商业用房咨询类

估价项目名称：委 托 方：估 价 方：江苏估价人员：李丽、徐琳、单广估价作业日期：估价报告编号：苏

房地产估价报告

南京市江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾

花园10幢107、109、110、112商业房地产投资价值评估

张爱萍

××土地房地产资产评估咨询有限公司 （根据复核审核等人员变换）2010年05月12日至2010年05月19日 ××（2010）房估字第0537号

房地产估价报告

目 录

致委托方函 .......................................................................... 2 估价师声明 .......................................................................... 4 估价的假设和限制条件 ........................................................... 5

一、估价的假设条件 ..................................................................... 5 二、估价的限制条件 ..................................................................... 5 三、估价报告应用说明 ................................................................. 6 房地产估价结果报告 ............................................................... 7

一、委托方 ..................................................................................... 7 二、估价方 ..................................................................................... 7 三、估价对象 ................................................................................. 7 四、估价目的 ............................................................................... 16 五、估价时点 ............................................................................... 16 六、价值定义 ............................................................................... 16 七、估价依据 ............................................................................... 16 八、估价原则 ............................................................................... 17 九、估价方法 ............................................................................... 18 十、估价结果 ............................................................................... 21 十一、估价人员 ........................................................................... 21 十二、估价作业日期 ................................................................... 21 十三、估价报告应用的有效期 ................................................... 21 十四、有关说明 ........................................................................... 22 附 件 ................................................................................................ 23

1.估价对象现状照片 .................................................................... 23 2.估价对象房屋所有权证复印件 ................................................ 23 3.估价对象国有土地使用证复印件 ............................................ 23 6.估价机构资质证书及营业执照复印件 .................................... 23 7.估价人员注册资格证书复印件 ................................................ 23

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致委托方函

张爱萍：

受您的委托，本公司对您委评的位于南京市江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢107、109、110、112商业房地产进行了评估，为您了解估价对象的投资价值提供咨询意见。

估价对象建筑物建成年代约为2008年，具体权属状况见下表： 房屋权属状况 房屋所有权证号 江宁房权证东山字第JN00148402号 江宁房权证东山字第JN00148480号 江宁房权证东山字第JN00148476号 江宁房权证东山字第JN00148432号 所有权人 房屋坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 合计 土地登记状况 土地使用证号 宁江国用（2010）第06409号 宁江国用（2010）第06417号 宁江国用（2010）第06419号 宁江国用（2010）第06410号 土地使用者 坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 107 109 21206138007 110 112 合计 出让 办公 52146 5 5.7 21.4 地号 使用权类型 用途 终止日期 土地使用面积(m2) 5.7 5 107 109 110 112 私有钢混 房产 所在层建筑产别 数/总层结构 数 建筑面丘（地）号 设计用途 积(m2) 94.19 82.82 1/17 82.82 94.19 354.02 -- 21206138007 -- 张爱萍 张爱萍 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用市场法和收益法，对估价对象在估价时点2010年05月12日的投资

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价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：总价￥804万元，大写人民币捌佰零肆万元整。

房屋所有权证号 江宁房权证东山字第JN00148402号 江宁房权证东山字第JN00148480号 江宁房权证东山字第JN00148476号 江宁房权证东山字第JN00148432号 所有权人 房屋坐落 107 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 109 110 112 合计 建筑面积（㎡） 94.19 82.82 22683 82.82 94.19 354.02 188 214 804 评估单价（元/㎡） 总价（万元） 214 188 张爱萍 注：

1. 本报告仅限于委托方了解估价对象投资价值使用，不作他用。 2. 估价报告应用的有效期为自2010年05月19日 至2011年05月18日 。

3. 本估价报告的全文为一个不可分割的整体，报告使用者请详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。

江苏××土地房地产资产评估咨询有限公司

2010年05月19日

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估价师声明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4. 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5. 我们已由评估人员对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，我们依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构内部质量进行调查的责任。

6. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7. 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

8. 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

估价师签章：

2010年05月19日

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房地产估价报告

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

一、估价的假设条件

1.假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变化。 2.假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。

3.假设交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。

二、估价的限制条件

1. 本报告估价结论仅为委托方了解估价对象投资价值提供咨询意见，不作他用。

2. 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。

3. 本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前提，若提供的资料有误致使评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。

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房地产估价报告

4. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。

三、估价报告应用说明

1. 本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产估价结果报告、附件等五部分，必须完整使用方为有效。

2. 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经过本评估机构及签署本报告的房地产估价师认可。

3. 本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书面同意；未经本评估机构及法定代表人书面同意，其全部或部分内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

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房地产估价报告

房地产估价结果报告

一、委托方

张爱萍

二、估价方

机构名称：江苏××土地房地产资产评估咨询有限公司 机构地址： 房地产估价资质： 资质证书编号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码：

