八十年代以来，珠三角在港澳外部因素和区域改革力量的合力驱动下，经济发展实现了历史性的腾飞，成为广东经济社会发展的龙头和主体，中国区域经济中最具生机活力的重要增长极之一。经济总量占全国的1/10。珠三角现已发展成为高密度的连绵网络状的大都市城市群，这是我国城市化发展到当前的最高形式。

珠三角主要城市主要经济指标表

项 目 深圳 常住人口（万人） GDP（亿元） GDP增速 人均可支配收入 （元/人） 828 4927 广州 950 东莞 556 珠海 142 635 佛山 580 中山 243 惠州 371 804 江门 410 802 肇庆 368 454 14.3% 10097 珠三角主要城市 5116 2182 2380 818 15.1% 13.0% 19.3% 14.2% 19.2% 15.2% 15.8% 12.7% 21494 18287 22882 18908 17424 17255 14884 12903 注：深圳、广州、东莞、珠海、佛山、中山、惠州数据主要引自我部珠三角市场研究报告，江门、肇庆人口数据采用2005年年末全市统计数据。其中东莞、珠海人均数为户籍人口平均。 珠三角各城市指标均领先于全国平均水平，尤其在GDP发展速度和人民生活水平主要指标方面。但是区域的发展却出现了东中西不均衡的局面，这是目前需要迫切解决的问题。

随着国家经济政策的倾斜的改变以及区域经济的重新划定，珠三角开始边缘化。首先中央在政策支持中心等面临转移；其次受经济“微笑曲线”的影响，珠三角以工业经济、外向型经济为主的经济类型开始走衰，缺乏自我抬升的内生能力；最后，因为人才的缺乏也是制约珠三角经济向后工业转型的一个重要因素。一旦三因素无法解决好，那么珠三角的发展面临很大的挑战。

1.2珠三角远期发展目标

珠三角的远期规划中，提出发展总目标是：协调发展，全面提升珠江三角洲城镇群的整体竞争实力，建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。

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总目标可以分解为六个分目标，分别是：

? 中国参与国际合作竞争的“排头兵”：全面开展世界（尤其东南亚）的区域贸易联

系，参与更高层次国际合作竞争。

? 国家经济发展的“发动机”：辐射和服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的

发动机；

? 文明发展的“示范区”：珠三角精神——人文、公平、绿色；

? 深化改革和制度创新的“试验场”：深化经济体制改革，推动科学技术创新，大力

推进各方面，各层次的改革创新；

? 区域协调发展的“先锋”：完善区域协调机制，实现珠三角资金、人才、技术、市

场的一体化协调发展；

? 城乡统筹发展的“典范”：打破城乡二元结构，有效解决“三农问题”，实现城乡统

筹发展。

1.3 珠三角区域主要产业规划及布局分析1

1.3.1珠三角地区区域发展问题

珠三角经济总量占广东省的80%强，在空间形态上初步形成了连片的城市群，人口与产业高度聚集，辐射能力强劲，是我国一个具有独特优势和发展潜能的城市群。但区域内经济、社会和城镇发展不平衡，东西两岸、内外圈层和城乡之间城镇同构竞争、重复建设的不协调现象较为普遍，不利于区域整体竞争力的提高。

1.3.2 珠三角未来主要产业规划和布局 珠江三角洲未来产业规划是：

现阶段首先要巩固过去二十年已有的工业产业成就，全面强化对外贸易出口和进口，中心城市如广州、深圳等地进一步完善金融市场体系，在整个珠三角的城市群，全面提高服务业在生产总值(GDP)所占比例。

远期内立足现有产业发展基础，根据资源区位条件和产业升级要求，大力引导不同地区各类产业的空间聚集和整合。

? 农业：结合生态农业发展，构筑布局合理的农业产业区，推动农业现代化的发展； ? 制造业：重点提升中部机电建材业、东岸电子电气业、西岸家电五金纺织业等三大加工制造业聚集区发展，推动区域内加工制造业的专业化集群化发展，强化现有产业优势；

