裙楼商业招商执行报告

裙楼商业招商执行报告-报告

目 录

第一部分 项目综合评估………………………………………………………………………P3

1.1商场所在项目概况

1.2交通路网环境

1.3商业环境

第二部分 项目定位……………………………………………………………………………P8

2.1定位原则

2.2项目定位

2.3定位总结

2.4商场成功的条件

第三部分 租金价格定位……………………………………………………………………P13

3.1定价因素

3.2定价策略

3.3定价过程

第四部分 招商方案优选……………………………………………………………………P17

4.1招商环境

4.2招商方案总体要求

4.3招商方案的提出

4.4方案相关指标的评估

4.5方案销售影响

4.6方案优选

第五部份 招商准备工作……………………………………………………………………P23

5.1招商主体

5.2招商对象

5.3招商范围

5.4招商物料准备

5.4招商架构

5.5现场管理

第六部份 招商计划及实施…………………………………………………………………P26

5.1实施战略及推广计划

5.2招商实施

5.3营销成本概算

第一部分 项目综合评估

1.1商场所在项目概况

项目一般特征

项目名称：风华盛世

区位位置：位于福田中心区彩田路与福华三路交汇处 ，位于未来中心区南

部商圈的一级核心地段。

项目性质：占地5970.40平方米，商住用地（非餐饮），期限为70年。

项目规模：本项目由两栋二十五层高尚联体住宅（约250户）、三层商业裙

楼和一层地下停车场（约140个车位）组成。临福华三路有840平方米（8米×105米）的商业广场、后有400平方米的花园。延街面长105米，进深27米。

商场面积： 1/F 2,078.55平方米

2/F 2,418.45平方米

3/F 2,430.67平方米

总 计：6,927.67平方米

物理素质：框架结构，主要柱距6.6~7.1米，层高4.8米。

商场现状：整体已竣工验收，商场内部水泥沙浆抹面、毛地皮；外墙面（1/F）

为12mm透玻、（2～3/F）为蓝玻和预留广告展示面；1~3层配备4部扶手电梯和2部垂直货梯，消防、通风设施已初步安装完毕。

项目个体特征

商场整体外观呈现出明快现代的风格，整体设计取向为开放式统一经营和管理的商业场所 商场周边通行情况良好，并且随着地铁站的建成，人流物流可保通行畅通的状态 延街展示面较宽，进深稍显不够

住宅部分250户6月份开始入住，将逐渐为商场聚集商业经营所需人气

1.2交通路网环境

调研点 车流量 人流量 车流特征 人流特征

东侧采田路（A） 29000 25000 私车、货车、公交车 本地居民、外来消费者、路过人流 南侧福华3路（B） 18000 11500 私车、公交车 本地居民

西侧岗厦入口（C） / 7600 / 本地居民

北侧福华路（D） / 3100 / 本地居民

交通网评析：

所处地理位置近邻两条交通要道——深南大道和滨河大道，毗邻岗厦旧商圈，与皇岗村和皇岗口岸相守望，区域物流系统通畅成熟。交通四通八达,又与新洲路、金田路、彩田路一衣相连，形成交通平面合围和地理立体放射的绝对优势。处于政府规划的福田中心区彩田路商业线中心（未来中心区南区商业中心一级辐射范围），具有开办商业的地理条件和区域优势，周边中高档居民社区林立，消费资源丰富。

C1相关点人车日流量表：（取R≤50M，2003/5/29）

1.3商业环境

1.3.1商圈概况

项目所处商圈为深圳又一新兴商圈———中心区商圈，深圳中心区作为一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设区域，其商业前景必将成为继华强北商圈之后又一崭新亮点商圈。 在中心区及其周边辐射范围内，随福华、滨河、中航、下步庙、莲花山、景田、香蜜湖、石厦南等区域的成熟，人们就近消费的要求日益强烈，中心区的商服物业将出现前所未有商机。未来的中心区商圈，将发挥其作为整个深圳市中心的流通职能和形象职能，并成为深圳的商业至高点。