三、估价对象

（一）一般因素 1. 城市区域情况简介

南京市是江苏省省会，地处长江下游，江苏省西南部，介于北纬31°14′~32°37′，东经118°22′~119°14′之间。东邻仪征、句容、溧阳市，南与安徽省郎溪县、宣州市交界，西与安徽省当涂县、马鞍山市、和县、全椒县、滁州市接壤，北与安徽省天长市毗连。现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、六合、江宁11个区

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房地产估价报告

和溧水、高淳2个县，总面积6597km2，人口537.44万人。

南京地处我国经济核心区—长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，位于我国生产力布局长江和沿海地带“T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心—上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位臵十分优越。今天的南京是中国东部地区一座综合性工业基地、重要的交通枢纽和通讯中心，全国四大科研和教育中心城市之一，中国华东地区仅次于上海的大商埠。

2. 自然环境

南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原主要分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。属北亚热带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。

南京地理优越，风景佳丽，赢得历代政治家、军事家和文化名人的赞誉。诸葛亮曾赞叹说：“钟山龙蟠，石头虎踞，真乃帝王之宅也”。孙中山在《建国方略》中赞美南京：“其位臵乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界中之大都市，诚难觅此佳境也。南京将来之发达，未可限量也”。

3. 居民收入与支出增幅上升

2009年1-11月份，城市居民人均可支配收入为23569.02元，同比增长10.5%，增幅为今年来最高，比1-3季度和上半年分别提高0.3个和0.5个百分点。从城市居民家庭人均收入构成看，经营净收入增长最快，1-11月份同比增长22.4%，达到988.82元。财产性收入和转移性收入增幅超过平均增幅，1-11月份，财产性收入218.3元，同比增长21.3%，增幅比1-3季度和上半年分别高出3.2和11.9个百分点；转移性收入8238.13元，增长17.9%。1-11月份工薪收入16664.46元，增长8.5%。

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2009年1-11月份，城市居民人均消费支出为14931.81元，同比增长8.4%，增幅达到今年的最高点，比1-3季度和上半年分别提高0.5个和1.5个百分点。其中，增长较快的支出类别主要有：交通和通信类增长23.6%（上年同期仅增长10.3%，低于平均增幅），医疗保健类增长21.0%，此外，食品类、衣着类分别增长8.6%、9.6%。增长较慢或下降的支出类别主要有：家庭设备用品及服务类同比增长4.6%，教育文化娱乐服务类同比增长2.5%，杂项商品和服务类同比增长-2.8%，居住类同比增长-6.7%。

4. 交通条件

南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。

根据南京市目前城市规划，到2050年南京市的轨道交通线网将由10条地铁线、四条轻轨线构成共计433公里的网络。其中地铁一号线一期工程南起河西新区奥体中心，经小行、中华门、新街口、鼓楼、玄武门、南京火车站，止于迈皋桥站，贯穿南京市主城区南北向中轴线。线路全长21.72公里，其中地下线14.33公里，地面及高架线7.39公里，项目总投资85亿元。

5. 南京市房地产业发展现状

房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中

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房地产估价报告

有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

6. 南京市房地产市场发展趋势预测 6.1 宏观调控得到落实执行

南京市政府2009年12月25日出台了《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》。按照《意见》，南京市2010年将通过三方面措施保证房地产市场平稳发展。

据了解，南京市的措施主要包括：大力加强住房保障；鼓励自住、改善性购房；抑制投机性购房。为加强住房保障工作，2010年南京市将开工建设600万平方米经济适用房和50万平方米的廉租房，这个数量相当于一个中小城市两年的房地产开发总量。在这个基础上，南京还将扩大保障房的覆盖面，凡是家庭人均月收入不足1000元或人均住房面积不足15平方米，符合相关条件的市民都可申请。

根据《意见》，南京市将继续支持居民自住和改善型住房消费。2010年1月1日起，在南京市首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴；夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售住房并且重新购买普通住房的，同样给予房款总额0.5%的购房补贴。

对购买经济适用房、中低价商品房等政策性住房的老百姓，给予购房款的1%的补贴。因拆迁购买产权调控房、经济适用房以及中低价商品房的，在按照拆迁款抵扣之后的剩余部分进行补贴。

为抑制投机性购房、遏制非理性价格上涨，南京市将严格按照国家营业税免征年限由２年改为５年的政策；对商品房预售严格实行“实名制”购买，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让；同时严格执行国家“二套房”贷款政

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房地产估价报告

策，通过多种途径严厉打击炒房行为。

此外，南京市还将增加普通商品住房供给，科学合理确定2010年土地总体供应规模；增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；优化保障性住房建设的选址用地。同时加强建设用地批后监管，加大对闲臵土地处理力度。

6.2 市场竞争更趋激烈

房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。

在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

6.3 企业风险控制意识加强

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产

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品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

