中税协扬州房地产业务培训资料3房地产相关法律

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房地产、建安业涉税相关法律 房地产、袁森庚

2010-9-5

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引言众所周知，房地产、 众所周知，房地产、建安业的税务处理 是十分复杂的业务。房地产、 是十分复杂的业务。房地产、建安业开发产 品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂， 品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂， 相应的会计、税务处理也因此错综复杂， 相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而 涉及的相关法律也繁多。 涉及的相关法律也繁多。但其业务基本是法 律框架内运作的，因此，对房地产、 律框架内运作的，因此，对房地产、建安业 开相关法律制度的学习， 开相关法律制度的学习，将有助于对该行业 税务业务的理解、把握和研判 研判。 税务业务的理解、把握和研判。2010-9-5

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教学目标通过对房地产、 通过对房地产、建安业开相关法律制度的 分析、 分析、研讨与交流 ，能够了解该行业的业务流 从相关法律的角度进一步理解、 程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研 判该行业税收政策及其会计处理方法， 判该行业税收政策及其会计处理方法，为该行 业的税务处理工作提供法律背景和支撑。 背景和支撑 业的税务处理工作提供法律背景和支撑。

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土地使用权的会计处理 企业会计准则——无形资产 ： 企业会计准则—— ——无形资产 第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制 无形资产， 的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 企业(房地产开发)取得土地用于建造对外 企业(房地产开发) 出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面 出售的房屋建筑物， 价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 房屋建筑物成本

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主要教学内容 房地产、 房地产、建安业基本工作流程 土地法律制度 城市规划法律制度 建筑业法律制度 房产交易法律制度 合同法律制度

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一、房地产、建安业基本工作流程 房地产、

买地

施工准备

建筑施工

产品销售

售后服务

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二、土地法律制度1.我国土地所有制：社会主义公有制 我国土地所有制 我国土地所有制： 全

民所有制土地(国有土地) 全民所有制土地(国有土地) 劳动群众集体所有制土地 房地产开发 征收 房地产开发

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二、土地法律制度 2. 土地登记制度：国家依法实行土地登记发证制度。 土地登记制度：国家依法实行土地登记发证制度。土地登记簿应当载明下列内容： 土地登记簿应当载明下列内容： 土地权利人的姓名或者名称、地址； (一)土地权利人的姓名或者名称、地址； 土地的权属性质、使用权类型、 (二)土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用 期限、权利以及内容变化情况； 期限、权利以及内容变化情况； 土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得 (三)土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得 价格； 价格； 地上附着物情况。 (四)地上附着物情况。2010-9-5

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二、土地法律制度 3. 土地查询制度： 土地查询制度 制度： 县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责 土地登记资料的公开查询工作。 土地登记资料的公开查询工作。 具体见《土地登记资料公开查询办法 》 具体见《 4 .土地用途管制 与土地利用规划制度 土地用途管制

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二、土地法律制度

5. 国有土地使用权有偿出让制度 国有土地使用权有偿出让制度 国家依法实行国有土地有偿使用制度(划拨除外)。 国家依法实行国有土地有偿使用制度(划拨除外)。 土地使用权出让年限限制制度。 土地使用权出让年限限制制度。 出让方式：招标拍卖挂牌、协议。 出让方式：招标拍卖挂牌、协议。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、 地址，出让标的，成交时间、地点、价款， 地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订 国有土地使用权出让合同 的时间、地点等内容。 出让合同》 《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 6.土地闲置处置制度 土地闲置处置制度2010-9-5

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二、土地法律制度

7. 拆迁补偿、安置制度 拆迁补偿、 拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、 拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、 安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过 安置用房面积和安置地点、搬迁期限、 渡方式和过渡期限等事项。 渡方式和过渡期限等事项。 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实 拆迁补偿

的方式可以实行货币补偿， 行房屋产权调， 可以二者组合。 行房屋产权调，也 可以二者组合。 注意的问题 注意的问题2010-9-5

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注意的问题 1.实行房屋产权调换的 ，可能被拆迁人要付给房 实行房屋产权调换的 付给房 产公司差价。 产公司差价。 2.拆迁费用包括：被拆迁的房屋补偿、搬迁补助 拆迁费用包括： 拆迁费用包括 被拆迁的房屋补偿、 临时安置补助费、 费、临时安置补助费、停业、停产损失，拆迁 临时安置补助费 停业、停产损失， 管理费、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿 管理费、 金等。 金等

