北京丰台区恒温游泳馆运营可行性研究报告

北京丰台区恒温游泳馆运营可行性研究报告

题目：北京丰台区恒温游泳馆运营可行性研究报告

第一章 综 述 第一节 项目概论 第二节 项目环境 第三节 项目基本情况 第二章 项目可行性研究 第一节 项目提出的背景 第二节 可行性研究的依据和范围 第三节 可行性研究工作概况和结论

第三章 市场分析 第一节 经济环境分析 第二节 市场分析 第三节 目标市场分析与定位 第四章 装修改造与核心竞争力

第一节 游泳馆现状 第二节 基础改造内容

第三节 功能性的完善、创新与提升竞争力

第五章 项目实施计划 第一节 特色企业文化建设 一 形象文化建设 二 服务标准化建设 第二节 经营项目设置 第三节 组织结构设置和劳动定员 第四节 市场营销与销售推广

一 市场扩展 1、预销售

2、开业活动

二 销售推广（销售的各种方式）

第五节 项目营运时间表

第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算 第二节 项目资金回笼速效

第三节 结论 第五章 风险分析 第一节市场风险 第二节行业风险 第三节不可抗力风险 第六章 社会经济评价

北京丰台区恒温游泳馆运营可行性研究报告

第一章 综 述 第 一节 项目概论

该项目位于北京市西南五环路以内，卢沟桥东，京石高速公路南侧的晓月苑小区内，小区是可以容纳八万多人的大型居民社区，由一里、二里、三里、五里、沸城和即将建成的晓月新苑等六个组团构成，周边还有银月、新月等小型社区，总人口量接近10万人。周边富积着大量的餐饮业、娱乐业、小学、中学、医院等配套设施，商业基本形成规模，同时周边还有丰台区电子职业技术学校、泰昌机械公司、等单位，拥有着极大的消费潜力。同时在小区中有一所1998年兴建的游泳馆，占地面积大约4000平方米，但已荒

废了许久。

时值2008年，北京承办了新一届的奥运会，在新的一年里北京正处于奥运的中心，运动成为全国人

民的焦点，在这个时候，如果能开启这所游泳馆将拥有着相当大的盈利能力。

第二节 项目环境

周围方圆三十公里范围内没有游泳馆，除了晓月苑小区内的娱乐项目其他的体育项目也很少，几乎不存在同业竞争的情况。在附近，也有大量的写字楼，加上周边的大型商户和一所高等学校，这些也都具

有相当可观的消费能力。

交通对于这里十分方便。在这里有一个可以容纳一万六千余户共九万多人的大型居民社区就有748、715、301、809等四路公交车的始发站就设在这个小区深处，在这里居住的人们可以很方便地到达前门、中关村、北京站、北京西站、四惠桥、公主坟等北京市的四面八方的各个地方。开车出小区只要1分钟就

可以由晓月中路转入京石高速。

第三节 项目基本情况

游泳馆是由**公司早期投资建设的，位于地处丰台区芦沟桥畔的晓月苑小区，一期项目起自于1998年，以游泳馆为主，占地面积400平方米，。馆内设有一个50m×21m的标准游泳池、一个儿童嬉水池和一个3米深的跳水池，采用的是室内恒温游泳馆方式。开设的项目有游泳，健身，攀岩等，地下场地因其

他原因尚未使用。

由于现有的设备和场地规划有些不充足，可扩建有氧操房、桑拿、瘦身美容、理疗、足浴、游泳学习，儿童游泳培训，儿童池大型娱乐项目，跆拳道、棋牌等项目。预计扩建费用100万人民币，扩建后的

游泳馆更能体现出资源的优化配制和和谐统一。

第二章 项目可行性研究 第一节 项目提出的背景

该游泳馆起建于1998年由**公司早期投资建设的，，运营了7年左右，整体采用混凝土和钢架顶结构以游泳收入为主，占地面积400平方米。馆内设有一个50m×21m的标准游泳池、20×25M的儿童嬉水池和3米深的跳水池，室内采用是恒温游泳馆方式。开设的项目有游泳，健身，桑拿，攀岩等项目，后由于设备问题和资金问题未能使用而停业3年左右。当前在北京奥运会开幕邻近，国家普及社会以健身为主，丰台地区整体缺乏游泳馆，晓月苑附近的大型社区又缺乏大面积的运动娱乐场所，在改扩建后的游泳馆可

