写字楼招商方案

更新时间：2023-12-09 18:45:01 阅读量：教育文库文档下载

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大冶国际金融中心写字楼

招商方案

一、项目介绍与产品价植构建项目主要特性——背景价值、区位价值

项目位于罗家桥工业园区，毗邻欧倍莎国际商城、美吉特建材商城、华中矿产品交易中心及总部经济中心（政府职能部门准办公楼）和60000平米的市民广场。视野开阔，望城景致。离主城区一桥之隔，国道、省道交通便捷，至大广高速金湖高速口、罗桥高速口只需10分钟。是大冶市两大轨道交通出行的中心，距黄石火车站和城际大冶北站均只有5分钟车程；3.4米至5.4米别墅级层高、顶级的物业管理与公共服务，都将是本项目成为城市的文化和环境影响前瞻性的创新设计，将打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。

目标定位：定位国际金融中心，围绕金融做文章，突出金融品牌形象，打造智慧金融、科技金融的城市核心。

业态类型：金融投资理财中心、私人定制娱乐会所、别墅级情趣会所、健康中心会所（美容院、SPA、健身俱乐部）、高端连锁品牌月子中心、顶级特护敬老中心等。

二、项目市场分析及同业环境分析

楼盘名称吉美特中亿商贸中心联润商贸城欧蓓莎商贸城湖锦花园写字楼大冶中心租金（m） 2出售价格（元/m） 4400元/m2 8000~20000 5500元左右 6000左右 2现状未开盘未开盘商业地产的营销是一个非常庞大的系统性的工程，营销工作直接影响物业的租售，直接影响公司资金的回笼和公司的投资预期收益。写字楼的营销工作重点是：营（招商运营）销（销售），基础工作是市场调研、营销团队的建设与管理，项目的策划、宣传、推广、现场销售和客服等。

认真细致的市场调研分析是写字楼项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射大冶城区最具代表的综合智能化写字楼。

依托政府，紧跟时代，将大冶国际金融中心打造成湖北省乃至全国县级市规模最大、功能最齐、规格最高、效率最高的金融中心，名副其实的“智慧金融”、“科技金融”。

三、招商及租赁策略

1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。

入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。

政府招商——加强与政府发改局、经贸局及外经招商办、工商局的合作，是抢夺优质客户的重要渠道，尤其是金融类客户。

租赁成本控制——价格是吸引客户的最有力条件，从装修、免租期、消防改造等各环节进行掌控，降低营运成本就可实现让利。

楼层控制——通过合理的开零划分和楼层控制，吸纳更多的客

户，加快招租速度。

渠道招商——加强与第三方中介的合作，多方推介能提高面积的去化速度。包括：房产中介、经纪，保险中介、经纪，融资中介、经纪人等。

2、客群分析

a、从工商局企业注册分局调出大冶城区内的企业和机构，商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、微小企业、公司办公区明细，以便寻找租赁客户；b、各大商会、协会、组织介绍租赁客户；c、民宅办公区、KTV、美容院、酒店、宾馆拜访；d、第三方中介所；e、政府相关部门的支持与合作。

3、招商阶段如何划分第一阶段市场蓄市期第二阶段市场上升期第三阶段市场高峰期第四阶段持续租赁期 4、招商节点控制

储备目标租户，宣传项目及初步意向洽谈，储备租户可填满租赁面积的40%，完成1至2家大客户的正式签约，储备租户正式签约，新增目标客户，部分入伙。

四、推盘策略

楼层控制——以半层、整层、多层消化为主，也可零星租赁。需求面积在半层以内的租户，对装修布局的改动小，更愿意选择入住方

便快捷的精装写字楼；租赁整层、多层面积的大租户，对装修布局要求高，一般会改造，精装房改造会加大租赁成本。

五、价格策略

价格确定方法：价格测试是分析把握客户能承受的最高价位以及项目产品间价格体系是否合理的关键，是创造利润最大化，去化均匀的重要保证。

1、初步价格测试——根据不同企业经营类型，对外报价范围，以判断客户对总体价格的接受度。

2、租户落点——客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断。 3、户型价格测试——初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度以调整价表。

4、客户意向落点分析，价表修正，确保分布均匀。 5、价格确定，最终价格确定。

前期以租金低价入市，或免租期 3~6个月，后期未精装修租金每月20~28元/m2（试定），精装租金每月45元/m2（试定）。从第四年起租金年递增8％；总体租金递增比例不超过原租金水平的30％（试定）。

