2012年天津房地产市场研究报告(2013.1.8) - 图文

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2012年天津房地产 市场研究报告

撰写机构：天津某兴业房地产经纪有限公司 撰写日期：2013年1月

目录

第一部分：宏观经济背景 ............................................................................. 5

1.1、固定资产投资增速减缓 ................................................................................. 5 1.2、房地产开发投资开发情况 ............................................................................. 7 1.3、社会消费品零售总额稳定增长 ................................................................... 11 1.4、居民消费价格总体呈上涨趋势 ................................................................... 12 1.5、2012年中国出口形势严峻......................................................................... 12 1.6、2012年宏观经济环境总结......................................................................... 14

第二部分：政策解析 .................................................................................. 15

2.1、政策回顾 ....................................................................................................... 15 2.2、金融政策 ....................................................................................................... 20 2.3、土地政策 ....................................................................................................... 21 2.4、地方政策 ....................................................................................................... 22 2.5、调控政策预测 ............................................................................................... 25

第三部分：一级土地市场研究 .................................................................. 26

3.1、土地市场年度供应情况 ............................................................................... 26 3.2、土地市场年度成交情况 ............................................................................... 27 3.３、重点地块分析 ............................................................................................. 31 3.4、2012年房企拿地排名与拿地风格 ............................................................. 34

第四部分：商品住宅市场分析 .................................................................. 37

4.1、商品房供求状况分析 ................................................................................... 38 4.2、商品住宅新增供应状况分析 ....................................................................... 38

4.2.1、商品住宅新增供应走势 ............................................................................ 38 4.2.2、商品住宅新增供应分布情况 .................................................................... 40 4.3、商品住宅成交状况分析 ............................................................................... 42 4.3.1、商品住宅成交走势.................................................................................... 42 4.3.2、商品住宅成交区域分布情况 .................................... 错误！未定义书签。 4.3.3、商品住宅成交产品分布情况 .................................................................... 46 4.4、商品住宅市场供求对比分析 ....................................................................... 48 4.5、2012年天津市商品住宅项目成交排行 ..................................................... 49 4.6、商品住宅市场趋势预测 ............................................................................... 52

第五部分：公寓市场分析 .......................................................................... 52

5.1、公寓市场供应情况分析 ............................................................................... 53 5.1.1、公寓市场供应走势.................................................................................... 53 5.1.2、公寓市场供应分布.................................................................................... 54 5.2、公寓市场成交情况分析 ............................................................................... 55 5.2.1、公寓市场成交走势.................................................................................... 55 5.2.2、公寓市场成交区域分布 ............................................................................ 56 5.2.3、公寓市场成交产品分布 ............................................................................ 57 5.3、公寓市场供求情况分析 ............................................................................... 58 5.4、2012年天津市公寓项目成交排名 ............................................................. 59 5.5、公寓市场发展趋势 ....................................................................................... 61

第六部分：三级市场分析 .......................................................................... 62

6.1、三级市场季度成交走势 ............................................................................... 62

6.2、三级市场逐月成交量价走势 ....................................................................... 62

第七部分：商办市场分析 .......................................................................... 64

7.1、商业市场情况分析 ....................................................................................... 64 7.1.1、商业市场供应情况分析 ............................................................................ 64 7.1.2、商业市场成交情况分析 ............................................................................ 66 7.1.3、商业市场供求关系分析 ............................................................................ 68 7.2、办公市场情况分析 ....................................................................................... 69 7.2.1、办公市场供应情况分析 ............................................................................ 69 7.2.2、办公市场成交情况分析 ............................................................................ 70 7.2.3、办公市场供求关系分析 ............................................................................ 71 7.3、商办市场发展趋势预测 ............................................................................... 71

第八部分：重点项目 .................................................................................. 72

8.1、金融街中心 ................................................................................................... 72 8.2、海河大观 ....................................................................................................... 76

第九部分：行业动态与发展 ...................................................................... 79

9.1、2012年天津楼市动态 ................................................................................ 79 9.2、房企未来发展 ............................................................................................... 80

第一部分：宏观经济背景

1.1、固定资产投资增速减缓

2010-2012年固定资产投资同比增速45000400003500030000250002000015000100005000010.2月当月(亿元)10111211.月月月2月10111212.月月月2月1011月月45.0@.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%3月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月130167169206306218211248216231307174220232275343278281316290280324211266277333417336336389356336同比增长（%）26.26.26.25.24.26.20.41.23.29.20.24.31.37.33.11.27.33.27.34.21.5.721.21.19.21.21.20.19.23.22.20.

