龙华新区城市更新专项规划（2013~2020年） - 图文

龙华新区城市更新专项规划（2013~2020年）

目 录 第一章 前言 第二章 现状概况 第三章 更新目标

第四章 更新规模、方式与功能布局 第五章 更新策略 第六章 重点统筹片区 第七章 行动计划 第八章 保障措施

第一章 前言

一、形势背景

（一）深圳城市转型背景下的新型发展资源观

深圳经过三十年成长，在取得辉煌成就的同时，快速发展积累的矛盾也逐渐显现，土地资源日趋紧张、人口不堪重负、环境严重透支，转型迫在眉睫。《深圳市城市总体规划（2010～2020）》提出，深圳未来空间发展模式由增量为主向存量优化转变，城市更新将成为深圳城市转型的重要途径。2012年深圳市政府工作报告中明确指出“要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”。城市更新已成为深圳城市破解土地资源紧缺难题的重要手段。

新时期的转型发展需要新的发展思路与资源观念。我们要从动态的角度重新认识资源及其配置问题，即通过改造、科技创新等手段将资源一次性利用转向循环利用和综合利用，存量空间盘整可为城市发展的新资源。城市更新作为实现内涵式增长的开发方式，是当前深圳践行新型资源观的重要途径。 （二）全市城市更新制度环境日趋成熟

2004年，深圳市以城中村为重点开始了城市更新的实践探索，2009年以来，市政府颁布了《深圳市城市更新办法》以及一系列配套政策，初步构建了深圳城市更新政策体系，并建立了城市更新年度计划制度和城市更新单元规划制度。城市更新制度环境的完善有效规范了全市城市更新工作，并推动深圳城市更新从“运动式、项目化”的非常态阶段进入到“体制化、常态化”的城市管理阶段。

与此同时，随着城市更新市场认可度和参与性的不断提高，各区政府结合辖区实际情况，在城市更新的规划、政策、机制、管理、运作等方面开展了卓有成效的积极探索，为全市城市更新工作积累了有益的经验。深圳城市更新工作进入全面提速阶段，这要求各区结合实际情况落实全市城市更新的规划目标和相关要求。

（三）城市更新是龙华新区实现转型升级的必然路径

2011年12月，龙华新区正式挂牌成立。新区成立于深圳市转型发展的关键时期，是市委市政府促进特区一体化发展的重大举措。按照市委市政府的战略部署，龙华新区将以提升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城市发展基础，努力打造成为深圳转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。

然而，龙华新区的现状建成度已接近饱和。根据全市建设用地变更调查，2011年龙华新区建设用地达到105.9平方公里，占辖区总面积的比例超过60％，超出了全市平均水平，新区剩余可建设用地不足5平方公里。而且，现状土地利用结构不尽合理，其中工业用地比例偏高，约占总建设用地的37％，商服用地及政府社团用地比例偏低，仅占总建设用地5％。龙华新区正面临着潜力空间有限、用地结构失衡、土地低效利用等发展的严峻挑战，为实现新区“两区一城”的发展目标，必须加快存量土地的“二次开发”。全面推进城市更新已成为龙华新区挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构、促进一体化建设的必然选择。

二、规划定位

《龙华新区城市更新专项规划》是落实全市城市更新发展精神与龙华新区综合发展规划的重要举措，同时也是实现“两区一城”战略目标的重要行动。因此，本专项规划定位为：龙华新区城市更新的行动纲领、重点更新地区的指引手册，作为实施《龙华新区综合发展规划》的重要组成部分。对上，承接《龙华新区综合发展规划（2012~2020）》，落实《深圳市城市更新专项规划（2010~2015）》对龙华新区城市更新的目标与要求，侧重于目标落实与规划深化；对下，统筹全区城市更新工作，协调各类专项规划，指导重点更新地区的规划实施，通过指导各法定规划（法定图则、更新单元规划、发展单元规划等）的编制来落实本规划内容，从而发挥实质性的统筹和指引作用。

三、工作目标

本专项规划的工作目标主要包括：一、指明新形势下新区城市更新的总体方向与目标，二、通过城市更新寻找促进产业升级转型与公共利益实现的有效途径，三、制定新区城市更新策略与规划指引，四、识别新区未来城市更新的重点地区，五、探索城市更新的实施路径与保障机制。

四、规划编制依据

1、《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 2、《深圳市近期建设与土地利用规划（2011-2015）》 3、《龙华新区综合发展规划（2012-2020）》 4、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）

5、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号） 6、《深圳市城市更新专项规划（2010-2015）》

7、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号） 8、其他相关规划及标准

第二章 现状概况 一、“三旧”现状 （一）规模 本规划的“三旧”指龙华新区管委会管辖范围内的城中村（含旧屋村）、旧工业区和旧城区（含旧商业区、旧住宅区、老墟镇）。总规模35.45平方公里，占全区建设用地（105.9平方公里）的33.5%，涉及建筑规模4566万平方米。其中，城中村14.29平方公里，旧工业区20.67平方公里，旧城区0.49平方公里。 （二）现状用地性质 “三旧”现状用地以工业用地为主，面积17.48平方公里，占“三旧”规模49.32%，占全区现状工业用地规模61.1%；其次是居住用地，面积12.98平方公里，占“三旧”规模36.63%，占全区现状居住用地规模59.00%。“三旧”现状用地作为商业、政府社团、绿地的比例较低，总量1.73平方公里，仅占“三旧”规模4.87%，占全区现状对应用地规模7.1%。 2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表 用地性质 居住用地(R) 商业服务业设施用地(C) 现状规模(平方公里) 12.98 0.70 比例(%) 36.63 1.98 政府社团用地(GIC) 工业用地(M) 仓储用地（W） 对外交通用地（T） 道路广场用地(S) 市政公用设施用地(U) 绿地(G) 特殊用地（D） 合计：城市建设用地 水域和其它非城市建设用地(E) 总计 0.58 17.48 0.14 0.08 1.52 0.29 0.45 0.03 34.25 1.19 35.45 1.64 49.32 0.39 0.22 4.30 0.82 1.26 0.08 96.62 3.36 100.00 （三）空间分布 “三旧”用地总体上呈沿路蔓延、多点分布态势，多集中于原各镇中心，主要沿观澜大道、布龙路、观平路、大浪南路、建设路、民治路等主干道分布。各街道“三旧”规模差距较大，大体上与街道已建设用地规模成正比。观澜街道“三旧”用地规模最大，以旧工业区为主，总面积17.21平方公

