旅游度假村建设项目可行性研究报告

1. 总 论

1.1 项目背景与概况 1.1.1 项目名称

xx市xxx旅游度假村建设项目 1.1.2 承办单位

xx市xx县xxx房地产开发有限公司 地址：xx县xx镇 法定代表人：xxx 1.1.3 承办单位概况

xx市x县天成房地产开发有限公司成立于2004年5月。注册资金2000万元人民币。

该公司的前身为“xx英特房地产营销策划公司”。此前成功的为众多房地产企业进行全程企划、营销代理和广告推广工作。多年的市场经营，该公司取得骄人的业绩，拥有良好的信誉和雄厚资本。以其优秀的专业、管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、销售经营、财务管理等运作体系。企业在发展中得到了省、市各级政府和相关部门的大力支持。公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标，以“诚信、务实、高效”为行事准则。2005年10月该公司董事长xx获得“建设部2005年中国建设行业百名管理英才”称号。

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公司积极配合当地政府的旅游资源开发，2005年2月6日，天成房地产开发有限公司同x县西递旅游服务总公司共同签署成立了“中国xx西递旅游集团”，以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨，组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业集团。

企业在不断发展壮大的同时积极回报社会，资助社会公益事业，先后获得xx市x县革命老区柯村中学、西递中心小学“真情助学、功在千秋”和x县“关心下一代工作委员会”的“xx展宏图 情系下一代”的锦旗表彰。同时，xx董事长本人资助了多名失学儿童。该公司快速发展为社会提供了较多就业岗位。

xx市x县天成房地产开发有限公司本着“弘扬徽文化，做好徽文章”和对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在世界文化遗产地x县西递开发建设xxx旅游度假村旅游地产项目。项目由清华大学、杭州规划建筑设计院人居环境所和合肥工业大学建筑设计院的共同规划设计、建筑设计。xxx旅游度假村由xx国际大酒店、xxx豪华会所、xxx豪华别墅组成。占地153亩，建筑面积为56000平方米，总投资2.1亿元人民币。

本项目xx国际大酒店为xxx旅游度假村项目一期工程，按四星级标准设计建造，占地20亩，于2004年5月15日在x县国土局挂牌获得土地使用权，于2004年7月16日一次性通过市、县建设部门及县政府等有关部门建筑规划评审。xx国际大酒店

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内设有300套标间、商务间、商务套间，有中、小型会议室6个、600座大会议室1个、中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅、涉外商场、休闲娱乐等设施等一应俱全，建成后将是xx市客房拥有量最大的四星级酒店。

1.1.4 项目提出背景和项目建设的必要性

改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。

当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。

目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

xx市地处皖浙赣闽四省结合部，是安徽省的南大门。全市辖屯溪区、xx区、xx区和x县、x县、xx县、x门县三区四县，总面积9807平方公里，人口160万。该市历史悠久，早在商周

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时期xx土地上的土著先民已相当活跃。秦置x、x二县，晋称新安郡，宋改xx，历以商贾众多，文风兴盛，蜚声海内。徽商以其雄厚的资本称雄明清商界300余年，并在故里办教育、创书院、置祠产、建庙宇，明清时成为xx经济繁荣、教育发达的鼎盛时期。为适应改革开放和旅游业发展的需要，1987年11月经国务院批准，在原xx地区基础上设立地级xx市。

xx市拥有二处世界遗产地——xx和西递、宏村，还拥有众多国家级名胜景点。xx市现已成为世界著名的旅游城市，旅游业已成为xx市的支柱产业。

经过近年来建设，xx市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。现在xx机场飞机可全天候起降，航班直达北京、香港、上海、广州、合肥、武汉、沈阳、昆明、深圳、海口等全国数十个大中城市；皖赣铁路纵贯全境；公路四通八达，徽杭（xx—杭州）、合黄（合肥—xx）、黄景（xx—景德镇）高速建成通车，从根本上改善了xx市交通条件，密切了与长江三角洲及外省的联系，使xx市旅游业得到快速发展。1998年xx市接待国内外游客419万人次，2002年706万人次，2004年增至810万人次，2005年已突破1000万人次。

