2009年上半年深圳房地产统计分析报告-众厦

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深圳房地产统计分析报告（09年1-6月）

第一部分：6月份宏观经济数据及主要房地产政策

一、6月份宏观经济数据

6月份，金融机构人民币贷款新增15304亿元。截至上半年，金融机构新增人民币贷款累计已达7.37万亿元。由于上半年货币信贷的持续放量，市场对年底货币政策微调的预期进一步提高。

由于上半年货币信贷持续超预期的高速增长，国内通胀压力和资产泡沫问题再度引起各方关注，不少经济学家和机构纷纷预期，四季度货币政策取向将会有所调整。央行研究局局长张健华日前也撰文称，建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。

二、6月主要房地产政策

1、6月15日，财政部、国家税务总局公布了“关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知”，明确只有直系亲属间赠与房屋等三种情形可对当事双方不征收个人所得税，其他均需缴纳20%的个人所得税，以打击借假赠与逃避个人所得税等问题。

2、6月25日，国土资源部副部长贠小苏透露，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。贠小苏说，小产权房实际上是无产权的违法建筑，要依法认真处理。面对复杂情况，共同从实际出发，认真调研，依法妥善处理，积极主动处理，这才是基本态度。

第二部分：6月份深圳楼市分析

一、土地市场

深圳的土地市场6月迎来推地高峰，推出的5块居住用地均成功出让，建筑面积共达61.56万平方米。其中有4块地位于宝安，一块位于福田。

位于宝安区的三块捆绑出让土地，建筑面积共40.60万平方米，平均楼面地价达6429元/平方米，创出该片区的新“地王”。福田区出让的旧改项目居住用地，建筑面积1.85万平方米，除去回迁部分，楼面地价高达15550元/平方米，为近年来深圳土地市场新高。

土地市场的升温说明开发商的资金周转已得到缓和，开发商新一轮的土地储备已开始。

二、新房市场

（一）、供应分析

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在投资需求入市、楼市进一步回暖的推动下，开发商推盘的速度明显加快，大户型产品趁此轮市场上升趋势及时推出。6月份深圳住宅市场供应以大户型为主，夹杂部分中小户型。全市批准预售面积23.34万平方米，合计2547套，环比5月分别增加8.18%和32.73%。全月开盘项目多达24个，包括万科第五园叠墅、万科里城、深业东城上邸、花语岸、振业峦山谷、水蓝湾、深业紫麟山花园、招商依山郡3期、中海大山地公馆等。

（二）、成交分析

1、6月深圳新房市场总体情况：量跌价升

2009年6月份全市新房共成交66.4万平方米/6982套，成交均价14908元/平方米，龙岗、宝安、南山是成交量最集中的三大区域，共成交56.7万平方米/5900套，占全市总量的85%。龙岗区成交25.6万平方米/2916套，占全市总量近四成，成交均价9159元/平方米，宝安区成交以中大户型为主,共成交16.9万平方米/1230套，占全市总量的25.5%，成交均价15574元/平方米，南山区成交以中小户型物业为主,共成交14.2万平方米/1754套，占全市总量的21.4%，成交均价17258元/平方米，福田区成交4.7万平方米/556套，占全市总量的7.1%%，成交均价28004元/平方米，罗湖区成交3.3万平方米/365套，约占全市总量的5%，成交均价17255元/平方米，盐田区成交1.7万平方米/161套，是全市成交量最少的区域,仅占总量的2.6%%，成交均价高达34311元/平方。

6月深圳新房成交数据

成交金额

（万元）

环比 成交套数

（套）

环比 成交面积

（m2）

环比 成交均价

(元/m2)

环比 面积百分比

全市 990182 -1.1% 6982 -17.7%664118-14.4%14908 15.5% 100%

宝安 260300 30.3%1230 -12.7%169065 5.8% 15574 24.5% 25．5%

福田 131214 106.4%556 102.2%46856 72.3%28004 19.8% 7．1%

龙岗 234408 -17.7%2916 -21.8%255922-22.0%9159 5.5% 38．5

罗湖 56310 -24.5%365 -20.3%32634 -26.8%17255 3.2% 4．9%

南山 245824 -25.2%1754 -25.8%142438-27.2%17258 2.8% 21．4%

盐田 59039 18.3%161 -34.3%17207 -17.3%34311 43.0% 2．6%

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2、各区成交分析

本月除福田外，各区成交均有不同程度的下跌，而各区的成交均价都呈现不同程度的上涨。

宝安区由于宝安区由于万科兰乔花园、曦城、观湖园、中粮澜山花园、龙岸花园等大户型豪宅项目集中入市，新房成交1230套，环比下跌12.7%,但成交面积却上升5.8%,也拉升了宝安区的成交均价,达15574元/m2,环比上升25.5%。