项目位于中心区商圈的东南部，属于该商圈的核心区域。区域内商业集中分布在彩田路南段。

1.3.2区域商业概况

C2区域主要行业调查表：

经营种类 店 名 经营规模(㎡) 租金水平(元/㎡) 商业饱和度（估算） 平均 趋势 超市百货 新一佳 16000 60（整租） 86% 0.77 略升

人人乐 12000 60（整租） 65% 平稳

家居装饰 好百年 40000 50（整租） 79% 0.64 略升

世纪中心 33000 80（整租） 45% 上升

五金家电 新一佳 500 / 24% 0.24 略降

餐饮 麦当劳 300 120（整租） 92% 0.76 平稳

彩田食街 2300 120（分租） 73% 下降

行业分析：

区域内的超市百货业供需两旺，而家居装饰行业总体处于一个上升阶段，五金、家电业由于没有专业细分市场而造成商业密度太低；就规模来看，家居装饰已形成区域专业市场环境，商业空间很大，超市百货随人口的增加也会有一定的上升空间；餐饮受政府规划的影响在商业供应量上有一定的限制，随即会产生很大的商业缺口。

1.3.3区域居民概况

片区目前的住宅区主要有岗厦村、福华新村、辛城花园、万景花园、新一佳与好百年的商住楼和港丽豪园（新盘）等，人口规模大概为：常住人口38,100人，暂住人口5.6-8万，总人口11～14万人；其中暂住人口近72%，总数不稳定，波动大。（资料来源：深圳统计局）

由于该区处于城市中心地段，房价房租较高，居民的普遍收入水平较高，消费能力较强。 区域内居民除了收入水平高以外，主要还表现了小资阶层的特征，如消费追求时尚、生活富有品位。

1.3.4 商业缺口

商业缺口相关指标有商业饱和度、有效需求和有效供给，结合C2估算如下：

项目 饱和度 有效供给 有效需求 商业缺口值

超市百货 0.77 89 92 3

家居装饰 0.64 84 97 13

五金家电 0.24 48 52 4

餐 饮 0.76 61 78 17

商业缺口明显地出现在家居装饰和餐饮行业，用地的性质排除了餐饮的可能，家居装饰是缺口特征最明显的相关行业。

1.4项目综合评估

商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、外立面形象、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。

第二部分 项目定位

2.1定位原则

商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：

一般原则：

定位要符合时代和区域特征

定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点

定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性

定位要在足够的市场接纳力之内

个例原则：

与区域商业发展同向

与区域商业有效缺口相吻合

以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力

确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间

2.2项目定位

2.2.1市场和经营定位

市场定位：中高档家居

经营定位：家具、家什为主打经营类别定位——如顺电家居广场

同时以超市百货和家电为备选定位

经营定位评估对照表:

类别定位 时代区域特征 稀缺差异性 互补互动性 赢利性 平衡性 市场接纳力

中高档家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百货 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○

家 电 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○

定位评估：

中高档家居的定位是最符合定位一般原则的经营定位，并且能有效地填补区域商业缺口。有效是商业运作的重点难点，具体可表现为商场的经营利润率高低。

2.2.2业态定位

在本商场的区位、规模、结构、形象、硬设施等外部因素的制约和影响下，本案以专业商场为主题业态定位，并以大型综合超市（GMS——General Merchandise Store），专业家电商场作为对比或备选定位。

C3业态对比表：

业 态定 位 选址要求 商品结构 规模结构 经营方式 目 标

客 户

专业

商场 交通要道、商业中心区、开阔空地 体现专业性、深度性、主营商品占经营商品的90％ 面积5，000~20，000㎡，其他需根据经营类别作出具体要求，要求空间开阔 采取定价销售和开架销售，统一采购仓储式销售、品牌具有自已的特色 就近消费和专业细分顾客群 GMS（综合超市） 居民区、商业区、交通要道 以购买次数多和重复消费的商品为主 面积7，000~15，000以上，柱与柱之间需在8米以上，纵深60米，净楼高5米以上 采取自选销售方式 10分钟左右到达的居民