近年来，xx市宾馆、酒店、餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约xx市旅游业发展的瓶颈。

随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在xx市供不应求。目前，xx市三星级宾馆4家，客房数不足450间；四星级

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宾馆7家，客房数不足1000间。每年3月-11月和春节前后1个月，xx市宾馆均须提前预约。进入旺季，来xx旅游人数日均3万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近6万人。xx市现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，xx市四星级宾馆客房出租率达72%，且有不断上升之势。另一方面，xx市四星级宾馆规模较小，一般客房数只有100-160间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。

旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了xx市旅游业发展。

x县地处xx西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形、地貌、风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘的“桃花源”极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。1986年以来，x县依托xx，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，2002年全县年接待游客109万人次，2003年125万人次，2004年达180余万人次，2005年已突破221万人次，旅游总收入达7亿元人民币，成为皖南新兴旅游胜地，2004年底被评为全国旅游经济强县，安徽省旅游经济强县第一名。

西递始建于宋皇祜年间，已有950余年历史，村落平面呈船形，占地16公顷。现保存古朴典雅的明清民居300余幢，大量的砖、木、石雕等艺术佳作点缀其间。目前，整理开放有绫云阁、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李园、东园、西园、大夫第、敬爱堂、履福堂、青云轩、膺福堂、笃敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石

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大幅增长。

经过近20年的建设，xx市交通状况有了根本改观，飞机航班可直达韩国、新加坡、香港及北京、上海、广州、武汉、昆明等20多个国内大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及长三角各大中城市的车程均在4小时以内。交通状况的改观，使xx市旅游业快速发展，据统计，2005年xx游客已突破1000万人次。且年入境海内外游客人数正以20%左右的速度增长。

作为世界级旅游景区，xx市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约xx市旅游业发展的瓶颈。近年来，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街头，中央电视台多次发布公告，为减轻xx各景点压力，引导游客前往其它地区旅游。

随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，xx市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。

2000年11月，x县西递和宏村被联合国教科文组织评定为世界文化遗产，2001年被国家旅游局评为AAAA级旅游区。x县旅游资源极其丰富，四周还有屏山、关麓、南屏、九都、齐云山、花山迷窟、赛金花故居等21个景点，每年吸引大量中外游客前来旅游观光。2005年仅西递就接待游客60万人次。因为旅游接待能力严重不足，许多游客来西递只能走马观花，98%游客要到50多公里外屯溪入住，第二天再返回x县旅游。加快旅游

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设施建设已成为当地政府的一项大事。 2.3 市场预测

xx国际大酒店按徽派风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览世界文化遗产和xx美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味徽文化博大精深内涵的又一个场所，缓解xx市游游接待能力的不足。

xx国际大酒店建成后将有充足的客源。以x县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，西递旅游景区日客流量2200人以上。酒店建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，加盟中国最大的分时度假机构中安达旅游分时度假公司，该公司将常年为酒店提供大量客源。

本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，酒店客源将有充分保证。

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3. 建设规模和建设内容

3.1 建设规模

本项目投资7991.12万元，建设xx市xxx旅游度假村一期工程—xx国际大酒店，工程总占地近20亩，总建筑面积23256.41平方米。一期工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房300间，266套，日接待游客600人次。 3.2 建设内容

本项目主要由六座单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、E楼、F楼组成），其中A、B、C、D楼四楼通过连廊连成一整体。xx国际大酒店按四星级饭店标准建设和装修。

（1）A楼：A楼为主楼，三层建筑，建筑面积为3528.58平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积735平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室；二层设标准间12套，三间套房一套、中型会议室一间；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。

（2）B楼：B楼为餐饮、会议中心，三层建筑，建筑面积2559.20平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小

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包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。

（3）C楼：C楼为客房楼，五层建筑，建设面积6751.24平方米。

1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房3套、标准客房113间，设有5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。

（4）D楼：D楼为客房楼、五层建筑，建筑面积5039.39平方米。

1-5层共设有标准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。

（5）E楼：E楼为办公楼，四层建筑，建筑面积2410平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为办公室，会议室；三层为高管宿舍；四层为员工宿舍。