福田区新房成交量价齐升，成交556套，环比上升102.2%,成交面积46586 m2,环比上升72.3%,成交均价达28004元/ m2,环比上涨19.8%。

龙岗区新房成交有下跌较大，其中新房成交2916套，环比下跌21.8%；255922 m2,环比下跌22.0%,成交均价再次冲上9000元,为9159元/ m2,环比上涨5.5%。

罗湖区新房成交量继5月份后再次大幅减少，共成交365套，环比减少20.3％，成交面积为32634平方米，环比减少26.8％，成交均价再3.2％至17255元/平方米。

南山区成交套量与成交面积也都大幅下降，成交1754套，下降25.8%;142438平方米,下降27.2%,成交均价17258,小幅上涨2.8%。

盐田区成交套数减少34.3％，为161套，成交面积17207平方米，环比下跌了17.3％，由于顶级豪宅天麓热销，推动盐田区房价成深圳全市最高区域，达34363元/平方米，环比暴涨达43.0％。

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3、深圳全市本月成交TOP10楼盘分析

深圳全市6月份成交量最大的前10名楼盘共成交23.4万平方米/2625套，占全市总成交量的近1/3。

和黄地产在观澜的别墅项目入市受到市场追捧，热卖46499.55平方米/301套，以绝对的优势登上了深圳市楼盘成交龙虎榜冠军宝座；龙岗中心城新入市项目华业玫瑰郡以过硬的品质和极富竞争力的价格塑造其超高的性价比，得到市场的高度认同，连续2个月入围全市楼盘成交龙虎榜TOP10，6月销售28197.43平方米/341套，位居全市亚军；拥有无敌海景的半岛城邦持续热销，连续3个月跻身全市楼盘成交龙虎榜TOP10，5月以26650.71平方米/301套的成交量取得季军排名；雄踞深圳黄金地段的卓越世纪中心，虽然价格不菲，但买家仍然趋之若鹜，其公寓类产品狂卖25204.45平方米/351套，位居第四；万科第五园四期开盘热销，以21789.68平方米/321套位居第五；诺德假日花园继续刷新它自己创下的记录，连续5个月上榜全市楼盘成交龙虎榜TOP10，6月份以20492.51平方米/265套位居第六；位于龙岗中心城的公园大地在新推单元的带动下6月份实现17951.94平方米/123套的销售业绩，位居第七；占据龙城优势地段的万象天成乘着旺销的势头，连续2个月进入全市楼盘成交龙虎榜TOP10，6月份以15998.38平方米/230套位居第八；位于前海的依云伴山也连续2个月进入全市楼盘成交龙虎榜TOP10，6月份以15532.29平方米/192套位居第九；龙岗品牌大盘振业峦山谷的低价表现出极大的诱惑力和竞争力，共销售15366.46平方米/200套，位居第十。

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2009年5月深圳楼盘成交TOP10

名次 楼盘名称 成交面积成交套数市场参考价开发商

冠军 观湖园 46499.55301 15000 和黄地产

亚军 华业玫瑰郡 28197.43341 7000 华业地产

季军 半岛城邦花园 26650.71301 20000 南海益田

第4名 卓越世纪中心 25204.45351 32000 卓越地产

第5名 第五园 21789.68321 13000 万科地产

第6名 诺德假日花园 20492.51265 15000 中铁诺德

第7名 公园大地花园 17951.94123 14000 鸿荣源

第8名 万象天成 15998.38230 7800 东部集团

第9名 依云伴山 15532.29192 12500 心海湾投资

第

10名 振业峦山谷 15366.46200 6300 振业地产

三、6月份深圳二手房市场分析

（一）成交分析

1、6月份全市二手商品房成交概况

成交套数

（套）

环比 成交面积

（m2）

环比

全市 14386 31.1% 1319679 36.8%

宝安 2154 63.2% 203615.9 67.1%

福田 3424 21.3% 295146.6 12.8%

龙岗 2708 18.9% 259176.5 25.6%

罗湖 374 -86.5% 28225.5 -86.0%

南山 2501 22.8% 259989.4 33.9%

盐田 1 / 51.63 /

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环比上涨分别为31.1%和36.8%。新房价格上涨过快，将一部分自住需求挤入二手房市场、投资客开始进入

二手房市场，是二手房成交不断放大的原因。

2、6月份新房、二手房成交比较

行政区套数比 面积比

全市 1:2.06 1:1.99

宝安 1:1.75 1:1.20

福田 1:6.16 1:6.30

龙岗 1:0.93 1:1.01

罗湖 1:1.02 1:0.86

南山 1:1.43 1:1.83

盐田 1:0.006 1:0.003

6月份深圳新房成交下滑，二手房成交量上涨，导致本月新房二手房成交套数比达1:2.06。福田区仍是二手房成交最活跃的区域，二手房成交量是新房的6倍以上。龙岗区二手房成交量基本与新房持平。宝安、罗湖、南山区二手房成交量都超过二手房。盐田区6月份二手房仅成交一套，仍处低迷状态。