从上表可以清晰的看出，专业市场的特征要求与本商场的外部因素相关度高于流行的超市定位。商场不能做大而全的超市，但本案认为其依托项目外部因素的综合优势，可以成功地把商场推向一个小、精、高档的专业商场。

2.2.3功能规划

在商场不能引进成熟的卖场品牌的条件下，即商场自行进行经营管理的情况下，本案有必要对商场进行初步的功能规划，具体规划如下

C4功能规划分区表：

家居产品类别 分区说明 规划区域 面 积(㎡) 面积比率

展 示 区 品牌展示、形象展示 1/F右中 1200 17%

办公家具 时尚、精品型、中高档 1/F左 878 13%

日用家具 时尚、精品型、中高档 2/F全部 2418 35%

家 什 中、小件家用物品、家居相关产品、精品 3/F全部 2430 35%

上表可以看出，商场是以家居中的家具和家什为主营商品，最后的具体布局划分要根据平面分布整体规划特征，在数量、位置、面积和业态组合上，最后进行整体规划分布。

2.3定位总结

综上所述，本项目的核心定位是：

高标准配套

中高档次消费的时尚生活精品家居专业商场

2.3.1定位优势特征：

承接了该区域迅速成长的家居装修装饰专业市场

紧扣了区域商业发展的方向特征——商服物业经营职能的专业化

强力打造中心区高档商业物业形象

彰显项目地段的商业价值和其保值增值性

符合片区消费者新时尚高品位消费理念，能引导消费者并强力挖掘拓展市场

潜在消费群

2.3.2商场命名

a 风华盛世家居广场

——传统的命名，具有清晰的功能定位，容易记忆，但特色不突出

b 风华盛世.精品廊家居广场

——有时尚、专业的暗示性，凸显商场的定位特征，更易记忆。

建议使用 风华盛世.精品廊家居广场 为商场进行项目推广命名。

2.3.3定位描述和展望

风华盛世.精品廊家居广场 是中心区诞生的又一个专业商场,她的诞生是继好百年家居广场后一种新型消费定位和市场定位的中高档家居广场，在业态组合上与好百年形成明显的定位差异。

深圳高档次、最时尚的家居在哪儿，风华盛世.精品廊家居广场

让深圳追求时尚家居生活的人出现在风华盛世.精品廊家居广场

在风华盛世.精品廊家居广场 出现的商家是同行中的精英，她有超强的家居品牌、市场凝聚力、整合经营管理能力和市场推广能力，我们称他为『旗舰商家』。

顾客莅临风华盛世.精品廊家居广场 完成消费过程的同时，可以完全体验时尚的家居生活气息、体验家居的艺术表象、体验顾客至上的感觉。

风华盛世.精品廊家居广场将作为中心区高尚家居商业的代言人（参见5.2.3）。

2.4商场成功的条件

其中商场管理服务素质和经营者是否具有实力、有信誉的商家乃商场成败的关键因素。各商家投入资本，除了维持产品的质素，迎合潮流，还要注重装修，橱窗陈列，灯光，形象，以及售货员的服务水平等等；以建立消费者对此商场的商家及货品的信心，所以选择商家方面，除了租金回报外，还要作多方面的考虑。

发展商必须清楚的认识到，要把好的经营者请来进驻商场作为『旗舰商家』，必须把租赁条件尽量放宽，尽量去迎合有号召力商家的需要，让他们先落实进驻，再利用知名商家的号召力去吸引其它经营资源。

唯有准确的定位、合理租金和正确的营销推广策略，才有机会将所有铺面全部租出，并成功开业，提升商场的整体价值。

一个商场的成功，发展商乃最高的决策人，必须认清成功的关键，深思熟虑，不能急功近利，以期望一个物业长远性的成长过程，获取最大回报，实现商铺的升值和商铺销售的价值最大化，实现利润最大化。