里，占全区“三旧”规模48.56%，占街道建成区33.99%，；民治街道“三旧”用地规模最小，总面积3.21平方公里，占全区“三旧”规模9.05%，占街道建成区18.45%。 2012年龙华新区城市更新现状建设用地统计表 城中村 街道 (平方公里) 大浪 观澜 龙华 民治 总计 3.36 6.61 2.55 1.77 14.29 (平方公里) 4.14 10.38 4.75 1.41 20.67 (平方公里) 0.04 0.22 0.19 0.03 0.49 (平方公里) 7.54 17.21 7.49 3.21 35.45 21.27 48.56 21.12 9.05 100.00 47.30 33.99 44.03 18.45 33.48 旧工业区 旧城镇 总计 占“三旧”比例（%） 占建成区比例（%） （四）用地权属 “三旧”用地权属关系复杂混乱，权属不清晰用地达18.25平方公里，占全区“三旧”规模51.48%，占全区权属不清晰用地（40.34平方公里）比例45.24%，土地历史遗留问题突出。“三旧”用地权属清晰的类型主要包括登记造册、发证、备案（含行政划拨、合同、非农建设用地、“两规”处理用地），总规模为17平方公里。 龙华新区“三旧”用地权属情况统计表 类型 登记造册 发证 行政划拨 合同 备案 非农建设用地 “两规”处理用地 待确权 总计 2.96 1.10 18.25 35.45 8.35 3.10 51.48 100.00 面积（平方公里） 1.70 7.40 1.71 2.04 百分比（%） 4.80 20.87 4.82 5.75 （五）建设情况 “三旧”用地范围内普遍存在生活、生产与其他功能布局混杂无序、用地插花现象明显的问题。旧工业区分布凌乱，70%以上属于以租赁市场为主的物业型产业空间，并与私宅建设存在较高关联。“三旧”用地平均毛容积率1.31，其中城中村1.58，旧工业区1.12；建设密度大多高于35%，部分城中村高达60%，形成大量“握手楼”。建筑层数以1~3层为主，占比46%，空间分布南北差异较大，7层以上的高层建筑主要分布在机荷高速以南地区。 （六）配套与环境 市政、公共服务等配套基础设施多由股份公司投资建设，存在老化落后或匮乏等问题。城中村、旧工业区内部交通系统不完善，道路质量较差，停车设施缺乏。城区景观单调，缺乏统筹，卫生环境问题较为严重，生活空间品质有待提高。 （七）文物保护 “三旧”用地范围内共有主要文物古迹17处，其中，区级文物保护单位3个，区级文物保护点5个，重点古村落3个，一般古村落7个，但历史文物多被城中村、旧工业区包围，缺乏保护与修缮，且在城市建设中遭到不同程度的损毁。 龙华新区“三旧”范围内的历史遗迹统计表 类型 名称 观澜老墟 重点古村落（3个） 区级文物保护单位 （3个） 白石龙古村 营救文化名人旧址 一般古村落（7个） 区级文物保护点 文秀公碉楼 油松古村 松元厦古村 浪口虔贞女校 马坜大屋 类型 名称 清湖古村 观澜老墟 （5个） 陈振能墓 廖氏宗祠 清湖三界庙 振能学校 白鸽湖古村 牛湖古村 浪口古村 上横朗古村 二、更新工作现状 （一）项目实施进展 1、拆除重建类 截止2012年12月底，新区已列入更新单元计划的项目52个，涉及拆迁用地3.69平方公里；已批单元规划9个，涉及拆迁用地0.56平方公里，总建面181万平方米；完成土地出让5个，涉及拆迁用地0.25平方公里，开发建设用地约0.22平方公里，总建面22.4万平方米，其中，基本建成3个，总建面55.7万平方米，住宅建面41万平方米。 拆除重建类项目实施中主要存在以下问题： （1）项目规模普遍较小，分布零散。单个项目用地规模超10公顷的仅8项，除龙华老城区比较集中成片外，其它地区均是零散分布。 （2）更新实施工作进度缓慢，开工率低。按项目统计，规划批准率仅17%（全市45%），开工率仅10%（全市15%）；按面积统计，规划审批率仅15%（全市48%），开工率仅6.5%（全市8%）。 （3）“工改工”项目数量少，城市更新对产业转型升级的贡献不高。以商业、居住为主，“工改工”仅3个,面积约19公顷，均约占项目数量和项目总面积的5%。 2、综合整治类

二类综合整治项目共34个，涉及用地约2平方公里，主要分布在观澜街道（16个）和龙华街道（10个），市批复概算金额共5560万。其中，完工15个，完工率44%，投入资金3325万元；核查通过7个，通过率21%。三类综合整治以城中村消防整治为主，共154个项目，主要集中在观澜街道（96个）。

综合整治实施中主要存在整治覆盖类型单一（目前以城中村整治为主），资金投入不足，整治过程中产权单位施工管理不规范，以及后续管理相对滞后等问题。

3、功能改变类

据统计，新区范围内完善手续的功能改变类项目仅一项，即大浪商业中心。目前，功能改变类城市更新以市场自发进行改造为主，且多为旧厂房改成商业、酒店等经营性功能，缺乏统一的规划统筹与规范管理。 （二）管理机制体制

目前，新区城市更新管理工作中主要存在以下问题：

1、政府主导下大片区城市更新推进机制尚未建立。目前新区更新项目实施以自下而上的市场申报为主，普遍存在“见点不见面”、“吃肉留骨”的弊端，缺乏总体统筹。

2、配套政策体系不完善。拆迁补偿缺乏统一标准，计划外项目确权仍然受制，综合整治、功能改变相关配套政策欠缺；适应于新区自身的城市更新管理规则及促进政策尚未形成，影响了新区城市更新的推进力度。

3、行政管理效率有待提高。新区城市更新管理人员有限，区与街道两级专业人员配备有待加强；城市更新管理上存在审批链条长、程序复杂，审批部门多、职能分散，审批职能交叉、协调难等问题。

第三章 更新目标

一、更新原则

（一）增进公共利益，实现多方共赢

以实现公共利益为首要目标，以利益公平分配为原则，以利益共享为核心，保障相关利益各方的合法权益，并保证更新过程中的公正公平。 （二）促进转型升级，焕发多元活力

推进旧工业区产业升级与空间整合，依托新区现有优势与特色基础巩固提升第二产业的同时，以文化创意产业、旅游业、商贸业等现代服务业来提升地区活力，促进产业转型与质量提升。 （三）提高服务质量，持续改善生活

以“以人为本”为城市更新的核心价值取向，满足人的需求，实现人的理想，更加关注人的生活需求，以改善城市服务与落实民生福利来实现社会关怀。

（四）延续社会文脉，强调特色挖掘

地方生活与乡土文明的不可复制性，以及地方自然与文化资源的稀缺性，要求城市更新体现更大的包容性，城市更新应注重维系社区纽带，帮助社区发展与自我更新，并积极塑造个性鲜明的地域特色。 （五）加强统筹引导，协力有机更新

以存量空间优化调整为目标，从全局角度进行总体谋划，选择具有针对性的更新路径，制定面向实施的更新方案，综合运用多种更新方式，加强政府主导与整体统筹，是新区实现有机更新的重要保障。

二、总体更新目标

根据建设“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，建立新区全局统筹、多方位的城市更新工作框架，以利益共享为核心，以结构优化、质量提升为重点，以大片区综合性更新改造为抓手，通过旧工业区的升级改造，促进产业结构转型，通过城中村的有机更新，提升城市环境品质，通过旧城区的振兴活化，完善配套服务功能，有序推进综合整治、功能改变、拆除重建三大更新活动，挖掘新区城市更新的特色，实现建设“加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城”的战略目标。

三、2020年更新目标

1、鼓励综合整治与功能改变，适当控制拆除重建。2013~2020年城市更新总规模14.7平方公里，其中拆除重建7.6平方公里，综合整治与功能改变7.1平方公里；加强拆除重建类项目的计划管理，提高列入单元计划项目的实施，实施率达50%，实现供地2.5平方公里。

2、重点推进13个更新统筹片区城市更新，并预留弹性空间。2013~2020年统筹片区内实现更新总量9.0平方公里，占全区更新总量61.2%，其中，拆除重建5.4平方公里，占全区拆除重建总量71.5%。

3、着力提高城市更新贡献率，捆绑建设各类配套设施、绿地与公共空间，按比例配建保障性住房与创新型产业用房，2013~2020年通过城市更新提供保障性住房115万平方米，约1.9万套，提供创新型产业用房35万平方米。

