土地估价师核心笔记

第二门《理论方法》 第三部分地价理论

一、土地价格的概念（重要）

地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性

地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 3按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等

4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等

5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等

8其他一些划分方法形成的土地价格

我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格）5以上4种衍生的出让、税收、资产核算等方面使用的地价。 地价理论发展历史：19世纪末.英.马歇尔在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应-成本分析地租地价，提出地价是由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定——均衡价格理论和古典经济学家的地租地价理论共同形成现代土地价格评估理论。收益法、市比法、成本法是三大基本方法。 二、土地价格影响因素（全面了解）

主要地价影响因素的作用规律：1一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；2区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；3个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。

不同用途地价影响因素的特点：商业：营业环境和收益状况；居住：环境优美；工业：交通运输和水、电。

主要地价影响因素：A一般因素：1行政因素（土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、行政隶属变更）2人口因素（人口密度、人口素质、家庭人口构成）3社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程）4国际因素（国际经济状况、

国际政治因素）5经济因素（经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平）B区域因素：1繁华程度2交通条件3基础和公用设施条件4环境质量（人文、自然）5城市规划限制（利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制）C个别因素：1面积2宽度3深度4形状5坡度6宗地基础设施条件7宗地临街状况8城市规划限制（容积率、高度、密度、宗地用途）9土地使用年限。 三、地租理论（马克思）

地租概念：直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。（经济报酬：1契约地租-商业地租-租金2经济地租-理论地租=收入-成本=纯收入）

马克思地租理论：资本主义地租是私有制为前提，特点在于土地所有权和使用权的分离

（1）级差地租-1—肥沃高位置好、2—连续增加投资（2）绝对地租：形成原因是土地所有权的垄断（3）垄断地租（4）矿山地租（5）建筑地段地租（基础是农业地租；也存在级差地租；垄断地租占明显优势）

新古典城市地租理论：阿兰索——设施的水平、设施建设的投资方式、设施的质量——地价曲线是一个起伏的、有不连续的折线——区位平衡——空间为模型的一个核心。

地租与地价的关系：地租的存在是地价的前提。地租收入决定土地的

价格。土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。

地租理论在土地估价中的应用：绝对地租是地价存在的根源；级差地租的存在是决定地价高低的主要因素；垄断地租是导致特殊地段土地及价格高的主要原因。评估时，以地租理论为指导，据级差地租和垄断地租的特点分析位置和物质经济条件，准确评估。 四、区位理论（考点不多，代表人物和观点）

区位的定义：综合概念，地球上某一个事物的空间几何位置，地理要素与人类社会经济活动之间在空间位置上的反映。

区位的实质：自然、经济、交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

影响因素：A社会经济因素：1繁华程度（商业集聚经济效益和繁华度、高级商务金融集聚程度）2交通状况或通达程度（道路功能、宽度、网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况）3基础设施（直接）和公用设施（间接）的完备程度4人口密度B自然因素：1地形坡度2土地承载力3洪水淹没及排水状况4公园与绿地5环境质量C行政因素：主要是城镇规划。 几种主要的区位论：

农业区位论—德.冯.杜能《孤立国》世界第一部区位理论的古典名著——杜能圈：1自由农作区（易腐难运）2林业区3谷物轮作区（粮食）4草田轮作区（谷物、畜产品）5三圃农作制区（黑麦、燕麦、休闲）6放牧区

工业区位论—德.韦伯——计算运输、劳力、集聚作用，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。——运费大小取决于运输距离和货物重量，即运费与运输吨/公里成正比关系。货物的绝对重量和相对重量对运费的影响不同，后者比前者重要，——工业原料：1遍布性原料2限制性原料（地方性原料）

中心地理论—以商业服务业活动为主，同时包括社会、文化等方面的活动——克里斯塔勒中心地体系：1市场原则K=3；2交通原则K=4（最好最可能的）；3行政原则K=7（自给自足封闭的）。

区位理论在土地估价中的作用：1决定城市土地利用价值的重要因素2是衡量地租、地价的主要标尺。

五、土地报酬递减规律（考点少，概念图形）

土地报酬递减的含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。

基本原理：边际报酬MP=总报酬增加量△Y/变动生产要素的增加量△X 在土地估价中的应用：1找到边际使用点（即最大收益点），判断土地是否为最有效使用2在成本逼近法时正确理解成本涵义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。 六、土地市场理论（考点不多）

土地供给的特征：1自然供给数量不变，弹性为0；2经济供给有弹性的。

土地供给的方式：1自然供给2经济供给

土地需求的特征：引致需求、派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。

土地需求的种类：1作为生产要素2作为投资3混合性土地需求 土地供需平衡原理：在自由竞争下，供求关系决定地价，地价影响供求关系。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，供过于求是暂时的、个别的。 第四部分土地估价方法

一、土地估价概念（重点是概念）

土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变化，通过其他指标综合反映社会经济发展状况2调控土地市场供需的有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用）5量化国有土地资产的尺度。

土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重组、

改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费征收10为司法鉴定提供地价参考。

我国土地估价的产生背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

二、土地估价的原则（一般）

原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变动8合法原则

三、收益还原法（重点） 基本公式：P=A/r

纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r=-b/r2 纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/(r-+s) 四、市场比较法（重点）

特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调4人员要求素质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关键。

