2015年房地产经纪综合能力模拟试卷

2015房地产经纪综合能力模拟试卷

一、判断题（共40题，每小题0．5分。判断下列各题观点的正误，正确的答案在括号内打“√”，错误的答案在括号内打“×”。）

1.房地产经纪业务中的代理属于指定代理。 （ ） 2.承租人转租房屋，应当经出租人书面同意。 （ ） 3.“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其服务收入的基本形式是佣金。 （ ） 4.房地产经纪人可以同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。 （ ） 5.当房地产经纪人已与受聘房地产经纪机构解除劳动合同后，不办理变更注册，其房地产经纪人注册证书依旧有效。 （ ） 6.房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。 （ ） 7.房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。 （ ） 8.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为五年。 （ ） 9.在房屋出租委托代理活动中，如果房地产经纪机构放任承担方由于不合理使用而导致附属物品损坏并拒不赔偿的行为，委托人可以单方面解除经纪合同。 （ ） 10.房地产经纪业务收费实行明码标价制度。 （ ） 11.在买卖合同条件下，如果超过规定的时间买受人未接受房屋的，在此期间房屋发生意外而毁损，由出卖人承担责任。 （ ） 12.在租赁合同情况下，当承租人租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。 （ ） 13.房源信息已成交或者超过委托期限时，房地产经纪机构和人员应当及时予以标注，或者将其从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。 （ ） 14.当知道已由其他房地产经纪机构独家代理某经纪业务时，房地产经纪机构和人员就不能继续招揽该业务。 （ ） 15.房地产经纪人员可以向委托人推荐使用估价、保险等机构的服务来获取利益。 （ ） 16.《房地产经纪管理办法》是我国目前唯一针对房地产经纪行业的部门规章。 （ ） 17.个人自建自用住房销售时，要征收营业税。 （ ） 18.未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 （ ） 19.房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。 （ ） 20.通过房地产经纪机构促成的存量房交易应当实行交易资金监管。 （ ） 21.张某在中国境内无住所，且在中国境内居住不满一年，则他在中国赚取的收入不用缴纳个人所得税。 （ ）

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22.2008年3月1日后，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 （ ） 23.所有的住宅专项维修资金都是属于业主所有的。 （ ） 24.商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 （ ） 25.将房地产买卖变相转为房地产赠与，是正确的行为。 （ ） 26.北京市对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 （ ） 27.王某将自家的地下储藏室出租给小李，供其居住，这属于合法行为。 （ ） 28.可将经济适用住房出租给他人使用。 （ ） 29.房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。 （ ） 30.个人出租房屋不用办理纳税申报。 （ ） 31.通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。 （ ） 32.等额本息还款方式的每期还款额是递减的。 （ ） 33.贷款人对该抵押物负有维修、保养、保证完好无损的责任。 （ ） 34.同一房地产可以设立多个抵押权。 （ ） 35.抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 （ ） 36.承租人在租赁期限内，房屋承租人可以自行将承租房屋的部分或全部转租给他人。（ ） 37.北京市的房屋登记机构是北京市国土资源局。 （ ） 38.查询人查询房屋权属登记信息的，应当在查询机构指定的或者设定的场所内进行。 （ ） 39.申请人一旦向房屋登记机构申请登记，便不可以撤回登记申请。 （ ） 40.土地登记注销后，若无法收回土地权利证书时，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。 （ ） 二、单项选择题（共40题，每题1分。下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母填写在括号内。）

41.提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（ ）。

A.报酬 B.中介费 C.佣金 D.劳务收入 42.下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是（ ）。 A.受人民法院委托，评估拟拍卖房地产的市场价值 B.受房地产开发企业委托，对房地产开发项目进行策划 C.促成委托人与他人达成房地产交易 D.为他人提供房地产咨询服务

43.下列情形中，不予以房地产经纪人协理注册的是（ ）。

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A.申请人不具有完全民事行为能力

B.申请人已取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》 C.申请人被注销注册的，被注销之日起至申请注册之日不满3年的