2012年1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）292542亿元，同比增长20.7%，增速比1-9月份加快0.2个百分点。从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长1.94%。

按产业看，1-10月份，第一产业投资7473亿元，同比增长32.3%，增速比1-9月份加快0.1个百分点；第二产业投资128750亿元，增长21.9%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；第三产业投资156319亿元，增长20.1%，增速比1-9月份加快0.7个百分点。第二产业中，工业投资125383亿元，增长21.9%，增速比1-9月份回落0.6个百分点；其中，采矿业投资10057亿元，增长14.7%，增速回落2.7个百分点；制造业投资101888亿元，增长23.1%，增速回落0.4个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资13437亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点。

按地区看，1-10月份，东部地区投资137801亿元，同比增长18.2%，增

速比1-9月份回落0.2个百分点；中部地区投资81645亿元，增长26%，提高0.2个百分点；西部地区投资70439亿元，增长24.2%，提高0.1个百分点。

按登记注册类型看，1-10月份，内资企业投资274225亿元，同比增长21.4%，增速比1-9月份提高0.2个百分点；港澳台商投资8180亿元，增长8.7%，回落1个百分点；外商投资8645亿元，增长12%，提高0.8个百分点。

天津固定资产投资增长速度140012001000800600400200010.1-2月本月/亿元10111211.1月月月-2月10111212.1月月月-2月10月40353025201510503月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月3月4月5月6月7月8月9月4155235175519334725536596135107654606146877299585956417447056427355797798729171217746800886763本月增减2.134.634.434.736.233.129.222.426.326.424.426.233.23434.535.633.831.83530.820.119.325.92726.925.82725.424.7198.2

1-11月份，天津市全社会固定资产投资8153.50亿元，增长20.3%

按城乡看，1-11月份，城镇投资7655.39亿元，增长20.4%；农村投资498.11亿元，增长19.0%。

按产业看，1-11月份，在城镇投资中，第一产业投资68.15亿元，增长28.0%；第二产业投资3419.70亿元，增长20.2%，其中工业投资3390.15亿元，增长20.3%；第三产业投资4167.54亿元，增长20.5%，其中批发零售业投资增长64.5%，水利环境公共设施管理业投资增长31.3%。

按项目隶属关系看，1-11月份，在城镇投资中，中央项目投资502.27亿元，增长8.9%；地方项目投资7153.12亿元，增长21.3%。

2012年1-11月份固定资产投资主要数据

固定资产投资 全社会固定资产投资（亿元） 分城乡 城镇固定资产投资 农村固定资产投资 城镇固定资产投资中： 分项目隶属关系 中央单位投资 地方单位投资 分产业 第一产业投资 第二产业投资 # 工 业 第三产业投资 # 交通运输仓储业和邮政业 水利环境和公共设施管理业 68.15 3419.70 3390.15 4167.54 546.99 937.18 28.0 20.2 20.3 20.5 16.6 31.3 502.27 7153.12 8.9 21.3 7655.39 498.11 20.4 19.0 1—11月 8153.50 ±% 20.3

1.2、房地产开发投资开发情况

一、房地产开发投资完成情况

2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增速比

1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

全国房地产开发投资增速35302520151050增速%

1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。

全国房地产开发企业土地购置面积增速5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 -30.0 增速%

二、商品房销售和待售情况

1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。

全国商品房销售面积及销售额增速20151050-5-10-15-20-25销售面积（万平方米）销售额（亿元）

1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比

1-10月份提高3.6个百分点；销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%；销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点；销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点。

11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。

全国房地产开发企业本年到位资金增速20151050增速%

1.3、社会消费品零售总额稳定增长

2010-2012全国社会消费零售总额增长速度40000.00 35000.00 30000.00 25000.00 20000.00 15000.00 10000.00 5000.00 0.00 10.25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 10111月总额（亿元）2月3月4月5月6月7月8月9月10111211.月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10111212.1-23月4月5月6月7月8月9月月月月月月月127123113115124123122125135142139153152137135136146145144147158165161177336156156167165163166182189184同比增长（%）14.22.18.18.18.18.17.18.18.18.18.19.19.11.17.17.16.17.17.17.17.17.17.18.14.15.14.13.13.13.13.14.14.14.2012年11月份，社会消费品零售总额18477亿元，同比名义增长14.9%（扣除价格因素实际增长13.6%，以下除特殊说明外均为名义增长）。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额9395亿元，增长15.1%。1-11月份，社会消费品零售总额186833亿元，同比名义增长14.2%（扣除价格因素实际增长12%）。从环比看，11月份社会消费品零售总额增长1.47%。

按经营单位所在地分，11月份，城镇消费品零售额16031亿元，同比增长15%；乡村消费品零售额2446亿元，增长14.6%。

按消费形态分，11月份，餐饮收入2115亿元，同比增长14.2%；商品零售16362亿元，增长15%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额8652亿元，增长15.3%。

1.4、居民消费价格总体呈上涨趋势

2010-2012全国居民消费价格指数（CPI）7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00.1月10111211.月月月1月10111212.月月月1月1011月月2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月2月3月4月5月6月7月8月9月同比增长1.52.72.42.83.12.93.33.53.64.45.14.64.94.95.45.35.56.46.56.26.15.54.24.14.53.23.63.43.02.21.82.01.91.72.0

2012年11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,比10月份全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%反弹。11月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。预计12月居民消费价格指数涨幅将反弹至2.2%。