（6）F楼：F楼为休闲会所，三层局部四层建筑，建筑面积2968平方米，一层设门厅、桑拿；二层为休闲和KTV包厢；三层为棋牌室、健身房、KTV包厢和大型演艺吧。

（7）环保设施

污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防燥音设施

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（8）室外工程：

给、排水管网 供电线网 热力管网

消防设施、消防水池、消防供水管网 道路 绿化 喷水池 入口广场

3.3 工程项目

表3-1 工程项目表

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4

工程名称 A楼 其中一层 夹层 二层 三层 工程内容 三层建筑 一层 大堂 超市 商务中心 银行 西餐咖啡厅 公用部分 夹层 足浴、美容美发厅 茶吧、网吧 公用部分 二层 标准客房13套 3间式豪华套房1套 中会议室 公用部分 三层 标准客房10套 面积 （平方米） 4263.58 1176.2 462.8 158.8 38.4 38.4 182 295.8 735 360 268 107 1176.2 441.96 98.44 200 435.8 1176.2 372 备注 含夹层 15

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2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 4.1

B楼 一层 二层 三层 C楼 一层 二层 三层 四层 五层 D楼 其中 2间式套房3套 小会议室 公用部分 一层 大餐厅 厨房 公用部分 二层设有： 豪华大包厢3间 包厢12间 平台 公用部分 三层设有： 大会议室 多功能厅 贵宾休息室 公用部分 五层建筑 一层 标准客房30间 公用部分 二层设有： 2间式套房4套 3间式套房1套 标准客房21间 公用部分 三层设有： 标准客房31套 公用部分 四层设有： 2间式套房6套 3间式套房1套 标准客房16间 公用部分 五层设有： 2间式套房6套 3间式套房1套 标准客房16间 公用部分 五层建筑 一层 标准客房23间 201.88 80 522.32 2559.20 853.1 480 300 153.1 853.1 192 302.1 192 167 853.1 400 128 64 261.1 6751.24 1350.2 941.9 408.3 1350.24 256.02 96.9 643.12 354.2 1350.24 996.04 354.2 1350.25 390.58 96.9 508.57 354.2 1350.25 390.58 96.9 508.57 354.2 5039.39 1007.9 720.16 客房楼 16

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4.2 4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3 5.4 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 二层 三层 四层 五层 E楼 一层 二层 三层 四层 F楼 一层 二层 三层 局部四层 环保设施 室外工程 给、排水管网 供电线网 热力管网 空调系统 消防设施 道路 绿化 喷水池 入口广场 洗衣房 深水井 公用部分 287.74 二层 1007.9 标准客房23间 720.16 公用部分 287.74 三层 1007.9 2间式套房2套 124.96 标准客房19间 595.2 公用部分 287.74 四层 1007.9 2间式套房3套 187.44 标准客房17间 532.72 公用部分 287.74 五层 1007.9 2间式套房2套 124.96 标准客房19间 595.2 公用部分 287.74 办公楼四层建筑 2410 一层为动力用房 602.5 二层为办公用房 602.5 高级管理人员宿舍 602.5 员工宿舍 602.5 休闲会所，三层建筑，局部四层 2968 一层设有门厅桑拿 900 二层设休闲大厅，KTV包箱 900 三层设棋牌室、健身房、演艺吧 900 四层设多功能厅 268 污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统337.5m3 等。 给、排水管网设施 内供电线网，配电设备 供热管网设施，电锅炉等设备 制冷机组，管网设施 消防水池 设停车场 8000 16008 5000 200 10 地下式 1000m3 出水量50m3/h 安徽省科学技术咨询中心 Tel：（0551）2613793

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4. 建址选择

4.1 建址现状 4.1.1 地点与地理位置

本项目选址位于x县西递镇，距世界文化遗产西递入口处100米。园区内山峦叠嶂，清溪回流，风光秀丽。

西递镇位于安徽省x县东南部，地理坐标：东经117°38?，北纬30°11?。处于安徽省“两山一湖”（xx、九华山、太平湖）黄金旅游圈内，地理位置十分优越。 4.1.2 建址土地权属

本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限40年。 4.1.3 建址现状

建址内没有任何开发性质建设，山体部分完整地保留了自然的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为天然植被。山谷积水冲成小溪，蜿蜒流淌于山谷之间，水量大，水质好，水体无污染。