本案余下部分将围绕项目商业定位和商场成败的关键因素展开，最终的目的是要成功引进有优良商场经营管理服务素质和有实力有信誉的『旗舰商家』。

第三部分 租金价格定位

3.1定价因素

本商场租金价格水平与项目素质、商场定位、市场供求状况有着密切的关系，以下几方面是本报告拟定价格时首要考虑的因素：

整体的经济环境

区域商服物业的供应情况

区域和同行业租赁市场状况

商场自身的素质

商场的商业形象和昭示力

商场租赁的形式

3.2定价策略

体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体出租租金定价和分层分类散铺出租租金定价相结合

采用市场比较法，区域租金比较和同类型物业租金比较相结合

定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分层分类散铺出租租金定价的方法则

使用同类型物业租金比较法

3.3定价过程

3.3.1区域租金比较

C5区域周边租金表:

比较项目 彩田路 岗厦村内街 福华三路

租金水平 1/F：120-300元/㎡ 1/F：30-100元/㎡ 1/F：120元/㎡

抽样租金 新一佳首层南侧：300元/㎡

好百年首层：200元/㎡

新华南灯饰：220元/㎡

河北证券：130元/㎡

彩田食街：120元/㎡ / /

主要商业业态 百货超市/家居/餐饮/

娱乐/装饰/美容/银行 餐饮/美容美发/娱乐/药店/超市便利店 临时建材市场

人流量 高峰时段：

2,400人/小时 高峰时段：

630人/小时 目前较少

C6大型商场整租租金表:

比较项目 新一佳 好百年

位置 彩田路 彩田路

建筑物特点 高层住宅裙楼 高层住宅裙楼

开业时间 2001年1月16 2000年

楼层和总面积 1F～4F:16,000M2 1F～4F：40,000M2

手扶电梯 6部 24部

停车场车位 地上/下200个 首层门口广场及地下，共250个

整体定位 大型综合性超市 一站式中高档家居广场

出租率 99% 100%

整租租金 60元/㎡ 50元/㎡

C7区域比较项目定价表：

楼层 租金单价(元/㎡) 面积(㎡) 租金收益(元) 总收益（月）

首层 120 2,078 249,426 515,944元

平均租金：74元/㎡

二层 70 2,418 169,291

三层 40 2,430 97,227

考虑到招商对象为大型的『旗舰商家』，其普遍承租租金较低，因此针对大商家整体出租租金通常比周边要低并有一定下调范围，本案建议商场整租租金：

1～3层整租租金均价为65～75元/㎡

3.3.2同类型商场租金比较

C8同类型物业租金表:

商场名称 一楼 二楼 三楼 四楼 管理费（元/ m².月）

南方家园 330 180 130 / 30

香江家居装饰城 158 98 88 48 28

居家装饰城 160 / / / 28

集美堂家居 120 80 58 45 30

好百年 200 120 80 / 28

C9同类型商场租金比较项目定价表：

楼层 租金单价 面积 租金收益 总收益（月）

首层 180 2,078 374,040 858,600元

平均租金：123.98元/㎡

二层 110 2,418 290,160

三层 80 2,430 194,400

当分层分类招商即散租时，暂时排除经营方面的困难和不确定性，结合本商场定位的差异性，本案建议商场散铺分租租金如下（单层整体出租租金再下调20%）：

1/F：180～215元/㎡

2/F：110～135元/㎡

3/F：80～95元/㎡

1～3层散铺分租租金均价为123元/㎡

3.3.3商场立体租金定价及收入估算（租赁当月，见表C10）

整租价格：65～75元/平方米

分层散铺租赁价格： 1F 180～215元/㎡

2F 110～135元/㎡

3F 80～95元/㎡

管理费：暂定28元/㎡

租赁押金：2个月租金

管理押金：一个月的管理费

合同保证金：一个月租金

C10即时租金收入估算（租金取组中值）表：

收益内容 整租 散租

算法 收益值(元) 算法 收益值(元)