4、2013~2020年实现城市更新总投资1782亿元，其中政府投资194亿元，社会投资1588亿元，城市基础设施配套更加完善，特区一体化水平显著提升。

5、综合运用多种更新方式，鼓励片区内实施大规模、功能复合的综合性城市更新项目；以试点示范为代表，大力推动旧工业区升级转型，加速城中村改造与社区转型，稳步推进旧城区环境提升。

第四章 更新规模、方式与功能布局

一、更新规模

（一）规模预测

从新区城市更新总体目标出发，通过更新对象筛选、更新地区评价、基层改造意愿、更新经济测算等四方面预测新区2020年城市更新规模。

1、更新对象筛选

根据“三旧”对象现状建设的优劣程度进行识别，主要考虑“三旧”对象的建筑质量（砖瓦结构建筑比例大于50%）、建筑年代（1992年之前的建筑比例大于50%）、开发强度（工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2）、建筑密度（大于45%）等四项识别要素。

2、更新地区评价

根据建设重点与发展时序对新区开展城市更新的重要性进行分级，通过对“一中轴、九片区”等重点地区，轨道及其站点、道路系统等综合交通，门户地区、城市公园等城市景观，主要配套公共设施、市政设施的服务范围，地区综合经济效益，以及城市公共安全等七项要素进行综合评价与空间叠加分析，把新区划分为三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。其中，一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心；二级地区包括大浪时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边；三级地区指除一、二级地区外的地区。

3、改造意愿

充分考虑社区基于发展要求所提出的更新项目以及相应采取更新方式的意愿。

4、经济测算

从政府收支平衡的角度出发，对不同更新规模与更新方式进行经济测算与比较分析。

经综合调校，最终确定龙华新区2020年城市更新规模总规模为14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，旧工业区10.4平方公里，旧城区0.3平方公里。

（二）经济可行性分析 1、基于政府收支平衡的经济测算 政府收入主要包括地价收益（拆除重建项目与功能改变项目的补缴地价）与税费收益（企业缴纳的销售税金及附加、土地增值税、企业所得税）。政府投入主要包括在城市更新中由政府投资建设的公共配套设施、市政基础设施与道路、由政府出资进行的综合整治，以及回购由企业待建的保障性住房和创新型产业用房。根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。 2020年龙华新区城市更新政府收支明细表 类型 公共服务设施投资 市政基础设施投资 政府投入 回购配建用房 道路投资 综合整治 地价收益 政府收入 税费收益 销售税金及附加 164 81 29 35 22 27 305 616 194 金额（亿元） 总计（亿元） 土地增值税 企业所得税 2、更新项目市场开发可行性分析 37 109 城市更新的市场开发可行性是从企业开发与运营更新项目所需的投资成本与利润收益能否实现平衡进行分析。企业在城市更新中的总投资主要包括开发建设成本与开发期间费用两部分，其中，开发建设成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费用、不可预见费，开发期间费用包括管理、销售与财务费用。企业利润收益通过计算各类物业的销售总收入，并扣除销售税金及附加、开发期间费用、土地增值税等进行综合测算，以利润总额、税后净利润、总投资净利润率等指标衡量。根据规划确定的更新对象类型、规模、区位与更新方式，经测算，至2020年企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51%，达到房地产行业平均投资利润水平，效益良好，可吸引企业进行新区城市更新项目投资。 2020年龙华新区城市更新项目企业投资估算表 类型 土地成本 开发建设 拆赔成本 成本 补交地价 305 182 1368 487 金额（亿元） 总计（亿元）

前期工程费 建筑安装工程费 城中村 旧厂房 旧城镇 开发间接费用 工程质量监督费 造价咨询费 工程监理费 综合整治费 不可预见费用 管理费用 销售费用 44 726 212 499 16 7 1 2 5 62 42 41 220 90 开发期间 费用 财务费用 总计：企业总开发投资 2020年龙华新区城市更新项目企业收益估算表 89 1588 类型 城中村 销售总收入 旧厂房 旧城镇 销售税金及附加 土地增值税（预征） 利润总额 企业所得税 税后净利润 总投资净利润率 金额（亿元） 505 2446 39 164 149 1088 272 816 51.41% 2990 总计（亿元） 说明：利润总额=销售总收入－企业总开发投资－销售税金及附加－土地增值税；

税后净利润=利润总额－企业所得税； 总投资净利润率=税后净利润/企业总开发投资

3、城市更新整体投资效益

综上分析，至2020年新区城市更新可以拉动固定资产投资约1782亿元，其中企业投资1588亿元，政府投资194亿元，可以带来税费收益合计约311亿元，整体投资效益良好。

二、更新方式

（一）综合整治

综合整治主要包括现状建设情况相对较好、更新改造迫切度相对较弱、但需要进行环境整治工程的更新对象，可进行基本不涉及房屋拆迁的环境美化、净化工程，或为全面消除安全隐患、完善市政基础设施和公共服务设施而进行的局部拆建。至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。

城中村的综合整治应以消除安全隐患、完善基础设施与服务设施、改善卫生环境条件为目标。全面排查消防安全隐患，整饰建筑主体，提高道路质量，改善交通出行环境，适当增加停车场，翻新或替换老旧的市政管道与网线设施，实行垃圾分类处理，加强卫生管理，增加绿地与公共空间，保护宗祠等历史传统建筑，合理组织各类空间秩序，强化物业管理。

旧工业区的综合整治应以完善生产性服务设施与配套生活性设施、提高园区管理水平为目标。以局部拆建的方式建设公共服务平台，提高园区资源共享程度与综合服务水平，加强微循环交通组织，改善水电气与通讯等基础设施系统，采取专业化物业管理方式，提高园区管理水平。

旧城区的综合整治应按照不同的对象类型采取分类治理方式。旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件，提高生活空间品质，规范物业管理；旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力；碉楼、宗祠、古村落等历史遗迹实施专业化保育与修缮，并对周边区域实行建设管制。

（二）功能改变

功能改变以现状建筑质量相对良好、且规划为商业与政府社团等用地性质的旧工业区为主，通过改变部分或全部建筑使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构的方式进行更新改造。至2020年，功能改变规模0.8平方公里。

重点引导旧工业区通过建筑使用功能置换来发展研发检测、总部办公等2.5产业以及商贸金融、展示销售、商务会展、交易服务等配套的生产性服务业，以低碳绿色的有机更新方式实现产业升级换代；对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台；注重挖掘旧厂房或旧工业区的文化价值，结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术馆、旧工业改造为艺术村的旅游发展模式。 （三）拆除重建

拆除重建主要指位于“一中轴九片区”等城市重点建设地区、现状建设条件较差、且有较强改造意愿的更新对象，并包括全区已列入更新单元计划的项目，主要采取建筑物、构筑物及其他附着物全面拆除清理、重新建设的方式进行更新改造。至2020年，拆除重建规模为7.6平方公里。

观澜横坑水库周边科技核、北站商务核、龙华商业中心等重点地区，改造后以总部经济、研发办公、金融服务、科技研发、文化娱乐等综合服务功能为主，高标准配建市政交通与公共服务设施，更新中注重塑造优质的景观形象；地铁站点500米、轻轨站点200米范围内的地区，可适当提高更新的容积率与密度，以商业、办公和居住功能复合式改造为主；清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范区、观澜文化产业园等产业园区，严格控制商住房地产开发，鼓励工改工，更新后为电子信息、生物医药、新能源、汽车、服装、文化创业等战略新兴产业以及设计检测、科技服务、展览销售等产业服务配套功能提供空间，并适当增加中小户型的居住、零售商业等配套居住功能；观澜河沿岸、大浪同胜等重要景观地区，依据城市设计要求采取采取较低密度与强度的更新改造，配合旅游文化产业发展，完善服务配套设施，倡导景观个性鲜明的特色化更新。