? 临港基础产业：合理利用港口资源，大力发展广州南沙、广州花都白云、珠海西部地区、江门银洲湖、惠州惠阳大亚湾等四大临港基础产业聚集区和重型装备制造业聚集区，推进区域产业积聚；

? 高新技术产业：集中培育珠江口、湾区中部、东岸和西岸的四大高新挂术产业聚集区，鼓励肇庆大旺惠州仲恺高新区等地区高新技术产业发展，提升产业核心竞争力；

? 物流业：建设广州、深圳、珠海三大国际性物流基地，培育佛山惠州肇庆等专业化 1

《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》, http://www.gdcic.net/nds

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区域性物流中心，建设东莞中山江门等地区性物流中心，加强粤港澳海港机场联运，整台区域物流资源，按照基地-中心-园区配送中心的布局模式，打造国际化物流体系；

? 旅游业：塑造以名山风景旅游区为核心沿海休闲旅游带和历史文化旅游线为主干的“绿色之旅”，推动多类型多层次的旅游产业的发展。

未来“珠三角”地区的产业布局见下图所示：

珠三角片区产业带规划图

1.3.3珠三角地区未来发展趋势分析 ? 未来珠三角的城镇群空间发展规划

整合珠江三角洲人口产业和环境资源，构筑发达的区域基础设施体系和社会公共服务系统，优化城镇空间布局，全方位拓展；形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系，发展轴带体系见下图所示：

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珠三角区域发展“脊－带－轴 ”规划图

1）“一脊”——聚合核心功能的区域发展“脊梁”

以广州和中心，向南经珠江口湾区连接深圳、珠海，向北沿京广大动脉联动内陆的区域发展脊梁。通过高水平的设施建设和政府间的高效合作，整合轴线上的重要城镇节点和产业地区，聚合高新技术产业、高段服务功能和交通枢纽功能，形成辐射“大珠三角”的区域性服务与创新中心。 核心功能区 城市及地区 任务和要求 提升中心城市综合服务功能和创新能力 完善机场、港口、铁路等交通枢纽建设 高端服务中心 广州、深圳、珠海主城区 广州东部地区、南沙、花都—白云、促进相关产业重组和升级 广州新城、深圳前海-宝安、沙井－强化区域性专业化服务功能 重要发展节点 松岗、珠海唐家、横琴、金湾－斗门，东莞虎门－长安，中山东部地加快高速公路、城际轨道等捷运系统建设 区

2）“三带”——增强对外辐射的三大功能拓展带

推进对外通道和基础设施建设，形成北部城市功能拓展带，中部产业功能拓展带和南部滨海功能拓展带三大功能拓展带，强化珠江三角洲与省内其他地区、“泛珠三角”其它省（区）乃至东南亚地区的资源共享与经济协作。

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3）“五轴”——整合内部功能的五大“城镇—产业”聚合轴

依托城镇密集区，构建江肇－江珠高速公路沿线、105国道沿线、107国道沿线、广深铁路沿线和惠澳大道沿线五大“城镇—产业”聚合轴，充分发挥各级城镇中心的产业服务功能，加快培育不同类型、不同规模的产业聚集区，促进产业发展由局限于行政地域单元的“块块”模式向“条块”结合，综合协调的点轴模式转变，优化城镇、产业空间结构。

? 未来珠三角的主要发展战略：

1）强化中心，打造“脊梁”，增强区域核心竞争力

强化广州深圳珠海等中心城市作用，聚合“广州深圳(香港)”、“广州珠海(澳门)”区域发展主轴的核心功能，打造具有强劲核心竞争力的区域发展“脊梁”，带动珠江三角洲全省以“泛珠三角”整体发展。

2）拓展内陆，培育滨海，开辟更广阔的发展空间

加快联接内陆省份，特别是“泛珠三角”地区的对外通道建设，扩大与“泛珠三角”其它地区在资源开发产业布局设施建设等方面的协作，完善整合滨海地区交通设施，促进滨海地区产业与功能的聚集和发展，强化与国内其它沿海地区及海外的联系。

