2010年世联_北京小汤山项目营销策略沟通报告

谨呈：XXXXX

小汤山，

国际化启航

报告结构

1

北部重点别墅区理解 亚北区域发展的阐释 世联对项目的理解及预判

2

3

1

北部重点别墅区理解

八达岭高速

立 汤 路

京承高速

马坡别墅区

亚北别墅区 亚北别墅区

京昌别墅区

中央别墅区 中央别墅区

机场高速

五环路

西山别墅区 四环路

三环路

二环路 长安街

内城核心区

中央别墅区

北京发展最早，最成熟的别墅区

片区特征： 交通优势得天独厚，机场、CBD顺时可达； 外籍人士聚集，涉外氛围浓厚，区域内配套丰富，租赁市场活跃；

龙湖滟澜山的出现，改变了中央别墅区项目仅依靠区域优势作为主要卖点的传统， 产品品质全面升级

中央别墅区开发历程

发展 阶段 住宅 开发

别墅 公寓 配套

1994

1996

2000 嘉浩国际 莱蒙湖别 墅 丽斯花园

2003 优山美地 丽高王府 美林香槟 小镇

2005 龙湾别墅 丽嘉花园 长岛澜桥 卓锦万代 丽柏公寓

2006 财富公馆 丽宫浅水 湾

2007 滟澜山

2008 誉天下

2009 中粮祥云

丽京花园 94 香江花园 95 裕京花园

配套 开发

配套建 设及环 境营造 购买人群

96 名都园 欧陆苑 京西国际学校 力迈学校 97 格林马术 培训中心 98 国家会计 学院 京西国际学校（94年） 乡村高尔夫俱乐部(88) 中央别墅区规划起源于91年， 得益于区域的良好环境及与交 通，该区域度假配套发展迅猛。

水木兰亭

大湖山庄

日祥广场 和睦家 顺义国际 学校扩建

北京乡村 赛马场

温愉广场 欧陆广场 北京英国 学校 京西国际 高中部

国门商务 区启动 T3航站楼 启用 新国展一 期落成

M15号线 开建 民生银行 总部奠基

2000年后，该区域别墅项目供应量大大增加，产品线打破单一，风 格虽仍以欧美为主，但在2004年后开始出现中式及原创风格别墅 生活配套设施渐渐齐全，日祥广场经过2年的经营开始有人气

生活配套设施逐渐完 善、升级 集中产业发展规划 受新政影响，传统的 港澳台客户几乎不能 购买

92年出现第一个定位外销的别墅 随着市场的不断扩大，国内投资客逐渐涌入，港澳台投资客的比例逐 项目，到港澳台做推广，吸引来 渐下降到50%， 了第一批港澳台客户，约占80%， 在中央别墅区内长期投资的成熟投资客约占10% 其余为国内个人及外企购买； 随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客户，约占30%

居住人群

与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅 区特有的价值体系

依托温榆河良好环境、国际学校 500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上 的建立以及与东部便捷的交通联系， 普通外资企业的中高层管理者，预算在30

00-6000美金/月 吸引了第一批使馆和外企的外籍人 国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月 士，且形成聚集效应 国际学校的老师，预算在1500美金/月左右 自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，臵业带有一定的投资性

中央别墅区 传统成熟别墅区

后续几乎无独栋供应

区域内品牌聚集

城市化趋势不可阻挡

2套800-900㎡的独栋， 预计10年5月推出 900-1800平米，独栋，12万平米 后期主推联排、叠拼 后期14万平米叠拼/独栋 后期102栋联排及叠拼 后期28万平米住宅（公寓、联排、叠拼），19万平米商业 7月 10月 2011年 4月 7月

滟澜山 优山美地 誉天下 龙湾 棕榈滩 中粮祥云

售罄 870-1250平米，独栋，剩余28套 350-400平米，少量独栋，均价30000元/平米. 370-504平米独栋，剩余8套， 884平米独栋剩余5套 320-470平米，独栋，剩余5套， 270-320平米，联排， 剩余27套 10年1月 4月

代表项目：龙湖滟澜山

基本情况 位臵：顺义区 京承高速后沙峪出口1500米规模/类 型：430户联排，4栋独栋 总占地面积：约24万平方米 总建筑面积：19万平方米 容积率：0.67 户型/面积：联排地上面积240-280平米/套，双拼 改独栋500-700平米 是否带装修：否 总价：联排840-1000万/栋，独栋2500-3500万/套

