基于消费者调研方法研讨公租房对长春市商品房需求的影响性分析_

基于消费者调研方法研讨公租房对

长春市商品房需求的影响性分析

谭敬胜 崔 琦

（吉林省城市建设发展研究中心 吉林省 130012）

一、公租房对于长春市商品房需求影响可能性判断

公租房及各类保障性住房属于小套型住宅，而本身商品房市场中小套型也占有大比例。长春市近年商品房市场产品结构，从结构中可以看出小户型需求旺盛，本身说明低收入人群购房支出能力较低只能购买低总价的小套型产品，也说明保障性住房的需求是大量存在的。

从近几年长春中小户型在增量住宅中不断加大份额来看，保障性住房并没有改变产品供应结构，而近几年房价的上涨却使偏小户型更受市场青睐：2006年统计90 m以下中小户型占总量的15.3%、90~144 m中户型占总量的52.4%、而144 m以上的大户型占总量的32.3%。而2007年统计90 m以下中小户型占总量的17％；90~144 m中户型占总量的57％；而144 m以上的大户型占总量的25％。而到了2010年购买90 m以下的住宅比例占到了49%。

因此无论从套型面积方面还是区域消费者需求偏好方面，公租住房对于长春市商品房需求必然存在一定程度的影响，而影响的大小在公租住房大量供应出现前，无法通过统计实际使用数据进行测算与预判，这就要求我们采用一种市场公认的科学调查研究方式对其影响性的大小进行定量分析判断。

二、消费者调研基本原理与实际运用

（一）消费者调研基本原理

消费者研究（Consumer Research），也称消费者市场研究，是市场调研领域应用最多，同时也是消费品市场研究的一个最基础、主要的组成部分，它是消费品生产企业，特别是民用消费品生产企业经常实施的一项市场调研。

消费者市场研究是指在对市场环境（政治、法律、社会、文化、技术）、人口特征、生活方式、经济水平等基本特征进行研究的基础上，运用各种市场调研技术和方法，对消费群体通过认知、态度、动机、选择、决策、购买、使用等阶段实现自身愿望和需要的研究。

通过问卷、访谈、座谈、讨论、观察、写实等调查形式和手段，对目标消费者（包括个体和组织）进行全面研究，挖掘出消费者的潜在需求，帮助企业正确地进行产品定位和目标市场定位，减少企业在产品选择和市场选择上的失误。在充分调查研究基础上，进一步评估潜在市场的吸引力，

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评估企业在该市场的竞争力，并制定相应的营销策略。

（二）消费者调研基本原理在公租房对于长春市商品房需求影响性判断中的运用 质量监控体系

组建专家组

问卷N稿

问卷初稿 试调研

采用随机抽样方法，入户访问形式展开调研工作专家座谈会

1、问卷设计流程

采用专家座谈会形式明确问卷主选项，形成问卷初稿，通过试调研找出问卷设置存在问题；再次通过专家座谈会形式对问卷进行修改形成第二稿，继续进行试调研；经过数轮循环后最终形成正

式调研问卷，组织开展大规模调研工作。

2、质量监控

本次调研工作具体执行过程采用动态全程监控手段，以保证调研结果的准确性，一方面，以长春工程学院管理学院房地产专业学生作为访问人以保证实施工作者的专业度；研究所专业教师带队跟踪访问以保证问卷质量；另一方面，通过社区协调，甄别被访问对象背景特征，以最大限度确保被访问对象有效性。辅以高价值礼品调动被访问对象的积极性与诚信度。

3、问卷调研范围

尽可能保证长春市主城区覆盖程度，并对符合公租房使用人群体聚集区域有所侧重，以确保公

租房使用人群特征的全面性与准确性。

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图1

消费者调研工作流程 有效问卷采集范围5%9%

4、问卷统计分析方案

采用专家座谈会与调研人员座谈会形式明确初步探讨被访问人具体特征，进而明确问卷统计分析方案。

三、消费者调研数据统计判断公租房对于长春市商品房需求的影响性

经过单项统计分析与深度交叉统计分析，特别是针对意向申请公租住房消费者需求特征进行分析，最终形成如下结论：

（一）公租房消费群体需求特征综述

1、符合公租房使用人群打算申请公租住房的比例达到该人群的60%；如符合公租房使用人群未获得公租房使用权，该人群仅有18%计划两年内购买商品房，82%的比例不会在两年内购买商品房；

2、申请公租房人群职业特点以民营企业员工与自由职业者为主，个体工商户次之，这三种职业占该人群总体比例高达91%；

3、申请公租房人群家庭结构以三口之家和多带同堂为主，占该人群总体比例高达81%，这也说明申请公租房人群家庭人口数较多；

4、公租房人个人月收入集中在1000元/月左右；申请公租房人群家庭人均月收入600元以下比例提高，这也说明申请公租房人群家庭收入水平略低于符合公租房使用人群体总体水平；

5、申请公租房人群家庭人均居住面积特点以10平米以上为主；申请公租房人群通过购买商品房进行改善居住条件需求低于符合公租房使用人群体总体水平，该类人群66%的比例不会购买商品房；

6、申请公租房人群获得公租房后仅有不足10分之1的人群会出售其原有住房，在50%左右拥有住房的公租房申请人群中该比例较低；

7、申请公租房人群改善居住条件方式为购买商品房的群体中45.4%的人群继续购买商品房，申请公租房人群改善居住条件方式为租房的群体中19.7%的人群转向购买商品房，申请公租房人群改善居住条件方式为其他方式的群体中16%的人群转向购买商品房；因此，申请公租房人群获得公租房后仅有该群体的6%左右人群不再购买商品房。

（二）公租房消费群体需求特征分析

1、符合公租房使用人群当获得公租房后，部分原来并不想购买商品房的公租房使用人群，因住房负担降低获得额外支付能力释放出购买商品房需求，因此该群体商品房需求总体变化不大；

2、申请公租房人群获得公租房后仅有9%的人群会出售其原有住房，在50%左右拥有住房的公租房申请人群中该比例较低，相当于二手房供应增加——公租房供应量×4.5%的供应量；同时商品房出租减少——公租房供应量×4.5%的需求量；

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3、符合申请公租房人群仅有16%会在两年内购买商品房，符合公租房使用人群打算申请公租住房的比例达到该人群的60%，则在两年内公租房供应量可能影响的商品房需求两相当于公租房供应量×16%×60%；

4、申请公租房人群获得公租房后仅有该群体的6%左右人群不再购买商品房，则公租房对于商品房市场需求实际影响量相当于公租房供应量×16% ×60% ×6%=0.576% ×公租房供应量；

（三）公租房对于长春市商品房市场需求实际影响量计算

根据长春市公租房供应计划，长春市2万套公租房，以每套60 m左右计算，就是120万m，2011年—2012年完成。

根据前述结论计算：

两年内公租房对于商品房市场需求实际影响数量=0.576% ×公租房供应量

= 0.576% × 120万m=0.6912万m

长春市商品房年平均需求量在550万m，两年商品房需求量相当于1100万m，则两年内公租房对于商品房市场需求实际影响数量不足长春市商品房需求量的千分之一。 222222

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