中国主要城市房地产价格差异性研究及其原因

中国主要城市房地产价格差异性研究及其原因

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，而目前中国房地产市场发展不成熟，存在许多问题，比较突出的一个问题就是一些城市的房地产价格差异很大，主要表现为区域差异，即东部城市与中部、西部城市的房价差异很大。本文从区域差异的角度，具体来说是从我国东中西三大区域、一二三线城市以及东部一线城市与中西部一线城市的角度对我国房地产价格的差异进行了研究，并探索我国房地产市场价格区域差异特征，并在此基础上尝试分析我国房地产价格区域差异的影响因素。最后得出结论，中国房地产价格具有明显的地域特征，因此政府在宏观调控时必须要充分考虑到房地产价格的区域特征，不能一刀切地实施房地产价格调控政策，要因地制宜、因时制宜地调控房价。

关键词：房地产价格；区域差异；影响因素 一、绪论 （一）研究背景

1、房地产业与国民经济发展的相互关系

房地产业在国民经济中具有基础产业、先导产业、主导产业以及支柱产业的地位和作用，其产业关联度高，是推动整个国民经济发展、加速实现工业化和城市化的主导力量。

房地产业健康有序发展对于整个国家的经济运行有着重要影响。同时，国民经济对于房地产业的发展也有带动和制约作用。房地产价格作为房地产市场发展的晴雨表，对整个国民经济发展意义重大，因此，密切关注房地产价格成为整个房地产业研究的核心。

中国房地产业对世界经济有着深刻影响。参考消息网2016年2月3日报道中俄媒称，在国际地产服务机构――第一太平戴维斯（Savills）的研究中称，中国的房地产总价值占世界房地产总价值的四分之一，与此同时，在中国生活着大约世界上五分之一的人口。在世界经济一体化、全球化的今天，中国的房地产业发展对世界经济的发展有着巨大影响。 2、房地产价格的区域差异

目前，我国房地产业发展存在严重的地区不均衡状况，主要表现在我国东部地区如北京、上海、广东等省区房地产市场投资过热，房地产价格上涨速度过快，远远高于中西部省份，东中西区域的房地产价格差异巨大。区域发展不平衡必然带来区域房地产市场发展的失衡，因此房地产价格呈现显著的区域差异。与此同时，房地产业具有市场联动性强、行业关联度高、利润率高的特点，从而吸引各种资源呈现向房地产市场发达区域集中的趋势，这无形之中加剧了区域间经济差距，反过来又作用于房地产市场，使得各区域房地产市场之间差距越来越大。房地产价格在各区域之间明显的差

异会带来巨大的经济和社会问题，不仅影响到房地产市场能否健康有序的发展，更关系到我国社会经济可持续发展和广大人民群众福祉，已经引起了社会各界的高度重视。 （二）研究内容及意义

本文从我国东中西三大区域、一二三线城市以及东部一线城市与中西部一线城市的角度对我国主要城市的房地产价格的差异进行了研究，并探索我国房地产市场价格区域差异特征，并在此基础上尝试分析我国房地产价格区域差异的影响因素。研究房地产价格的区域差异具有很强的现实意义，房地产价格的区域差异不仅表明了不同地区房地产市场发展程度的差异，更反映不同地区的经济发展水平和人民生活质量，而过度的差距将极有可能进一步引发全社会的公平和稳定。我国区域经济发展不平衡在一定程度上影响到房地产价格，使其具有了地域差异的特点，而如果对房地产市场的区域差异不能够给予足够重视并采取措施，那么这也会作用于区域经济，使得区域经济发展愈来愈失衡，对于社会稳定、经济发展都是不利的。因此，希望政府对房地产价格的区域差异给予尊重和重视，着力促进我国房地产业市场化进程，从而最大限度地促进我国房地产业实现各区域均衡协调发展。

二、中国主要城市房地产价格差异的表现 （一）东中西三大区域的房地产价格差异

区域经济发展不平衡必然带来房地产市场发展的不平衡状况，因此不同区域的房地产价格也有很大差异。东部地区比中西部经济发达，其房价也比中西部的房价高出很多，且近些年来房价的区域差异性越来越大。相关数据表明我国房屋平均销售价格有着巨大的区域差异性：2005年三个区域的城市房屋平均销售价格中，东部最高的是深圳的7583元/平方米，中部最高的是武汉的3062元/平方米，西部最高的是成都的3224元/平方米（中国统计年鉴，2006）。东部城市的房地产价格一直高于中西部城市；2014年三个区域的城市商品房平均销售价格中，东部最高的是深圳市的24723元/平方米，中部最高的是武汉市的7951元/平方米，西部最高是成都的7032元/立方米（中国统计年鉴，2015）。2005年东部区域最高平均销售价格比中部多4521元/平方米，而2014年时，已经多达16772元/平方米，反映出我国这些年来不同区域间房地产价格的差异不断拉大。 （二）一、二、三线城市房地产价格差异

除了东中西三大区域的房价差异外，一二三线城市的房价也存在很大的差异。中国统计年鉴数据表明，2014年商品房平均销售价格中，一线城市中最高的是深圳的24723元/平方米，最低的是沈阳的6217元/平方米。二线城市中最高的是宁波10745元/平方米，最低的是呼和浩特5474元/平方米。三线城市中最高的是海口7903元/平方米，最低的是银

川4451元/平方米。一二三线城市的房价差异也较为明显。此外，分属于不同区域的同一线城市，其房地产价格也有很大差异。例如，一线城市的东部城市房地产价格一般高于中东部地区城市的房地产价格。

三、中国主要城市房地产价格差异性研究的影响因素 （一）房地产价格具有地域性

与其他产品的价格相比，房地产有其自身的特点，而房地产价格的地域性作为房地产的特性之一，对于房地产价格的区域差异有很大的促使作用。 1、房地产具有位置差异性

土地和房屋都具有位置差异性。土地位置的差异性，影响到土地的极差地租从而影响到土地的极差地价，这种极差地价之间的差别可能是十分巨大的。房屋所处土地位置的差异不仅影响到土地价格，而且还会因此影响到房屋价格，即设计、规格、质量等相同的房屋，若位于不同的地点，其价格会有所不同，甚至相差悬殊。我国东部、中部、西部地区的城市以及一线、二线、三四线的城市由于地理区位、经济区位上存在很大差别，由此带来了房地产的位置差异性，这就使得房地产价格具有明显的区域性特征。 2、房地产具有位置固定性

房地产价格的区域差异不同于一般商品存在的地区差价，因为房地产的固有特性――房地产的位置不动性。房地

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