收

益

目 租金 (65+75)/2*6,927.67 484,937 (180+215)/2*2078.55+

(110+135)/2*2418.45+

(80+95)/2*2430.67 919,457.38

租赁押金 484,937×2 969,874 / 1,838,914.75

管理费 28×6,927.67 193,974.76 / 193,974.76

管理费押金 / 193,974.76 / 193,974.76

合同保证金 / 484,937 / 919,457.38

合计 / 2,327,697 / 4,065,779

第四部分 招商方案优选

4.1招商环境

中心商业圈现处于成长状态

多个高尚住宅区正在形成

路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入

旧商业和旧居住模式处于退隐阶段

片区商业建设有足够的政策倾斜度

定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模

4.2招商方案总体要求

符合项目的商业定位

具有可操作性和实用性

方案要全面兼顾各方面的利益

确保项目后续操作的成功

引进小商家，自己成立管理公司

方案阐述： 方案A：商场作为一个整体出租给某成熟的『旗舰商家』，发展商不参与后期的经营和管理，项目将以成熟的品牌商场（经营品牌）的形象进入市场。 方案B：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新兴的卖场品牌店出现在市场。 4.4方案相关指标的评估

在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。

C11方案质量指标：

指 标 租金

收入 返租

压力 招商

难度 销售

影响 定 位

相关性 经营

条件 经营

风险

方

案 A 低 大 较易 利好 很好 要求高 小

B 高 小 较难 一般 一般 一般要求 大

指标说明：

租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。

返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。 招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。

销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。指标取值范围是由一般到好。

定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。

经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发 展商的另一项成本——装修成本，取值范围是由低到高。

经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。

C12方案量化指标（假设招租后即时发售）：

指 标 即时租金收入 营销费用 返租成本 装修成本变动 现金值 销售价格负担 a b c d e f

方 A 2,327,697 116,385 11,670,658 / -9,459,346 -1365

案 B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539

指标说明及推算：

即时租金收入：招商过程中发展商直接从商场租赁中所获得的租金收入，其计算见表C10 招商营销费用：因招商工作量和强度的不同而对其相关营销费用产生影响，营销费用按租金年收益总额的2～4%比例；

A：b=484,937×12×2%=116,385元

B：b=919,457×12×3%=331,005元

返租成本：说明了招商方案对后期销售的影响。如选择了方案A且想加快销售和资金回笼速度，一般需要对商场进行分割并采用返租的促销手段。但本案认为，返租的促销手段不是必须的。对于方案B的后期销售可采用以租代售的销售策略（相当于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取应付款项，价格相当于整体发售的水平）；而对于方案A，在后期市场培育比较成熟、商场经营比较成功、商服物业投资比较红火的天时地利情况下也可尝试整体发售给经营商家或大面积划分出售的销售策略。所以，返租成本非必然成本，只是不可预见成本。

假设返租期10年、返租回报率8%，5年固定租约、一次性返3年租金，招租后即时发售、均价17,519.35元/㎡（见C13），销售率100%:

则A；c={17,519.35元/㎡×0.08÷12－（65元/㎡+75元/㎡）÷2}×6,927.67㎡×3年×12月=11,670,658元;

B:c=0

装修成本变动：不同类型的商家对商场的内外部装修、软硬件设施的要求是不一样的，既不同的经营布局和环境要求有不同的装修标准和细部处理，其直接引起了装修成本的变动，此项指标的测算采用估算（无预算）。

方案现金值：属商场阶段性的经济指标，其大概表明了在商场发售时发展商大概的现金总体流入情况，是商场相关的一种产权收益，负值表示发展商为了完

成销售目标而可能承担的成本，不能完全以此项指标来进行方案的评估，必须要结合方案的质量指标来进行方案的优选。

A；e=a－b－c－d=2,327,697元－116,385元-11670658元=--9,459,346元 B：e=a－b－c－d=4,065,779元－331,005元=3,737,774元

销售价格负担：分担在商场单位面积上的方案现金值，可以与商场的经营管理现状相互的转化，其价值量表现为『旗舰商家』商场经营管理品牌给投资者造成的心理效应——优良的增值性，负数表示单价的提升。