理论依据：替代原理 适用原则：替代原则

适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性3交易资料可靠性4合法性

估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格 五、成本逼近法（重点）

基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值 7修正并确定土地价格 土地开发费：应分摊费用=受益程度×设施总费用 利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。 利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率

土地价格修正与确定：年期修正系数K=1-1/（1+R）N次方 适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）4无收益无交易的 六、剩余法（历年重点） 概念：假设开发法

基本公式：地价=房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息 估价步骤:1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6土地价格的计算 利息=（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息 利润=

土地价格计算：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。 七、路线价法（应用范围、相关系数修正）

路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。

路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街深度的增加而递减。

标准深度：道路对土地利用价值影响为0的深度。

里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地。

深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。

路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。

操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。

深度修正方法:1四三二一法则：100FT，40、30、20、10% 2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深50则15%

3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3% 4哈柏法则：地价与其深度的平方根成正比。 其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正

适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价及其修正体系相关。

实际应用：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额（或×其他修正系数）

八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）

概念：利用基准地价和基准地价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。 基本原理：替代原理

公式：待估地价=[基准地价×（1±区域个别修正系数之和）×期日修正×容积率修正±开发程度修正]×待估宗地使用年限修正系数

步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗地影响因素调查分析与修正系数确定4年期修正的公式与方法5期日修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格

适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。 第六部分地上附着物及相关财产评估知识

一、房屋建筑工程基础（重点构造、完损等级、危房鉴定） 房屋建筑分类:1按用途(民用—公共、住宅；工业；农业)2按建筑物层数（低1-3；多4-6；中高7-9；高10上；超高100米）3按建筑物主要承重构件材料(木、砖石、砖木、砖混、钢混、钢、索膜)4按建筑物承重结构体系分类（墙、排架、框架、剪力墙、框架-剪力墙、筒体、大跨度空间）

建筑物等级：1耐久等级（一100年上；二50-100；三25-50；四15下）2耐火等级（一最好；二较好；三一般；四最差）3重要性等级（重要、一般、次要、临时）4建筑物的完损等级（完好、基本完好、一般损坏、严重损坏；危险）5抗震设防等级（甲；乙；丙；丁） 建筑物主要建筑材料（水泥、木材、钢材、气硬性胶凝材料、砌墙砖、建筑砂浆和建筑砌块）

建筑物主要结构形式（砖混、排架、框架、钢混剪力墙、框架-剪力墙、筒式、空间）

建筑的基本组成：1基础2墙（柱）3楼盖4楼梯5门窗6屋顶

建筑构造：基础和地基，墙体和柱、门和窗、地面、楼板和梁、楼梯、屋顶。

建筑工程图纸：表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等内容的有关图纸

建筑工程图纸种类：1建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图，建筑详图）2结构施工图（基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、屋盖结构布置图，梁、柱、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要详图）3设备施工图（给排水、采暖、通风、电气） 常见工程图纸的图例：1标题栏和会签栏2比例尺3定位轴线和编号（轴线是施工定位放线的重要依据）4尺寸标注5标高6索引符号和详图符号7指北针

建筑工程质量检测的概念：1质量验收2损伤检验

建筑工程质量检测的主要方法：1感官法2量测法3理化实验法4无损检测法（回弹仪、超声波、综合）5局部破损检测法（钻芯取样法、拔出法、冲击法、超载实验法）6资料分析法

房屋完损等级评定：据《标准》结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度分：完好房十九八；基本完好房七六；一般损坏房五四；严重损坏房三以下；危险房三以下。

危房鉴定：《危险房屋鉴定标准》用于房管部门经营管理的房屋，不适用于工业、公共、高层及文物保护建筑。分为：整幢和局部。应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状况和发展趋势，全面分析，综合判断。

建筑物可靠性鉴定：据《建筑结构可靠度设计统一标准》，可靠性就是结构在规定的时间内，在规定条件下，完成预定功能的能力。建筑物可靠性鉴定就是对建筑物完成预定功能能力的一种评价方法。 二、建筑物估价（程序和方法）

建筑物与构筑物估价的概念:是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析建筑物与构筑物价格影响因素的基础上，对建筑物与构筑物在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

建筑物与构筑物的价格特征：1受区位影响大2实质上是权益的价格3既有价格也有租金4在长期考虑下形成的5通常是个别形成的，易受交易者的个别因素影响。

建筑物价格的类型：1成交价格、市场间隔、理论价格2市场调节价、政府指导价、政府定价3所有权价格、使用权价格、其他权益价格4现房价格、期房价格

重置价格折旧法：求重置价格：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法；

求折旧：年限法、实际观察法、成新折扣法——物质、功能、经济折旧。

对照法：房屋价格=新建单价*（1+房屋装修设备增减率）*（1-折旧率）*（1+地段、层次、朝向增减率）*（1+空房或房屋拆迁安置增减率）*建筑面积

建筑物残余法：总收益减去土地收益得建筑物收益，除以建筑物资本

化率得建筑物价格。

比较法：市比法：1搜集实例2选取可比3价格处理4求取比准价格。 原则：1合法（产权、使用、处分）2最高最佳使用（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大化—用途、规模、集约度）3估价时点4替代5公平

基本程序：1获取业务（被动、主动、自估）2受理委托明确基本事项3拟定作业方案4手机资料5实地查勘6选定方法测算7确定结果8撰写报告9审核报告10出具报告11资料归档。