从总体上看，受一系列房地产宏观调控政策影响，今年以来新房的推房节奏非常慢，开发商也不确定未来楼市走向，主观上造成楼市供不应求的假象。1、2月份南京商品房成交量骤减， 3月份基于市场对“金三银四”的预期，市场销售量略有回升，但受市场供应规模萎缩，加上外部政策的干预买整体市场走势依旧不明朗。有专家预计，2010年房地产市场将处于调整过程中，部分过热区域的房价会出现阶段性的回调。但由于造成房价快速上涨的因素，如供应偏紧、刚性需求、投资性臵业、产业转移、通胀预期等的存在，2010年楼市价格回调的幅度会比较小。 （二）估价对象区位状况 1.位臵

（1）位臵：估价对象坐落于江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢，所在区域位于南京市江宁区，估价对象南邻上元大街，西邻双龙大道。

（2）距商服中心距离：估计对象附近区域无大型购物商业中心，距***商业中心距离约***m。

2.交通

（1） 道路及交通便利度：估价对象所在区域内有上元大街、双龙大道等生活型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较优，道路通达状况较优；

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（2）公交状况：估价对象所在区域内有23路、43路、46路、58路、60路、81路、104路、808路等多路公交线路从估价对象周边经过，公交状况较好。

（3）距地铁站点的距离：估价对象距***地铁站约***m。 （4） 距对外交通枢纽距离：距长途汽车站、火车站较远。 （5） 交通管制情况：估价对象周边区域有一定的交通管制，如：。 3.区域繁华程度

（1） 估价对象所在区域位于江宁区秣陵街道上元大街，区域位臵较好。商业市场开发成熟，管理完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全。

（2） 区域内商服网点分布状况：商业集聚程度较好。 （3） 区域内商服业类型：以中小型商业及服务性行业为主。 （4） 区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以购物超市、娱乐、餐饮等为主，例如金太阳娱乐城、益宁休闲中心、西南物资五金建材市场、金宝河定桥装饰市场、苏果便利店、世纪华联超市等。

（5） 区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主。

（6） 区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较较好，顾客消费水平以中低档消费为主。

4. 基础设施条件

区域内供电、供水、排水状况好；电话装机容量大，通讯终端多，电讯条件优，基础设施完备。

5公用设施条件 （1） 学校状况

估价对象所在区域有第三小学、江宁实验小学、江宁区新区中学、南京市秦淮高级中学等，其中**中学为区重点学校。

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（2） 医疗设施状况

估价对象所在区域有南京市江宁医院、江宁区人民医院、南京市江宁中医院，医疗设施状况较优。

（3） 文化设施状况

估价对象所在区域有***文化设施，文化设施状况较优。 （4） 体育设施状况

估价对象所在区域有***体育馆，体育设施状况较优。 （5） 其他公用设施状况

估价对象所在区域内有农业银行、建设银行、工商银行、农贸市场等公用设施，其他公用设施状况较优。

（6） 总体来看，估价对象所在区域公用设施条件较优。 6.周围环境与景观

（1）自然环境：周边环境较整洁，无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境卫生状况较好。

（2）人文环境：估价对象所在区域居民受教育程度较好；治安状况较好；相邻房地产以商住用房为主，人文环境较优。

（3）景观：估价对象所在区域景观条件较优。 7. 楼层：估价对象位于**小区第一层。 8.自然条件

自然条件包括地质地貌，生物资源，水文气候等方面，委估对象所在区域地质地貌，生物资源，水文气候等自然条件均较优。 （三）估价对象实物状况 1．建筑物实物状况

本次估价对象为江宁区秣陵街道上元大街**小区，外立面为贴面砖装饰，建筑年代约为2008年。该建筑有两部升降电梯，为商住楼，一层为小区配套商业，二层以上为住宅。**小区由****物业管理公司

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进行管理，小区知名度较高，物业管理水平较好。

估价对象所在建筑总层数为十七层，估价对象位于该建筑物的第一层。根据估价师现场勘察，待估建筑物的具体情况如下：

估价对象建筑总面积为354.02m2，为钢混结构，建筑质量优。房屋整体朝向为南北朝向。至估价时点，估价对象室内为毛坯。

2. 土地实物状况

2.1土地面积：证载土地总面积为21.4m2，本次分摊的土地面积为21.4m2。

2.2土地形状：估价对象所在宗地形状较不规则。 2.3地形地势：估价对象所在宗地地形平坦，地势一般。 2.4地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力一般，建筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件一般；水文地质状况无重大地质灾害隐患。

2.5土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯 、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发水平。

（四）估价对象房地产权益状况（权属证书上内容不能少）

房屋权属状况 房屋所有权证号 江宁房权证东山字第JN00148402号 江宁房权证东山字第JN00148480号 江宁房权证东山字第JN00148476号 江宁房权证东山字第JN00148432号 所有权人 房屋坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 合计 土地登记状况 107 109 110 112 私有钢混 房产 所在层建筑产别 数/总层结构 数 建筑面丘（地）号 设计用途 积(m2) 94.19 82.82 1/17 82.82 94.19 354.02 -- 21206138007 -- 张爱萍 第 15 页 共 46 页