以容纳1000人以上，能缓解局部的游泳爱好者和居民的夏季避暑需要。

可行性研究的依据和范围

本《游泳馆可行性研究报告》所有数据和依据均来自以下部分：

《中华人民共和国体育法》； 《全民健身计划纲要》； 《体育产业发展纲要》； 《公共文化体育设施条例》； 《全国城市体育先进社区社区标准》； 《全国统计局2007年统计数据》；

《全国统计局2007年体育消费数据统计书》； 《北京贯彻全民健身计划纲要的实施意见》；

《北京游泳馆场所管理办法》等文件。

还进行了其他相关调查

（1）丰台地区特性市场的深入调查； （2）选择有代表性的大型游泳馆的覆盖性调查；

（3）采用网上调查，电话问询，答卷问询，直接访问等方式获得第一手数据。

第三节 可行性研究工作概况和结论

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。就北京来看，不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来

看都在全国各个城市中名列前矛。经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集休闲和娱乐为一体的多功能成套器材开始搬入家中。2007年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售2.36亿元，同比增长1.5倍，可见，

体育市场潜力巨大。

第三章 市场分析 第一节 经济环境分析

一个城市的休闲场所的规划和设计能显出这个城市的文明建设和整体形象。拟扩建的游泳馆系属于晓月箢的一部分，城市布局较规范，长期居住的业主将近九万人之巨，截至2008年初周边房价已经到达8000元人民币/平方米以上；加上周边的大型商户，具有相当可观的消费能力，经过长期的调研，此地已

经成为成熟的商业区域。

本建筑用地4000余平方米，虽然经过了近10年的使用和闲置，对比于丰台区的其他几家游泳馆来说无论是面积还是占地都是属于上乘，改扩建后的新游泳馆将能举办大型的活动和游泳比赛。也将成为丰

台区一道新的风景线。

第二节 市场分析

我市随着2008年的到来，奥运成为了我们中心，运动在日常生活中更显的不可或缺。现在人们的生活水平不断提高，闲暇时间也渐渐增多，对生活品质的追求也越来越受到人民的重视，强身建体也成了大家的必修课。游泳作为奥运的第一大水上项目更显得其趣味性强，锻炼强度适中，越来越受到人民的亲睐。

因此扩展游泳馆不断完善游泳建设，不仅能满足市民的生活需要，更具有良好的市场前景。

第三节 目标市场分析与定位

现有的场馆由于设计时间早，与丰台区日新月异的城市建设的步伐相比，已经相当落后。扩建后的游泳馆完全可以成为周围的一个标志性的建筑景观，，对于提升丰台区的文化形象和城市建设具有一定的意义。按照游泳馆停业前的统计显示，该游泳馆的容纳能力为150人，而2004年6-8月总共接待游客1万人次，最高的日接待人次到800人，远远超过了正常接纳能力。由于周围方圆三十公里范围内没有游泳馆，长期的超负荷运转造成的馆内人员拥挤，水处理系统超龄使用，为了不会因现状使游泳馆的营业带来

严重制约，使得改扩建游泳馆刻不容缓！

1、消费群体分析

主要消费群体集中在京石高速公路南侧的晓月苑小区内。小区是可以容纳八万多人的大型居民社

区，由一里、二里、三里、五里、沸城和即将建成的晓月新苑等六个组团构成，周边还有银月、新月等小型社区，总人口量接近10万人。周边富积着大量的餐饮业、娱乐业、小学、中学、医院等配套设施，商业基本形成规模，同时周边还有丰台区电子职业技术学校、泰昌机械公司等单位，在这样一个已经形成为成

熟的商业区拥有着极大的消费潜力。

2、竞争对手分析

游泳馆位丰台区，从地理位置的辐射范围看，其他体育项目对本项目不会形不成太大的冲击。排除丰台区以外的游泳馆，能对该游泳馆产生影响的只有一家，是丰台体育中心，为举办1990年第十一届亚运会而兴建的一座符合国际比赛要求的现代体育建筑群，属于国企单位，由国家投资组建。其游泳馆位于丰台体育中心东北部。占地0.9公顷，建筑面积5283平方米。2001年与天贶体育发展公司合作，投资1000万元将游泳场改建为游泳馆。馆内设有两个标准泳池、儿童游戏池和水疗中心等项目。泳池规格均为25×50

米，水深分别为1.8~2米、1.2~1.5米。

3、价格分析

由于地域和市场原因，我们暂时的定价为成人25元/人，儿童20元/人，另设计出一些会员卡，记次

卡，月卡，年卡等。

分类 半年卡 一年银卡 两年金卡 费用 2600 3800 6800

第四章 装修改造与核心竞争力

第一节 游泳馆现状

随着历史的演变，**游泳馆已经呈现出了设备的老化，装饰落后，项目设置单一的弊端。对于面临而来的人口增长、气候变热的现象，现有的游泳馆场地的设施和项目已经不能满足市民的需要。恰直2008