房屋质量缺陷损失含义：造成的房地产经济价值降低。

估价要求：对质量缺陷损失的反洗估算判定，结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。

成本法：房屋质量缺陷损失评估值=拆除费用+修缮费用+恢复费用+直接经济损失-被拆除物残值

资本化法：A用于净收益减少的评估值=P250 B用于收益年限减少的评估值=

价差法：评估值=类似的无质量缺陷的房屋市价-类似的有质量缺陷的房屋市价

市比法：评估值=可比实例补偿金额*补偿情况修正*补偿日期修正*缺陷状况修正系数

基本程序：1受理委托2拟定方案3搜集资料4实地查勘5选法测算6确定结果7撰写报告8审核报告9出具报告10资料归档。 三、其他附着物估价（概念、基本方法）

种类：1地上：建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘2地下：地下管线、坟墓、水井

价格特征：1一般不包含所占用土地的价值2更多的是体现一种补偿性质。

基本原则：1合法2替代3公平4有则补之，无则不补5属谁补谁原则。程序：同前

方法:1补偿标准法2比较法3成本法4收益补偿法（青苗最高按一季产值计算；果树类按剩余挂果年限定）

四、相关机器设备评估（实体性、经济性估算方法）

一般机器设备的分类和特点：1按用途分：动力机械、金属切削机床、金属成型机床、交通运输机械、起重运输机械、工程机械、农业机械、通用机械、轻工机械、专用机械2按性质分：生产用、非生产用、租出、未使用、不需用、融资租入机器设备

与房地产相关的机器设备：1按其在再生产中的作用分类：生产工艺类、辅助生产、服务2按机器设备技术性特点分类：通用、专用、非标准3非标准设备的自动化程度分类：自动化、半自动化、其他 评估特点：1一般不具备独立的获利能力，收益法受限制，常用成本法市比法2、3、4确定贬值需要逐台对实体鉴定5除实体性贬值外，还存在功能性和经济性贬值。

评估步骤：1签订委托协议2填写待评机器设备清单3分析资料明确重点制定方案4搜集资料5核实分类6鉴定设备7确定参数8评估计算9撰写报告10审核发出

基本方法：1成本法2市场法3收益法。

实体性贬值：由于Ⅰ种（使用中）和Ⅱ种（闲置中）有形磨损，所引起的贬值。

实体性贬值率=设备的价值损失/设备的重置成本。

估算方法：1观察法2年限法（寿命比率法=使用寿命消耗量/总使用寿命）3修复费用法

经济性贬值：1使用寿命缩短——年限法2运营费用的提高3市场竞争——规模经济效应指数法 第三门《估价实务》 第四部分土地估价方法

一、土地估价概念（重点是概念）

土地估价的定义：估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济生活中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价的作用及现实意义：1能反映市场供需、利用状况和动态变化，通过其他指标综合反映社会经济发展状况2调控土地市场供需的有力杠杆3调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障4推进我国土地使用制度改革的重要前提（改革核心是土地有偿使用）5量化国有土地资产的尺度。

土地估价的使用方向：1出让（招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产合资2集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让3抵押4企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算5基准地价和标定地价6城市地价动态监测7对农用地分等定级8确定农用地综合区片价9为土地增值税等不动产税费征收10为司法鉴定提供地价参考。

我国土地估价的产生背景和发展过程：93年全国统考。1建立相应土地估价制度和土地估价师制度2形成整套特色土估理论和技术标准3形成规模专业队伍（三次改革：脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式）4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设5有力地配合国有企业改革6土估行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

二、土地估价的原则（一般）

原则:1预期收益2替代3最有效利用4供需5报酬递增递减6贡献7变动8合法原则

三、收益还原法（重点） 基本公式：P=A/r

纯收益按等差级数递增（减），无限年器时：P=a/r=-b/r2 纯收益按等级数递增（减），无限年器时：P=a/(r-+s) 四、市场比较法（重点）

特征：1现实性，有说服力2以替代关系为途径，比准价格3以价求价，不正常市场难与收益价格相协调4人员要求素质高5以替代原则为基础，正确选择案例和合理修正交易价格是保证结果准确性的关键。 理论依据：替代原理 适用原则：替代原则

适用条件：1三个案例（25%）2案例与对象具有相关性和替代性3交易资料可靠性4合法性

估价步骤:1调查与选择比较案例2确定价格可比基准3交易情况修正4估价期日修正（三年内）5区域因素比较与修正6个别因素比较与修正7其他相关修正+土地使用年限和容积率修正8确定比准价格 五、成本逼近法（重点）

基本公式：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

估价步骤:1确定土地取得费2确定土地开发费3计算税费4计算利息5计算利润6确定土地增值 7修正并确定土地价格 土地开发费：应分摊费用=受益程度×设施总费用 利息：开发周期根据面积规模和难易程度确定。 利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

土地增值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率

土地价格修正与确定：年期修正系数K=1-1/（1+R）N次方 适应范围：1新开发土地2欠发育实例少3工业用地（城区市区的除外）

4无收益无交易的 六、剩余法（历年重点） 概念：假设开发法

基本公式：地价=房地产预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息 估价步骤:1最佳开发利用方式的确定2开发完成后不动产价值的测算3开发成本的计算4利息的计算5利润的计算6土地价格的计算 利息=（地价款+开发建筑费+专业费+不可预见费）计息 利润=

土地价格计算：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

适用范围：1开发房地产或待拆再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价3现有房地产中地价的单独评估。 七、路线价法（应用范围、相关系数修正）