三、更新功能布局

依据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，城市更新用地中，农用地13.82公顷，占0.97%，建设用地1409.53公顷，占98.45%，其他土地8.31公顷，占0.58%。 2020年龙华新区城市更新土地利用规划表 用地类型 农用地 耕地 园地 林地 其它农用地 建设用地 城乡建设用地 交通水利用地 其他建设用地 其它用地 总计 8.69 1.11 8.69 1468.58 1441.96 3.00 1.73 1446.06 4.24 面积(公顷) — 7.86 总计（公顷） 13.83

依据《龙华新区综合发展规划（2012-2020）》，城市更新用地中，城市建设用地14.62平方公里，其中居住用地（R）4.48平方公里，产业用地（M与W）5.30平方公里，公共设施用地（C与GIC）2.93平方公里，绿地（G）0.79平方公里。 2020年龙华新区城市更新规划建设用地统计表 用地性质 居住用地(R) 商业服务业设施用地(C) 政府社团用地(GIC) 规划规模(平方公里) 4.48 2.00 0.93 5.30 工业用地(M) （含创新型产业用房0.88） 道路广场用地(S) 市政公用设施用地(U) 绿地(G) 合计：城市建设用地 水域和其它非城市建设用地(E) 0.96 0.17 0.79 14.62 0.06 6.54 1.18 5.38 100.00 36.24 比例(%) 30.62 13.70 6.33 总计 14.69

第五章 更新策略

一、效益更新

（一）整合优化产业布局

按照“入园集中发展，存量逐步调整”的思路，调整与优化产业结构和生产力布局，引入市场化专业运营管理，促进新区产业转型与质量提升，实现工业布局从分散走向集聚。对现状无序、零散分布的旧工业区用地进行整合，积极推动新区产业向“三大转型升级示范区”（清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意城）和“四个战略性新兴产业基地”（龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园）聚集，促进企业集聚的形成和发展。结合重大产业项目建设与规划布局，关联确立重点城市更新地块，建立产业结构与城市更新联动调整机制。2020年，完成旧工业区更新改造10.2平方公里，其中，拆除重建5.0平方公里，综合整治与功能改变5.2平方公里。 （二）腾挪置换产业空间

支持淘汰落后产能企业的土地厂房改造，鼓励优势企业兼并重组低端企业，综合运用经济和法律等手段，强化安全生产、环保、社保、劳动等硬约束，深入推进“清无”工作。通过整治升级、拆建腾挪、功能调整等多种方式，引导旧工业区存量空间进行置换与优化，严格控制“工改居”项目，重点支持“工改工”项目，优先保障产业发展需求。一方面通为战略新兴产业、现代服务业、先进制造业与时尚创意产业发展释放用地潜力，另一方面为产业配套与城市综合服务功能提供建设空间。2020年，旧工业区进行产业升级改造的规模为5.7平方公里，其中，拆除重建1.3平方公里，综合整治4.4 平方公里；旧工业区更新改造为商业、居住等经营性用地功能的规模为3.2平方公里，其中，拆除重建2.8平方公里，功能改变0.4平方公里；旧工业区更新改造为公共设施、市政设施、道路交通设施、绿地等公益性用地功能的规模为1.3平方公里，其中，拆除重建0.9平方公里，功能改变0.4平方公里。

（三）节约集约产业用地

强化资源节约集约利用，在旧工业区升级改造过程中注重推广节能、节水、减排等新技术、新工艺、新设备，提高资源利用效率。结合不同园区的发展特点、旧工业区的更新方向与更新方式，合理制定开发容积率，加大用地投资强度。对拆除重建后仍保留为工业或研发等产业功能的旧工业区，在保证产业发展空间的前提下，建议平均开发容积率为4.0，拆建比为1:2.5~1:3.5，实现集约化、规模化发展。对拆除重建后改造为商业、居住等经营性用途的旧工业区，在符合上层次规划的前提下，依据不同区段城市设计和景观要求，开发容积率控制在4.5~6.5之间。 （四）加强生产配套服务

按照“适度超前布局”的思路，加强对新区产业发展具有重要意义的基础设施与配套设施配建。全面改善产业园区交通微循环，结合城市更新重点推进服装产业集聚基地变电站、富士康集团供电专线改造、观澜和龙华区域燃气调压站等项目建设，加大对产业园区环境保护及周边环境综合整治，健全园区内部商业、餐饮、员工公寓、文体娱乐等配套服务体系，为产业发展和要素集聚提供条件。2020年，通过旧工业区更新改造提供交通市政基础设施用地规模20公顷，公共配套设施用地规模65公顷。

围绕新一代产业园区的建设要求，在旧工业区升级改造中加强高科技生态社区建设和创新型产业用房配建。在新一代通信、互联网、新能源、服装等重点产业领域加强生产性服务，结合产业用房配建，在大浪服装产业基地、福民低碳产业园区、清湖电子信息产业园区、观澜汽车城等地区搭建公共服务平台，为技术研发、公共检测、资讯发布、信息检索等业务开展创造空间。至2020年，通过城市更新提供创新型产业用房35万平方米。 （五）探索绿色高效更新途径

贯彻“低碳更新”理念，鼓励多种途径开展旧工业区综合整治与功能改变，通过少投资、快推进的方式，高效、快速实现新区产业升级与转型。在传统产业升级改造基础上，大力发展文化创意、新能源等绿色环保产业，鼓励开展以低能耗、低污染、低排放为基础的更新改造模式，建设生态产业园区，实现产业生态化改造。以龙华汽车产业城、福民低碳产业园为循环经济发展试点，建立循环经济产业链，实施工业废水、废气、废渣集中治理和循环利用，加快用地清理与整合，为环卫、环保基础设施布局，以及支持冷热电联供等领域循环经济示范项目建设腾挪空间。

引导产业用地功能与建筑功能的混合使用，提高产业空间利用效率。针对商务服务与研发总部办公型、研发型、研发生产综合型、生产型等不同类型产业园区的发展要求，通过用地功能置换调整提高土地利用复合度，并在厂房改造中采取适应性的建筑布局与建造样式，高效匹配不同层次的产业需求。

二、和谐更新

（一）补充城市住房供给

根据区位特点，持续改善城中村与旧城区的生活环境，对南北两核、观澜河沿岸、轨道站点周边、各片区中心等城市中心地区，按规划更新改造为商住用地的，可适度提高住宅开发强度，开发部分高档居住和商务公寓，并按规定配建相应保障性住房，引导居住与商业、办公、文化等适宜功能的复合布局；对清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范园等产业园区及周边地区，应综合考虑本地产业配套及不同阶层的住房需求，强调城中村与旧居住区的环境整治与配套完善，增加经济适用房、廉租房等多种类型的保障性住房，提供多层次的住房供给类型，促进形成合理的居住与就业布局空间。通过城市更新，有序引导商品住房与保障性住房的建设，至2020年，通过拆除重建提供居住用地3.2平方公里，建筑面积约1280万平方米，其中，配建保障性住房115万平方米，约1.9万套，占2020年全区共新增保障性住房套数8.5万的22%。 （二）保障配套设施空间