年奥运会，运动更成为了人民的流行，重建游泳馆将成为当前的重中之重！

本游泳馆起建于上世纪末，和其他大中型城市的游泳馆相比相对比较为落后，现有的游泳馆场地由于规模和设施落后于市场需求，早期的超负荷运作，各种服务、卫生条件也无法得到保障，对广大市民的

健身也造成一定的影响。

第二节 基础改造内容

为了迎接08年奥运会，展现北京奥运风采，公司为了提升游泳馆的核心竞争能力，距离游泳馆黄金营运期的时间只有不到3个月的时间里，大范围的改造在时间上已经不太现实了。为了不放弃游泳馆的黄金，决定在08年5月前抓紧时间抢赶工期先完成基础建设设备的改造以达到基本营运目的。其中包括对游泳馆建筑墙体的维护，馆顶的防漏，强弱电路的更换，水暖的修缮，洗浴设备的更新，洁具的升级，泳

池的防渗，儿童泳池的娱乐项目，以及大面积的精装和布局改造，最后赶在5月前开始试营业。

第三节 功能性的完善、创新与提升竞争力

时限

秉承“北方夏威夷”的奇妙构思 “摩锐水世界”作为北京最大室内水上乐园，建筑面积35000平方米，能使人一年四季尽享水上娱乐狂欢。 一层为戏水乐园，拥有：亚洲最高的室内水滑梯、仿真大海冲浪、水幕电影、儿童戏水城堡、学龄前儿童池、U型滑板、怪兽滩、瀑布、荧光海底隧道、无水水族箱、石桥流水、旋涡池、游泳池、情侣池、贵妃池、珍珠池、玛瑙浴、玉石浴、光波浴、石板浴，男宾桑拿以及20种SPA水疗法,包括：坐式气泡浴、鞋形脚底水柱按摩浴、立姿腹部按摩浴、池壁穴道按摩浴、超音波及脚底按摩浴、脚底健康步道气泡浴、涌泉浴、多功能巷道按摩浴、塑腰泉浴、健胸泉浴、仰式气泡按摩浴、GRC造景瀑布及干式按摩、石雕水柱冲击浴、脚底穴道按摩浴、俯式气泡按摩浴、雨林灌顶浴、锯弧拍打

按摩浴、鹅颈拍打按摩浴、帘幕拍打按摩浴、伞形流瀑灌顶按摩泉浴等设施。

这种以水为主体，一种全新的消费理念，经过事实的证明是可以达到预期的盈利目的的。我们作为游泳馆也要考虑可持续发展，如何在运营的同时也加入新的活力元素，让我们的构想更加具有前瞻力。如当今步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，单一的消费品种难以满足现在人的需求，为了在未来的几年内具有核心竞争力，在2期的改扩建的过程中，我们将会加大对娱乐设备和餐饮项目的扩建，

加大经营面积，扩大运营模式，让人们觉得物尽所值，游的开心，玩的更开心！

第四节 关联休闲空间的改建和扩建（多元化经营）

在空间范围的再一步扩展的前提下，对大堂的2层和攀岩馆的附属2层和整体地下室进行扩建，做成大型的洗浴中心、水疗、桑拿，瘦身运动等项目，最终扩大到全程化跟踪服务，为顾客解决更多的休闲

娱乐需求。 第五章 项目实施计划 第一节 特色企业文化建设

1 企业文化建设

众所周知，企业文化是一个企业的灵魂所在，企业文化相得益彰的磨合和共同作用下，将最终形成一种不可战胜的精神和力量，我们可以证明，我们有能力并且也只有我们自己，才能最终探索出一条民族

企业自由发展、强大、振兴之路。

在游泳馆的运营过程中，我们在企业文化中建立属于自己的文化之路，建立有活力的企业文化。比如企业价值观，企业标示，吉祥物，企业信念，企业仪式等。其特点是：重组织、追求革新，有明确的目标，面向外部，上下左右沟通良好，责任心强。我们作为一个组织，企业常常不得不制定出许多规章制度来保证生产的正常运行，这当然是完全必要的。但是即使有了千万条规章制度，也很难规范每个职工的行为，而企业文化是用一种无形的文化上的约束力量，形成为一种行为规范，制约员工的行为，以次来弥补规章制度的不足。它使信念在职工的心理深层形成为一种定势，构造处一种响应机制，只要外部诱导信号发生，即可以得到积极的响应，并迅速转化为预期的行为。这就形成了有效的“软约束”，它可以减弱硬约束对职工心理的冲撞，缓解自治心理与被治理现实形成的冲突，削弱由其引起的一种心理抵抗力，从而使