D.申请人所从业的房地产经纪机构已取得房屋管理部门核发的房地产经纪机构备案证明 44.房地产经纪人协理可以（ ）。

A.协助房地产经纪人处理经纪有关事务 B.收取合理回扣 C.发起房地产经纪机构 D.不参加职业继续教育 45.房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信前提下应当维护（ ）。 A.委托人的最大利益 B.交易当事人双方的利益 C.个人利益 D.房地产经纪公司利益

46.按照最新的北京公积金贷款政策，借款申请人购买第二套住房贷款，其贷款首付款比例不低于（ ）。

A.50% B.60% C.70% D.80%

47.北京市存量房交易服务平台进行房源核验，自申请受理之日（ ）工作日内完成。 A.1个工作日 B.2个工作日 C.3个工作日 D.5个工作日

48.由于委托人的原因给房地产经纪人造成经济损失的，应由（ ）向委托人提出赔偿要求。 A.房地产经纪人协理 B.房地产经纪人

C.房地产经纪机构 D.房地产经纪机构和房地产经纪人共同 49.在租赁合同，且当事人并无约定的情况下，租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，这是（ ）的义务。

A.出租人 B.承租人 C.委托人 D.居间人 50.房地产分支机构承接业务时，应当以（ ）的名义承接业务。 A.设立该分支机构的房地产经纪机构 B.该分支机构 C.承接完成业务的房地产经纪人本人 D.房地产经纪行业学会 51.房地产经纪人员可以为交易当事人（ ）。 A.说明国家实行房地产成交价格申报制度 B.提供就同一房地产签订不同交易价款的合同的便利 C.规避房地产交易税费

D.采取假赠与、假借公证委托售房等手段规避国家相关规定

52.在房地产卖方代理业务中，代理行为所产生的法律后果由（ ）承担。 A.房地产经纪人 B.房地产经纪机构 C.买主 D.房主

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53.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同时，查看的内容不包括（ ）。 A.委托人的身份证明 B.委托出售或者出租房屋的权属证明 C.房屋所有权人的身份证明 D.委托人的工作证明 54.房屋租赁合同都应当采用（ ）形式。

A.书面 B.当事人约定的形式 C.电子 D.口头 55.李某于2009年购买了一套普通商品住宅，2013年因工作调动将其转让，根据现行税收规定，应该（ ）。 A.全额征收营业税 B.减半征收营业税

C.按照销售收入减去购买房屋价格的差额缴纳营业税 D.免收营业税

56.王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋出售给陈某，签订了房屋买卖合同。王某应先申请该房屋所有权的（ ）。

A．注销登记 B．变更登记 C．转移登记 D．异议登记 57.北京市的房地产经纪人李某完成了一宗住宅买卖经纪服务，其住宅成交价总额为2600万，则他可获得的服务费为（ ）万。

A.26 B.38.5 C.39 D.52 58.建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为（ ）年。

A.70 B.50 C.45 D.40 59.张某购买一套新建商品房，需要去办理的房屋登记是（ ）。

A.申请房屋所有权初始登记 B.申请房屋所有权转移登记 C.申请房屋所有权变更登记 D.申请房屋所有权预告登记

60.李某于2012年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元。则李某该年度应缴纳房产税（ ）元。

A.432 B.576 C.864 D.1728 61.下列可以进行房地产转让的情况是（ ）。 A.国家作出收回土地使用权决定但还没收回土地时 B.权属争议解决之前

C.共有房地产得到一半以上共有人书面同意

D.成片土地开发已经形成工业用地或者其他建设用地条件 62.在商品房预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。

A.中介服务 B.房屋结构 C.装饰装修 D.物业管理 63.下列关于房屋转租的表述中，错误的是（ ）。

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A.房屋转租必须征得房屋出租人的书面同意 B.房屋转租，应当订立书面转租合同