通过空间腾挪与功能调整，保证大型公共基础设施的建设，通过更新项目承载建设公益性设施，完善基层配套设施网络，加强城市综合服务功能，促进特区一体化发展。以城市更新的方式建设管理服务、文化、体育、医疗卫生、教育、社会福利等公共设施共74项，其中拆除重建49公顷，功能改变54公顷；建设交通设施、供应设施、邮政设施、环卫设施等市政交通项目28项，其中拆除重建7公顷，功能改变17公顷；提供商业、商业办公、服务业、旅馆业等商业用地177公顷，其中拆除重建136公顷，功能改变41公顷。

（三）推动社区经济转型

转变社区经济经营方式，配合新区产业发展思路与布局要求，以大项目引进、大企业入驻为契机，对传统工业加以改造和引导，鼓励社区结合自身基础，适当发展休闲度假、山地体育、创意体验等旅游项目，引导集体经济参股水、电、路、旧城改造等公共事业项目。支持社区股份公司结合区域规划和产业定位，利用城市更新政策，优化集体经济用地片区规划，改善产业发展环境和加强基础设施建设,开展集体经济用地改造升级。探索“园区改造与社区转型”互动模式，注重调动社区股份公司的积极性，通过引入外部资本、技术、管理等生产要素创新运营模式。加强政府扶持，在旧工业区改造中着重做好环境整治、人才服务、政策引导和平台搭建等工作。鼓励股份公司进行经营整合，完善法人治理结构，促进集体经济从纯物业出租到自主开发与合作开发，最终转型为实业经济。 （四）促进社区融合与认同

遵循空间利用“小而绿、小而灵”，设施设计“小而精、小而美”，文化互动“小而细、小而杂”，社群活动“小而多、小而频”的原则，以城市更新为契机，增设或整治社区公共活动平台，重整社区公共服务资源，塑造人性化的社区生活空间，促进不同人群交流与文化融合。加强城市更新与社区转型的联动，围绕交流沟通的公共场所、功能完善的服务设施、通畅便捷的出行交通、舒适宜人的景观环境、布局合理的生活空间、安全放心的物业管理、具有地方记忆的归属感、积极向上的社会文化、和谐互动的邻里关系等目标要素，创建“新型现代社区”，增进社区认同感与凝聚力，推动社会结构转型。同时，在城市更新过程中应注重社区情感的维系和文化的继承，传承地方文化，尊重传统生活方式，保护社会生态系统，重焕社区活力。

三、品质更新

（一）增加开放空间数量

采取“北部相对成片、南部见缝插针”的方式增加城中村、旧工业区内部的绿地与活动空间，改善城区整体公共开放空间系统。其中，机荷高速以北地区通过用地清理提供规模较大、集中成片的开放空间，机荷高速以南地区通过零星用地更新实现功能置换，以广场绿地、小公园等方式提供开放空间。突出观澜河两岸以及人民路、民德路、振兴路、中环路、龙胜路等生活性道路两侧城市更新过程中景观环境整治，强调道路绿带、街头绿地与广场、

慢行交通系统的有机结合，提高步行可达性与空间舒适性。至2020年，通过城市更新提供绿地、广场、运动场等多类型的开放空间共82公顷，占《龙华新区综合发展规划》确定的开放空间总规模7.7平方公里的11%。 （二）丰富景观体系层次

通过“面-线-点”三个景观层次的城市更新来完善与丰富新区整体景观体系。“面域”景观方面，北站商务核、观澜科技核两个核心区，严格按照城市规划设计进行功能调整与布局，对近期予以保留的城中村和旧工业区应加强综合整治，按照核心区整体形象设计要求彻底改变脏乱差的面貌，与拆除重建、新建开发的地区一起合力打造新区现代化的都市景观形象；龙华商业中心、大浪时尚创意城等重要功能区域，结合地区功能定位推动城区功能转型，通过更新项目建设具有地区识别度与特色的地标或节点，凸显新区现代产业与人文文化融合的景观区域；同胜门户、民乐-大脑壳山等景观区域，注重挖掘特色景观资源，通过综合整治与功能改变等有机更新方式完善各类配套服务，建设为主题鲜明的景观风貌区。“线状”景观方面，重视河流两岸、道路两侧更新用地景观的线状延伸，通过更新释放观澜河、龙华河、坂田河、油松河两岸及与河道垂直的环观南路、清湖路、东环二路等道路两侧景观空间，修复主要自然景观廊道中的景观断点，促进自然山水与城市的相互交融。“点状”景观方面，注重开辟符合街道尺度的公共活动空间，以路边小广场、绿化走廊、社区游乐场等配套增设与整治的方式，加强景观“微空间”的更新改造。 （三）塑造滨水风光廊道

对观澜河两岸进行生态化改造，兴建涵养湿地，增强河道自净能力，恢复河道生态功能。结合水环境治理，践行低冲击开发模式，重点对沿岸两侧100米范围内用地进行清理，为绿化升级、绿道贯通、河岸改造、游憩设施配套等景观工程腾挪空间。推动河岸两侧城区功能转型，以大片区综合性更新的思路，以可实施、综合效益最大化为原则，在空间、时序上统筹协调城市更新与土地整备，加快理清河岸两侧1000米范围内的用地情况，重点开展观澜第四工业区、共和旧村、清湖村等的整治与改造。通过城市更新增加沿岸地区商业服务、文化展示、休憩游玩、科普教育等功能，结合更新地区人文景观特色，打造观澜古墟风貌、滨水空间游憩、清湖古村文化、油松现代产业等主题各异的景观节点，有序推进“一河两岸”沿线更新项目的实施，建成集生态、文化、商业、居住等多功能复合、和谐共融的滨水景观文化长廊，促进“水-城-人”融合。

（四）传承再造历史遗存 在城市更新过程中实施历史文化的分类保护与再利用措施，注重历史遗存保护与旅游产业发展、公共空间营造、社区文化建设相结合，促进新区特色文化的形成。优秀历史建筑及核定为文物保护单位的单体文物应划定保护范围及建设控制地带，加强历史建筑修缮与再利用，重点保护特定空间形态和文化氛围。重点古村落强调保护传统街巷空间，延续特定场所精神，借鉴国内古村落保护与利用的成功经验，秉承“功能再生”的理念，在不妨碍保护的前提下寻找新的合适用途，赋予新的功能。一般古村落由相关部门对现状情况及历史背景进行调查记录，选取保护价值较高或最能体现古村落历史文化传承的历史建筑（构）物给予定点保护。 表 新区文物古迹保护与利用方向指引 类型 序号 1 2 单体 文物 （7个） 4 5 6 陈振能墓 浪口虔贞女校 振能学校 整治周边环境，考虑在原址兴建博物馆 修缮后作为图书室或博物馆，面向公众开放 延用现有的学校职能，由观澜中学自行出资维护 3 名称 廖氏宗祠 文秀公碉楼 清湖三界庙 保护与再利用指引 修缮后开辟为历史博物馆、纪念馆，作为宗族文化历史记录、历史文化旅游的重要景点 整治周边环境，作为深圳历史文化旅游路线的组成部分 现状为拜祭场所，沿用其现有功能，修缮和维护之后，面向社会开放 7 8 重点 9 古村落（3个） 10 11 12 13 一般 14 古村落（7个） 15 16 17 营救文化名人旧址 观澜古墟 修缮和维护后，开辟为纪念馆及深圳市爱国主义教育基地功能，作为深圳市红色旅游路线组成部分 保留古街道原貌，深入挖掘历史文化资源，打造成“客家民俗文化村”、“古玩一条街” 保护街巷空间及广府民俗特色文化，同时重点保护廖氏宗祠、清湖三界庙及元珠家塾、炮楼，结合清湖片区开清湖古村 发，发展文化旅游型古村落 马坜大屋 白石龙古村 油松古村 松元厦古村 白鸽湖古村 牛湖古村 浪口古村 上横朗古村 保护展现客家传统文化的客家围屋，发展文化休闲型古村落 重点保护营救文化名人旧址 重点保护游氏宗祠、价值较高的传统民居 重点保护振能公祠堂、2座炮楼 重点保护2座炮楼 重点保护陈氏宗祠、陈氏家祠 重点保护3座炮楼、吴氏宗祠、虔贞女校 重点保护3座祠堂、1座围门，1座炮楼 （五）重塑城区街道风貌