本案

在售产品

根据客户需求将4栋双拼改独栋，目前没有对外销售

提升了低密度别墅园林的标准！

“我一进来就被滟澜山的园林震撼了！”

让植被成为建筑的外立面

“这房子真是太漂亮了， 就是我心目中的别墅的 样子。” 灌木

五重绿化的立体景致；

高大乔木

树木全冠移植；

花墙围档的下沉车道； 森林溪境（中轴水景带）； 蔷薇山谷。

花灌木 花卉 草坪

马坡别墅区

依托奥运背景支撑下的崛起板块

片区特征： 自然资源得天独厚，依托奥运利好政策，市政环境大幅改善； 近期市场放量集中，以度假型低密度项目为主，已成为新兴热点别墅区；

马坡区域 主要以东部首臵客群为主，区域配套略有不足

马坡板块：凭借优越的自然条件，吸引众多 开发商进入，有第二中央别墅区之称，道路 与规划落实，以及未来巨大的供应，将重新 成为热点区域。

项目名称

富力湾 香醍溪岸 纳帕尔湾 御墅

区域供应量不断增加，产品趋于高品质化， 区域有较强的竞争力，

09在售 后续上市

香醍溪岸 魏板路 昌金路 纳帕尔湾 香悦四季 白马路 鲁能新城 MOMA万万树 六环 富力湾 波特兰花园 京 密 路 蓝岸丽舍 御墅 顺平路

产品

独栋 独栋 独栋 独栋

销售均价 (元/平米) 15000 15000 16000 15800

波特兰花园

MOMA万万树 东方太阳城 蓝

岸丽舍

独栋

独栋 独栋 独栋、联排(后期)

17000

18500 21000 独栋13500

香悦四季

鲁能新城

独栋

未定

15000（预计）

16000（预计）

东方太阳城

※在售项目价格来源于09年3季度成交均价

市场存量盘点

2009年 龙湖.香醍溪岸 香悦四季 纳帕尔湾 御墅 波特兰花园 MOMA万万树 东方太阳城 蓝岸丽舍 富力湾 鲁能项目

未来供应以小面积独栋及类别墅产品为主

2010年 2011年 后面三期22.5万平米，容积率1.2

二期类独栋280-400平米，当前余量200套左右

洋房产品

独栋370-460平米，当前 余量14套 独栋450-670平米， 当前余量3-4套 后续30套

后续300余平米独栋100套，10年初上市

马 坡 板 块

后续推出180套 独栋389-512平米，当前余量59套，无后续

独栋400-500平米，当前余量40-50套

独栋399-886平米，当前余量76套，无后续 独栋365-723平米，当前余 量17套 独栋380-698平米，当前余量80套

后续建面3.4万

后续二期148套，独栋为主含少量联排 后续建面4.8万平米50套左右独栋（含1000平米大独栋） 供应量约为55万平米，容积率1

在售存量

后期推出

10年10月

京昌别墅区

起步早，发展慢，目前停滞不前

片区特征：

上世纪90年代，随着八达岭高速的开通，京城的首批高档大独栋项目出现，成就 了京昌片区的开幕； 2002年开始，随着中关村以及亚运村的成熟，高收入人群聚集，带动低密市场 需求，依托便捷交通的类别墅成为市场主力； 2005年-2007年随着区域的逐步成熟，和对别墅资源价值的逐步提高，以及亚 北别墅区域的带动，市场再次走向独栋别墅主流； 2007年以来，由于片区配套匮乏，且区域发展缓慢，区域内再无新项目推出