C.转租合同必须按照有关部门规定办理登记备案手续

D.转租合同生效以后，出租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，转租人应不再履行原租赁合同规定的承租人义务

64.2013年5月，王某出租住房所需缴纳的营业税是（ ）。 A.税率是5% B.免征

C.在3%税率的基础上减半征收 D.在5%税率的基础上减半征收 65.《商品房预售合同》应向县级以上（ ）办理登记备案手续。

A.房地产管理部门 B.房地产管理部门和土地管理部门 C.土地管理部门 D.房地产管理部门或土地管理部门 66.同一房屋向两个以上债权人抵押的，处置抵押物所得的价款按照（ ）。 A.主张债权的先后顺序清偿 B.抵押合同签订的顺序清偿 C.债权大小的清偿顺序 D.抵押权登记的先后顺序清偿 67.房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑（ ）。 A.客户的储蓄 B.客户的单位性质 C.客户的健康 D.客户的家庭组成 68.下列土地中属于集体土地范围的是（ ）。

A.国家依法征收的土地 B.保障性住房用地 C.城市市区的工业用地 D.宅基地

69.以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在（ ）上作记载。

A.买卖合同 B.抵押合同 C.贷款合同 D.预售合同 70.个人住房贷款期限最长为（ ）年。

A.25 B.30 C.35 D.40 71.在房屋租赁期内，下列情形中对租赁合同效力有影响的是（ ）。

A.房屋赠与 B.房屋析产 C.房屋继承 D.房屋焚毁 72.权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以向房屋登记机构申请（ ）。

A.异议登记 B.变更登记 C.预告登记 D.更正登记 73.房屋权利归属和内容的根据是（ ）。

A.房屋买卖合同 B.房地产权证书 C.房屋所有权证书 D.房屋登记簿 74.下列不属于土地权利证书的是（ ）。

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A.国有土地所有权证 B.国有土地使用权证 C.集体土地所有证 D.集体土地使用证

75.根据《房屋登记办法》规定，下列登记应当由当事人双方申请的是（ ）。 A.因合法建造房屋取得房屋权利

B.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利 C.因继承、受遗嘱取得房屋权利 D.房屋所有权转移登记

76.当房地产的房屋门牌号码发生改变时，应进行（ ）。 A.房屋抵押权登记 B.地役权登记 C.房屋所有权变更登记 D.房屋预告登记 77.下列关于房屋登记办法的有关规定的说法错误的是（ ）。 A.遵循房屋所有权和土地使用权权利主体一致的原则 B.成套住房应以套为基本单元进行登记 C.未成年人的房屋，可自行申请登记 D.共有房屋应当共有权人共同申请登记

78.北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，可购买（ ）住房。 A.1套 B.2套 C.3套 D.4套 79.以下关于土地所有权的说法正确的是（ ）。

A.城市市区的土地属于国家所有 B.城市郊区的土地属于国家所有 C.宅基地属于农民所有 D.自留地属于农民所有 80.下列房屋权属登记程度中，不是必经程序的是（ ）。 A.受理登记申请 B.权属审核 C.公告 D.颁发权属证书

三、多项选择题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中至少有两个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。）

81.房地产经纪机构和经纪人员向委托人提供（ ）。 A.房地产交易相关信息、实地看房

B.代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同 C.代理购房者申请个人住房抵押贷款 D.代办货款、代办房地产登记

82.下列房地产经纪人协理做法正确的是（ ）。

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A.同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务 B.向委托人披露相关信息

C.为委托人保守个人隐私及商业秘密 D.接受继续教育，不断提高业务水平

83.北京市房屋租赁服务实行的资金监管制度包括的内容有（ ）。 A.银行代收代付 B.风险准备金

C.监管账户公示 D.客户资金与自有资金分账户管理 84.在办理房地产经纪机构备案中，下列做法正确的是（ ）。 A.依法取得营业执照

B.仅要求有一个取得《房地产经纪人执业资格证书》的专职人员 C.企业主要人员有合法身份证明 D.法律、法规和规章规定的其它条件 85.下列情形中，免征契税的有（ ）。