空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。 4.2 建址条件

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4.2.1 地形地貌条件

x县地处皖南山区，北枕xx，南望山岳，四周群山环抱，山川秀丽，xx支脉自东北向西南延伸横贯县境中部，连绵的群山与xx联为一体。境内山峦重叠，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘，形成南北天然界线。县境中部高（平均海拔800米以上），逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200-400米。x县最高的山峰叫兴岭（又称米盘尖），主峰海拔1432米。环绕x城有四座岭：东边的叫东头岭，通西递；西边的叫西武岭，通x门县；南边为楠木岭通x门县；北边为羊栈岭，通太平、青阳等县。

x县为盆地，其大地构造位置处于江南古陵与扬子准槽交接带上，为浙西、皖南褶皱带的一部分。

x县最低的盆地赤蓝湖盆地，底部海拔高度为190米至200米。最大的盆地为x城盆地，总面积91.3平方公里。

连绵的群山在历史上阻碍了古x与外部世界的交往，造就了x县“世外桃园”般的生态环境。

本项目建址地貌单元为丘陵，地貌类型为山间谷地，属坡地与冲沟交汇地貌单元。总体地形起伏，地势由南向北逐渐升高，高差16.16米。建址黄海高程BM=213.60米。 4.2.2 工程地质、水文地质条件

（1）工程地质条件

建址场地地基土岩性自上而下构成情况为：

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①层杂填土——杂色-灰黑色，结构松散，稍湿-饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚一般为0.30-1.50M，层底标高为213.43M-230.19M。

②层角砾碎石土——灰黄色，稍密状态，湿-饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石；充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚一般为0.60M-3.60M，层底标高为211.13M-226.21M。

③层板岩强风化——褐黄色，硬-坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为211.13M-226.21M。据本地经验和相关资料推断此层下80-100CM即进入中风化带。

场地勘察区内埋藏的地下水为①层杂填土中的上部滞水；水量不大，对砼一般无侵蚀性。

建址场地各层地基土承截力特征值fK和压缩模量ES取值如下： ②层角砾碎石土 ③层板岩强风化 中风化 fak(KPa) 250.0 300.0 600.0 Es(MPa) 15.00 压缩性微小 压缩性微小 地基基础设计与施工建议

(1)因拟建场地勘察区内埋藏的地基土分布不均，②层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建

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议以③层板岩强风化作为本工程的天然地基，采用独立柱基础；

(2)因③层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物的抗滑措施。

根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组第A.0.10条，拟建场区抗震设防烈度

（2）水文地质条件

境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。

流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204-205米，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。漳河城区段从柏山碣至倩村碣全长2500米，宽度25-70米不等。

x县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方米，其中城区为3129万立方米。地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5米。

全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方米。

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建址地下水为上层滞水，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼天腐蚀作用。 4.2.3 气象条件

本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温 15-17℃ 一月份最低平均气温 3-4℃ 极端最低气温 -13℃ 七月份最高平均气温 27-28℃ 极端最高气温 40-41℃ 平均无霜期 235天 年平均气压 1014毫巴 最低气压（夏季） 994毫巴 最高气压（冬季） 1056毫巴 年平均相对湿度 70% 年最大降雨量 2460mm 年最小降雨量 1400mm 年平均降雨量 2019mm 日最大降雨量 320mm 最大积雪厚度 32.5cm 常年主导风向 西南风

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4.2.4 交通条件

西递镇位于x县东南部，x黄公路从建址前通过，交通便捷，距x县县城7公里，距xx火车站（位于xx市政府所在地屯溪）50公里，距xx机场50公里，距杭州200余公里，距xx南大门43公里。

随着徽杭（xx—杭州）、合黄（合肥—xx）、黄景（xx—景德镇）高速公路的建设和通车，入境旅游更加便捷，与上海、南京、杭州、武汉、南昌、合肥等主要客源中心城市公路车程均在4小时以内。长江三角洲和沿海发达地区及海外游客现正以20%年增幅上升。

4.2.4 社会经济状况

2001年x县国内生产总值4.24亿元，财政收入4816万元，农民人均收入2218元，2003年一、二、三产比重为29.9:29.6:40.5.