食品价格涨幅加大是居民消费价格指数涨幅反弹的主因。11月份,食品价格同比上涨3.0%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.95个百分点。10月份,食品价格同比上涨1.8%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.57个百分点。9月份,食品价格同比上涨2.5%,影响居民消费价格总水平同比上涨约0.79个百分点。11月份,食品价格环比上涨0.4%,影响居民消费价格总水平环比上涨约0.11个百分点。根据农业部公布的数据,农产品批发价格总指数下半年以来呈现明显的“N”型波动。该指数在经历了7、8月份的上涨之后,于9、10月份持续下行,之后自11月开始再掀升势,12月以来延续上涨格局,并于12月24日突破200点整数关口。

1.5、2012年中国出口形势严峻

12月7日，商务部外贸司司长王受文在国务院新闻办发布会上表示，2012年，“中国出口形势比较严峻”，原因有二：一是欧美市场不会有根本好转；二是国内的供应成

本也在上升。

目前，新兴市场国家的经济增长持续。2012年，中国在外贸出口方面会重点开拓对发展中经济体的出口。同时，中国会进一步提高外贸结构调整的步伐，在企业品牌建设、技术开发、营销渠道等方面提供更多支持。如果欧洲债务危机不进一步蔓延，2012年中国的出口仍能实现一定水平的增长。

当日，国务院新闻办发布《中国的对外贸易》白皮书。白皮书分六部分，约1.3 万字，全面介绍了中国外贸出口的历史和现实状况，并分析了出口对中国经济和世界的深刻影响，介绍了中国未来对外贸易政策调整的方向。

目前，中国是世界上最大的工业品生产国和出口国。白皮书指出，中国并不刻意追求对外贸易顺差。

长期以来，中国在服务贸易方面一直存在一定逆差。1990年后，中国的货物贸易才由总体逆差转变为总体顺差。2008年，中国货物贸易顺差达到2981亿美元历史高点，此后逐渐收窄。

中国货物贸易顺差主要存在于中美、中欧之间，而与日韩、东盟等工业中间品主要生产国则长期存在贸易逆差。现阶段，中国制造业和服务业参与国际分工的水平和地位不同，因此，中国货物贸易存在着大量顺差，而服务贸易则长期逆差。

2010年，中国货物贸易顺差占进出口总额的6.1%，占国内生产总值的3.1%。在全球贸易差额(顺差或逆差)最大的九个国家中，中国上述指标并不算太高。这反映了现阶段中国在工业制成品加工组装环节具有较大优势。

贸易顺差的急剧扩大也给中国带来困扰。如出口结汇人民币大量投放，增加了宏观经济调控的难度和复杂性；货物贸易顺差急剧扩大，使中国与一些贸易伙伴摩擦增多，对人民币造成持续和较大的升值压力。

1.6、2012年宏观经济环境总结

1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏 2012年我国宏观经济走势令人堪忧：外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。

四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。

2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况 房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌

幅也从-13.4%（8月份）收窄至-11.1%。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。

信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。

第二部分：政策解析

2.1、政策回顾

2012年全国关于房地产调控的相关政策汇总 1月7日 6月底前将实现40个主要城市的个人住房信息系统联网 今年6月底前将实现包括石家庄在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网，届时一查便知个人在这40城的住房情况。而广州就在这40城之列。业界普遍认为，这既是限购政策将来进行调整的决策依据，也是房产税开征的技术信息基础。 2月1日 天津上调普通住宅指导价：中心城区涨幅达35.2% 指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者压力。通常税费占购房总成本不足10%，普通住宅指导价提高在短期内将会刺激购房需求集

中释放。 2月2日 国务院总理温家宝两年五提促进房价合理回归 2月7日 财政部发文件:地方债房产税须优先投向保障房 国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。(三)巩固房地产市场调控成果。 今年各地增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程；个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入也要专项用于保障性安居工程。昨天，财政部发文要求各地做好今年保障性安居工程的财政资金安排工作。 2月14日 住建部要求进一步加强住房公积金管理 近日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》。通知指出，各地住房和城乡建设厅应每年将组织对各设区城市住房公积金业务管理、政策执行、风险控制和规范服务等工作开展检查，重点检查涉险资金回收、分中心机构调整、骗提骗贷和大额资金转存等情况。 2月18日 中国央行年内首次下调存款准备金率0.5% 2月21日 国土部:今年将试点处理现存小产权房的问题 从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来首次。央行上一次下调存款准备基金率是2011年11月30日。 记者从国土资源部了解到，在近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。 3月14日 温家宝:房价远没回到合理价位 调控不我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，

