房地产估价习题集

第一二章作业

一．选择、填空题

1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。

2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有？？？

5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（ ）

6、房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）几类。

二．判断题

1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）

2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）

3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）

三．问答题

1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？

2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？

3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？

4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？

5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？

5、什么是房地产估价的概念？

6、房地产的特性有那些？

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7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？

8、土地利用时要受到那些限制？

9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？

第三章作业 一．选择、填空题

1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ）

A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期

2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ ）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同

4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）

5、( )是随着时间的推移而减少。

A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题

1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（ ） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。

3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。 （ ）

4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（ ） 三．计算题

1、某期房尚有 2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。

2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，

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现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

市场比较法作业题

一、选择题

1、市场法的理论依据是( B )

A、适合原理 B、 替代原理 C、 最高最佳使用原则 D、均衡原理 2、比准价格是一种（ D ）

A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格 3、 市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.

A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例 4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。

A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况 5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。

A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。

A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。 A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％ C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ 8、下列（ ）情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ ）

A、高 B、低 C、相等 D、无法确定

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10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ ）

A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件 D、公共配套设施状况好 11、市场比较法的间接比较法是以（ ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地

以下为多选

13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ ） A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果

C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律

D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。 14、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。

A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境 15、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。

A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近 16、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。 A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构 17、关于市场比较法，下列说法正确的是（ ） A、具有较强的现实性和说服力 B、以替代关系为基础

C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低

D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

二、计算题（严格按格式撰写）

1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

成交价格（元/平方米） 成交日期 交易情况

可比实例A 3800 2012年10月1日 -2% 4

可比实例B 4100 2013年5月1日 +1.5% 可比实例C 3950 2013年6月1日 0 房地产状况 区位状况 权益状况 实物状况 +3% 0 -1% 0 +2% 0 -1% -1% +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。

2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

项目 建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素

可比实例A 101.1平方米 48.5万人民币 2014.4.1 -5% +2% -2%

可比实例B 120.3平方米 600美元/m2 2014.2.1 0% 0% +2%

可比实例C 968.8平方尺 48.6万人民币 2014.9.1 +2% +2% +2%

A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，

利率以5%计；

B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；

C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。

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