A：f=e÷6927㎡=--9,459,346元÷6927㎡=-1365元/㎡

B：f=e÷6927㎡=3,737,774元÷6927㎡=539元/㎡

4.5方案销售影响 招商方案的直接目的是最大化地实现商场的商业使用功能，销售的目的是要实现商场的货币价值，前者的实施效果会反映在后者目的的实现效果上。

4.5.1计量分析

C13相关指标推算表：

楼层 租金范围（元/㎡） 组中值 销售单价（元/㎡） 面积（㎡） 销售收益（元） 首层 180~215 197.5 26,070 2,078 54,173,460

二层 110~135 122.5 16,170 2,418 39,099,060

三层 80~95 87.5 11,550 2,430 28,066,500

平均值 / / 17,519.35 / /

总值 / / / 6,926 121,339,020

销售总体均价：17,519.35元/㎡，整体发售和分割返租出售的价格比取0.78:1(价格78折,即13,665.09:17,519.35)，则方案A、B的销售影响计量分析如下表（C14）：

C14销售影响计量分析

方 案 A B 单 位 说 明

相关销售方式 分割反租销售 整体、大面积发售

或以租代售

计量指标 销售总额 121,339,020 94,644,436 元

返租成本 19,451,096 0 元 共5年

营销费用 3,033,476 1,892,889 元 A:0.025/B:0.02

销售净额 98,854,448 92,751,547 元

A、B销售净额差 6,102,901 / / 元

可见,方案A和B对销售的影响可描述为:方案A的成功实施可比方案B 多给销售带来6,102,901元的货币收入。

4.5.2优劣分析

4.5.1计量分析是在工作任务完成情况很理想的前提下做出的估算，以下是对工作任务的风险描述

方 案 优 势 劣 势

A 销售额较高

客户源丰富

单个个体销售实现容易 销售不畅预期收入无法实现 招商力度和效果不易控制

发展商垫付租金

众多业主与经营者的沟通协调增加经营的难度

经营运营风险的转嫁给了开发商

返租的财务压力

承担回购的风险

B 无返租财务压力

无销售压力

无招商压力

无后期经营风险

发展商无回购风险

资金回笼快速(整体性的) 售价较低(一般在70折到82折之间)

表面看回笼资金总额少

客户源狭窄不易成交

交易谈判难度大

4.6方案优选

5.3部分从方案相关的质量和数量指标两方面进行分析，方案优选的过程必须是对质数指标综合评估的过程。本案认为方案A整体上优于方案B，因为：

一个好的经营管理品牌对商场价值的提升不止(1365+539)=1904，而且这种升值刺激是永续性的。

方案数量指标是在招租后即时发售的假设上得出的，如等到商场市场培育期结束之后，返租成本不一定要发生。在方案A有效运作的情况下，商场的升值是一定能达到的。

商场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案A的最终目的的引进有实力有信誉的优质『旗舰商家』以确保商场的成功。

方案A更好地符合了商场定位的思路。

如果方案A以分割返租的形式进行出售，其对销售有6,102,901元的增收影响。 第五部份 招商准备工作

5.1招商主体

以同致行顾问为招商主体进行招商。

同致行将指定商业总监、项目经理、商业策划师各一名组建本项目商场的招商小组。

5.2招商对象

精品家居零售商

精品家居代理经销商

精品家居直营厂家

有精品家居经营管理经验的『旗舰商家』

5.3招商范围

深圳各家居零售店

深圳各家居专业市场

广东省内高档家居生产区域

5.4招商物料准备

招商手册、招商单张

详实的广告主题，商场概况，招商条件和日期，蒙太奇效果

A3大小，铜版印刷

广告公司制作，用于 招商现场或直邮

条幅、路旗、导示牌和气球等POP物料

广告或礼仪公司负责，用于 招商现场

现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）

设计＋礼仪公司负责

招商合同文本

发展商负责

《 招商细则》、招商流程、租赁协议等

同致行负责

商场平面分割图（规划效果图）

发展商＋同致行提供分割建议

5.4招商架构

本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,每个小组内各专业人员共同配合。项目经理向项目总监负责，与发展商进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。

商场招商小组架构图和现有状况

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