第三部分：2009年上半年深圳房地产市场分析

一、2009年上半年新房市场分析

1、、成交分析

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2009年上半年深圳楼市新房成交数据

成交金额

（万元）

成交套数

（套）

成交面积

（m2）

成交均价

(元/m2)

全市 478350541384 387628412340

宝安 148754611922 127301711685

福田 4285142219 19772421672

龙岗 114261514294 133********

罗湖 2606382069 173********

南山

12470029635 79158815753

盐田 2140991245 10496420397

上半年深圳楼市成交同比08年“量升价跌”：新房成交总套数41384套，成交面积3876284平米，已达去年新房成交量408万平方米的95%，接近2008年全年的成交总额。成交均价各月环比均有上升。

上半年深圳各区成交中，福田区成交均价居首位，龙岗区成交面积占全市成交面积比例最高。

1月开始，深圳楼市总体成交情况明显好转，春节期间积累的刚性需求释放，在年后得到明显体现，3月的成交环比上升过5成（65.9%）。5月份各开发商以春交会及端午节等节点为契机陆续推出新品，成交量继续上升，3-5月3个月成交均维持高位。6月份，成交开始下滑。

二、2009年上半年二手房市场分析

2008年深圳全市二手住宅成交约51210套，成交面积442.18万平方米。2009年上半年深圳二手房成交套数、成交量都已经超过2008年全年的成交量。

福田区成交最多，为14487，占全区二手房成交套数的25%，龙岗、罗湖两区分别成交11406套和11138套，各占全市成交问题的将近20%，宝安区8693套的成交量占全市成交总量的16%。盐田区上半年仅有4套成交。

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2009年上半年二手房成交数据

成交套数

（套）

成交面积

（m2）

全市 59992 5378294

宝安 8963 825458.9

福田 14487 1313664

龙岗 11406 1120956

罗湖 11138

822972.1

南山 11026 1046036

盐田 4 304.12

三、住宅存量分析

2009年1月1日至6月30日，新房可售住宅套数消耗了将近一半（41.8%），可售面积消耗了超过1/3，其中，宝安的销售住宅面积最多，为9503套。

1月1日 6月30日

可售（套） 可售（平方米）可售（套）可售（平方米）

全市 62758 6464783 36537 4014016

宝安 15688 173**** **** 696568

福田 6021 750505 4754 644273

龙岗 23344 2025894 14144 1216505

罗湖 2205 276976 1469 241553

南山 12705 137**** **** 1065081

盐田 2795 296632 1240 150035

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第四部分：后市研判

6月深圳商品住宅成交均价涨至14908元/平方米，同比上涨2.29%，环比上涨14.39％。回顾今年2月份，全市成交均价仅10994元/平方米，1-6月的总体成交均价也仅为12340元/平方米。显然，“量在价先”，一季度楼市“小阳春”后，虽然同比去年均价下跌了5%，但房价环比上涨幅度已是近年之最。其它一线城市方面，北京上半年的二手房成交套数预计达十万套，远超去年的四万套，“广渠门15号”地块出让再现“面粉贵过面包”现象；而上海6月份的成交价量数据，也已接近历史最高水平。

对此，许多经济学家纷纷表示上半年楼市大涨仅为短暂现象，下半年市场必然下跌。我们认为，即使下半年出现阶段性调整，价格也不会回到今年5月份之前水平，事实上大多数人已经错失了低位买进资产的最佳时机。

有专家分析，目前各一线城市“投资”型置业者比例已经达到了30%以上，如果无法有效遏制这股投资热，房价必然在击鼓传花中越炒越高，对于普通自用购房者和银行来说，未来面临的压力和风险十分巨大。

我们认为:

1、作为全国房地产市场“先行指标”的深圳楼市已有“滑坡”迹象。深圳5月份销售新房8479套(77.6万平方米)，而6月份成交面积为6982套（66.4万平米），环比下降了17.7%。价在量先，成交量下滑说明购买者开始观望，新房价格继续上涨的动能开始不足。

2、每年三季度都是楼市销售淡季，炎热气候不适宜大规模的开盘和营销活动；同时，股市冲上三千点后预计持续火爆，将分流楼市投资资金。

综上结论，新房市场狂热氛围将逐步冷却，三季度价量出现阶段性调整的可能性很大。自用型买家宜冷静观望，投资者应根据投资回报率和产品性价比，耐心选择时机再行入市

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/qxgq.html