座谈建筑业与房地产营改增培训

“营改”相增关策政解读建筑业房、产业地

建业筑与地产房是业我国国民济的支柱经行性， 也是业我国国 民济经的要物资生产重门部 ，建业筑发展的稳增对和 促就长均具业重有意义要，局结合建筑总房业地业产特点从 ，税制设计、征方式、纳收税务服等方面，对 其制订一了子 揽策安排和征管政措施并，《 在政财部国税务总家关于全面 推开局营业改税征值增税试点的通知》财税 2 01 36号6)这 政策主一件文中予以确明。 外，此针对建 企业、房筑产企业异地地供建提服筑务征 模式管特殊性的税务，局印发总《国家了税总务局于关发布 纳<人税县( 市跨、区)供提建服筑务值增税征收理管行办 暂>法公的告(》国税务家总局告公0162年第1号7、)《国 家税务总 关局于布发房地产开<企业销发自售开行发的地产 项房增目值税收征管理行暂法的办公告>国(家税务总局公 告216年018第),号

该法以建办筑务服及以房产服务地生地发预税缴款， 机构在地所纳税报为基申征本管原， 则按纳税照人别、类 计方法税 分，对别纳人跨税(县 、市 区) 供服提务如应何 服在发务生预地缴、 何如机构所在地在进纳税行申报 开、发票具内等容作细化明确。了以便 纳于税人行执税和 务关机的征管理。收

建筑与业房地业基本

政产策

建业与房地产业基本政筑策

.建筑业一房、地业的征税产范围(一) 般一规定营增改后筑建的业征范围税，原营业与税相比 化变大，不 在建筑务税服下目分细工程了务、服安装服 务 、修服务缮装、服务和饰其他筑建服5务个目子 。()一般规定营二改后增房地产的征业范围税，原营与业税相 比变化不大， 售销动不产建，物，筑让建转筑物限有权 或产者永久用权的，转让使在的建建筑或者构物筑物有所的权，以 及转让在筑物或建者筑构物一时转让并其占所地的土使 权用的按照，销售动产不纳缴值增税

。建

筑业与地房产基本政业策

二. 建筑、业地房业的产税率和收率 征筑建务与房地产业服均用适11的%增值税率税。营业原税制 下建筑业适，3%的用营业税率税，地产房业用适%5的 业税税率营营。增改后，考到虑两行个的主业成要，本改增营 税服务支出应均可等以得进获税抵扣项，因 ，此 筑服建与务房 产业地用适1%1税的率同时。适，用易简计税方的法筑建服务，适用 3的征收率， 由于增%税值价是税外，3 的%值增税征收 率当于相29.1%营业的税率税，5 的%增税征值率相收当 于.46%的7营税税率，业此因，以可营改说后增有所适简 易用税计法方计的税企，其缴业的纳增税值均略少营改增于前

缴纳的业税营。 /1.01*3003=..912%1/ 1.5*0.00=5476.%

筑业建房地产与基本业政策

三建筑业与房地.产业需预要缴原的 因筑业与建房产业地纳税点地遵，机构所在循纳税地的基 原本， 则辅之以建筑服务并发地实生行预缴制。机 建业筑流动性 ，房强产地业跨域作区也业常普非遍营改。后，增由于建筑 务服房地产发与生无地进行完整法的进、项销算核 并准 确计，出算值税增纳应额，因此，税税地点将按纳增值照的 税统原则一，改机为所构在地税纳。但是纳税地点，调的将整 变改有的现地收方格局，入于对有所地异提供建筑务和房服 地项目产说，税源来均由建将筑务和服地房产目发生项转 移到地机所构地。为避免营在增改对后建筑服发务地生地方 的政收财入造成大影响较对，异地提供服务采，取先服在务发生 地行预缴实 ，然后到回机构在所地申纳报税征的模管式， 确保以点前后试地利方格益局基本稳定。

建业与筑房产业基地

本政一般处策与特 殊处理理

建筑与房业产业基地本政一策处理与特殊处理般一.一般计方税 法用：适般一税纳且不选人择简易计方税法的应纳税 =额当销项期额税-期当项税额进销项税 额销=售额×率 当税销项期税额于小期当进税项额足抵不时，其扣足部不分可 以结转下期继续抵扣(留税额) 抵.简易二计税法方 用适小:规纳税人或模般一税人选纳简择易税计法 纳税应额=销售×额征收 三率境外单.位个人的计或方税法 境外单或位者人个境在发内应生行税为在，境未内有设经机营 的，构缴义扣人按照务下公列计算式扣缴应税额： 扣缴应额=购税方支买付的款÷(1价+税)×税率 率