x县农业以粮油种植为主，在种植业的基础上，初步形成了蚕桑、果蔬、木竹三大特色产业，成为x县的优势产品，在省内小有名气。此外，名优茶和深冲高产高效茶园、泗溪的香榧、柯村的皖南花猪也已名扬省内外，正逐步形成x县的名优茶、经果林和皖南花猪保种基地。

工业主要有丝织、食品、机电、玩具、旅游工艺品、木竹六大支柱产业，主要的工业产品有白厂丝、糖水板栗、箬叶、薇菜干、捻线、旅游商品、轴承、长毛绒玩具、高性能磁材、小型茶

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机、竹胶板、精制植物油等。形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；如桃源罐头食品有限公司，其糖水板栗产量在全国同行中名列第一，产品95%以上出口海外；华盛丝绸集团的白厂丝加工量名列全省第二，捻线加工量名列全省第一；金星工艺厂、旅游产品开发中心为全国旅游商品定点企业。

x县旅游资源十分丰富，尤其是西递、宏村为徽文化之精品。旅游产业的主体地位在不断增强，2001年旅游接待20.2万人次，2002年接待109.8万人次，2003年接待110.85万人次，直接收入分别为1700万元，3181.6万元和2781.6万元和2748.85万元。成为居xx风景区之后的全省第二旅游景区。

场址所在的西递镇辖7个村，53个村民组，共有人口7327人（至2004年底），耕地面积5672亩，桑园6753亩，山场面积98990亩，其中有林面积82750亩，森林覆盖率达71%。当地教育文化发达，学龄儿童入学率100%。

世界文化遗产西递始建于1047年，已有950余年历史。西递古村落的整体布局、环境建筑风格等方面完好地保存了明清时期的古朴风貌。现有14-19世纪祠堂3幢、牌坊1座，古民居300幢。

4.2.5 公共设施条件

（1）供电

10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。

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（2）供水

本项目用水由x县自来水厂供给，水质优，水量能满足本项目需要。x县自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。

（3）排水

场区内辅设排水管网，实行雨污分流，雨水直接排入附近的无名小溪，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。

（4）空调及供热

本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷，同时回收废热、加热洗浴用水。

冬天利用蓄热电锅炉供暖。

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5. 建筑方案

5.1 建筑设计指导思想与原则

（1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”xxx旅游度假村。

（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。

（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。

（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的xx文

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化环境。

（7）建筑风格上采用中式与徽派结合的手法，以粉墙、黛瓦、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特点，以高宅、深巷、大厅为居家特点。

（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对酒店空间的组织，酒店周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。

（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。 （10）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。 5.2 项目总体规划方案 5.2.1 总平面布置和功能要求

本项目地处xx市x县西递村株林下的xxx，占地20亩，地势平坦，其形状为不等腰梯形，南宽北窄。

该项目由6个功能区组成。

（1）入口广场区，入口广场区位于本项目场区的南端，南临x黄公路。占地2500平方米，酒店后退道路红线47m，可减少建筑对山体环境及道路的影响。广场既作为度假村人流的集散空间，又结合酒店入口牌坊、酒店门厅、山庄旗杆、卧碑、停车位、绿地及水系，可形成山庄的入口广场景观，铺地采用仿石地砖。

（2）酒店区，酒店区由A楼、B楼、C楼、D楼四个单体建

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筑通过连廊组成一整体，总建筑面积17878.41平方米，布置在场区的中部，并沿山坳中小溪的西侧向北依次排列。

a）A楼为酒店主楼，内设大堂、超市、银行、商务中心、西餐咖啡厅、茶吧、美容美发、足浴、酒店网吧、办公室、客房、会议室等，面积为4263.58平方米（含夹层）。

b)B楼为餐饮中心楼，内设大餐厅，厨房、豪华包厢、普通包厢、会议室，贵宾休息厅等，面积为2559.20平方米。

c)C楼为客房楼，内设标准客房115间，2间式套房16套，3间式豪华套房3套，建筑面积6751.24平方米。

d)D楼为客房楼，内设标准客房101间，2间式套房7套，建筑面积5039.39平方米。

酒店建筑前后地形高差近3米，设计中将酒店分成五个平台，用坡道相连，方便客房服务。

结合水系改道东侧绕酒店从门厅下穿过，在咖啡厅及超市东侧设置亲水水质平台，摆设露天咖啡茶座。厨房从西侧设单独车辆运输通道。

（3）休闲娱乐会所，F楼为休闲娱乐会所、建筑面积2968平方米，位于本项目场地北端。会所作为酒店及山庄的服务用房，功能尽可能布置齐全，会所设有桑拿、按摩、浴脚中心、健身房、KTV包厢、大型演艺吧等。会所建筑层数3层，局部4层。