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土地使用证号 宁江国用（2010）第06409号 宁江国用（2010）第06417号 宁江国用（2010）第06419号 宁江国用（2010）第06410号 土地使用者 坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 107 109 地号 使用权类型 用途 终止日期 土地使用面积(m2) 5.7 5 张爱萍 21206138007 110 112 合计 出让 办公 52146 5 5.7 21.4 估价对象两证齐全，产权合法、有效，为张爱萍合法拥有。

四、估价目的

为委托方了解估价对象的投资价值提供咨询意见。

五、估价时点

2010年05月12日

六、价值定义

本报告所评估的房地产价值为：估价对象在估价时点2010年06月01日，实物状况为现状条件下；用途设定为商业、市场交易条件充分前提下可能实现的投资价值。

七、估价依据

1. 法律、法规和政策文件

1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》 1.2 《中华人民共和国土地管理法》 1.3 《中华人民共和国担保法》 1.4 《中华人民共和国物权法》

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1.5 《城市房地产转让管理规定》

1.6 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1.7国务院、建设部以及国土资源部颁布的有关法律法规文件 1.8江苏省人民政府、南京市人民政府颁布的有关文件 1.9南京市房管局以及南京市国土资源局颁布的有关文件 2. 技术规程

2.1 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）

2.2 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）

3. 委托方提供的有关资料（根据提供资料的多少进行修改） 3.1《国有土地使用证》复印件 3.2《房屋所有权证》复印件

4. 本估价机构掌握的有关资料及估价人员实地查勘、调查收集的资料

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

1. 合法原则

遵循合法原则，即要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用或合法处分为前提进行。

2. 最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

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3. 估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是估价时点。

4. 替代原则

房地产价格遵循替代规律，具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价方法

房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。 估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上，考虑估价目的，结合委估房地产属于商业用房的特点后，采用收益法和市场法进行评估。

由于收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产，估价对象位于江宁区秣陵街道上元大街，该区域商业用房出租情况较多，相关收益资料能够收集，因而采用收益法进行评估。

市场法一般适用于同一供求范围内存在较多的类似交易案例的房地产项目，估价对象所处区域房地产市场活跃，成交案例资料较多，因此本项目采用市场法进行评估。

成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产，本项目不太适宜采用成本法进行评估。

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房地产估价报告

假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。待估对象当前为最高最佳利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采用假设开发法进行评估。

经综合分析，最终确定本项目采用收益法和市场法进行评估。 I、收益法

所谓收益法是运用适当的资本化率，将预期的委估房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出委估房地产价格的一种估价方法。通过对市场的调查，根据该物业收益资料，确定出客观年总收益和总费用，进而求得该房地产的客观年纯收益，再根据其用途选择适当合理的资本化率，并结合该委估标的使用年限，估算该委估标的价值。其计算公式为：（此处注意：用通用公式不容易出错） V=a1/（1+r1）+ a2/（1+r1）（1+r2）+…+an/（1+r1）（1+r2）…(1+rn)

V — 房地产在估价时点的收益价格 n — 房地产的收益年限

a1 , a2… an—房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、…

第n期末的纯收益

r1 , r2… rn—房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、…

第n期的资本化率 II、市场法

市场法是将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法技术路线：

1. 在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻合成

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房地产估价报告

交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上的案例作为可比实例。

2. 对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。 3. 交易情况修正

α= 4. 交易日期调整

待估房地产正常交易情况指数 可比实例房地产交易情况指数

β= 待估房地产估价时点指数 可比实例房地产交易日期指数

5. 房地产状况调整

γ= 6. 求取比准价格 V'=Vi×α×β×γ

待估房地产状况指数 可比实例房地产状况指数

V'—估价对象价格 Vi—可比实例价格 α—交易情况修正系数 β—交易日期调整系数 γ—房地产状况调整系数

7. 比准价格采取加权平均法，求取委估标的单位价格。

m

i

i

V = ∑ V' × ω

i=1

8. 综合确定估价对象的房地产价值。

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房地产估价报告

十、估价结果

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用市场法和收益法，对估价对象在估价时点2010年05月12日的投资价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：总价￥804万元，大写人民币捌佰零肆万元整。

房屋所有权证号 江宁房权证东山字第JN00148402号 江宁房权证东山字第JN00148480号 江宁房权证东山字第JN00148476号 江宁房权证东山字第JN00148432号 所有权人 房屋坐落 107 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 109 110 112 合计 建筑面积（㎡） 94.19 82.82 22683 82.82 94.19 354.02 188 214 804 评估单价（元/㎡） 总价（万元） 214 188 张爱萍 十一、估价人员

中国注册房地产估价师 估价人员 审核人员

十二、估价作业日期

2010年05月12日至2010年05月19日止。

十三、估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期为2010年05月19日至2011年05月18日。