筑业与建房产地基业本政策一处理般特殊与处理 建筑业一计税般方适用法率1税1 建%业简筑计易方法使用税率3税%一建.筑务服计税纳税地及 点 ( )一选可简择办易计税项目 法 .一1纳般税以人包工方清式供的提筑建服，可务以选适择 用简计税方法易税 以计包清工式提供方筑服建务，是施指方工采购不建筑程工所 需材的或料只采购助辅料材，收取并工人费管、费或者其理他费 用的筑建务，服于由包业务在分筑行建普业遍存在，在 处分包条链底最的层企业，要主以包清的形工承式工揽程， 其本成费支出用基是本筑建工的工资， 人可抵以扣的项进额 税少，因很，此为妥解决善包清可工能产的税生上负问题升 ，对般一税纳的人清工业包务， 可允以许选其择简计易税方法计 算缴增值税纳

建业筑与地产业基本政策房般处一理与殊特处理

2.般纳税人一甲为供程工提供的建服务，可以选筑择适用 简计税易

方法税 甲供计工，是指全程部部或设分、备料材、力由动程工包发 方行采自购的建筑程工，方甲如果一般是纳人税话的，会向 倾于量尽大扩供材的采甲，以增加购他们自可身扣抵的项税 。进相的，应建企业筑可扣的进项税抵必减少然，负税增的加 概率大较所，允以许甲方采材料的购筑工建程选择易计简税 。.3般一税纳为人建工程老项目提筑的建筑供服务 注：般纳一税也人可选择一以般计税法办，但02165月1日年后的新项目， 须必采一般取计税法，不办选择 建筑工程老项目能是指，:(1)《建 筑程工施工许可》证注的合同明工日开期在0126年4月 0日前的建3工筑项程目； 2()取未《得筑建程工施许可工》的，证建筑程工包合承同注明的 开日工在期206年4130月日前建筑的工程项目

违反建筑法《规定》未，取得施许工可或者证工开报告 未批经擅自施准的工责，改正令对不，合符工条件开的令责 止施停工可，以罚。 即未款得取工许施证可者开或工报告未批准擅自经施工且， 不合符开条工的件，于不合属法目，将无法被项定认为老项 享目简受计税易。

建业与筑房地产业本政策一基般处与理殊特理处二()跨(市县提)建筑供务 服税纳人县(市跨、区提供建筑服)务，按应照规定纳的义税 发务时生间计和方法税，向建服务筑生地发管国主税机关缴 税预款向机，构所在地管主国机税关报纳申税

纳人

计税方法税

预征据依及征率预预缴和报

申一纳般 税般计一税法 人

择简选计易 法 税小规纳 简模单计法税 人税应取以得全部的价和款价外费 在建用筑服 务除支扣付的包款后分余额，的 按发生预缴 地2照的预征率计%预算款 税款后，向税 构机在地所 应以得的取部价全和价款费用 外管主税务机扣 除支付分的款后包余额为销 的进行纳关税售 额按照3%的，征收率计应算 报申纳 额(税为预也缴税)款

建筑业房地产业与基本政一般处理与特殊处策理三()税缴纳 款 1 .缴预税额 纳人税跨县市、(区提供建)筑务服，照按以公下计算式预应 缴款： 税①用一般适税计法方计税的应预缴税款=(,全部款价和价费 用外支付的分包-款)÷ (11+%1)2× %适用简②计税方法计税的易应，缴税预款(全=价款和价部费 外-支用付分的包款) (1+÷%)3×3% 税人纳取得的全部款和价外费用价扣支付除的包分后的余额 款负为的，可结转数次下缴税预时款继续除扣 税人纳应按照工项目程分别计应预算缴款税，分预缴别

筑建与业地房产基本业政一般处策与理殊处特理2预缴.提供料资 纳人税县跨(市区、提)建供服筑，务向建在服筑务生发主地 管

国税关机预缴税时，款提需以交资料： ①下《值增税预缴款税》表②与 包方签订发的建合筑原件同及复件印 与③分包方签订分的包合同件及复印原 件从④包方取分得发票原的件复及印 件 .3预税款缴抵 纳税减人跨(市县区、)提供建服筑务向，筑服建务发地主管 国生税关机预的增缴值税款，税可在以期当增税值应纳额税中抵减 ，减抵不完，结转的期下续继抵减。纳税 人以缴预税抵款应纳税额，应减以税凭证完作合法有效为凭证

建筑与房业地业基产本政一般策处与特殊处理理.发4票具 小开模纳规人税县跨市(、区提供)建筑务，不能服自行具增开 税发票值，可的向建筑服发生地务管国税机主按关其照得 取的部全款价和价外费申请用开代值税发票增。如小规模纳 税提供人筑建务服取得01万元0入收，发生 分包 业了务付了2支0元万的包款分 在计算税。款时， 是按照0万元8计算缴纳增值税， 但 向在建服务接筑方受开发票时具 是以 1,0元全0额开发具票。考虑服务到接方受按照额支付价全，款并需要拿 到张一额的增值全税发票 因，此，对 纳人提税供适用 易简计方税的法筑建业服务，允许差其额征税但额开票全。 5.预 税缴款台 对跨账(县、市)区供的提筑建服，纳务税人自应建行立预缴税款台 账区分，同不(市县、区)和目逐项登笔记部收入、全支 付的包款分、扣除的已包分、款除扣包分款发的号码票 已预缴税款以及预、税款的缴税完证号凭等相关码容，内存留 备查。