路线价概念：通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价法概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算同一街道其他宗地价。

路线价法基本原理：替代原理和区位论的具体运用。地价随其临街深度的增加而递减。

标准深度：道路对土地利用价值影响为0的深度。

里地线：标准深度连线。与道路之间的区域为表地或临街地，以外为里地。

深度指数修正表：以道路为基准，按距路变化编制的地价变化表。 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。

操作步骤：1确定所处区段和路线价2确定临街深度和其他（宽度、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率）3确定深度修正系数和其他条件修正系数4估算宗地地价。

深度修正方法:1四三二一法则：100FT，40、30、20、10% 2苏慕斯法则：100FT，前50占72.5%，后50占27.5%，再深50则15%

3霍夫曼法则：100FT，37.5%、29.5%、20.7%、12.3% 4哈柏法则：地价与其深度的平方根成正比。 其他宗地条件修正系数编制：宽度、宽深比率、容积率、出让、转让年期、朝向、地价分配率修正

适用范围：1市街地2较多实例且市场规范3快速多宗4精度与路线价及其修正体系相关。

实际应用：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额（或×其他修正系数）

八、基准地价系数修正法（重点是系数修正）

概念：利用基准地价和基准地价修正系数表等成果，按替代原则，修正区域个别其他得地价的方法。

基本原理：替代原理

公式：待估地价=[基准地价×（1±区域个别修正系数之和）×期日修正×容积率修正±开发程度修正]×待估宗地使用年限修正系数

步骤:1基准地价成果介绍的基本要求2宗地级别基准地价的确定3宗地影响因素调查分析与修正系数确定4年期修正的公式与方法5期日修正的依据、参数确定、方法6容积率修正的依据、参数确定、方法7开发程度及其他因素修正8修正确定宗地价格

适用范围：1具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价2可以短时间大批量评估3精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。 第五部分 地价估价实务 一、宗地估价（熟练掌握）

土地估价程序:1确定基本事项2拟定作业计划3收集资料实地踏勘4分析整理相关资料5选定方法试算价格6确定宗地估价结果7撰写估价报告书

业务获取途径：1政府委托2企业或个人委托3自有自估

业务受理及应注意的问题：1明确双方权利义务2合理安排时间人员3保证估价质量4适当提供相关附加（增值）业务5注意适应相关行业的要求（如审计）6注意适应国际规范。

签订委托协议的重要性：1估价委托的法律依据2明确双方权利义务3降低估价收益风险。

委托协议的主要内容：双方名称、目的、对象、基准日、时间、使用范围、收费、合同有效期、违约责任、双方权利义务、争议解决（协

商、仲裁、诉讼）、签合同时间、地点、人物及印章。

业务范围：1出让2转让3征用、征收、征购或拆迁补偿4、抵押5收益权质押6税费7出资入股8改制9会计处理或出具财务报告10金融不良资产转让11法律诉讼12基准地价13动态监测14农用地分等定级15征地区片综合地价及统一年产值测算16其他经济或整个行为涉及的土地2。

估价事项确定：1目的的确定2范围的界定与描述内容（面积四至）3土地类型的界定内容4土地权利状况的界定内容5土地估价报告使用方向的规定6土地估价中特别事项的内容与界定

价格对应权利内涵的设定：1使用权价格2抵押权价格3租赁权价格 利用条件的设定：建构筑物及其用途、容积率、绿化率 使用年限的设定：有效使用年限

估价期日的设定：委托人确定或委托人与估价师商定。 资料收集内容、方法及要求：

1权属资料及其内容：房产证、土地证、土地登记卡、表、册等 2地籍图的基本要素：界址、方位、坐标、临路状况、深度、四至等。 3工程建设图纸的种类：总图、平面、剖面、立面、高层设计图纸。 4总平面图的基本要素：1局域位置2内外环境3拟建位置4拟建名称、出入口、层数、标高5指北针、比例、风玫瑰图 5市政管线图的种类及基本要素

6区域规划图及资料的基本内容：容积率、高度、覆盖率、用途、利用限制

7交易资料基本要求：1面积2时间3位置4宗地条件5地上物状况6买卖双方特征及动机7销售条件8销售前后的利用状况。（详细、准确、及时）

现场调查的目的：1核实验证2观察实体3现场体验周边环境 现场调查的内容：1权属查证2实体状况查勘3周边环境调查（区域、个别）

现场调查的方法：1观察2询问3测量4核对 权利状况分析内容及方法：核对证书

利用状况分析内容及方法：建构筑物及其用途、容积率、绿化率等—1现场查勘2查阅权属资料

市场状况分析内容及方法：1发展方向预测信息（金融经济、房地产行业、交易、城市发展和规划信息）2基础数据信息3成交价格信息4房屋租赁信息

假设和限制条件分析：1规避风险，保护人员机构2告知、保护报告使用者。 估价方法选择：

1土地估价目的与适用原则的分析 2估价对象状况与估价方法适用性分析

3估价资料与估价方法可行性分析：1基础性资料（一般、区域、个别）2方法性资料3图件资料

4估价技术思路的确定：根据1目的2状况3市场4多法结合5现有资料 5估价方法的选择与确定

不同方法估价结果分析：1适应性分析2准确性分析3可靠性分析 估价值的调整与确定：试算价格调整是重要一环，要衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，结合知识经验和智慧加以判断。（1算术平均数2加权平均数3中位数4众数5一种为主其他参考） 报告的作用：1描述估价对象2记述估价过程3反映估价成果 报告的类别：1土地估价报告2土地估价技术报告