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房地产估价报告

十四、有关说明

1. 本报告所依据的委托方提供的有关资料，由委托方对其真实性负责。

2. 建议报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。

3. 本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。

4. 本报告仅为委托方了解待估对象投资价值提供价格参考。不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

5. 如果使用本估价结果的时间超过了报告应用有效期，本评估公司对此结果造成的损失不承担任何责任。

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房地产估价报告

附 件

1.估价对象现状照片

2.估价对象房屋所有权证复印件 3.估价对象国有土地使用证复印件 4.估价机构资质证书及营业执照复印件 5.估价人员注册资格证书复印件

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房地产估价报告

房 地 产 估 价 技 术 报 告

一、个别因素分析

（一）估价对象实物状况 1．建筑物实物状况

本次估价对象为江宁区秣陵街道上元大街**小区，外立面为贴面砖装饰，建筑年代约为2008年。该建筑有两部升降电梯，为商住楼，一层为小区配套商业，二层以上为住宅。**小区由****物业管理公司进行管理，小区知名度较高，物业管理水平较好。

估价对象所在建筑总层数为十七层，估价对象位于该建筑物的第一层。根据估价师现场勘察，待估建筑物的具体情况如下：

估价对象建筑总面积为354.02m2，为钢混结构，建筑质量优。房屋整体朝向为南北朝向。至估价时点，估价对象室内为毛坯。

2. 土地实物状况

2.1土地面积：证载土地总面积为21.4m2，本次分摊的土地面积为21.4m2。

2.2土地形状：估价对象所在宗地形状较不规则。 2.3地形地势：估价对象所在宗地地形平坦，地势一般。 2.4地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力一般，建筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件一般；水文地质状况无重大地质灾害隐患。

2.5土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯 、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的开发水平。

（二）估价对象房地产权益状况（权属证书上内容不能少）

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房地产估价报告

房屋权属状况 房屋所有权证号 江宁房权证东山字第JN00148402号 江宁房权证东山字第JN00148480号 江宁房权证东山字第JN00148476号 江宁房权证东山字第JN00148432号 所有权人 房屋坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 合计 土地登记状况 土地使用证号 宁江国用（2010）第06409号 宁江国用（2010）第06417号 宁江国用（2010）第06419号 宁江国用（2010）第06410号 土地使用者 坐落 江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢 107 109 21206138007 110 112 合计 出让 办公 52146 5 5.7 21.4 地号 使用权类型 用途 终止日期 土地使用面积(m2) 5.7 5 107 109 110 112 私有钢混 房产 所在层建筑产别 数/总层结构 数 建筑面丘（地）号 设计用途 积(m2) 94.19 82.82 1/17 82.82 94.19 354.02 -- 21206138007 -- 张爱萍 张爱萍 估价对象两证齐全，产权合法、有效，为张爱萍合法拥有。

二、区域因素分析（请注意从结果报告拷贝过来时，（1）此类序号

可能会发生变化，请点击右键，选择重新开始编号）

1.位臵

（1）位臵：估价对象坐落于江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园10幢，所在区域位于南京市江宁区，估价对象南邻上元大街，西邻双龙大道。

（2）距商服中心距离：估计对象附近区域无大型购物商业中心，距***商业中心距离约***m。

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房地产估价报告

2.交通

（1） 道路及交通便利度：估价对象所在区域内有上元大街、双龙大道等生活型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较优，道路通达状况较优；

（2） 公交状况：估价对象所在区域内有23路、43路、46路、58路、60路、81路、104路、808路等多路公交线路从估价对象周边经过，公交状况较好。

（3） 距地铁站点的距离：估价对象距***地铁站约***m。 （4） 距对外交通枢纽距离：距长途汽车站、火车站较远。 （5） 交通管制情况：估价对象周边区域有一定的交通管制，如：。 3.区域繁华程度

（1） 估价对象所在区域位于江宁区秣陵街道上元大街，区域位臵较好。商业市场开发成熟，管理完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全。

（2） 区域内商服网点分布状况：商业集聚程度较好。 （3） 区域内商服业类型：以中小型商业及服务性行业为主。 （4） 区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以购物超市、娱乐、餐饮等为主，例如金太阳娱乐城、益宁休闲中心、西南物资五金建材市场、金宝河定桥装饰市场、苏果便利店、世纪华联超市等。

