融创-合生创展品牌研究报告

第一部份 合生创展的发展历程及发展战略

合生创展经过十余年的快速发展，被业界评为“中国真正的地产航母”。合生创展历经广州区域性发展到进全国化发展的战略转换。合生创展始终以产品为核心，以广州、北京为区域布局战略龙头，通过集中化战略和一体化战略建立企业规模化发展模式。

1.企业发展的背景和历程

1.1合生创展企业概况

合生创展全称“合生创展集团有限公司”，1992年朱孟依与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团有限公司并于1993年开始进入广州房地产市场，先后开发了以罗马家园、旭景家园为代表的“家园系列”和以华景新城、骏景花园为代表的“景系列”产品品牌。合生创展每年以数百万平方米的开发量和30%年增长速度，迅速成为中国排名第三的房地产企业。

合生创展作为一家外资公司，根据国家以往规定，除投标及投地外，没有独资开发土地的资格。因此，1993年2月朱孟依成立广东珠江投资有限公司，合生创展与珠江投资两家公司以组合投资方式开发项目：由珠江投资负责拿地，拿到地后，再由珠江、合生两家公司按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。从1993年起，合生创展投资的房地产项目中，70%的项目与广东珠江投资公司合作开发（合生创展作为大股东，占其中70%的股份）。朱孟依旗下的这两家公司，一般在北京打“珠江牌”，在广州则打“合生创展牌”。

合生创展是以发展住宅地产为主，商业地产、酒店物业、旅游度假物业和物业管理等为辅助的泛房地产综合型集团。合生创展集团在战略发展上实施区域中心发展策略和品牌上采用产品品牌带出企业品牌的发展模式，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功开发30多个项目，累计开发面积超过1800万平方米，成为中国大陆开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一。

相关链接：珠江投资有限公司

广东珠江投资有限公司(简称珠投)，是一家以房地产和基础设施投资为主，实行多元化经营的综合性企业集团。珠投成立于1993年，目前拥有30多家全资、控股二级公司，总资产超过100亿元人民币。2005年8月，珠投正式与合生创展合并。

十多年间，珠江与合生强强联手，累计开发数十个楼盘，占有广州市场达20%的份额，投资版图已拓展到广州、北京、上海、天津、深圳、西安等地，在全国累计已开发和正在开发的总量超过2000万平方米。

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1.2合生创展发展历程

1992年，合生创展集团有限公司正式在香港注册成立。

1993年，合生创展正式进入广州房地产市场，同年，朱孟依成立广东珠江投资有限公司。

1998年5月，合生创展(HK.0754)在香港联交所主板上市，每股2.7元港币，发行2.5亿股，筹资6.7亿元港币。合生创展在香港上市后作为境外融资平台，珠投（珠江投资有限公司简称）作为内地开发实体，形成“合生珠投系”。

2001～2004年，合生创展开始在北京、上海、天津、西安等中国最主要经济活跃圈核心城市战略布局，开始由广州区域市场走向全国市场。

2004年底，合生创展集团销售额超过100亿元。

2005年8月，合生创展正式并购广东珠江投资有限公司，成为“一家人”。

1.3宏观调控对合生创展的影响

合生创展2005年前5个月的交易量比去年同期上升23%，由于国家宏观调控影响，5月份增长放缓，只比去年同期上升4%。由于合生创展的楼盘价格定位居中等偏上水平，市场需求仍有不断上升，所以宏观调控对其销售情况影响不大。

2.区域布局状况分析

2.1总体布局战略

布局模式：遵循点、面、网步骤的布局模式。

◆点：所谓点，即选择全国各大区域中心城市作为重要基地；

◆面：所谓面，即在每个中心城市以集约化方式拓展，同时开发多个项目；

◆网：所谓网，即以每个中心城市为核心，逐步渗透到附近的二线城市，形成地域开发

网络，如珠三角、长三角、环渤海开发网络。 插图珠江合生在中国

2.2全国及重点区域布局策略

全国化布局启动时间：合生创展2001年开始进入北京,实施全国化规模扩张战略。 全国化布局原则

◆合生创展在全国的业务分布力求在新市场与大本营（广州）之间取得均衡

2004年12月，合生创展1—11月销售额总量已超过百亿元。在102亿元的销售总量中，广州地区占40亿、北京地区占30亿元、上海占17亿元、天津占15亿元，新市场与大本营

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之间的销售收入比率达到6∶4。

制作柱状图及饼状图表示

◆以四大重心发展为主，渗透周边二线城市。

合生创展成功完成对北京、上海、广州三大中心城市的布局后，开始迅速地向全国的二线城市扩张，例如天津、西安、武汉、南京等重点城市。

具体战略实施 ◆北京为战略龙头

2004年，合生创展在广州市场的销售增长率基本与上年持平，北京市场增长率则高达55%；虽然广州市场仍是合生创展主要的利润来源，占54%，但进入时间不足四年的北京房市场已占到33%(北京珠江帝景成为合生创展最大的盈利项目)。

◆广州为核心，渗透二线城市

2004年10月，合生创展以5.34亿元的高价拍得位于惠州市城市中心区一块20多万平方米的居住用地，开始以广州为核心，渗透周边二线城市的战略。

2.4未来区域布局

截止2004年末，合生创展进入了北京、天津、上海和西安等四个区域的重点城市，在北京和天津市场以规模化和产品的精细化冲击市场，在最短时间内将市场做深、做透，从而“轻易”地获取丰厚的市场份额和利润。

涉足全国主要城市，形成四大片区

在保持规模扩张与理性发展的基础上，合生创展策略性地精心挑选广州、北京、天津、上海、西安、深圳等六大城市，辐射珠三角经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈的发展战略，全面形成了四大开发片区：以广州、深圳为中心的华南片区；以上海为中心的华东片区；以北京、天津为中心的华北片区；以西安为中心的中原片区。

3.资产和财务状况分析

3.1合生创展资产状况分析

3.1.1资产规模

总资产

2001年：56亿港元 2002年：87亿港元 2003年：103亿港元 2004年:128亿港元 2005年（6月30日）：159.6亿元 柱状图表示

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3.1.2资产负债率

2004年负债资产比率为74%；2003年为69%。 柱状图表示 3.1.3净资产负债率

净资产负负债率2004年为114%；2003年为105%。 柱状图表示 3.1.4流动比率

2004年：1.23 2003年：1.28 曲线变动图 3.1.5总借贷

2004年为3,506,000,000港元；2003年3,046,000,000港元； 3.1.6现金流量

2004年现金流量为902,000,000港元；2003年上升610,000,000港元。3.2合生创展财务状况分析

3.2.1 2004年营业收入

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区域利润来源比例

2004年广州占54%，其次为北京占33%，上海及天津分别占7%及6%。 饼状图表示 3.2.2历年营业额

2004年：44.5亿元 2003年：33.26亿元 2002年：21.27亿元 2001年：11.71亿元 2000年：11.98亿元 柱状图表示

2004、2003年各项目销售收入（下图若不清晰，请参照重做表）

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/qjvv.html