商业地产项目策划招商“两部曲”

在任何一个国家，对于从事商业行业的人来说，尤其是商业地产行业的，商业地产项目不仅是一块让行业人士垂涎欲滴的\大肉\，同时也是一块’难啃的骨头\，这也使得无数大小型商业地产企业纷纷加入竞争行列，也难怪地产行业会如此火爆。而商业地产的策划与招商往往决定了项目的成功与否。很多小型商业地产企业由于缺乏实际地产招商策划经验，往往借鉴大公司或成功的商业地产招商企业来提升自己的“阅历”，像沪上知名的大型商业地产招商策划企业-上海彼上地产商业侧户招商公司（E.UP）对于地产项目

策划招商就有自己独特的“两部曲”，对于小型地产企业来说，不妨可以从中学习累计经验：

（一）：商业地产项目的市场调研

1、宏观环境调研

项目地的宏观环境状况及其发展变化对本项目商业物业定位、招商及经营方向会产生较大的影响，因此商业顾问将对项目地宏观经济环境、人口环境、人文环境、商业环境等进行分析预测。 1.1项目地经济发展环境 1.2项目地人口环境 1.3项目地商业环境 1.4其他宏观环境

通过对以上内容的调研，把握项目地宏观环境发展大趋势，分析大环境对本项目招商运营的影响（利好、利空）。对宏观环境发展对本项目的利空因素加以规避，从利好因素中把握需求，寻找市场空白。

2、项目区域环境调研

项目周边环境对本项目未来经营效益有着直接和长期的影响，甚至在很大程度上决定了本项目招商和未来经营的成败。E-UP彼上商业顾问将对项目周边区域进行踏勘工作并作相应的研究分析，内容将主要包括： 2.1区域交通环境 2.1.1地段交通环境 2.1.2地段交通道路的性质 2.1.3地段交通辐射的区域 2.1.4地段交通车流状况

2.1.5项目对外交通设施

2.2区域商业环境研究 2.2.1地段环境中商业的类型

2.2.2地段环境中商业的经营规模、销售规模 2.2.3地段环境中商业构成及业态组合情况 2.2.4地段环境中商业的规划布局及租金水帄

2.3地段未来规划状况

地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等

通过对以上内容的调研及研究分析，发掘本项目地段环境因素隐含的潜在需求和商业价值，引导项目招商运营方向。

3、项目商圈调研分析

本项目的成败关键在于是否有足够的市场需求支撑。目前国内经济受国际金融危机的影响比较明显，房地产市场也处于周期性调整时期。E-UP彼上商业顾问将深入考察，并预测这些变化对本项目潜在需求的影响。

3.1项目商圈范围的确定 3.1.1预测分析项目的商圈范围 3.1.2商圈调查 3.1.3描绘项目的商圈范围

（二）商业地产项目招商策划的本案分析

E-UP对项目基地进行踏勘工作并作相应的研究分析，并在地块分析及市场调研的基础上，从项目所处的外部环境分析项目的机会和潜在威胁，再从项目内部环境分析项目的优势和劣势，在进行项目开发建议之前综合全面的考量这些因素，以确保项目开发方案建议的全面性和针对性。

1、用地条件分析（地形地貌、地质水文、生态环境、气象条件、绿化植被…） 2、资源条件分析（人口资源、自然资源、人文资源、历史资源、文化资源…） 3、交通条件分析（外部交通、内部道路系统） 4、建设条件分析（基础设施、周边动拆迁情况） 5、项目SWOT分析：优势/劣势/机会/威胁/综合分析

其实不难看出，像E.UP这样的商业地产招商策划公司对于商业地产项目的规划是非常明确的，内容也是较为详细的，通常在商业地产行业能够准备掌握类似的“两部曲”的方案，并且加以实施的话，相信对于商业地产项目的能力也会逐渐提高。http://www.e-up.com.cn/

http://www.e-up.com.cn/News/Show.asp?id=345

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