能放松 房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。 3月31日 国土部下“禁墅令”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调别墅项目或将退出一手市场 控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令，”业内人士认为，此次禁墅令相比以往更为严厉，随着土地管理趋紧，随着禁墅令的实施到位，高端需求将持续增长，别墅的稀缺价值也将膨胀。 4月15日 温家宝主持国务院会议:坚持房地产调控不动摇 国务院总理温家宝昨天主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。 会议指出，总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。 5月12日 5月18日央行将下调存款准备金率0.5个百分点 5月18日 住建部关键期定调:方向不改 决不让调控反复 5月21日 温家宝:严格实施楼市限购政策 楼市调控不放松 中国人民银行12日晚间发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。 地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会。 温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济

增长仍在预期目标区间。要贯彻稳中求进的总基调，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置 6月6日 住建部强调坚持房地产调控不动摇 严格执行限购 针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。 6月7日 6月8日起 金融机构人民币存贷款基准利率下调0.25% 7月5日 央行年内第二次降息 严行差别化住房信贷 中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。 个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。观点地产网讯：7月5日晚，央行宣布从7月6日开始下调金融机构人民币存贷款基准利率。 7月8日 温家宝：制止地方放松调控 决不让房价反弹 7月27日 财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策 8月31日 多部委密集表态楼市调控 新政不会超在16省市楼市督查结束后，调控主管部门对于楼市的研判以及楼市调控政策走向，一时成为各方关注的焦点。近日来下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。 目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

新国八条 相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态，成为楼市调控“风向标”。业界注意到，差别税收、房贷及推进房产税试点，成为预判下一步楼市调控政策走向的关键词。 10月8日 住建部继续强调限购 做好防止房价反弹的预案 “继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。”据报道，住房和城乡建设部有关负责人在接受专访时，继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性。 11月14日 住建部部长:楼市限购政策短期内不会退出 11月13日据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，十八大新闻中心昨天(12日)举行记者招待会，住房和城乡建设部、国家发改委、环境保护部、人力资源和社会保障部相关负责人就住房、就业、医疗等百姓关注的民生问题回答提问。 12月19日 国土部：各地要避免出现地王 并公布地王标准 地要避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，避免出现所谓“地王”误导市场，并适时公布本地“地王”的参照标准。国土部昨日召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，相关负责人强调，将继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧的调控基调。 住建部明确表示：明年楼市调控限购政策不动摇 针对市场回暖后的各种疑问，住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。长期坚持房地产市场调控政策不动摇，严格执行住房限购等各项措施，坚决遏制投资投机需求

2.2、金融政策

2.2.1、2月24日 央行下调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2012年２月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5％，中小型金融机构存款准备金率为17％。

2.2.2、5月18日 央行下调存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2月24日后，2012年以来央行第二次下调存款准备金率。也是自从2011年12月份以来，央行第三次降低存款准备金率。此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16.5%的存款准备金率。市场估计，此举将释放4000-5000亿元左右的资金。

2.2.3、6月8日 央行降息0.25个百分点

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

自同日起：(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

2.2.4、7月6日 央行年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

存款项目调整后利率（%）贷款项目调整后利7折后利率8折后利率8.5折后利率（%）（%）（%）率（%）一、城乡居民和单位存款（整存整取定期存款）一年二年三年五年3.003.854.404.85五年（含）以下五年以上一年一至三年三至五年五年以上6.006.096.346.49二、各项贷款4.204.264.444.544.804.875.075.195.105.185.395.52三、个人住房公积金贷款4.004.50//////2.3、土地政策

2.3.1、国土部要求2012年不得安排别墅类用地

2月22日，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。

2.3.2、 闲置土地满一年按地价20%征收闲置费

国土部今日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行

2.3.3、 天津推出新政策土地出让金缴款期限延长

此次发布会推出三项政策和服务举措，一是延长土地出让金缴款期限。对于土地出让价款在10亿元(含10亿元)以上的出让地块，受让人按国家政策要求自土地出

让合同签订之日起30日内缴纳土地成交价款50%的土地出让金后，可自合同签订之日起180日内缴齐全部土地出让金(原为90日内缴齐全部土地出让金)。本次土地政策的推行，为进一步加大招商引资的力度，宣传天津经济发展和城市建设，吸引更多境内外的开发企业参与投资天津搭建服务平台。同时对于开发商来讲也可谓是一项利好的政策，能够从一定程度上缓解拍地过程中的资金压力，地价款较高的土地联合竞买也降低了开发商的运营风险，使得资源得以整合，降低财务杠杆，双向互补更加保证项目的品质。

2.4、地方政策

2.4.1、 天津上调普通住宅指导价：中心城区涨幅达35.2%

2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。

在二手房交易环节，同时满足建筑面积144平米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，则属于普通住宅。而二手房交易环节中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围，进而使得购房交易

税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者的购买压力。

近年来随着房价的上涨，近四成的房屋因价格因素而被划入非普通住宅范围，从而增加了购房者的税费成本。此次指导价格的上调将扩大普通住宅的范围，从而进一步降低购房者的税费成本。根据房屋的面积、距离上次交易年限、是否首套房等条件的不同，此次调整将使得购房税费成本大幅将降低。