在延续街巷肌理的基础上，翻新道路铺装，完善支路网骨架，重组街道空间秩序，增设建筑小品与雕塑，创造舒适宜人的步行，环境恢复街道生活环境。城区更新改造中贯彻彰显本土特色文化的要求，结合更新项目实施，形成龙华商业步行街、大浪创意文化街、观澜古墟特色街、版画体验街、清湖乡土古建街等展示旅游、休闲与生活场景的街道体验场所。根据街道环境特点，通过增设连廊、加装电梯、结构变更、功能改变等方式推行建筑“有机”改造，采取建筑护围结构与设施系统等节能改造、旧楼加高改造、立体绿化等措施探索建筑“低碳”更新，实现建筑空间重构与功能重组。

第六章 重点统筹片区 （一）划定意义

统筹片区是新区城市更新活动开展的重点地区，在综合协调开发新建、土地整备、历史保护、现状保留的基础上，采取综合整治、功能改变、拆除重建等多种更新方式，作为新区集中力量进行整体统筹与大力推进的地区，将在人力、政策、资金等多个方面给予倾斜扶持。同时，引进实力强、经验足的开发企业，鼓励开展大规模、多功能的综合性城市更新项目，积极探索城市更新实施的新模式，充分发挥统筹片区在促进产业升级、改善城区面貌、提升整体质量上的示范作用。 （二）划定思路

通过分析更新对象空间分布、建设现状、实施情况等要素来判别全区更新潜力，在此基础上，综合考虑新区“一中轴、九片区”的总体空间结构、功能布局、近期重点开发建设项目，以及街道与社区的发展现状、更新意愿，将“自上而下”的战略要求和“自下而上”的利益诉求相结合，从新区城市更新的必要性、紧迫性、可行性出发，划定新区未来城市更新的重点统筹片区。

（三）划定原则

目标综合性：从新区空间结构、功能布局与建设重点的角度出发，片区主要通过城市更新途径来实现功能提升、产业升级、空间整合、设施改善、环境美化等综合性目标。

类型多样性：片区内包含若干个城市更新项目，并结合更新对象与规划功能，采取不同更新方式与更新模式，达到投资少、推进快、成效大的目的。 功能复合性：以城市空间结构与建设重点为基础，以所在地区的发展要求与规划用地性质为主要考虑因素，统筹划定片区，满足空间功能复合利用的要求。

规模适度性：以规划道路、自然要素等为边界，对象相对集中、片区规模适当（以1~2平方公里为宜），且与城市规划实施以及大项目推进相兼顾，便于配套设施建设。

实施可行性：综合考虑空间拓展模式、对象分布特征、规划结构与改造意愿，达到时间、空间、经济效益以及不同主体改造需求的平衡，保证更新实施。 （四）规划指引

全区共划定中重点统筹片区13个，片区规模20.2平方公里，片区内涉及“三旧”规模11.7平方公里，占全区“三旧”比例33%。

2020年，片区内更新总量为9.0平方公里，占全区更新总量61.2%，其中，城中村2.8平方公里、旧工业区6.0平方公里、旧城镇0.2平方公里；片区内进行拆除重建5.4平方公里，综合整治与功能改变3.6平方公里；平均拆建比控制在1:3以内，总体用地贡献率30%，其中公共基础设施用地贡献率20%。

各重点统筹片区规划指引详见分图集。

第七章 行动计划

（一）专项行动计划

从推动产业升级改造、保障民生福利落实、促进社会结构转型、提升城市文化品质的角度出发，提出三类专项计划，共包含15个具体行动以及建议开展的工作内容，为效益更新、和谐更新与品质更新三大更新策略的落实提供支撑，作为新区城市更新专项行动的参考。 详见附表1。

（二）重点统筹片区行动计划

按照“一中轴、九片区”建设重点与新区城市开发时序安排，尽快组织制定重点统筹片区工作方案，以详细蓝图深度的深度要求加快编制各重点统筹片区专项规划。从各重点统筹片区的现状条件与更新目标出发，合理安排片区内城市更新与其他城市开发事业的关系，提出近期建议开展的具体行动与工作内容，有序引导片区内城市更新活动的开展。 详见附表2。

（三）近期项目实施行动计划

大力推进已列入更新单元计划项目的实施。至2015年，完成土地出让并开工建设项目16项，供应土地约1.37平方公里；完成更新单元规划审批项目19项；完成单元规划报审（通过管理局审查）8项；清出计划项目4项。

按照全市更新工作总体要求，在计划总量控制的前提下，结合重点统筹片区，培育条件成熟的项目列入更新单元计划，至2015年，新增列入更新单元计划的规模控制在1.4平方公里。

第八章 保障措施

一、创新更新工作体制

（一）创新城市更新规划体系

提出重点统筹片区概念，进一步加强全区层面更新工作与项目实施层面的衔接接关系，并建立与之相对应的规划体系，形成全区更新专项规划、重点统筹片区规划、更新单元规划的城市更新规划序列，实现从宏观目标指导、中观统筹协调、微观开发控制相结合的要求。 （二）建立重点统筹片区管理机制

改变现状市场主导下规模小、分布散的更新项目推进局面，以重点统筹片区为依托，从片区划定、规划编制与审批、更新项目引进、开发主体选择、管理服务、设施配建、奖励措施等多个方面制定较为完善的重点统筹片区管理机制，强化政府主导与扶持力度，为推进大规模、多功能、混合式的城市更新项目实施提供保障。

（三）形成城市更新与土地整备协同推进机制

在全区发展“一盘棋”框架下，梳理城市更新与土地整备关系，进一步加强土地整备、城市更新的统筹力度，在重点地区选择、具体项目实施方面进行衔接，探索建立两种开发模式之间统筹推进、协调互促的机制，作为破解新区土地资源困境的重要抓手。

二、健全城市更新组织架构

（一）加强新区城市更新领导力量

成立新区城市更新工作领导小组，组长由新区主要领导担任，成员由龙华新区综合办、发展和财政局、城市建设局、城市管理局、公共事业局、经济服务局、规划土地监察大队、市规划国土委龙华管理局、市交通运输委龙华交通运输局和各办事处等部门和单位主要负责人组成。领导小组负责新区城市更新单元计划及城市更新项目专项规划的审核，对其他城市更新重大事项进行决策。领导小组下设办公室，办公室设在城市建设局，负责领导小组日常工作。

（二）强化基层更新管理职能

新区各办事处成立城市更新工作小组，由办事处分管领导担任组长，负责城市更新相关工作的落实，主要包括更新项目意愿征集、组织项目申报与初审、协助进行用地清理与拆迁补偿安置工作、项目实施监管等，为城市更新项目开展提供全程主动服务。 （三）成立重点统筹片区专项工作组

为便于重点统筹片区协调、快速、高效地开展各项工作，建议以新区管委会领导挂点的方式成立各统筹片区专项工作组，全面负责片区内城市更新工作，按照片区规划与进度要求制定实施工作方案，落实相关部门任务，明晰责权关系，协调城市更新与采取其他开发方式项目的关系，加强土地房屋确权清理、搬迁补偿与安置等工作的组织协调，明确项目实施进度，协助开发主体及时解决实施中的具体问题，并定期向新区城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。