起步早、发展慢，07年开始停滞不前,供应乏力，持续 京昌片区 没落；

单价（元/平方米）

16000

碧水庄园 天伦随园

领秀硅谷II 观山悦 中海· 瓦尔登湖 碧水庄园A区 龙城花园IV 无双 北京湾 园墅

14000

12000 10000

玫瑰园

三水青清 8000 6000 雪梨澳乡 顺驰林溪 领秀硅谷

香江别墅

华远静林湾 宽HOUSE 阳光斯坦福 北一街8号

龙城花园

4000

1991-2000 起步阶段以高档独栋为主,，依靠 北部和西部客户迅速建立市场

2001

2002

2003

2004 区域发展阶段以小独栋及舒 适性独栋为主 高档独栋

2005

2006

2007-2010

区域独栋断层阶段，以靠近城市 的类别墅为主

出现舒适性独栋为主的放量 时期 小独栋/舒适型独栋

2009.2010年仍有存量的项目

类别墅

目前区域内在售项目仍然为07年以前推出的项目，07年至今无新 项目推出，片区发展较慢，且不持续，目前属停滞不前的状态

代表项目 大量类别墅产品为主，少量独栋为辅

北京湾

关键价值点 区位认知 交通便利度 外围环境 体量 产品形式

区域后续供应主力项目

北京湾 城市远郊 紧邻高速出口 距离北京西北部旅游度假资源 建筑面积：248454.48平米

100000平方米

香江别墅 北六边上 紧邻六环出口 临近西山山脉

香江别墅

剩余产品以少量中型独栋为辅， 大量类别墅产品为主 大型集中园林景观 产品品质及舒适度均较差 配套丰富 常规社区服务

联排、叠拼、洋 房类独栋为主 精装园林及大环 境西山景观 户型舒适度较高 配会所 常规社区服务

社区园林 户型舒适度 配套 安防服务

市场存量盘点 板块逐渐淡出北京别墅强势市场的竞争

2009年

供应量约为19万平米，独栋335-537平米，双拼 330-440平米，联排236，当前余量20套。无后续

逐渐没落的板块、区域供应量及资源条件的不佳，使得京昌

2010年 2011年

顺驰林溪 北京湾 中海瓦尔登湖

供应量约为10万平米，独栋350-550平米，联排250-270平米，当前余量独栋150套左右 供应量约为10万平米，独栋415-784，双拼283-289，联排 252-255当前余量14套，后续有110套产品放量

香江别墅 上湖（待定） 20000元/㎡

供应量约为20万平米，800余户，产品类型为：独栋480㎡、类独栋340㎡、联排 310㎡、双拼420㎡、叠拼210㎡、洋房100㎡，预计开盘时间为2010年8月

总建面20万平米一期建面5万平米，独栋100套，联排42套；

2008-2009年京昌片区成交地块 宗地名称

东沙河中区住宅及商业 沙河镇北区居住项目 东沙河西岸居住项目 城南街道山峡村居住项目

规划建筑面积（㎡）

111151 236930 71290 201721

容积率

2.29 2.50 1.38 2.40

受让单位

北京金隅嘉业 北京伟业兴房地产 北京金隅嘉业 北京正宏

楼面地价（元/㎡）

1919 3436 4264 3530

西山别墅区

西山资源，“皇家板块”

片区特征：

西山（香山）不可再造的自然景观 价值，皇家园林的历史、特别的规 划限制为西山别墅区打上了“贵族 ”标签。

代表项目：西山美庐

香山

定义西山价值

基本情况

五环路

位臵：海淀区香山南路99号(五环路杏石口桥) 总占地面积：22万平方米 总建筑面积：9万平方米 容积率：0.41

西山山脉

户型/面积：350-1000平米独栋 是否带装修：否 总价：已售罄，二手房均价45000元/平米

西山美庐

销售期内领跑市场，项目交房后，二手房持续上扬，良好的投资回 报，成为西山片区标杆项目

项目价值 贵胄、厚重的人文资源 无可比拟的自然资源

优越的交通环境

【作为项目的精神堡垒，居于市 场常规衡量标准之上，提升了整 个项目的高度，扩大范围来说， 是西山乃至北京的王者】

代表项目：御香山

杏林 山庄

北京植 物园

收官西山，藏品豪宅

基本情况 位臵：海淀区香山脚下，植物园东门

总占地面积：33563平方米 总建筑面积：35393万平方米

本项目

容积率：0.79

户型/面积：仅49席，627-1500平米独栋，510平

米双拼 是否带装修：否 在售户型：户型面积700平米-1000平米，均价 香泉 环岛 50000-55000元/平米

顶级一线资源地段 / 仅49席，西山绝版稀缺别墅 / 高附加值：玉泉山直引山泉、节能建筑设计

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世联对亚北区域发展的认识

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/qg0m.html