2.4.2、 全国40个城市个人住房信息6月将实现联网

按照住建部2012年初的部署，全国40个大中城市的个人住房信息要在6月实现联网，届时个人在这40个城市的住房拥有情况将一目了然。广州市国土房管局相关负责人透露，广州辖下十区两市的个人住房信息已经提前实现和住建部的联网。据了解，联网后，相关个人信息将只对管理部门公开。

40个联网城市：

直辖市：北京、上海、天津、重庆

省会或首府城市：广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁。

其他城市：深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚。

2.4.3、 沈阳调整普通住房价格标准

4月13日，根据国家和省有关规定，经市政府批准，沈阳市提高了普通住房价格标准，一级区域由原来的每平方米8290元，提高至9470元，二级区域由原来的每平方米6720元，提高至7810元，精装修商品住房，每平方米上浮1000元，比原来提高了500元。该标准自发布之日起施行。4月22日，沈阳市房产局对这次调整普通住房价格标准进行政策解读。

在契税方面：国家税收政策规定，普通住房，属于家庭唯一住房，且90平方米（含本数）以下的，按成交总价1%缴纳契税，90～144平方米的，按1.5%缴纳契税；非家庭唯一住房的，按3%缴纳契税。非普通住房，按成交总价4%缴纳契税。以一级区域为例，4月13日之前，住房成交单价在8290元以上的，要按4%缴纳契税，4月13日以后，住房成交单价低于9470元的，则根据住房是否属于唯一住房及不同面积段，分别对应1%、1.5%、3%税率缴纳。

在营业税方面：国家税收政策规定，个人将购买超过5年（含5年）非普通住房转让的，按照其转让总价减去购买房屋价款差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房转让的，免征营业税。此次普通住房价格标准提高，意味着相当一部分原来属于非普通住房的房屋，转变成了普通住房，超过5年转让，免征营业税，而不是差额征收。

2.4.4、 被叫停的部分地方政府楼市微调一览

虽然大多数微调政策获准实行，但也有8项微调政策“夭折”。“夭折”的政策大多触及政策“红线”，企图放松限购条件而被叫停。

2.5、调控政策预测

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮， 近日多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对明年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。

最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应;对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让;对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

某认为：2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧，主要以维持现有政策、加强执行力度为主,或将辅以扩大房产税试点，并继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，引导房地产市场健康稳定发展。

第三部分：一级土地市场研究

本期导读：

? 本年度供应经营性用地2747.37万平米，共计298宗； ? 本年度经营性用地成交2363.91万平米，共计278宗；

? 本年度土地供应最多的区域是武清区，其土地供应量达509.43万平米，占本

年度总的土地出让面积的18.54%；

? 本年度土地成交面积最多的区域仍为武清，占全市土地总成交面积的约

21.22%，土地成交量为501.61万平米。

3.1、土地市场年度供应情况

2012年天津市土地出让面积区域占比6!P%中心城区环城四区滨海新区23%郊县各区

2012年天津市共供应经营性用地2747.37万平米，共计298宗。

其中郊县是本年度的主力土地供应区域，土地供应量是1366.74万平米，占本年度总的土地出让面积的50%；滨海新区的土地供应量是632.20万平米，供应量仅次于郊县，占本年度总的土地出让面积的23%，是本年度第二大主力供应区域；环城四区的土地供应量是587.31万平米，占本年总的土地出让面积的21%；市内六区的土地供

应量最少，占全市的6%，较去年有所下降，供应量为161.02万平米。

2012年天津市内六区土地出让分布万平米50 40 30 2012年天津环城四区土地出让分布万平米350 300 250 200 150 100 50 0 20 10 0 出让建筑面积和平21.45 河东24.80 河西41.19 南开41.93 河北23.62 红桥8.04 西青东丽北辰津南

出让建筑面积180.19 72.06 5.07 329.99 2012年天津滨海新区土地出让分布万平米160 140 120 2012年天津郊县各区土地出让分布万平米600 500 400 300 200 100 100 80 60 40 20 0 汉沽开发区塘沽空港滨海旅游区中心商轻纺经务区济区0 保税区北塘0.70 3.10 大港临港生态城武清蓟县静海宝坻宁河出让建筑面积24.5952.59118.69.10 82.35131.524.9635.09148.90.64 出让建筑面积509.43 65.46 312.44 213.66 265.75

2012年出让土地

3.2、土地市场年度成交情况

2012年天津市土地成交面积区域占比8P%中心城区环城四区24%滨海新区郊县各区

2012年天津市共成交经营性用地2363.91万平米，共计278宗。

其中郊县是本年度的主力土地成交区域，土地成交量是1186.16万平米，占年度总的土地成交面积的50%；滨海新区的土地成交量是563.12万平米，仅次于郊县，占本年度总的土地成交面积的24%，是本年度第二大主力成交区域；环城四区的土地成交量是420.00万平米，占今年总量的18%；市内六区的土地成交量最少，占全市的8%，较去年有所下降，成交量为194.63万平米。