三、完善更新政策体系

（一）出台重大更新项目和工业区升级改造项目鼓励政策

对于位于重点统筹片区内，用地规模在10公顷以上、多功能、混合型的综合性重大更新项目，以及对工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类项目，在土地使用、水电配套、税收、资金扶持、设施代建等方面制定优惠政策，鼓励社会资本全方面、宽领域地参与大片区综合性的城市更新，加快推动新区产业升级转型。 （二）完善综合整治和功能改变配套政策

参考借鉴香港、广州、厦门等城市关于“整栋工业厂房自改成为商业可免补交地价差价”、“老旧居住区加装电梯可使用住房公积金”等做法，加快研究鼓励综合整治、功能改变的配套政策，综合利用产权、年期、地价、规划、税收等手段，倡导以综合整治整治、功能改变为主复合式的城市更新，允许增加建筑面积与部分改扩建，鼓励新建或功能改变解决工业区配套不足的问题，通过加装电梯、修建连廊等多种手段，改善旧居住区生活环境，以达到投入小、实施快、成效高的目的，实现有机更新。

（三）探索土地房屋确权与拆迁补偿办法

以全市土地制度改革为契机，以无争议为原则，尊重历史，实事求是，通过研究非农建设用地的开发建设、确权、调整、指标落地等后续管理的政策，以创新思维来解决城市更新中遇到的确权瓶颈。在尊重市场化拆迁机制的前提下，参考香港“同区七年楼标准”的做法，结合新区实际，制定房屋搬迁补偿与安置的指导性政策与标准，探索货币补偿、本区域就近安置、跨区域异地安置等多种途径破解搬迁难的问题。

四、优化更新项目管理

（一）加强项目申报流程管理

明确计划申报和审批的程序安排与具体要求，适度从严完善计划申报的条件，对于申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区，除符合全市城市更新有关政策外，还应遵循以下条件：符合龙华新区综合发展规划和实施方案的要求，符合新区道路和公共基础设施实施计划要求，优先鼓励统筹片区范围内的城市更新项目申报，严格“工改居”类更新项目的审核。 （二）建立统筹片区和更新单元规划联合审查机制

对于统筹片区规划以及统筹片区内的更新单元规划，为简化规划审查流程，加快规划审批，建议集中区城建局与规划国土龙华管理局的行政资源，成立联合审查工作小组（统筹机构），形成更新规划联合审查机制。对于统筹片区范围之外、市场主体申报的更新单元，在不违背《城市更新办法实施细则》的前提下，为加快审批速度和提高实施可行性，新区城市更新职能部门应主动对计划申报主体编制的单元规划予以指导。 （三）定期清理更新计划

从严执行新区城市更新项目的清理制度，实时跟踪新区范围内的更新项目实施进度，对存在延迟的更新项目，向项目计划申报主体催告推进项目实施，逾期仍未按要求完成的，应按程序调出更新计划，使新区更新单元计划有“进”有“出”，实现新区更新项目动态管理。

五、建设城市更新支持系统

（一）搭建城市更新公共服务平台

将辖区范围内的城市更新单元计划、规划、实施主体确认、项目进展以及重点统筹片区实施等内容进行信息化录入，建立新区城市更新信息库，实现新区城市更新的统一工作平台管理，加强城市更新实施的信息共享，便于及时总结梳理城市更新实施中的经验和问题，优化服务，为加快城市更新项目实施工作提供有力保障。 （二）设立城市更新专项资金

新区政府每年从区国土基金中安排一定比例资金，建设新区城市更新专项资金库。专项资金主要用于统筹片区范围内政府负责的公共基础设施建设费用，旧工业区、旧居住区综合整治与功能改变的资金扶持，以及城市更新的相关奖励与宣传等工作。成立专项资金管理机构（部门），规范新区城市更新专项资金使用，实行计划管理，做到专款专用，提高专项资金的使用效率。

六、实行更新监督考核机制

（一）建立城市更新工作绩效考核机制

充分发挥目标绩效考核的导向、激励和约束作用，加强对基层城市更新工作计划和目标完成情况的动态管理，每年年底由领导小组办公室根据新区城市更新各部门城市更新工作的完成情况，开展城市更新绩效考核评估工作，并把考核成绩纳入部门年终总体绩效考核中。 （二）建立统筹片区督查机制

由领导小组办公室根据各重点统筹片区的工作进度计划，定期对各重点统筹片区专项工作组进行督查，建立起城市更新关键环节控制机制，督促统筹片区内各项任务的落实，并定期把片区工作进展与实施情况向新区城市更新领导小组报告。 （三）加强社会宣传与监督

采用新闻媒体报道、公益广告等多种形式，向广大居民群众宣传全市及新区城市更新相关政策；全面规范各部门的工作流程和运作模式，定期向公众发布新区城市更新实施情况，广泛接受社会监督。

