老年公寓和老年活动中心项目可行性研究报告

阜阳市古西湖老年山庄

第一章 项目总论

1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 阜阳市古西湖老年山庄。 1.1.2 项目承办单位及法人代表

项目承办单位：阜阳市国辉置业有限公司。 项目法人代表：刘红旗。 1.1.3 项目拟建地点 阜阳市颖泉区古西湖。

1.1.4 承担可行性研究报告编制单位 （1）编制单位：广东海外建筑设计院有限公司 （2）资质证书号：A144017971 （3）法人代表：关建基 1.1.5 研究工作依据 1、有关政策文件

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；

（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

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（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；

（5）阜阳市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》(阜政发〔2013〕29号)

（6）阜阳市人民政府《关于开展城乡居民养老保险试点工作的实施方案》

（7）关于印发《阜阳市城乡养老服务体系建设实施办法》的通知

（8）阜阳市人民政府《关于印发阜阳市老龄事业发展“十二五”规划的通知》 (阜政发〔2013〕26号)

（9）阜阳市人民政府《关于新型农村社会养老保险试点工作有关情况的调查》

（10）阜阳市人民政府《关于养老机构设立许可证工作的通知》

（11）《阜阳市加快推进养老服务体系建设》 2、有关标准规范

（12）《老年人住宅设计规范》； （13）《城市居住区规划设计规范》；

（14)《城市居住区公共服务设施设置规定》；

(15)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》； （16）《住宅设计规范》； （17）《住宅建筑设计标准》；

（18）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

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（19）《城市道路绿化规划及设计规范》； （20）《建筑设计防火规范》； （21）《民用建筑节能管理规定》； （22）《建筑给水排水设计规范》； 3、其它有关依据

（23）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》； （24）《社会福利机构设置批准证书》；

（25）阜阳市国土局《选址符合土地利用总体规划证明》； （26）阜阳市建设局《选址符合县城建设总体规划证明》； （27）阜阳市环保局《建设项目环境影响登记表》； （28）阜阳市农村信用合作社《贷款投向意见书》； （29）阜阳市古西湖老年山庄《规划总平面图》及其它基础资料。

1.1.6 研究工作范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.2可行性研究结论 1.2.1 项目单位承办条件

阜阳市古西湖老年山庄计划定位于阜阳市颖泉区古西

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湖，占地面积58.5449亩，投资3000万元。预计招聘职工200人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。

1.2.2 项目规模

老年公寓楼16000㎡，老年综合楼3000㎡，服务用房2000㎡；配建手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场等附属设施20000㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。

1.2.3 项目建设进度

本项目建设工期2年（20015年—2016年）。 2015年1月开工，至2016年12月底竣工。 1.2.4 项目招投标方案

为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。

1.2.4环境保护

项目所在区自然环境良好。本项目为老年公寓项目，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。

1.2.5投资估算与资金筹措 投资估算：项目总投资3000万元。

资金筹措：自有资金2000万元，银行贷款1000万元。 1.2.6 项目综合评价与建议

阜阳市古西湖老年山庄建成后，功能设施齐全，服务范围延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人

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能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

该项目建设是必要的和可行的。同时，该项目建设用地有待落实，恳请上级给予支持与批复。

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业发展滞后，农村老龄问题愈发突出，这些问题都需要在“十二五”期间切实加以解决。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。

面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加

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快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。

为了加快阜阳市养老服务业的发展，阜阳市政府相继出台了大量政策措施。阜阳市人民政府《阜阳市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》（阜政发〔2013〕29号）明确指出：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以满足老年群体基本养老服务需求为重点，加快推进养老服务社会化、专业化和标准化建设，逐步建立健全与我市人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，体现城乡不同特点的多元化、多层次、多形式的养老服务体系。切实履行政府在规划指导、政策扶持、市场培育、服务示范、监督管理等方面的职责，积极支持社会力量参与养老服务，逐步建立与市场经济相适应的发展模式、管理方式和运行机制。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境。通过税费优惠、资金补贴等扶持政策，积极引进国内外资金，鼓励支持企事业单位、集体组织、民间组织、慈善机构及个人等社会力量，以独资、合资、合作等多种形式兴办养老机构。

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目前，阜阳市社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了阜阳市的养老事业发展。

社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。阜阳市古西湖老年山庄正是在这样的背景下提出的。

2.4 项目建设的必要性

随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，阜阳市全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。阜阳市是人口大市，近年来人口老龄化发展进入加速阶段。

据公安人口年报数据显示，2013年末，阜阳市60岁及以上人口152.37万人，占总人口的14.47%，比上年上升0.28个百分点。

国际上通常认为，一个地区60岁及以上人口比例超过10%，或65岁及以上人口比例超过7%，就进入了老龄社会。

不仅如此，相比其他地区，阜阳市老龄化还具有自身的特殊性和复杂性：“未富先老”的特征明显，老年人口绝对数大，“空巢老人”剧增。现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全市社会各界的广泛关注，社会养老已

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是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。

老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

因此，阜阳市古西湖老年山庄项目是非常必要的。 2.5 项目建设的可行性 2.5.1 老龄人口

据公安人口年报数据显示，2013年末，阜阳市60岁及以上人口152.37万人，占总人口的14.47%，比上年上升0.28个百分点。

2.5.2 优越的地理环境

项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之

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内，临近城区主干道，交通便利。空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。

第三章 建设场地及建设条件

阜阳市古西湖老年山庄项目，拟位于阜阳市颖泉区古西湖，具有必备的地理位置优势和建设条件。

3.1 建设场地

阜阳市古西湖老年山庄，位于阜阳市颖泉区古西湖，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。

3.2建设条件 3.2.1地质条件

阜阳市位于黄淮海平原南端，淮北平原西部，安徽省西北部。地跨东经114°52′—116°49′，北纬32°25′—34°04′。 地下水水质较好，属碳酸盐淡水，矿化度小于每升1克，含盐度在每升5毫克当量左右，含碱度小于每升4毫克当量，尚未受到人为污染，适宜饮用和工农业生产用水。

3.2.2地震

根据“安徽省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。

3.2.3 基础设施条件 1）给排水

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