2012年天津市内六区土地成交分布万平米100 80 60 2012年天津环城四区土地成交分布万平米300 250 200 150 100 50 40 20 0 成交建筑面积和平22.76 河东14.50 河西84.75 南开42.00 河北22.58 红桥8.04 0 成交建筑面积西青东丽北辰津南

123.81 15.20 5.07 275.92 2012年天津滨海新区土地成交分布万平米140 120 100 80 60 40 2012年天津郊县各区土地成交分布万平米600 500 400 300 200 20 0 汉沽开发区滨海塘沽新港旅游大港临港区生态城中心轻纺商务经济区区保税区空港北塘经济区100 0 成交建筑面积武清501.61 蓟县64.27 静海322.55 宝坻57.80 宁河239.93 成交建筑面积55.557.981.50.9898.816.86.3050.2115.24.824.78.4920.8

天津市各区域楼面地价情况：

蓟县1665元/㎡ 宝坻1237元/㎡ 武清1382元/㎡ 北辰1218元/㎡ 红桥7888元/㎡ 南开12030元/㎡ 宁河1340元/㎡ 和平11600元/㎡ 河北4409元/㎡ 东丽2971元/㎡ 汉沽1974元/㎡ 河东6793元/㎡ 西青5300元/㎡ 津南1480元/㎡ 河西8214元/㎡ 塘沽3970元/㎡ 静海1138元/㎡ 大港1289元/㎡

2012度中心城区土地成交溢价情况分析

建筑面竞得单位 宗地编号 地块位置 积（㎡） 中海地产集团有限公司 天津金侨城投资有限公津西卫(挂)2012-066号 津红纪（挂）2012-118河西区卫津南路与吴家窑大街交口 红桥区纪念馆路延长线与竹80374 228000 城镇住宅 商业 城镇住宅 商业 挂牌起始用途 成交总价溢价比率 价（万元） （万元） 223440 297000 33% 50000 63400 27%

司 号 山路交口 北京顺义新城建设开发有限公司 天津富都房地产开发有限公司 北京中铁华升房地产开发有限责任公司 津南天（挂）2012-117号 津东新（挂）2012-098号 津北律(挂)2012-091号 南开区天塔道北侧 河东区新开路与卫国道交口 河北区八马路与律纬路交口西侧 312972 城镇住宅 商业 城镇住宅商业 369600 462000 25% 145000 92000 98500 7% 141105 城镇住宅商业 87000 89000 2% 本年度中心城区共成交17宗土地，其中除和平区外，其他五区均各有1宗土地溢价；其中溢价比率超过100%的土地为0宗；溢价比率在50%以下的有5宗，其用途均为综合用地，一是由中海地产集团有限公司投得，位于河西区卫津南路与吴家窑大街交口，占地79955平米，建筑面积228000平米，溢价比率为33%；二是由天津金侨城投资有限公司投得，位于红桥区纪念馆路延长线与竹山路交口，占地33489平米，建筑面积80374平米，溢价比率为27%； 三是由北京顺义新城建设开发有限公司投得，位于红南开区天塔道北侧，占地104324平米，建筑面积312972平米，溢价比率为25%；四是由天津富都房地产开发有限公司投得，位于河东区新开路与卫国道交口，占地31726平米，建筑面积145000平米，溢价比率为7%；五是由北京中铁华升房地产开发有限责任公司投得，位于河北区八马路与律纬路交口西侧，占地33596平米，建筑面积141105平米，溢价比率为2%；其他12宗地块0溢价，占总成交比例的70.6%。本年度土地成交总体溢价比率较低，高溢价成交地块较少。

2012年成交土地

3.３、重点地块分析

1.南开区天塔道地块－地块指标

宗地编号 地块位置 竞得单位 用途 出让年限 土地面积（㎡） 起始总价（万元） 楼面单价（元/㎡） 104324 369600 14762 津南天（挂）2012-117号 南开区天塔道北侧 北京顺义新城建设开发有限公司 城镇住宅、商业 城镇住宅70年、商服40年 建筑面积（㎡） 成交总价（万元） 容积率 312972 462000 3 该地块地理位置优越，向东与天塔对望；向西即见水上公园与周邓纪念馆；南面即为上谷商业街；北面临近八里台商业街。此外交通便利，有地铁三号线经过。该地块规划为商业金融业、居住用地，且不得建设酒店型公寓。地块规划加上该地块周边配套齐全，预计又将成为天津一高端商圈。

地块

该地块规划用地性质为商业金融业、居住用地，土地出让面积104324平方米，规划地上建筑面积不大于30.8万平方米，其中商业金融类建筑面积不大于20.9万平方米(包括商业、酒店、写字楼，不得建设酒店型公寓)、住宅建筑面积不大于9.9万平方米；建筑限高200米。