附表1： 专项行动计划表 序号 具体行动 工作内容 效益更新行动计划 开展全区旧工业区和及其产业发展现状调查工作，制定产能落后厂房用地改造潜力的清单； 编制三大转型升级示范区和四大战略性新兴产业基地的专项规划，在此基础上制定重点园区用地整合实施工作方案； 1 产业用地整合行动 大力推进建滔、旭联、天诚三个已列入单元计划的工改工项目，积极培育重点产业园区内工业区升级改造项目，以用地整合为新区重点产业发展腾挪空间。 开展工业区改造意愿调查，对意愿改造为非产业功能的，结合新区空间结构建设重点与统筹片区实施进度，合理安排项目实施时序； 2 产业功能调整行动 优先培育与推进产业园区内改造为产业配套用房、配套小型商业、配套单身公寓、配套办公的更新项目。 开展各大园区土地节约集约利用潜力评价，完成各园区空间再利用的更新统筹规划； 轨道站点周边高强度开发，一般地区适度开发；研究制定工业区升级改造规划和工改其他类项目规划的容积率与拆建比和贡献率相关联3 用地集约利用行动 的一般参考标准； 制定工改工项目的鼓励引导政策，以及工改商住类的控制性安排。 制定配建创新型产业用房的统筹安排和集中利用计划； 4 生产性服务建设行动 结合更新建设观城、福民、茜坑、大浪东、清湖的产业公共服务平台。 5 特色园区示范行动 开展“观澜文化产业园”低碳更新试点，重点推进大水田古村、新围场古村历史遗迹保护与适度旅游开发工作，围绕产业转型、生态保护、文化传承的互动，制定产业、文化、环保、更新等相关部门的工作计划与任务； 依托长安标致雪铁龙（CAPSA）汽车研发制造以及大唐电力转型升级，推动“龙华汽车产业城”和“福民低碳产业示范园”城市更新，作为生态产业园区和绿色循环经济的试点，制定实施方案。 和谐更新行动计划 结合重点统筹片区推进时序，2015年前通过更新配建保障性住房的方式提供约5000套人才公寓，并全部开工建设； 1 保障性住房落实行动 推进观澜大富工业园区及其周边旧工业区改造建设保障性住房工程，落实低收入人群住房保障。 每个街道选择2-3个城中村或旧城区为示范，通过设施完善、环境整治等有机更新手段全面提升居住空间品质； 2 人居环境改善行动 近期重点推进茜坑村整村改造，完成单元规划编制，尽快推进用地清理与确权，保证2015年前开工。 优先推进“一中轴九片区”范围内大型公共设施涉及的更新改造，结合市图书馆调剂书库、综合医院等公建选址，加快相关用地清理； 加强主干道涉及周边用地征地拆迁补偿与功能更新调整，制定更新对象涉及的次干道及以下等级道路、断头路项目库，安排年度资金扶3 配套设施完善行动 持现有次干道与支路综合整治； 设立通过更新建设的年度市政项目库，开展土地清理。 结合城市更新制定关于配套完善、环境整治、文化保护、景观美化、交通改善等社区综合建设方案与实施计划； 4 社区活力提升行动 以大浪社区、观城社区为“新型现代社区”示范，开展空间重构、设施设计、文化互动、社群活动等专项行动。 开展大水坑、君子布、新龙、民治等社区旅游发展规划，以及牛湖、大浪、清湖社区关于园区改造与社区转型规划； 5 社区经济转型行动 制定社区经济发展计划，结合更新加强大企业、大项目招商引资。 品质更新行动计划 实施观澜河两岸景观提升工程，包括主要节点景观建设、绿化提升，市政配套设施完善等； 1 景观风貌提升行动 对大和路以东段进行景观提升，新建碧澜路南段、富澜路； 新建大布巷山体公园。 增加通往羊台山、九龙山、大脑壳山等区域绿地的门户和通道； 2 开放空间建设行动 完善社区公园，保证每个社区不少于2个社区公园； 启动环观南路至龙华污水处理厂之间沿河两岸公共活动空间建设。 进行水环境治理，加强征地拆迁协调，扩建清湖人工湿地； 3 滨水生态文化走廊打造行动 推进两岸城市开发，包括“一河两岸”概念规划国际咨询，相关片区法定规划调整完善，观澜河两岸开发策略研究，具体项目开发实施； 在观城片区、观澜河沿岸片区、油松片区新增节点公园及跨河人行桥；在油松片区试点建设滨水慢行系统步道或自行车。 修缮营救文化名人旧址，作为纪念馆及深圳市爱国主义教育基地向市民开放； 4 文化保护与开发行动 保留观澜古墟原貌，利用观澜湖国际高尔夫球场的有利条件，以旅游开发为主题，打造成“客家民俗文化村”、“古玩一条街”等； 结合观城片区更新，建设龙华传统文化展示中心。 疏通龙华老商业中心、观澜老中心及周边道路，整治环境；结合清湖片区更新，建设清湖乡土特色街； 5 城市生活体验行动 结合片区更新，建设龙华商业步行街和观澜商业步行街； 在大浪综合片区更新中，对建筑采取增设连廊等手段，提高建筑使用效率，并试点进行屋顶绿化和立体绿化，实施节能改造。 附表2： 重点统筹片区行动计划表 序号 片区名称 具体行动与工作内容 启动片区用地清查和建筑物核查，完成茜坑新围更新单元计划的清理工作； 开展茜坑新村老围私宅、茜坑老村、茜坑新村佰公坳工业区、福民路福苑工业区等旧村和旧工业区的更新意愿征集工作，积极推动更新单元计1 茜坑片区 划立项工作； 深入研究低碳总部基地建设的可行性； 启动环观南路茜坑段的房屋拆迁工作。 加快推进观澜旧村更新项目的实施，开展马坜大屋等历史保护单位及其周边环境的整体综合整治工作； 启动盈丰路沿线部分旧工业厂房的收购工作，有序推进其功能改变为医院和创意设计博物馆； 2 观城片区 启动观澜路南侧沿街商业硬环境整治和商贸软环境优化工作； 开展观澜大道南侧旧工业区和旧村（除观澜旧村项目外）的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作。 加快推进观澜沿岸两侧旧村和旧工业区的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作； 3 观澜老墟片区 启动观澜河“一河两岸”老墟段的河岸两侧城区功能改造工程； 开展观澜古墟等历史保护单位及其周边环境的整体综合整治工作。 启动观澜河“一河两岸”新区政府段的景观工程； 4 观澜河片区 加快推进观澜商业中心、长湖头村、观澜街道西片区等已立项更新项目的签约与实施； 观澜大道两侧新区政府段旧村和旧工业区（除已立项项目外）的拆除重建意愿整征集情况，积极推动更新单元计划立项工作。 启动老围旧村与田心和老围旧工业区改造意愿征集工作，积极推动更新单元计划立项工作； 5 观澜文化片区 对田心小区、老围新村实施综合整治，改造居住环境，美化山水田园旅游周边环境； 尽快启动近山水田园侧的老围工业区改造项目的签约和实施。 建立龙华商业中心更新统筹片区指挥部，启动统筹片区规划编制工作； 加快推进龙华商业中心（一期）、龙华商贸中心（一期）、旭联工业区等已立项更新项目的签约与实施； 6 龙华-上塘片区 启动人民北路和建设路沿街商业硬环境整治和商贸软环境优化工作； 启动龙华商业中心和龙华商贸中心改造项目分别配建一所高中的建设工作。 启动第三工业区及龙胜旧村片区更新，推动广西工业区拆除重建更新单元计划申报，促进工业区改造，完善商业、餐饮、娱乐及公共服务设施7 龙胜片区 配套； 推动龙胜工业区及周边地区更新，探索综合整治与功能改变相结合，建设现代化商住社区的路径方法。 启动龙津地区、油松工业区、卢山工业区等油松河周边城市地区再开发，为片区北侧产业片区配套居住、商业、办公； 8 油松片区 对片区内油松河北段周边城中村及旧工业区进行拆除重建意愿征集，深入研究该地区建设标准式大型社区商业综合体及节点公园的可行性； 实施油松河周边建筑立面改造及周边景观环境整治。 大力推动新业片区城市更新，同步实施梅龙路沿线工业区综合整治； 9 清湖片区 深入研究片区内旧工业区功能改变为商业及公共服务设施的路径方法，并制定实施方案； 积极推动伟长兴电子-大大电子旧工业区拆除重建意愿征集并列入更新单元计划。 结合北站商务核开发策略，在片区统筹规划基础上，制定片区更新实施计划，内容包括具体项目、责任单位、时间安排等； 10 北站周边片区 积极推动民治第一工业区拆除重建意见征集，争取列入更新单元计划；

对塘水围、坳背村、东泉新村及周边等城中村实施综合整治。 对浪口二十三、二十六工业区、华盛工业区及其周边旧工业区实施全面综合整治，带动片区产业升级； 对浪口二十二工业区功能改变为综合性医院进行深入研究，并制定实施方案； 11 大浪综合片区 积极推动华富工业区、颐丰华五区-宏邦电子-新桥塘两片区拆除重建意见征集，争取列入更新单元计划； 大浪南路两侧建筑立面整治，路面翻新。 以服装基地为基础，启动时尚中心的规划建设，包括时尚品牌研发设计总部、服装设计学院、会议中心； 12 大浪服装片区 对上、下岭排旧村、罗屋围第二、三、四工业区实施综合整治，引导产业向研发设计、展销方向高端发展； 完善华宁大道、规划的下穿机荷出入口、石龙仔路连接石岩段等内外交通衔接；理顺片区内部路网。 充分发挥紧邻地铁光明线大浪站及机荷高速的区位优势，深入研究片区低强度高品质发展的路径与方法 13 同胜门户片区 保护上横朗古村中的祠堂、围门、炮楼；对上横朗、下横朗旧村实施综合整治； 加快推进安宏基工业区、建滔工业区的项目实施，启动上下横朗旧村更新项目，联通工业园路与布龙路，完善片区内外交通。

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