报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件。

技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件，

报告的形式：1文字式（报告和技术报告）2表格式（土地估价报告） 报告的使用规定：1委托方按目的使用的要求及承担的责任2用于上级及自律组织的业绩抽查3用于估价结果备案及承担的责任4用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。

报告归档管理：负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。三级审批：自查、部门查、机构负责人审批。 报告审核的目的：确认估价结果的合理性

报告审核的内容：1估价人员资格2估价对象界定3估价所依据的资料的质量4估价假定前提和限制条件5市场分析6估价技术路线、方法选择及运用7地价确定的理由8估价结果9估价报告的逻辑性 二、常见目的下土地估价（新增） 各种常见的土地估价目的：

1以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估

2以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等为目的的土地估价

3以土地使用权抵押为目的的土地估价

4以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价 5以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 6以城市地价动态监测为目的的土地估价

7以农用地分等定级和划分农用地综合区片为目的的土地估价 8以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价 9以司法鉴定为目的的土地估价

地价类别判断和原则确定：1买卖价格（公允市价，替代、最有效原则）2租赁价格（承租地权、地权出租，替代、最有效原则）3清算价格（低于市价，保守）4抵押价格（保守原则的市价）5征收价格（补偿性）6课税价格（低于市价，保守）7公示价格（公平）

评估方法选择；两种以上方法。1居住（市比、剩余、收益、基准，新开发用成本逼近法）2工业（市比、成本、基准，特殊用收益）3商服（市比、收益、剩余、基准）4综合（市比、收益、剩余） 价格确定：1差幅不大（20-25%）取简单算术值2差幅大（超过20-25%）说明各方法增减值原因，加权平均或取众数、中位数。

三、常见用途土地估价（新增）

居住用地特点：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。

主要价格影响因素：A一般因素1自然因素（城镇地理位置及经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的几率）2社会因素（人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式）3经济因素（城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率）4行政因素（土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策）B区域因素1自然因素（区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的几率）2社会因素（社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式）3交通条件（距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度）4基础设施状况（供水、排水、供热、电、气、通讯等基础设施与公用服务设施状况）5经济发展水平（区域经济发展规模及水平、居民收入水平）6行政因素（区域经济政策、土地规划及城镇规划限制）7环境因素（区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度）C个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用。

技术思路：宜选用市比法、剩余法、收益法、基准修正法，对新开发完成的，可以使用成本逼近法。

估价方法选择与应用：1别墅：首选市比法，如极具特性则不宜采用2高档公寓：首选市比法，辅以收益法、假设开发法或基准地价法3普通居住：首选市比法，辅以收益法、假设开发法或基准地价法。新开发土地可以用成本逼近法4待拆危旧居住用地：无特殊需要不得依现状用途评估，应按规划用途评估。

工业用地特点：宗地面积大，收益小或不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。

主要价格影响因素：A一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素1交通状况2基础设施状况3环境状况4工业区成熟度5行政C个别因素：地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用。

技术思路：宜采用市比法、 逼近法、基准地价法，特殊情况下可用收益法。

估价方法选择与应用：1矿井矿区：宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件2高新技术企业：增值收益较普通工业用地高3仓储用地：机会成本及对相关企业收益的影响程度是重点4机场码头：垄断性质，在收益法以外的方法中，应考虑垄断地租修正5工业类：数量多时，选择一至二宗标准宗地评估，其他依个别修正确定。

商业用地特点：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，

价值量大，附属设施较多。

主要价格影响因素：A一般因素1自然2社会3经济4行政B区域因素1自然2社会3交通4基础设施5商业繁华程度6行政7环境C个别因素：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状态、与商业中心接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限。

技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法。 估价方法选择与应用：1区分因土地利用方式的差别所带来的土地收益差异2旅游用地注意国家旅游区评价标准。

办公用地特点：收益性强，且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。

主要价格影响因素：与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。 技术思路：宜采用市比法、收益法、剩余法、基准修正法

估价方法选择与应用：1考虑办公楼的级别差异所带来的土地收益差异2基准法和市比法在经济不发达地区采用住宅基准地价修正。 教科卫文体用地特点：收益小或无，且所处位置多位于市（县、镇）中心

主要价格影响因素：参照住、工、商，据实确定。

技术思路：成本逼近法、收益法（有收益或潜在收益）及基准法。 估价方法选择与应用：1成本逼近法时，土地取得费取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参

数高2位置好的比照商住基准地价，考虑年期与用途修正（减价修正）参照工业基准地价时不进行年期与用途修正3采用收益法用的是整体收益。

农用地用地特点：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。

主要价格影响因素：自然因素、社会因素、特设因素

技术思路：收益法、市比法、成本法、剩余法、评分估价法、基准地价法。

估价方法选择与应用：1交易少，难市比法，自然属性和不可再生性局限了成本法和剩余法的应用2评分法因单位分值的难以确定使得应用局限3收益法是常用之一4已建基准地价区，可用基准地价修正法、定级指数模型法、基准地块法评估。