２.和平区大沽北路东侧地块－地块指标

宗地编号 地块位置 竞得单位 用途 出让年限 土地面积（㎡） 起始总价（万元） 楼面单价（元/㎡） 27541 175000 8314 津和大（挂）2012-041号 和平区大沽北路东侧 金融街融展（天津）投资有限公司 城镇住宅、商服 城镇住宅70年、商服40年 建筑面积（㎡） 成交总价（万元） 容积率 210500 175000 7.64 该地块位于大沽北路与长春道交口位置，地块四至：东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道。占地面积2.75万平米，出让建筑面积约21万平米，容积率7.64；

地块

该地块规划性质为综合用地，出售挂牌起始价共计175000万元（起始价不含市政基础设施配套费），折合楼面地价约8314元/平米。

３.河东区新开路后广场地块－地块指标

宗地编号 地块位置 竞得单位 用途 出让年限 土地面积（㎡） 起始总价（万元） 楼面单价（元/㎡） 31726 92000 6793 津东新（挂）2012-098号 河东区新开路与卫国道交口 天津市富都房地产开发有限公司 城镇住宅、商业 住宅70年 商服40年 建筑面积（㎡） 成交总价（万元） 容积率 145000 98500 4.57 该地块由天津富都房地产开发有限公司以9.85亿元摘得，溢价率7.07%

地块

该地块位于天津站后广场，是沟通市中心区域重要地带，周边配套齐全，且河东区目前购房者可选新楼盘不多，本次6793元/平方米的楼面价较周边新盘当时拿地价格相对低，后期可发展性良好。

４.河西区八里台师大地块－地块指标

宗地编号 地块位置 竞得单位 用途 出让年限 土地面积（㎡） 起始总价（万元） 楼面单价（元/㎡） 79955 223440 13026 津西卫(挂)2012-066号 河西区卫津南路与吴家窑大街交口 中海地产集团有限公司 城镇住宅、商业 城镇住宅70年、商服40年 建筑面积（㎡） 成交总价（万元） 容积率 228000 297000 2.85

该地块位于河西区卫津南路与吴家窑大街交口，东至空军大院，南至平山道，西至卫津南路，北至吴家窑大街。

地块

该地块规划用地性质为居住、商业金融业，出让土地面积79955.9平方米，总建筑面积不得超过22.8万平方米，居住建筑面积和商业金融业建筑面积比例为5∶5，其中居住用地容积率不大于2.5，建筑高度不大于100米。商业金融业用地容积率不大于3.3，建筑高度不大于160米。公告规定，该地块规划住宅套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例应大于住宅总建筑面积的70%；项目竣工后由土地整理单位以2.2万元/平方米的价格，回购建筑面积约为6839平方米的住宅。

3.4、2012年房企拿地排名与拿地风格

2012年房企拿地排名TOP20

排名 1 2 3 4 5 房企 恒大 保利 万科 中海 绿地集团 拿地总数 （块） 64 48 46 11 31 拿地面积 （万平米） 2028 1146 1056 468 382 拿地金额 （亿元） 134 353 378 175 128

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 中铁 万达 富力地产 金科 荣盛发展 首创置业 招商 雅居乐地产 越秀地产 华润置地 首开 碧桂园 龙湖 绿城中国 金地 8 20 14 12 21 8 10 4 9 10 3 6 15 6 6 249 215 212 207 204 179 166 157 153 109 101 88 80 58 50 21 148 45 46 60 23 114 12 55 58 30 14 180 92 30

激进风格代表：招商地产

在以稳健著称的招商系里，能在房地产调控之年加速扩张，说明集团上面给的压力很大，同时也说明招商地产新的管理团队也开始注意增长速度的重要性。

日前招商地产董事长林少斌公开表示，以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计，2013年将力争实现百亿销售增量，并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。

林少斌具体谈到，预计2013年招商地产的货量在600亿元至700亿元，按照70%的去化率目标，公司2013年的销售目标将超过400亿元。

招商地产目前欲做大的心态有些急迫，其转型之路只是刚刚起步，然而转型本身是一个中长期的过程，也许要5年甚至10年，而且过程很痛苦，失败的可能性远比成功的可能性要大，因此，招商地产今后面临的风险会更大，其千亿之路并不平坦。 稳健风格代表：万科地产

以销定量，根据销售规模决定拿地规模，万科12年下半年加速拿地除了销售以外，万科将心思放在积极拿地上，全国多个城市的土地市场都出现了万科竞地的身影；

万科总裁郁亮指出地方政府处理土地供应、调控政策和配套规划上等问题上的不足之处。“最需要房子的城市土地供应最紧张，这时候很需要政府做好配套，要规划清楚建设目标、配套所需要的资金、配套的土地、需要多少市场力量来做，”他表示，要解决用地量和规划问题，“难就难在各个部门要配合起来。” 保守风格代表：绿城集团

绿城股权卖了，项目卖了，资产负债率降下来了，股价升上去了绿城已经彻底度过“生死劫”，安全着陆了；

绿城中国董事长宋卫平和融创中国董事长孙宏斌都不是甘于屈居地产第二梯队的领导者。此外，在宋卫平连吃地王付出高昂代价之后，土地市场的窗口期更使其不容错过，因而反周期拿地并不令人意外。