（4）办公区，E楼为办公楼，布置在休闲会所区与酒店区中间，便于服务人员服务。并使动力设备靠近负荷中心，缩短运

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输管线。建筑面积2410平方米，内设动力用房，办公用房，工作人员宿舍。

5.2.2 道路、绿化及水系

本项目场区的东侧为小溪和主干道。充分利用山坳中小溪，结合道路进行整治，形成宽窄不一的水面效果，并将小溪岸坝采用石料及草皮铺设，增添自然气息，并在多处地方砌筑拦水坝，抬高水位。山庄主要道路宽度6m，次要道路宽4m。

全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。 本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。

场区的东侧为主干道，作为车流通道，场区的西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。 5.2.3 出入口

本项目设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临x黄公路，主出入口布置在酒店东方，作为游客及车辆大门。次出入口布置酒店西侧，作为消防及工作人员出入口。 5.3 建筑方案 5.3.1 建筑方案描述

（1）建筑艺术与风格

建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从当地特有的徽派建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度

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中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与徽文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。

设计采用中式别墅与徽派建筑相结合，互为补充，互相融合的设计手法，把中式别墅内敛的院落式布局要素与徽派建筑的粉墙、黛瓦、马头墙相揉合，形成乍新还旧的独具特色的新风格。

设计的酒店外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。

融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。 度假村整体建筑风格为徽派建筑形式，着重处理好酒店主楼的建筑立面效果。将西递古村落最精华的敬爱堂及秀楼建筑形式移植于酒店建筑正立面；结合水池孤线，用弧形的马头墙，创造出特有的、活泼的平面弧形马头墙，将徽派建筑传统继承发扬光大，展现在每位游客眼中。 5.3.2 建筑特征与结构

酒店地处世界文化遗产地“西递古村落”，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的涉外四星级度假酒店。

本项目有六座单体建筑，通过连廊组成一整体。 A楼：钢混结构，三层建筑，为酒店主楼； B楼：框混结构，三层建筑，为餐饮会议中心楼；

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C楼：框混结构，五层建筑，为客房楼； D楼：框混结构，五层建筑，为客房楼；

E楼：框混结构，四层建筑，为办公楼，底层为动力间； F楼：框混结构，三层建筑，为休闲会所；

建筑装饰：整个建筑按四星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，A楼一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，B楼一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；C、D楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。

F楼为休闲会所楼，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。

E楼为办公楼，二、三、四层楼均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。 5.3.3建（构）筑物工程表

表5-1 建（构）筑物一览表

序号 1 2 3 名称 A楼 B楼 C楼 面积（m2） 层数 3528.58 2559.20 6751.24 三 三 五 结构类型 层 高（m） 备注 底层6.1, 钢混 二、三层3.9，不含夹层735m2 夹层2.2 底层和三层框混 4.5，二层3.9 框混 3.3 31

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4 5 6 D楼 E楼 F楼 小计 5039.39 2410 2968 23256.41 五 四 三 框混 3.3 底层4.5 框混 2、3、4层3.3 底层4.2 框混 2、3、4层3.9 5.4 主要设备

