郴州市2011年房地产市场调研及研究分析报告(最新出炉)

郴州市房地产市场与 土地市场调研报告市场中心 2011年7月20日

目一、郴州城市发展状况(1)城市地理位置 (2)城市空间发展 (3)城市经济基本情况

录二、郴州城市房地产市场(1)城市房地产基本面 (2)房地产板块划分 (3)房地产住宅市场 (4)典型案例分析 (5)2011年上半年郴州房地产运行情况

三、郴州市土地市场(1)郴州市用地总体规划 (2)房地产土地出让情况

四、郴州市场政策背景

五、总结

一、城市发展方向

(1)城市地理位置 (2)城市空间发展 (3)城市经济基本情况

1、地理位置郴州市：位于湖南省南部，湘江、珠 江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。 市区距省会长沙350公里，距衡阳市

150公里，距永州市260公里，距株洲市289公里，距广东省会广州市393公 里，距江西省赣州市364公里。郴州 市以其独特的地理位置成为湖南的南 大门，粤港澳的后花园。

2、行政区划与人口 下辖: 北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、 永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东 县、安仁县、资兴市等11个县(市、区), 县以下设164个乡(其中11个瑶族乡)、 86个镇、7个街道办事处。全市土地总面 积19388平方公里，占全省土地总面积的 9.2%。全市总人口458.1778万人，有25 个少数民族，其中瑶族人口8万余人，少 数民族人口占总人口的2.02%。 主城区:北湖区420,531人口、苏仙区 403,299人口

一、城市发展方向

(1)城市地理位置 (2)城市空间发展 (3)城市经济基本情况

1、城市发展方向城市发展方向: 南延东进，西优北提，东进优先。 城市布局结构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为 新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联系、职能互补的 整体，同时又相对独立、分别具有完整的综合功能。

2、区域交通区位优势：郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与 罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北 瞻衡岳之秀，南直五岭之“冲”,自古以来为中原通往华 南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”,又是“文人 毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州, 北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。

武广高铁：武广高铁的开通，郴州至长沙、广州和武汉等城市交通变得更加便捷，

如郴州至长沙时间缩短至70分钟左右，郴州对下辖县区和周边城市无疑有更强的吸引力。

一、城市发展方向

(1)城市地理位置 (2)城市空间发展 (3)城市经济基本情况

1、地区GDP、固定资产投资

地区GDP总值1200

18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2006 2007 2008 2009 2010 GDP 年增长率

2010年，郴州GDP总值1081.8亿元，增长15.2%,其 中北湖区170.23亿元，增长15.2%;苏仙区145亿元， 增长16%.郴州市固定资产年增长情况 固定资产投资(亿元) 1000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 年增长率 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%

1000 800 600 400 200 0

固定资产投资 固定增长投资处于高增长期。2010年，郴州地区完成固定资产投资811.3亿元，

增 长 37.5% ; 其 中 苏 仙 区 完 成 100.5 亿 元 ， 增 长43.9%,北湖区113.72亿元，增长32.2%

2、2010年郴州GDP与湖南各市州对比情况 2010年郴州GDP为1081亿元，成为湖南第6个突破千亿 元地市城市，排名湖南各地市州第6位。

3、人均可支配收入居民收入较快增长 2010年，全市城镇居民人均可支配收入15342元，增长11.8%。其中，人均工资性收入10729 元，增长11.3%;经营性净收入2470元，增长12.6%;财产性收入444元，增长15.1%;转移性 收入2589元，增长14%。

城乡居民消费支出分别增长9.6%和5.7%;18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2006

城镇居民人均可支配收入

年增长率 20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%

苏仙、北湖、资兴市最低工资标 准达到725元/月。桂阳县、嘉禾 县、永兴县、临武县、宜章县为 650元/月。

2007

2008

2009

2010

4、人口发展全市常住人口郴州全市常住人口为458.18万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的432.48万 人相比，十年共增加25.7万人，增长5.94 %。年平均增长率为0.58 %。 其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人2010年各区户籍人口行政区 苏仙区 北湖区 万人 403,299 420,531 823840

家庭户人口

合计

全市常住人口中共有家庭户[4] 1345619户，家庭户人口为4411236人，平均每个家庭户的 人口为3.28 人，比2000年第五次全国人口普查的3.44 人减少0.16 人。

5、郴州 人口地区分布 根据数据：桂阳县为郴州市的第一人口大县，郴州城区北湖 区、苏仙区合计人口约占全市的18%。

备注:全市总人口，是普查登记的2010年11月1日零时的常住人口

小结 中国城市化处于快速发展期，城市发展的模式出现了在新城开发和旧城改造两个 方向的分野。 郴州市的发展正是基于这一大环境与城市化进程提速的大背景下，城市扩张与旧城改造 将成为郴州新机会，房地产业也将伴随更大机会。

2010年底，全市生产总值1081亿元，其中第一、二、三产业比重分别为11.7%、54%、 33%,人均地区生产总值2.4万。

二、城市房地产市场

(1)城市房地产基本面 (2)房地产板块划分 (3)房地产住宅市场 (4)

关键项目案例分析 (5)2011年上半年郴州房地产运行情况

1、商品房投资额

郴州市商品房投资近五年增长快速。 郴州市商品房投资增长幅度快速，其中2009年、2010年分别增长了40.9%、61.5%。

郴州市商品房投资额(亿元)80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 年增长率 2010 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%

全市房地产投资

备注：数据来源郴州统计公报，统计范围包含各县市

2、商品房销售郴州市商品房销售量、销售总额增长快速。

郴州市商品房销售面积增长迅速，增长幅度稳健；商品房销售额，增长幅度快速。郴州市商品房销售面积(万平方米) 郴州市商品房销售总额(亿元)商品房销售额(亿元)商品房销售面积(万平方米)

60250 200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 年增长率 2010 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00%

50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 2009 年增长率 2010

140.00% 120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00%

商品房销售面积

商品房销售额

备注：数据来源郴州市统计公报，统计范围包含各县市

3、市区商品房销售情况

2010年市区商品住房销售面积146.48万平米，与09年相比销售量大。 行政区 苏仙区 北湖区 合计 商品房销售面积 (万平方米) 52.4 94.08 146.48 增长 94% 177.7% 135.85% 商品房销售额 (亿元) 15.8 21.21 37.01 增长 170.4% 258.3% 214.4%

价格方面，2010年3500-4000为主，同比09年上升500-1000元/㎡。

2011年郴州市在售商品住房销售主力价位段为4000-4500元/㎡,中心区主力价位为50006000元/㎡,部分大盘精装修项目价位为5500-6000元/㎡,4000元/㎡以下主要在城市近郊 区域。

二、城市房地产市场

(1)城市房地产基本面 (2)房地产板块划分 (3)房地产住宅市场 (4)关键项目案例分析 (5)2011年上半年郴州房地产运行情况

郴州房地产板块郴州城区房地产市场的发展形成了新城 区和老城区。 新城区和老城区的楼盘从数量上和质量 上都产生了很大的差异. 老城区: 目前缺乏整块空置土地可以开 发，房地产开发更多的依靠旧城改造， 受规模和周边环境限制，楼盘质素不高.

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