（5） 区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主。

（6） 区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较较好，顾客消费水平以中低档消费为主。

4. 基础设施条件

区域内供电、供水、排水状况好；电话装机容量大，通讯终端多，电讯条件优，基础设施完备。

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房地产估价报告

5公用设施条件 （1） 学校状况

估价对象所在区域有第三小学、江宁实验小学、江宁区新区中学、南京市秦淮高级中学等，其中**中学为区重点学校。

（2） 医疗设施状况

估价对象所在区域有南京市江宁医院、江宁区人民医院、南京市江宁中医院，医疗设施状况较优。

（3） 文化设施状况

估价对象所在区域有***文化设施，文化设施状况较优。 （4） 体育设施状况

估价对象所在区域有***体育馆，体育设施状况较优。 （5） 其他公用设施状况

估价对象所在区域内有农业银行、建设银行、工商银行、农贸市场等公用设施，其他公用设施状况较优。

（6） 总体来看，估价对象所在区域公用设施条件较优。 6.周围环境与景观

（1）自然环境：周边环境较整洁，无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染，环境卫生状况较好。

（2）人文环境：估价对象所在区域居民受教育程度较好；治安状况较好；相邻房地产以商住用房为主，人文环境较优。

（3）景观：估价对象所在区域景观条件较优。 7. 楼层：估价对象位于**小区第一层。 8.自然条件

自然条件包括地质地貌，生物资源，水文气候等方面，委估对象所在区域地质地貌，生物资源，水文气候等自然条件均较优。

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房地产估价报告

三、市场背景分析

1. 南京市房地产业发展现状

房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

2.南京市房地产市场发展趋势预测 2.1 宏观调控得到落实执行

南京市政府2009年12月25日出台了《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》。按照《意见》，南京市2010年将通过三方面措施保证房地产市场平稳发展。

据了解，南京市的措施主要包括：大力加强住房保障；鼓励自住、改善性购房；抑制投机性购房。为加强住房保障工作，2010年南京市将开工建设600万平方米经济适用房和50万平方米的廉租房，这个数量相当于一个中小城市两年的房地产开发总量。在这个基础上，南京还将扩大保障房的覆盖面，凡是家庭人均月收入不足1000元或人均住房面积不足15平方米，符合相关条件的市民都可申请。

根据《意见》，南京市将继续支持居民自住和改善型住房消费。2010年1月1日起，在南京市首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴；夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售住房并且重新购买普通住房的，同样给予房款总额0.5%的购房补贴。

对购买经济适用房、中低价商品房等政策性住房的老百姓，给予购房款的1%的补贴。因拆迁购买产权调控房、经济适用房以及中低价商品房的，在按照拆迁款抵扣之后的剩余部分进行补贴。

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房地产估价报告

为抑制投机性购房、遏制非理性价格上涨，南京市将严格按照国家营业税免征年限由２年改为５年的政策；对商品房预售严格实行“实名制”购买，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让；同时严格执行国家“二套房”贷款政策，通过多种途径严厉打击炒房行为。

此外，南京市还将增加普通商品住房供给，科学合理确定2010年土地总体供应规模；增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应；优化保障性住房建设的选址用地。同时加强建设用地批后监管，加大对闲臵土地处理力度。

2.2 市场竞争更趋激烈

房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。

在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

2.3 企业风险控制意识加强

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：

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房地产估价报告

既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

从总体上看，受一系列房地产宏观调控政策影响，今年以来新房的推房节奏非常慢，开发商也不确定未来楼市走向，主观上造成楼市供不应求的假象。1、2月份南京商品房成交量骤减， 3月份基于市场对“金三银四”的预期，市场销售量略有回升，但受市场供应规模萎缩，加上外部政策的干预买整体市场走势依旧不明朗。有专家预计，2010年房地产市场将处于调整过程中，部分过热区域的房价会出现阶段性的回调。但由于造成房价快速上涨的因素，如供应偏紧、刚性需求、投资性臵业、产业转移、通胀预期等的存在，2010年楼市价格回调的幅度会比较小。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当遵循最高最佳使用原则。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象价值达到最大的一种可能。分析标准如下：

1. 法律上允许，即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。

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房地产估价报告

2. 技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要视地形、地质、位臵、建筑材料性能、施工技术手段等是否满足要求而定。

3. 经济上可行，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。

4. 价值最大化，在所有经济上可行的使用方式中，能使估价对象价值达到最大的使用方式，才是最高最佳使用方式。

估价对象国有土使用证登记用途为商业用地，现状用途为商业。估价对象所在区域规划为商住区。从估价对象地理位臵、周边自然与人文环境及充分利用土地资源、与所处区域的配套设施功能协调等角度分析，在目前和未来发展情况下，估价对象作为商业用途房地产使用符合最高最佳使用原则。故本次按照现状商业用途作为最高最佳使用方式进行评估。

五、估价方法选用

房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。 估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上，考虑估价目的，结合委估房地产属于商业用房的特点后，采用收益法和市场法进行评估。

由于收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产，估价对象位于江宁区秣陵街道上元大街，该区域商业用房出租情况较多，相关收益资料能够收集，因而采用收益法进行评估。

市场法一般适用于同一供求范围内存在较多的类似交易案例的房地产项目，估价对象所处区域房地产市场活跃，成交案例资料较多，

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房地产估价报告

因此本项目采用市场法进行评估。

成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产，本项目不太适宜采用成本法进行评估。

假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。待估对象为已建多年建筑，当前为最高最佳利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采用假设开发法进行评估。