表5-2 主要设备明细表

序号 设备名称 型号规格 数量 用电量 用水量 用汽量 单价 总额 备注 （KW） （t/h） （t/h） (万元) (万元) 中央空调及电锅炉系统均采一 用环保蓄能产品 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基载风冷热泵制冷量660KW，制机组 热量690KW 双工况机组 蓄冰装置 冷却塔 风机盘管 水泵 供冷板式换热器 供暖板式换热器 电蒸汽锅炉 制冷550KW，制冰工况制冷350KW 有效容积65m 流量120t/h Q=80m/t H=20m Q=120m， H=20m 换热量890KW 换热量360KW 换热温差5℃ LSS0.5-0.7-D 3331 1 1 1 450 9 1 1 1 1 1 150KW 110KW 120KW 100KW 360KW 68 36 55 10 68 36 55 10 120 台佳 台佳 美国CRYOGEL 良机、 金日 凯泉， 创新 凯泉， 创新 0.86 7.74 2.5 2.5 维克斯 瑞典舒瑞普 广州贝龙备用 1.56 1.56 8.5 8.5 广州贝龙 10 燃油蒸汽锅炉 LSS0.5-0.7-Y 11 蓄能卫生 热水箱 钢制、内置铜盘3管立式40m 6.96 6.96 10 10 12 全自动控制 PLC自动控制+触1套 系统 摸屏 自备柴油 发电机组 小计 其它设备 33 德国西门35 子，美国CRYOGEL 60 421.26 32

13 二

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1 全自动洗衣机 2 智能化监控系统 通讯设备 信息中心 小计 合计 XGQ-50F 800KVA 1套 1套 6 2 36 上海航星 70 98 65 28 30 327 748.26 含软件 3 会议音响系统 4 6 5 变压器及配电 5.5 配套设施 5.5.1 给、排水

（1）给水 a. 用水量

本项目设计日最大用水量为601.48吨。 表5-3 日用水量

序号 1 2 3 4 合计 名称 会所 酒店客房 浇洒及绿化 不可预见水量 用水定额 100L/.日 800L/.日 1.2L/m2.次 使用人数 540 600 16000m2 用水量m3 54 480 19.2 48.28 601.48 备注 ＜10% b. 水源

本项目所需生活用水由x县自来水公司供应。 c. 水质水压要求

（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。

（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。

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自来水公司管网 场区管网 消防水池 用水点

室内消防管网

室外消火栓 火点

本项目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。

（2）排水

项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。

a. 排放量

本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。

排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。

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生活污水处理按以下流程进行：

污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用。 本项目新建污水处理池337.5立方米。

c. 防洪排水：本项目地处山区，地形复杂，雨量充沛，度假村的开发必须考虑在暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水。结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资。部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的自然景观。 5.5.2 供电

（1）供电设计

a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；

b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；

c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；

d. 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9； e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。

（2）过电压及接地保护

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为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变电房接地电阻R≤10Ω。

（3）电力设计

负荷计算及变压器容量选择

根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。

动力安装容量：840KW 生活照明安装容量：465.13KW 合计：1305.13KW

取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2台800VA变压器。变配电房70平方米。

设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。

（4）电源及电压

本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场

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区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。

（5）照明设计

场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射——树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。

●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。

●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。 ●浴室和淋浴间采用防水型灯具。 ●办公室、生活用房照明采用日光灯。

●路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。

●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。 5.5.3 通讯设施

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a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。

b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。 c. 有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。

d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。

e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。 5.5.6 公用系统消耗

电：1044.10KW 水：601.48吨/日

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6. 节能节水

6.1 设计依据

（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》； （2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》的通知；

（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约测量方法（试行稿）的通知》 6.2 设计采用的节能标准

（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87 （2）《综合能耗计算通则》GB2589-87 （3）《企业能量平衡通则》GB3484-83 （4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83 （5）《评价企业合理用电技术导则》GB3484-83 （6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83 （7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81 （8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-84 6.3 节能措施

6.3.1 总图工艺设备节能

（1）总图布置充分考虑到物流畅通，运输路线短捷；

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（2）设计中，设备选择立足于国内先进、节能型设备，并充分考虑合理利用能源，提高能源的利用效率和复用率；

本项目采用中央空调系统配有蓄冰装置，是具有世界领先COP值，超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。

电蒸汽锅炉采用国际先进的超强节能环保型设备。可避开用电高峰，充分使用低谷电，储能降耗。可实现供汽状态的自动调节，使锅炉始终处于最佳状态，既节约又没有烟尘排放，起到节能环保双功效。而且比普通的同类产品更易于操作，噪音更低，更省电。

6.3.2 给排水节能

（1）在供水系统的各个环节上均设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。

（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节约能源。

（3）设备冷却水循环使用。

（4）污水处理站处理的达标废水回用，作为绿化、冲洗用水。

6.3.3 电气节能措施

（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理，能耗低的原则，确定变压器型号。

（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提

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