建业与筑地房产业基本策一政处理般特殊与处理6预缴.间 (时)纳一税人生应税行为并收讫发销售款项者取或得取销售款索项凭的 据天；当先开发票的，为具开发票的具天当 收讫销售。款，项指纳税人销售是服、务无资形、产不产过程中动或完者成后收 到项。款 取得取索销款项凭据的当售，天是指书合同确定的付款日期；面未签订 书面同合者书或合面未确定付同款期日，的服务、无为资产转让完形的 成当天或不者产动权变更的当天。 (属)二纳税提供建筑服人、务租赁服务采取收款预式方的其，纳义务发 税生时为间到收预收的当款。天例 如：某建企筑( 业般一税人纳在2016年8)跨县提供月筑建服务取得了1 00万收，入取预得收50万款。纳元人税该如何进行申报应？纳人税应该 9月在纳税报申就1期5万(01 00+05=510计)算预缴款并税在建服筑务 生地进行发预缴 ，时，同在 月9纳税报期核算进申销计项应纳税算后额，向机 所在构主管国税税地务关申报缴机增纳税值

房地产业般计税方一法用适税1率1%房 地产业易计简方法税使用税5%率二 .房地

产业税及计纳税点 (一地可)选择易简法办税计项目1. 地产开发企房业的中般纳税人一销售，自行开发的房地 产项目老，以可选择用适简易税方法计照5%的按征率 收计税房 产地老项，目指：是()《建1筑工施工程可许》注证明的合同开日期工2在10年6月40日 3的房地产项前目；( )《2筑建程施工许可证》工注未明同开工合日或期者未得取《建筑 程施工许可证工但》建工程筑承包合同注明开的日期在20工1年6 430日前月的建工程项目 筑般一税人销纳售自开发行房的地产老项适目简易用税方法计计税的，以取得 的全价部款和价费外为销用售，额不扣除对应的得土地款价

行

相业业关务增的值处税理纳税不动产 类型 人一 20般16年月 4税 纳3前取得 人 (非 0房开企 )2016年业月43 前自建0计税 方法 择选易简 计法 税择选般 计一税法选择简 易计 税法 择一般 计税法选 21505年 1月日后取得一般 税计 法预 依据及预征率征以取 得全部价款和的外费价减用去项该 不动购产置价或原者取不得产时的动作后价 的额余为销额售，照按%5征的收率(或 预征率一,计税般法)计应纳税额 算缴预和申报

在动 不产在 所地预 缴款后，税 向构机 以取得全部价的款和外费价用为销售， 额在所地按 照%5征的率(或收预率,一般征计税)法 主税管计 应纳算税额务 机关进行纳 以 得取全部价的和款价外费用去该减不项税 报申动产 置原购或者取得不动产价的作时后价 的余为销售额额，按5%照预的征预率 缴额 税取以得全的部价和款价费外用为销额， 按售照5%的预率预缴征税额210年5月5 日1自后建

建筑与业地产业房本基策政般处理与特一殊理处

()三税款缴 纳1销.额售计的 房地产算开企发业的中般纳税人一售其开销的房地发项目 (产择简选易计方法的房税产地老项目除),外以取得的全部价 和价外费款，扣用除期当售销房地项目产应的对土价款 地后余的计算销额额 销售额售的计算式如公下： 售销=(全部价款和价额费外用当期-允许扣除的地价 款土÷(1+)1%1 要注)的关键词是意“对 ”应隐，了两层含意：思1土.价 地款并非次性从销一售额全扣中而是要随着销，额售确的，认 步扣除逐。 简单说的是就 ，把土要价地款照按售进度，在销 同的不税纳分期扣除，是“期卖一 房套扣一笔，与相应的 土地之出让”。金2.许扣除的土地价款允包括新项目选和择 一般税方法的计老目。项对房于地产项目老如，果选适用择 般计税一法，其5月1日后确方的增值税销认额，也售以扣可除对应的 土出让价地款。

建筑业

房地与业基产本政策一般理处与特殊理处

2.费用除 扣计算销售额时从全部价在和款外费用中扣价土除价款，应地当得取级省 上以含省级)(财部政门监()印的制财票政。据 一纳税般应建立人账登记台土价款的扣地情除况扣，除土地的价不款 得超过纳税实人际支的付地土价款。3 .预税额 缴一般纳人税取采预款收式销方自行售开发房的地项产目，应在到预收 收款按时照3%的预率征预增值缴税一 纳般税应在人得取收款预次月的税纳报申向主管国税机期关缴预款税。 期分取得预的收(首款付+揭按尾款+;)全款取得预收款(的因为 款全取 得要事后开也， 票认应税确收入 因，也此以可做预叫收款 4.预缴税款)台 账对县跨市(、区)供的建筑服提，纳务人税自应建立行缴预款税账，台区 分同不(市、区县)和项逐笔目记全登收部入、支的分付款包已、 扣除分包的款、除分包扣款的发票号、已预缴码款税及以缴税预的款完 税证凭码号相关内等，容存留备。查建

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