3）提升西岸，优化东岸，提高整体发展水平

在西岸，改善发展条件，强化中心城市功能，加快产业要素聚集；在东岸，继续发挥市场对资源配置的主导作用，优化城镇产业布局，促进发展模式自粗放型向集约型转变。

4）扶持外圈，整合内圈，推动区域均衡发展在外圈层地区

通过政策资金项目设施等方面的扶持与倾斜，重点培育地区性中心城市和新兴产业区，在承接内圈层产业与功能转移扩散的同时，增强对外辐射服务功能，在内圈层地区，提高资源利用效率，挖掘发展潜力，优化城镇产业要素组合，推动经济社会环境的协调发展。

5）保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展

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构筑多层次的区域生态支持体系，全面治理环境污染，大力发展集约化、资源节约型、环境友好型产业，促进城镇空间的网络化、生态化布局。

从未来的发展战略看，在第二梯度城市中，佛山、惠州、中山三城市分别靠近三大中心城市，而且处于“三轴”“五带”的交汇之处，拥有良好的规划和地理条件。

佛山位于广佛经济圈内，加上交通、行政区划的调整，佛山行政、经济、产业各方面优势突出，列为第二梯度城市中发展前景最好的城市；惠州比邻深圳，但由于东莞借势深圳，一直发展并不快，但是最近几年其重化工业的飞速发展，深惠公路进行改造等利好，大有后来居上之势；受制于珠海发展，中山在珠三角发展中地位并不显著，但是中山面临着一系列发展机遇，广珠城际轨道交通的开工，珠海珠三角次中心地位的确立，将有效提升中山在珠三角中的区域经济地位。

1.3.4、泛珠三角（9+2）合作分析和趋势预测

顺应国际区域经济联合体的区域协作趋势，本着“东中西互动，优势互补，相互促进，共同发展”的目标和理念，2004年上半年福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南等9个省(区)，再加上香港和澳门特别行政区组成了“9+2”区域经济圈，签订了《泛珠三角区域合作框架协议》。9省区区域面积为全国的五分之一，人口占三分之一，经济总量占三分之一。加上香港和澳门两个特别行政区，“泛珠三角”经济总量占全国四成，

《泛珠三角区域合作框架协议》对各省市合作的领域和方式都做出了协定，主要确定区域内在能源、交通等基础设施、信息平台、产业投资、商务贸易、旅游、农业等领域的合作框架。而2005年则掀起声势浩大的泛珠三角区域房地产合作与发展论坛、泛珠三角物流联盟等合作活动，目前泛珠三角区域合作“十一五”规划纲要及交通、能源、科技、环保和信息化五个重点专项规划也正在编制之中。

但就目前来看，泛珠三角合作经济发展前景仍不明朗。主要原因有二： 一是泛珠三角的合作能否获得国家层面的肯定和支持。

在9月国家发改委主任马凯的讲话中透露：长江三角洲、京津冀地区、成渝地区以及东北老工业基地将成为区域规划的重点关照对象，珠三角及“泛珠三角”规划则没有被提到中央级层面，而是下降为“应该由广东省来做”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》“促进区域协调发展”一条中未明确提及珠三角及“泛珠三角”规划的问题印证了这一点。一旦区域的协调发展未能获得中央的支持和明确，“9+2”合作如此大规模的区域合作缺乏相关行政和政策支撑，而且更涉及到“一国两制”问题，其发展前景尚不明朗。

二是泛珠三角内各明显的区域分工特征还很明显，省际区际之间经济依存度不高的事实将影响泛珠三角的广泛合作。从目前来看，广西外向型经济的发展其主要依存于东盟，而四川贵州则同处西南，一旦国家明确成渝地区经济带的地位，那么四川贵州则很可能脱离泛珠三角而去。福建宝贵的海岸资源及海峡西岸的独特区位优势，长期以来其经济与珠三角

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