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三、城市规划法律制度1. 施工前，开发企业需要办理《建设用地规划许可证》 施工前，开发企业需要办理《建设用地规划许可证》 建设工程规划许可证》 和《建设工程规划许可证》。 2.规划的具体内容：建筑高度、建筑密度、容积率、绿 规划的具体内容： 规划的具体内容 建筑高度、建筑密度、容积率、 地率等控制指标；确定公共设施配套要求、 地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入 口方位、停车泊位、 。(具 口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求 。(具 体见《城市规划编制办法》) 体见《城市规划编制办法》) 3.注意查询《建筑物分户实测成果表》。 注意查询《 成果表》 注意查询 建筑物分户实测成果表

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四、建筑业法律制度1.建筑工程依法实行招标发包制度。 建筑工程依法实行招标发包制度。 建筑工程依法实行招标发包制度 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加 开标由招标人主持， 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十 日内， 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面 合同。 合同。 2.建筑工程竣工验收和竣工验收备案管理制度，尤其 建筑工程竣工验收和竣工验收备案管理制度， 建筑工程竣工验收和竣工验收备案管理制度 注意技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工 注意技术档案和施工管理资料 按合同约定支付工 程款的情况。 程款的情况。

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四、建筑业法律制度 3.建筑工程依法实行质量保证金制度(5%)。 建筑工程依法实行质量保证金制度( )。 建筑工程依法实行质量保证金制度 4. 建设工程价款结算制度 合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。 合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。 工程进度

款结算与支付 的规定，包括工程进 的规定， 度款结算方式 、工程量计算 、工程进度款支 等内容。 付 、工程竣工结算 等内容。

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五、房产交易法律制度1.房产交易实行基准地价、 1.房产交易实行基准地价、标定地价和各类房屋的重 房产交易实行基准地价 置价格定期确定与公布制度。 置价格定期确定与公布制度。 2.国家房地产权属登记制度 但对房屋的转移占有， 国家房地产权属登记制度， 2.国家房地产权属登记制度，但对房屋的转移占有， 视为房屋的交付使用。注意初始登记的内容 初始登记的内容： 视为房屋的交付使用。注意初始登记的内容：房屋 已竣工的证明与房屋测绘报告。 已竣工的证明与房屋测绘报告。而且建筑区划内依 法属于全体业主共有的公共场所、 法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业 服务用房等房屋一并申请登记。 服务用房等房屋一并申请登记。 3.房地产转让的方式 买卖、赠与、 3.房地产转让的方式 ：买卖、赠与、以房地产作价入 合作、合资、收购、 股 、提供土地使用权 合作、合资、收购、兼并或 房地产抵债等形式 等形式。 合并 、以房地产抵债等形式。2010-9-5

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五、房产交易法律制度4.房地产转让合同的主要内容 房地产转让合同的主要内容 5.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应 国家实行房地产成交价格申报制度。 国家实行房地产成交价格申报制度 当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。 当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。 成交价格明显低于正常市场价格的， 成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作 为缴纳税费的依据。( 城市房地产转让管理规定》 。(《 为缴纳税费的依据。(《城市房地产转让管理规定》 T14) ) 6.城市地下空间开发利用管理规定。本着“谁投资、 城市地下空间开发利用管理规定 城市地下空间开发利用管理规定。本着“谁投资、 谁所有、谁受益、谁维护”的原则， 谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位 对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转 租赁。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 让、租赁。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。( 城市地下空间开发利用管理规定》 。(《 方式约定。(《城市地下空间开发利用管理规定》 T25、 《物权法》T74) 、 物权法》 )2010

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五、房产交易法律制度7. 禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣 。(《商品房销售管理办法》 工商品房。(《商品房销售管理办法》T42 )8.房产交易实行商品房预售许可制度。申请预售许可 ， 房产交易实行商品房预售许可制度。 房产交易实行商品房预售许可制度 还应提供商品房预售方案。 还应提供商品房预售方案。预售方案应当说明预售 商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容， 商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应 当附预售商品房分层平面图。( 。(《 当附预售商品房分层平面图。(《城市商品房预售 管理办法》 、 管理办法》T6、T7 )

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五、房产交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人 的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 (《物业管理条例 》T42) ) 10.建筑区划内的道路、绿地 、公共场所、公用 建筑区划内的道路、 公共场所、 建筑区划内的道路 属于业主共有。 设施和物业服务用房 ，属于业主共有。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/qhri.html