基础设施用地特点：数量多，分布广、面积小，无法单宗地测算收益。 主要价格影响因素：参照居、工、商，据实确定。 技术思路：基准地价系数修正法和成本逼近法。

估价方法选择与应用：1中心的，据实用可比实例和基准地价评估，并进行年期和用途修正；外围或边远的，优先用成本逼近法，其次参照当地最末一级地价相近用途的基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正2收益体现整体收益，难分摊到每宗地上，不宜收益法3市场上基础设施用地等的建（构）筑物交易案例，不适宜剩余法。

四、土地分等（涉及不多）

分等的概念：分析影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素，揭示地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。

原理：反映城镇之间土地质量的地域差异。一个城镇一个点。 分等的因素因子体系：有重大影响且体现土地区位差异的经济、社会、自然条件，分因素、因子。因素：1城镇区位（交通区位、城镇对外辐射能力）2城镇积聚规模（人口规模、人口密度、非农产品规模、工业经济规模）3城镇基础设施（道理、供水、供气、排水）4城镇用地投入产出水平（备选）（非农产业产出效果、商业活动强度、建设固定资产投资强度、劳动力投入强度）5区域经济发展水平（国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动）6区域综合服务能力（科技水平、金融状况、邮电服务能力）7区域土地供应潜力（备选）（农业人口人均耕地、区域人口密度）

分等的因素因子分值计算方法：采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值（0—100）。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳2分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正负相关关系（负相关因子：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地） 分等的因素因子权重确定方法：

1位序标准化：因子分值=100×位序/参加分等的城镇个数

2极值标准化：因子分值=100×A×（指标值-最小值）/（最大值-追小指）

式中：A—正相关时A=1且（指标值-最小值）；负相关时A=-1且（指标值-最大值）

3土地分等对象综合分值计算采用多因素分值加和法：总分值=∑（权重值×因素分值）

权重确定方法：1特尔菲测定法（专家经验与主观判断，10至40人，3至4轮，分值评估—5分或百分；等级评估—等级序号为量化值）2因素承兑比较法（成对比较，对结果赋值排序。前提—1可成对比较性2可转移性）3层次分析法（AHP法—优点：定性与定量相结合，高度的逻辑性、系统性、简洁性、实用性，针对多层次多目标） 城镇土地分等划分方法：1数轴法（点数稀少处作等间分界）2总分频率曲线法（频率直方图，用波谷处）

农用地分等基本概念：农用地—直接用于农业生产的土地，耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

农用地分等定级—在全国按标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用地质量综合评定，从而划分出农用地等级的工作。 标准耕作制度—因各地难统一，主要指种植制度。

农用地自然等别—在全国按标准耕作制度，在自然质量条件下划分农用地等级。

农用地利用等别—在全国按标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用地质量综合评定，划分出农用地等别。

农用地等别—在全国按标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，据规定方法程序进行的农用地质量综合评定，划分出农用地等别。

基准作物—小猫、玉米、水稻—春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻、晚稻。

标准样地—生产条件最好，产量水平最高的农用地单元。

农用地分等的原则：1综合分析2分层控制（国省县）3主导因素4收益差异5定性定量结合（定量计算为主）6跟踪检验原则。

农用地分等的方法：据自然质量分方法的不同而区分为：因素法和样地法。

农用地分等单元划分原则：1单元之间土地差异明显2单元内部土地tezheng 相似3单元边界不跨越地块边界4单元边界应采用控制区格局的地貌走向线和分解线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。

方法：1叠置法2地块法3网格法4多边形法 五、土地定级（涉及不多）

城镇土地定级的概念：根据城镇土地的经济、自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。原理：反映城镇内部土地质量差异。

城镇土地定级的因素因子体系：硬指标（数量）和软指标（定性） 城镇土地定级的技术路线和程序：综合定级和分类定级（市区非农人

口50万以上大城市宜综合定级和分类定级；其他城镇宜综合定级，必要时同时分类定级）

多因素综合评价法，结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进行验证，综合评定土地的等和级。又叫多因素分值加和法：总分值=∑（权重×因素分值）；作用分值与土地优劣正相关，0至100分的封闭区间。仅与因素指标值有关，称之为面状因素；与设施规模、距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。 商服中心：四级：市、区、小区、街区。

层次数目：商服：大城市：2至4个，中城市2至3个，小城市1至2个 道路类型：大城市5至7类，中城市3至5类，小城市1至3类。划分依据：宽度，车流量，地位作用。影响距离=建成区面积/2倍的总长度 城镇土地级别划分方法：1数轴法2剖面图法3多元统计的聚类—判断法4总分频率曲线统计判断法。

农用地定级的原则：1综合分析2主导因素3收益差异4定量与定性分析相结合原则。

农用地定级的方法：1因素法(选择定级因素原则：主导因素、差异性、相对稳定性、可行性)2修正法

农用地定级单元划分方法：1叠置法2地块法3网格法4多边形法 六、基准地价评估（方法和技术路线）

评估范围确定原则：1土地位置差异带来不同收益是评估基准地价的依据2各行对土地质量要求不同是形成基准地价的基础3不同用地地价具有不同的空间分布规律4土地利用的相对合理性和变化性是基准

地价相对稳定和不断演化的前提5土地收益是其基础，交易市价是收益在市场中的直接反映。

评估程序：1准备工作（任务书、调查表、工作表、工作底图：大1：1至5万；中1：5千至1万；小下1：1至5千）2资料调查与整理3基准地价评估4基准地价确定5编制基准地价修正系数表6成果验收 资料和外业调查的内容与要求：30个样本，连续2年数据，以人民币为单位，小数点后一位。

