第4章_房地产评估

第四章

房地产评估

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钢结构

钢筋混凝土结构

砖混结构

房屋——假日酒店

房屋——饭店 1

房屋——办公楼 1

体育馆 1

民居 1

邓小平故居 1

构筑物——围墙及道路 1

构筑物——球场 1

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土地

1、广义的土地概念 1 广义的土地是一个垂直剖面的概念， 即土地是一个应当包括以地球表面为基点， 上至大气层、下至地心的广阔领域。

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2、狭义的土地概念 狭义的土地则是一 1 个平面区域概念，即土 地仅仅是指地球表面构 成陆地部分的土壤层。

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高山——很难耕种

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大海——与土地基本无关

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本章学习目的和要求：

1.了解房地产评估的基本内容和特点 2.熟悉房地产评估的影响因素 3.掌握收益法在房地产评估中的应用 4.掌握市场法在房地产评估中的应用 5.掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产 评估中的应用

第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节

房地产评估概述 土地使用权评估的特点 土地权属及其处臵 土地使用权评估的方法 建筑物评估的特点 建筑物评估的方法

第一节

房地产评估概述

一、房地产的概念：

房地产是土地、建筑物和地上定着物。单纯的土地，单纯的建筑物，土地与建筑物。

包括土地和地上建筑物两部分，表现形式有三种：

欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为 不动产。是实物、权益、区位三者的结合。

第一节

房地产评估概述

实物(是房地产中看得见、摸得着的部分)如建筑物的结构、设备、装修、外观、土地形状、平整程度、基础设施 完备程度等

实物又可进一步分为有形的实体，该实体的质量以及组合完成的功能。

权益(是房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、利益、收益)如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权、相邻 关系等

区位(是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位臵，还包括它与重要场所如市中心、机场、港口、车站、 政府机关、同行业等的距离)

《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动 产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和 排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见(试行)》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。

《资产评估准则—

—不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。

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