项目产值——租赁单层（3.4M层高）面积1913.13m2，估平均租金25元，单层每月收入47828.25，单层年收入573939.00元。

六、招商程序

1、市场定位和业态定位等设计前的商业策划，具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→写字楼租赁

2、将拟定的市场定位和业态定位确定初步客户要求，通过各种客户渠道接触、了解符合条件的主要客户，并掌握其拓展市场的计划，最后确定中小客户的名单。

3、召开目标客户洽谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，洽谈会的主要内容是征求他们对项目的主要意见、可能性及其它方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。

4、视招商洽谈会的情况，在会后逐个向目标群进一步介绍项目情况及招租条件，必须采用每隔2至3天沟通一次的跟踪办法专人沟通，要重点对各个管理层进行充分的沟通，制定合理的招商宣传手册。

5、对于特别重要的客户最好能区别对待，有针对性的分析，为客户量身订做他所感兴趣的市场资料。

七、渠道策略

多年积累的高端客户资源，逐一排查、筛选写字楼、商住楼、酒店、直接寻找潜在客户。

推广和现场楼体广告吸引来电、来访客户。

发改局、经贸局、外经局政府办、金融办、工商局等府部门引进优质客户。

保险公司、证券公司、投资公司、中介服务机构、金融后台服务机构。

第三方中介合作方式——额外按月租金实行佣金激励。渠道行销，主动一对一拜访客户及关键人，适时举办现场客户推

介会促进签约。

客群业内中介政府机构商业协会世家资源行业组织金融圈层金融机构配套后台服务电话行销沙龙，项目推介会写字楼客户老写字楼、园区企业、商住楼、酒店支付第一个月租金为佣金渠道形式外经局、招商局、工商各大商会局发改局、秘书长及经贸局、金会员融办、工商局其它写字楼项目意向客户和优质客户关键介绍人利益返点一对一拜访一对一拜访短信广告沙龙，项目推介会电话行销沙龙，项目推介会招商员拜访举办招商会议——对外联合专业人士，相关机构，共同炒作，以宣传项目的亮相。

A、会前按排事项：1、通过何种途径邀请意向加盟者；2、邀请的嘉宾安排接待；3、发言人的的次序及发言内容；4、场地的选择与布置；5、项目介绍的内容；6、意向加盟者的提问；7、媒体的安排与提问。

招商会具体准备事项：1、专人接听招商加盟热线电话；2、打印会议日程安排并通知公司各部门；3、提前15天联系媒体报道事宜；4、选择黄石、大冶城区的LED显示屏广告的制作；5、考虑是否制作宣传单张；6、进行会议厅演讲台条幅制作，会议厅大门上方横幅，大楼门口挂横幅。（时间地点、提前一周天悬挂）；7、提前一天调试音响、麦克风电脑投影仪、灯光；8、大楼入口处设置指示牌、签到台、盆花、来宾登记表；9、提前两天落实会议主席台人员及名单；10、预定花蓝，并落实花蓝数量、落款内容；11、打印准备好合作意

向书；12、摄像机、相机并专人跟踪录像、拍照片；13、落实来宾发言稿。

分批次各个击破，活动以各圈层客户为主，穿插来电来访客户，世家资源客户，待客户积累到一定量，一般以5~8人为主，进行小众圈层活动。

B、媒体（电视、报纸、路牌）宣传要点：针对目标地区；宁可多花钱选择第一媒体，不可省钱选第二媒体，效果相差极大；重点突出，内容简明扼要，让人一目了然；报纸注意版面，版面不同相差很大。具体实施如下：

1）户外横幅与路牌广告的制作；全面招商推广信息 +主力、意向商家、企业办公的入住；

2）《东楚晚报》招商广告的刊登，一共刊登四期，首期普通彩色完整版，其余三期普通彩色1/2版；

3）大冶城区LED显示屏广告的制作，15~30秒，30次/天，一季度；

4）黄石电视台与交通频道103.3

黄石电视台新闻采访的专题报道，时间月。电视台角标与走字广告投放，时间月。

5）短信 50万条短信每隔一个星期5万条开始发送，覆盖整个黄石市；

6）海报派发：结合大冶市集中的商业地点，月日开始全城区范围的海报派发活动。

C、行业人士介绍——利用行业协会的好处在于，它不仅能提供潜在客户的资料，同时由于它独特的角色而具有良好的可信度。

D、业内人士介绍——业内人士良好的关系网和其所在的立场，对招商帮助很大。