样点资料的处理方法：1样点剔除2样点资料归类（按级别、用途、效益、交易方式、计算方法，30个）

确定的原则：1以实际数据测算结果为准，以比较、修正结果为辅2发达的以市场交易测算结果为准，级差收益验证3不发达的以级差收益验证以准，市场交易测算结果验证4体现地产管理政策。

方法：1一种方法——结果；2两种分用途——以级别或区域为单位，据当地市场状况和地价水平确定；3两种综合——同上；4以级为单位——每级要有商住工综；以区段为单位——只表示一用途地价。 内涵界定要求：主要包括用途、价格基准日、设定条件（如开发程度、容积率）等内容，实际操作中据地方实际情况界定。 基准地价系数修正表的主要内容：1区域2个别3其他因素 编制方法：1用土地利用效益资料2市场地价资料3定级分值 城镇基准地价更新内容：据市场变化定期更新，小时局部调整；大时调整级别等

技术途径：1以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资

料为依据，更新基准地价；

2以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；

3以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

农用地基准地价评估范围确定原则：包括县（市）行政区内现有农用地和宜农未利用地。

程序：1准备工作2确定技术路线（样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法）3资料调查和整理4评估基准地价5成果整理和验收。

资料和外业调查的内容与要求：元/平方米，0.1位

样点资料的处理方法：1样本资料补充完善或剔除2资料归类（按级别、用途、效益）

评估的原则：1合法2用途限制性（在农业用途内部流转）3替代性4估价期日5预期收益（取决于农产品价格及其形成机制和影响因素）6最佳使用（收益最大化）

方法：1样点地价平均法2定级指数模型法3基准地块评估法 内涵界定要求：主要包括用途、价格基准日、设定条件等，实际据实界定。

系数表的主要内容和编制方法：编制方法同城镇，内容差异主要是影响地价因素的不同

更新条件：为保证基准地价与实际的一致性和现势性，定期更新。

内容：据实而定，主要是地价和级别的更新。

技术要求：1以农用地定级为基础，采用土地投产资料和市场交易地价资料，按地价平均法更新基准地价；

2利用标准地块资料，根据标准地块价格或地价指数更新基准地价；

3通过测算地价影响因素综合分值，调整综合分值与地价关系模型，用调整后的模型更新地价。七、路线价评估（单选、计算） 路线价的特点：临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。评估范围选择条件：繁华商业区域的市街地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主以外以基准地价为主 基本原理：替代原理和区位论的具体运用。

基本程序：1地价实例调查（两年内）2宗地地价计算3宗地数据检验4确定地价区段（1以道路、沟渠或其他明显地物为界限2在确定路线价的区段，以里地线为界线，我国用进深众数）5计算区位地价（中位数、众数、算术平均数）6划分地价等级（图表）

基本表达方式：A点数1易换算成金额2不受币值变动影响3易直接估算前后价差4易求取地价上涨率 B货币1易理解2交易参考便利

修正体系建立的内容和方法：在已知路线价，进行深度、形状、宽度、宽深比率、容积率修正

待估宗地地价=路线价*深度指数*其他修正系数

A深度指数修正：1四三二一（慎格尔）2霍夫曼（37.5).5 .7.3%）3苏慕斯（72.5'.5%）4哈伯（价值与深度的平方根成正比）单独深度百分率：A1﹥A2﹥A3；美国：累进深度百分率A1﹤A1+A2﹤A1+A2+A3；日本台湾我国：平均深度百分率:A1﹥(A1+A2)/2﹥(A1+A2+A3)/3

B宽度修正C宽深比修正D容积率修正E出让、转让年限修正（地价=P208）F朝向修正G地价分配率修正

深度指数修正表：1确定标注深度2确定级距3确定单独深度百分率4选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表5编制深度修正指数表。

八、城市地价动态监测（强调）

城市地价动态监测的概念：根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，手机、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

基本程序：1确定范围2建立以点为基础的数据源3采集并处理监测数据4根据目标建立体系5计算各类指标6对城市地价综合分析和评价7编制报告8发布信息

指标含义及其采集方法：监测点档案包括：监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。

标准宗地（监测点）设立原则：代表性、确定性、稳定性、标识性 标准宗地（监测点）设立步骤：区段划分、区内点的布设、初始资料采集、点上图与建档（直辖市200个；省会和计划单列市120个；其

他城市60个；各用途点数应均衡）

标准宗地估价的方法与要求：遵循《城镇土地估价规程》如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过日期、土地开发强度、土地使用年限、容积率等修正得到。

要求：1监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价；

2监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制； 3监测点地价设定在内涵条件下为法定最高年限，在现状条件下为实际剩余使用年限；

4应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价修正法； 5监测点地价评估报告采用统一的格式；

6每一个监测点地价应由两名注册土地估价师评估并签字。 九、征地区片综合地价评估（新增）

征地区片综合地价的基本概念：在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区委、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障书评

等因素，划分去骗，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的去骗征地综合补偿标准。实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。

基本原则：1维护农民合法权益2同地同价3协调平衡4公开听证原则 特点 ：1按照均值性去骗的补偿标准2是针对土地确定的综合补偿标

准，不包括地上附着物和青苗补偿费3在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同4一种预设性标准，在征地没有发生时统一制定，刚性较强。