企业上下左右达成统一、和谐和默契。

2 服务标准化建设

建立特色的企业文化 标示，其目的是为了给企业带来乐观想上的工作环境，即把企业职工个人的目标引导到企业所确定的目标上来。在激烈的市场竞争中，企业如果没有一个自上而下的统一的目标，很难参与市场角逐，更难在竞争中求得生存与发展。在一般的管理概念中，为了实现企业的既定目标，需要制

定一系列的策略来引导员工规范其服务方式和服务理念，为顾客创造满意的服务。

企业在运营过程中，不论从管理层还是到保洁员都必须做到服务到家，给顾客一个满意的印象。只有顾客在接受我们服务的过程中有一个满意的感觉才能带来下一次的光临，这种服务要从点滴做起，从企业对外的宣传，到和顾客一对一的对话；从事情的开始带结束，我们都要给顾客带来一个满意的微笑；缩短与顾客的距离，工作一般要尽量和顾客保持一致的形象状态，在一定的工作场合要有特定的着装和精神

状态，特别是和小朋友顿下说话，洗浴等卫生场所的保洁，更能体现出一个企业的基本服务。

第二节 经营项目设置

前台 冰点水吧 烟茶专售 Vip顾问办公室 泳具租售柜 洗浴及更衣室 Vip洗浴更衣室 器械健身区 桑拿室 美容室

运动教练指导室（愈加、跆拳道）

疲劳恢复室 攀岩室 小娱乐室（棋牌）

由于项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，公司将配置高档专业美容服务

是游泳馆女性会员在本项目中享受到全面的高层次服务。

开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音

乐，以提高运动者的运动兴奋性，并烘托运动氛围，并不连续的支持付费点歌项目。

第三节 组织结构设置和劳动定员

机构设置共23人： 公司总经理（1人）

馆长

副馆长 副馆长

市场营销部 销售部 行政人事部 安全部 教学运营部 财务部

营销策划 客服 行政员 救生员 环境监测员 前台 教练 出纳 会计 人员定额初步限制在16人左右其中高级管理员3人，中级管理员4人，职员9人

本项目中高层管理人员均由我公司派出，教练、vip顾问主管由公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将进行岗位培训，以保证公司经营管理质量。 将定期对本项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是教练、vip顾问将定期接受培

训。

第四节 市场营销与销售推广

一 市场 1、预销售

预销售阶段的目的是为在游泳馆开业前建立起约500人的预期会员基数，在这个时期，人们对游泳

和健身的兴趣是至关重要的。在开业之前，预销售将成为创收的重要部分。

2、开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、健美操表演、与相关商家进行交叉促销。借奥运的契机免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方

式并成为游泳馆的会员。

正式 会员 正式 会员

正式 会员 试用 会员

二 销售

1.促销点和会员资格试用

开业前将在园区内人流密集的地区放置促销点，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。公司的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观游泳馆，办理相关手续并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示游泳馆的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过试用临时会员卡，他们将意识到游泳馆的价值和益处，并决定作为正式会员加入，并

作为长期宣传人，介绍他人入会有奖励等方式增加会员。

2.交叉促销

大企业是本行业最具潜力的市场，只要企业意识到了健康的员工为企业带来的益处。销售部部将于企业联系，推出关联公司员工收费标准、现场体能测试、讲座和其他与健康有关的活动。不但能为企业雇

员提供多种多样的便利和服务，而且还能提供专门为企业量身定做企业活动，能让企业踊跃参与。

3.特别活动促销

特别促销是销售和推广计划的另一个重要组成部分。这些活动将提高游泳馆在消费者中的知名度，并促进会员推荐非会员入会。公司每年于不同公益机构、电台和社区中心合作，是游泳馆的会员能够参加

社区活动并获得奖励，有选择性的赞助和宣传活动以达到进一步提高知名度。

4.内部活动与宣传

经常举办内部活动，例如会员聚会、节日庆祝和周年聚会等。向所有会员发出邀请，并可以携带亲友一同前来游泳馆享受免费食品、健康饮料并获得礼物。以达到圈子效应，能吸纳更多的会员参加。