经综合分析，最终确定本项目采用收益法和市场法进行评估。 I、收益法

所谓收益法是运用适当的资本化率，将预期的委估房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出委估房地产价格的一种估价方法。通过对市场的调查，根据该物业收益资料，确定出客观年总收益和总费用，进而求得该房地产的客观年纯收益，再根据其用途选择适当合理的资本化率，并结合该委估标的使用年限，估算该委估标的价值。其计算公式为：（此处注意：用通用公式不容易出错） V=a1/（1+r1）+ a2/（1+r1）（1+r2）+…+an/（1+r1）（1+r2）…(1+rn)

V — 房地产在估价时点的收益价格 n — 房地产的收益年限

a1 , a2… an—房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、…

第n期末的纯收益

r1 , r2… rn—房地产相对于估价时点未来第1期、第2期、…

第n期的资本化率 II、市场法

市场法是将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似房地产

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房地产估价报告

进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法技术路线：

1. 在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻合成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上的案例作为可比实例。

2. 对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。 3. 交易情况修正

α= 4. 交易日期调整

待估房地产正常交易情况指数 可比实例房地产交易情况指数

β= 待估房地产估价时点指数 可比实例房地产交易日期指数

5. 房地产状况调整

γ= 6. 求取比准价格 V'=Vi×α×β×γ

待估房地产状况指数 可比实例房地产状况指数

V'—估价对象价格 Vi—可比实例价格 α—交易情况修正系数 β—交易日期调整系数 γ—房地产状况调整系数

7. 比准价格采取加权平均法，求取委估标的单位价格。

m

i

i

V = ∑ V' × ω

i=1

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房地产估价报告

8. 综合确定估价对象的房地产价值。

六、估价测算过程

（一）收益法测算估价对象市场价值

1. 用市场法测算租金 1.1选择交易案例

估价对象为商业用房，我们主要选择了结构和使用功能较为接近并且在同一地区、同一供需圈内邻近区域的三个综合项目租赁交易案例进行比较。

实例一：***

位于**路****，*楼，现状用途为**，建筑面积**m2，**结构，建于****年，室内为**装修，2010年5月日租金为***元/平方米。

实例二：***

位于**路****，*楼，现状用途为**，建筑面积**m2，**结构，建于****年，室内为**装修，2010年5月日租金为***元/平方米。

实例三：***

位于**路****，*楼，现状用途为**，建筑面积**m2，**结构，建于****年，室内为**装修，2010年5月日租金为***元/平方米。

1.2根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等，详见表1。

表1 因素条件比较表

比较因素 项目名称 位臵 日租金（元/m2） 估价对象 亲水湾花园 上元大街 案例一 双龙大道金王府 上元大街 5.9 案例二 案例三 双龙大道商铺 上元大街商铺 双龙大道 6.3 上元大街 6 第 34 页 共 46 页

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房地产估价报告

区域因素 个别因素 土地用途 商业 商业 商业 商业 2010.5 2010.5 2010.5 2010.5 交易日期 交易方式 出租 出租 出租 出租 交易情况 正常 正常 正常 正常 离商业中心的较近 较近 较近 较近 距离 繁华程度 所处区域的商较优 较优 较优 较优 业聚集程度 道路状况 生活型主干道 生活型主干道 生活型主干道 生活型主干道 交通便捷公交线路情况 较优 较优 较优 较优 程度 距地铁距离 较近 较近 较近 较近 环境状况 一般 一般 一般 一般 公用设施状况 较优 较优 较优 较优 基础设施状况 一般 一般 一般 一般 区域规划 以商业用地 以商业用地 以商业用地 以商业用地 楼层 一层 一层 一层 一层 临街状况 不临街 一面临街 一面临街 一面临街 临街类型 沿秦淮河 普通商业街 普通商业街 普通商业街 临街宽深比 一般 较合理 较合理 较合理 354.02 66 60 60 面积 层高 4.2米 3.5米 3.5米 3.5米 钢混结构，质钢混结构，质钢混结构，质钢混结构，质建筑结构及质量 量优 量优 量优 量优 经营类别可转换性 可转换性较强 可转换性较强 可转换性较强 可转换性较强 2008 2005 2005 2008 建筑年代 装修情况 空间布局 内部设施设备状况 项目知名度 物业管理水平 有无特殊规划限制 毛坯 较优 较优 较优 较好 无 简装 较优 较优 较优 较好 无 简装 较优 较优 较优 较好 无 精装 较优 较优 较优 较好 无 1.2比较因素条件指数的确定