有统计显示，从2012 年6 月底至11 月中，绿城购地涉及的总金额为167 亿元，地区遍布上海、杭州、合肥、天津、大连等核心城市；绿城自己的拿地支出并没有这么多，多数是与其他公司合作拿地，绿城将资金注入与融创成立的合营公司后，其购地资金已不需要绿城支付现金。 土地市场预测

随着天津中心城区土地一块块减少，市区变得寸土寸金，能有一块巴掌大的地也倍显珍贵，市区的土地已经处处是焦点，处处是黄金；2012年底，天津土地成交迎来高潮，市区所剩无几的价值高地开始放出，房企储备行动密集进行，预计2013年仍有不少地王诞生。

第四部分：商品住宅市场分析

本期导读：

? 12年天津市商品房总供应量为1696万平米，环比11年供应量下降18%；12年

天津市商品房总成交量为1163万平米，环比11年成交量上涨8%；12年天津市商品房成交均价为10624元/平米，环比11年成交价格上涨2%；

? 12年全年天津市商品住宅供应量为1166万平米，环比11年全年供应量下降20%，

其东丽、河东、津南、塘沽、武清为天津市商品住宅供应主力区；

? 12年全年天津市商品住宅成交量为974万平米，环比11年全年成交量增加13%，

从2月份开始，成交量呈波浪形上涨，8月达到一年销售顶峰，虽传统旺季“金九银十”成色不足，但年末出现了少有的“翘尾”；12年成交均价为10244元/㎡，

环比11年上涨9%；

? 12年天津市商品住宅新增供应1166万平米，全年成交量974万平米，供求比为

1.2：1，整体表现为供大于求。12年除7、8、11、12四个旺销月外，均呈供大于求态势。

? 12年全市商品住宅销售面积前三名分别为：远洋城、富力津门湖和北宁湾；2012年全

市销售金额前三名分别为：富力津门湖、天津大都会和仁恒海河广场。

4.1、商品房供求状况分析

2011-2012天津市商品房量价走势350 300 250 200 150 100 50 0 1400012000100008000600040002000011-0111-0211-0311-0411-0511-0612-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-11供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）12-1211-0711-0811-0911-1011-1111-1212-01

12年天津市商品房总供应量为1696万平米，环比11年供应量下降18%；12年天津市商品房总成交量为1163万平米，环比11年成交量上涨8%；12年天津市商品房成交均价为10624元/平米，环比11年成交价格上涨2%；

12年各大房企均取得了不错的销售业绩，但迫于政府调控的决心与力度，各项目以走量为主，房价波动较小；在政策微调、购房者心理预期等多重因素的影响下，整年商品房市场运行较为平稳。

4.2、商品住宅新增供应状况分析 4.2.1、商品住宅新增供应走势

2011-2012商品住宅季度新增供应走势图800.0 600005128340000276772815620000011Q111Q211Q311Q412Q112Q2供应套数12Q312Q4600.0 400.0 200.0 0.0 1709434525305601658734154供应面积（万㎡）

从2011年与2012年的商品住宅走势来看，商品住宅供应走势基本延续着一年中，年初供应量稳步增长，中期达到顶峰，然后开始下降的趋势。同时，2012年供应顶峰相比2011年提前一个季度，在二季度进入当年的供应峰值，随后持续下降，这也对“金九银十”的提前释放起到了推动作用。

2012年，天津市场商品住宅的供应10.7万套，新增供应面积环比2011年下降20%。

2011-2012商品住宅月度供应走势2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 10.80.60.40.20-0.2-0.4-0.611-311-411-511-611-712-112-212-312-811-1111-1212-911-111-211-811-912-412-512-612-712-1012-1111-10供应面积（㎡）增长率-12

12年全年天津市商品住宅供应量为1166万平米，环比11年全年供应量下降20%；12年上半年供应量呈稳步上升态势，5月份达到峰值，随后6、7月份连续下跌，为迎接传统的热销旺季“金九银十”的到来，供应商想抓住这一年中最后的集中出货期，8月份供应量开始攀升，9月份达到下半年供应量峰值，随后逐渐走低。

4.2.2、商品住宅新增供应分布情况

2012年天津市各区域商品住宅供应占比32!%市内六区环城四区26!%滨海新区郊县各区

2011-2012商品住宅供应分布情况3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 东丽区西青区津南区北辰区塘沽区开发区汉沽区大港区生态城武清区宝坻区和平区河东区河西区南开区河北区红桥区空港蓟县静海2011年新增供应面积（㎡）2012年新增供应面积（㎡）宁河

市内六区，12年市内六区供应量为233万平米，环比11年供应量增加38%，但仍是全市新增供应最少区域，市内六区土地稀缺性越来越明显导致商品住宅产品供应面积逐年下降；

其中，河东区由于路劲太阳城、振业城中央、红星国际、金地紫云庭等大盘项目供应量的增加取代和平区成为市内六区供应主力；

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