5.健美操和跆拳道表演

定期的以公益活动的名义进行健美操和跆拳道表演，以扩大知名度。

6.健康检查

公司将定期举办活动为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳给身体健康带来的益处。 随着公司的发展，越来越多的小区兴建的同时，要抓紧商机，组建营销网络，抓紧广告牌的投放量。并将不断进行促销、宣传并保持与本地企业和广告商的联系。将利用印刷广告和固定广告牌进行宣传。

第四章 财务评价 第一节 项目投资效益估算

整个原先项目投资尚有1800W未收回，在1期改造项目投入大约需要投入750万元资金，建设时期

为3个月。运营期间费用为6万元，预计3年左右内收回投资并实现盈利。

投资利润率=（1800+750）/2016-（ ） =

静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量

=3.76年

第二节 项目资金回笼速效

根据国家统计局发布的07年全国家庭支出状况与发展趋势来看，体育消费在居民的消费指出中约占8-11%，暂取离散偏低值9%。让我们来算仅芦沟桥附近的居民体育消费做较为保守的估算：

新游泳馆服务于附近10万（小范围）人口；

人均体育活动消费9%；

其中有4%的人愿意花费20元作为游泳健身（统计局数据）；

取全国人均工资2800元/月； （2800×10×9%×4%）×20=2016万元

第三节 结 论

从以上二节的财务分析中可以看出，本项目赢利性较好，静态投资回收期3.76年。以上数据预示该

项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

第五章风险分析

同样经营此游泳馆也存在一定风险：

第一节 市场风险

晓月箢作为丰台区居民的集中地，是众多商家必争之地，目前几家公司都有意向抢夺这块市场，相信在不短的时间内还有同行业竞争应该非常激烈，此项目一进入市场也将面临的激烈的行业竞争。 我公司这在丰台区的第一家经营化的场所，肩负着创立品牌的艰苦重任，面临竞争日益激烈的丰台市场，面临着较低的收入、挑剔精明的消费者，如何通过降低总体运营成本，拉拢会员，提高竞争能力等，

在竞争激烈的丰台区市场立足，是公司未来经营将要面临的问题。

第二节 行业风险

由于北京市人口众多，对于游泳这种本能性的运动，具有着不可替代性，在陆地上呆的时间最多的人类更加需要学习游泳来锻炼身体，更可以面对一些危急时刻。由此看来几乎没有行业风险。

第三节 不可抗力风险

游泳运动是人民生活水平发展到较高水平后进行的消费活动，因此一旦发生自然灾害、战争等不可抗力因素，将大幅度影响消费人群消费频次和客流量；发生火灾、地震等不可抗力事件，将造成公司资产

损失。 第六章 结 论

由于周围方圆三十公里范围内没有游泳馆，新的游泳馆建成后将解决了附近将近10万人的休闲问

题，为市民夏季避暑解决了难题，还能缓解附近的丰台体育中心游泳馆的人员压力。新游泳馆的建成还能提高服务效率，保证卫生质量，提供健身咨询，引导时尚健身，普及游泳运动以及其他的一些辅助运动方

式；进而为提升小区市民的整体素质，推广全民运动起到了积极的作用。

由于扩建后的市民消费量增加，游泳馆的经济效益也将成倍的增长，在政府零投入的情况下，新建成的游泳馆不仅将为附近的10万居民带来健身服务以外，还可以为政府捐上一大笔税款，还能解决近百人

的就业问题，将给北京市带来一定的社会效益。

根据以上各章节论述，本游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合公司的各项开发条件，具有良好的发展前景。公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，

以使该项目在各方面达到很好的水平，为进一步推进而努力。

由于周围方圆三十公里范围内没有游泳馆，新的游泳馆建成后将解决了附近将近10万人的休闲问

题，为市民夏季避暑解决了难题，还能缓解附近的丰台体育中心游泳馆的人员压力。新游泳馆的建成还能提高服务效率，保证卫生质量，提供健身咨询，引导时尚健身，普及游泳运动以及其他的一些辅助运动方

式；进而为提升小区市民的整体素质，推广全民运动起到了积极的作用。

由于扩建后的市民消费量增加，游泳馆的经济效益也将成倍的增长，在政府零投入的情况下，新建成的游泳馆不仅将为附近的10万居民带来健身服务以外，还可以为政府捐上一大笔税款，还能解决近百人

的就业问题，将给北京市带来一定的社会效益。

根据以上各章节论述，本游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合公司的各项开发条件，具有良好的发展前景。公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，

以使该项目在各方面达到很好的水平，为进一步推进而努力。

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