基本步骤：1确定范围2划定区片3测算综合地价4验证和调整5结果听证和修改6确定征地区片价（市县初步并报省平衡）7整理与编织成果 征地区片综合地价评估的方法： A农地价格因素修正测算法：

待估农用地征用价格=农用地区片价*（1±∑影响因素修正系数和）*期日修正系数+地上附着物价格

修正因素（最小为0，向上修正)：1土地区位(离市中心越近，档次越高，修正系数越大2人均耕地数量（小，高，大）3土地供求关系（征用数量多，高，大）4当地经济发展水平（高，高，大）5生活保障水平（高，高，大） B征地案例比较测算法：

征地案例比较价=征地案例价格*（100/区域修正）*（100/个别修正）*时间修正指数

C年产值倍数测算法——征地区片价等于土地补偿费和安置补助费之和

征地区片价=区片土地年产值*区片土地补偿倍数+区片土地年产值*区片安置补偿倍数

征地区片综合地价的表达形式：1地价表2地价分布图

征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用：原理与基准地价系数修

正法相近。

第十三部分 土地估价行业管理知识

考试制度：2006年11月22日国土部第35号令：3年有效，06年后需通过实践考核方能签字承担法律责任，1省1考区，设于省会城市；中国公民遵纪守法并：1大专2年2本科1年3博、硕、第二学位、研究生班毕业4中级以上相关专业技术职称。不予报名：1刑事处罚5年2取消是自5年3取消考试2年4犯错行政处罚或撤职以上行政处分2年5其他。

执业管理：1申请表2资格证3身份证4劳动合同5人事档案6社保7继续教育8其他。

不予办理：1无完全民事行为能力2不在土地估价机构执业3劳教、刑事处罚3年4犯错撤职2年5其他。

变更注册30日到省协会1变换从业单位2机构合并分立3机构名称地址变更4其他

注销注册：1丧失民事行为能力2主动提出3连续2年未过年检4弄虚作假5刑事处罚6其他

执业管理：1一人只在一机构2个人与机构年检材料同时报送省协会，结果公布社会。 从业条件：注册执业。

继续教育要求：实行登记制度；五年100学时，换证前必须一次专门业务的继续教育培训。针对性、实用性、先进性。国家协会组织师资培训和全国性高层次专业培训，每年12月上旬报送下年继续教育计

划。

职业道德：1实事求是，独立、客观、公正2主动声明并回避3禁止行为：（1损害同行2两家注册3个人接活4允许他人5伪造涂改转让6在非注册机构签字7收集采用有失客观的资料8泄密9不按规定收费10恶意压价争揽11接收不合理要求12索贿13规定禁止的其他行为）4熟悉技能，接受教育5熟悉知识，履行合同6对结果和报告必须提供充分的依据7协助人员执业前须专门培训，估价师承担责任8接受自律组织管理和行政主管部门监督管理。

工商设立基本条件：1名称明示2有限责任公司或事务所3法人代表为土估师4营业范围包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估5固定经营服务场所。

协会注册条件：50万；7人；全国执业能力；公司执业超过1年；其他条件。省协会：2人10万。

基本组织形式：有限责任公司、事务所。

协会性质：自愿组成，依法登记成立，非营利性的行业自律性社会团体。

第十三部分 土地估价行业管理知识（全部）

考试制度：2006年11月22日国土部第35号令：3年有效，06年后需通过实践考核方能签字承担法律责任，1省1考区，设于省会城市；中国公民遵纪守法并：1大专2年2本科1年3博、硕、第二学位、研究生班毕业4中级以上相关专业技术职称。不予报名：1刑事处罚5年2取消是自5年3取消考试2年4犯错行政处罚或撤职以上行政处分2年5其

他。

执业管理：1申请表2资格证3身份证4劳动合同5人事档案6社保7继续教育8其他。

不予办理：1无完全民事行为能力2不在土地估价机构执业3劳教、刑事处罚3年4犯错撤职2年5其他。

变更注册30日到省协会1变换从业单位2机构合并分立3机构名称地址变更4其他

注销注册：1丧失民事行为能力2主动提出3连续2年未过年检4弄虚作假5刑事处罚6其他

执业管理：1一人只在一机构2个人与机构年检材料同时报送省协会，结果公布社会。 从业条件：注册执业。

继续教育要求：实行登记制度；五年100学时，换证前必须一次专门业务的继续教育培训。针对性、实用性、先进性。国家协会组织师资培训和全国性高层次专业培训，每年12月上旬报送下年继续教育计划。

职业道德：1实事求是，独立、客观、公正2主动声明并回避3禁止行为：（1损害同行2两家注册3个人接活4允许他人5伪造涂改转让6在非注册机构签字7收集采用有失客观的资料8泄密9不按规定收费10恶意压价争揽11接收不合理要求12索贿13规定禁止的其他行为）4熟悉技能，接受教育5熟悉知识，履行合同6对结果和报告必须提供充分的依据7协助人员执业前须专门培训，估价师承担责任8接受自律组织管

理和行政主管部门监督管理。

工商设立基本条件：1名称明示2有限责任公司或事务所3法人代表为土估师4营业范围包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估5固定经营服务场所。

协会注册条件：50万；7人；全国执业能力；公司执业超过1年；其他条件。省协会：2人10万。

基本组织形式：有限责任公司、事务所。

协会性质：自愿组成，依法登记成立，非营利性的行业自律性社会团体。

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