A.私立学校受让教学大楼 B.市医院购置住院部房产 C.城镇职工第一次购买私有住房 D.法定继承人继承房产 86.房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动，应当遵循的原则包括（ ）。 A.自愿 B.平等 C.公平 D.友好 87.以下符合商品房现售条件的是（ ）。

A.取得土地使用权或使用土地的批准文件 B.已通过竣工验收 C.持有建设工程规划许可证和施工许可证 D.拆迁安置未落实

88.《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押的有（ ）。 A.已依法公告列入拆迁范围的房地产

B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 C.无争议的房地产

D.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 89.房地产经纪的作用体现在（ ）。

A.促进交易公平 B.提高交易效率 C.加强行业监管 D.降低交易成本 90.房地产经纪行业主管部门规避房地产经纪纠纷的手段有（ ）。 A.制订示范合同文木

B.向委托人告知工商登记和备案信息 C.加强对房地产经纪合同的监督管理

D.对已经出现的纠纷，及时协商或通过法律途径解决

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四、综合分析题（共10题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或多个选项是符合题意的，请将代表全部正确答案的字母填写在括号内。错选、多选均不得分，少选但选择正确的每个选项得0.5分。）

（一）

赵某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产纪人。赵某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2013年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订了商品房买卖合同。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后；乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。

91.关于销售委托合同的签订，表述正确的为（ ）。 A.合同应由甲公司与乙公司签订 B.李某可以个人的名义与乙公司签订合同 C.李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同 D.赵某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同 92.房屋权属登记信息可以公开查询的信息有（ ）。 A.原始登记凭证 B.房屋坐落 C.司法查封情况 D.他项权利设定时间 93.陈某签订的商品房买卖合同应当明确的主要内容包括（ ）。 A.商品房的销售方式 B.交付使用条件 C.甲房地产经纪公司的代理方式 D.办理产权登记有关事宜 94.陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（ ）。

A.更正登记 B.异议登记 C.变更登记 D.初始登记 95.乙房地产开发公司委托甲房地产经纪机构销售商品房的说法，正确的有（ ）。 A.甲房地产经纪公司应当是依法设立并取得营业执照 B.甲乙双方应订立书面委托合同

C.甲房地产经纪机构应当如实向买受人介绍代理销售商品房的情况 D.甲房地产经纪机构获得代理权后，应积极招聘人员及时上岗进行销售

（二）

张某和甲房地产经纪公司的房地产经纪人员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。通过搜寻，李某找到了有意购买该房产的王某，王某对张某的房子很满意并还价180万元，经过李某的几番撮合，该房产最终以190

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万元成交并签订了存量房买卖合同。李某协助当事人办理了抵押贷款、税费缴纳及产权转移登记等手续。

96.张某和王某签订的房屋买卖合同有效的前提为（ ）。

A.张某和王某都具有相应的民事行为能力 B.张某和王某买卖的意思表示真实 C.该买卖行为不违反法律和社会公共利益 D.张某和李某没有大学同学这层关系 97.北京市住宅买卖服务收费标准，张某委托甲房地产经纪公司实行独家代理销售，甲房地产经纪公司应收的房屋买卖代理费用最高为（ ）万元。

A.6 B.4 C.3.8 D.4.18 98.按照有关规定，张某出售的房屋在评估时，房地产评估公司收取评估费所应采取的收费费率为（ ）。

A.1.5‰ B.2.5‰ C.5‰ D.10‰ 99.李某作为委托代理人，应按（ ）指示处理房屋销售的具体事务。 A.李某所在房地产经纪机构 B.张某 C.房地产门户网站 D.张某爱人

100.王某为了防止张某一房多卖，可以在签订买卖合同后申请（ ）。 A.更正登记 B.异议登记 C.预告登记 D.初始登记

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