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行比较打分，得出估价对象的因素条件指数，详见表2。

表2 因素条件指数表

比较因素 项目名称 估价对象 亲水湾花园 案例一 双龙大道金王府 案例二 双龙大道商铺 案例三 上元大街商铺 第 35 页 共 46 页

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房地产估价报告

区域因素 个别因素 位臵 日租金（元/m2） 土地用途 交易日期 交易方式 交易情况 离商业中心的距离 繁华所处区域的商业聚程度 集程度 道路状况 交通便捷公交线路情况 程度 距地铁距离 环境状况 公用设施状况 基础设施状况 区域规划 楼层 临街状况 临街类型 临街宽深比 面积 层高 建筑结构及质量 经营类别可转换性 建筑年代 装修情况 空间布局 内部设施设备状况 项目知名度 物业管理水平 有无特殊规划限制 上元大街 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 上元大街 5.9 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 102 103 98 100 100 98 102 100 100 100 100 100 双龙大道 6.3 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 102 103 98 100 100 98 102 100 100 100 100 100 上元大街 6 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 102 103 98 100 100 100 104 100 100 100 100 100 1.3比较因素修正

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准租金，详见表3。

表3 因素比较修正系数表

比较因素 项目名称 位臵 案例一 双龙大道金王府 上元大街 第 36 页 共 46 页

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案例二 双龙大道商铺 双龙大道 案例三 上元大街商铺 上元大街 房地产估价报告

区域因素 个别因素 日租金（元/m2） 土地用途 交易日期 交易方式 交易情况 离商业中心的距离 繁华所处区域的商业聚程度 集程度 道路状况 交通便捷公交线路情况 程度 距地铁距离 环境状况 公用设施状况 基础设施状况 区域规划 楼层 临街状况 临街类型 临街宽深比 面积 层高 建筑结构及质量 经营类别可转换性 建筑年代 装修情况 空间布局 内部设施设备状况 项目知名度 物业管理水平 有无特殊规划限制 比准日租金（元/m2） 5.9 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/102 100/103 100/98 100/100 100/100 100/98 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 5.51 6.3 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/102 100/103 100/98 100/100 100/100 100/98 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 5.88 6 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/102 100/103 100/98 100/100 100/100 100/100 100/104 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 5.39 由上，市场法测算得出估价对象市场日租金为：（5.51元/㎡+5.88元/㎡+5.39元/㎡）÷3=5.59元/㎡。

2.确定年租金总收益

本次估价的评估人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据估价对象的特点、利用的实际状况以及上述测算，确定该评估对象的日租金为5.59元/平方米，该租金是

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以建筑面积为基准，设定估价对象可出租率为100%，评估假设未来租金不发生变化，空臵率为5%，一年按365天计。

3.计算出租总费用，具体项目包括：

a．年维修费：根据目前房地产出租市场情况的调查，年维修费取房屋重臵价的2.5%。

b．年保险费：根据目前房地产出租市场情况的调查，年保险费取为房屋重臵价的2‰。参考《2010年南京工程造价管理》第54期多层综合楼的工程造价，与估价对象类似的建筑物土建工程造价为1554.14元/平方米，安装工程为141.01元/平方米，合计为1695.15元/平方米。在考虑了前期费、公共配套费税费等之后，粗略测得委估房地产现状重臵造价为2200元/平方米。

c．年管理费：年管理费包括管理人员工资、福利等，根据目前房地产出租市场情况的调查，年管理费一般取年租金的3%。

d．年应交税金：根据江苏省有关规定，个人出租房屋按租金收入5%交综合税。

年出租总费用=a+b+c+d+e 4.计算年租金净收益

年租金净收益=年租金总收益-年出租总费用 5.确定资本化率

资本化率实质上是房地产投资资本的收益率。我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法二种方法综合确定资本化率。

5.1 利用安全利率加风险调整值法测算资本化率

安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行一年期定期存款年利率2.25%作为安全利率。根据估价师调查的资料，

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目前在南京市房地产投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和房地产市场状况对房地产投资的影响程度，确定风险调整值为3.0-5.0%，由此求得资本化率为5.25%-7.25%。

5.2 利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算房地产综合还原利率

投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款，但其收益率也较低，为2.25%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，一年期贷款利率为5.31%；投资在房地产开发方面风险一般，其法定利润率为6-10%，平均为8%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，房地产投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得资本化率为5.25%-6.66%。

综合上述二种方法测算结果，最终确定本次房地产估价的资本化率为6.00%。

6.计算待估房地产价格

估价对象为出让土地，估价时点为2010年05月12日，证载土地用途为商业用地，实际用途为商业用途，土地使用权剩余使用年期为32.43年；委估房产建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，估价对象建筑物建筑年代约为2008年，则剩余使用年限为58年。由于土地的收益年限低于建筑物的收益年限，故确定估价对象收益年限为32.43 年。

具体计算过程见下表4：

日租金(元/m2） 建筑面积(m2) 空臵及租金损失率 年租金总收益（元） 5.43 年维修费率 354.02 年保险费率 5.00% 年管理费率 年税金率 666567 重臵价格(元/m2) 第 39 页 共 46 页

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