2017年北京房地产估价师《制度与政策》：建设工程规划许可证模拟试题

2017年北京房地产估价师《制度与政策》：建设工程规划许可证模拟

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性

B：描述性

C：理论性

D：准确性

E：工业用地的监测点评估价格

2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．375

B．750

C．214.3

D．166.7

3、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】

A：3758．57万元

B：3942．03万元

C：3966．10万元

D：4769．85万元

E：工业用地的监测点评估价格

4、路线价法主要适用于__。

A．城市街道两侧商业用地的估价

B．旧建筑物的估价

C．新建筑物的估价

D．拆迁房屋的估价

5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

7、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.7

8、下列不属于物业管理基本特性的是__。

A．城市化

B．社会化

C．专业化

D．市场化

9、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资

B．土地开发投资

C．其他投资

D．生产性投资

10、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k ㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：55.20

B：103.22

C：109.63

D：114.82

E：工业用地的监测点评估价格

11、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。

A：0.95

B：0.99

C：1.01

D：1.05

E：工业用地的监测点评估价格

12、假设开发法是以__为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

13、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

B．价值、使用价值、供求

14、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

15、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A．250

B．500

C．750

D．1500

16、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。

A．必须

B．应当

C．可以

D．不能

17、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

18、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E：工业用地的监测点评估价格

19、《房地产估价机构管理办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调

20、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的

房地产价格的牵掣。

A：替代原则

B：谨慎原则

C：合法原则

D：客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格

21、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35

B．45

C．48

D．50

22、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．出租计划

B．销售计划

C．使用计划

D．租售计划

23、张某取得了房地产估价师执业资格，按照规定，张某报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试科目。

A：《房地产经纪相关知识》

B：《房地产基本政策与制度》

C：《房地产经纪实务》

D：《房地产经纪概论》

E：执行层的组织协调

24、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】A：原始价值高于账面价值

B：投资价值高于市场价值

C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值

E：工业用地的监测点评估价格

25、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费．假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为．【2004年考题】A：1067元／㎡

B：1070元／㎡

C：1087元／㎡

D：1141元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列不属于住房公积金归集内容的是。

A：缴存住房公积金的对象

B：缴存住房公积金的工资基数

C：缴存比例

D：公积金使用

E：执行层的组织协调

2、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

A：消费者的感觉

B：消费者的生活方式

C：消费者的经济状况

D：消费者的预期

E：借款合同

3、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。

A．资产负债率

B．偿债备付率

C．流动比率

D．速动比率

4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。

A：第一阶段

B：第二阶段初期

C：第二阶段末期

D：第三阶段

E：第四阶段

5、下列房屋属于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋所有权证的

B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：不符合安全标准的

E：属于违章建筑的

6、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。A．收益法中预测未来的租金

B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整

C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E．成本法中确定房地产的重新购建价格

7、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地

B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地

C：专用绿地

D：专用园地

E：专用林地

8、房地产的部门规章包括。

A：《城市房屋租赁管理办法》

B：《注册房地产估价师管理办法》

C：《城市房地产抵押管理办法》

D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》

E：《土地管理法实施条例》

9、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A：应做到诚实正直，公正执业

B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

10、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

A：面积

B：套

C：成交价格

D：件

E：执行层的组织协调

11、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

12、权益状况比较与调整的主要内容包括。

A：土地使用年限

B：土地出让方式

C：城市规划限制条件

D：楼层、朝向

E：公共设施完备程度

13、确定房地产开发项目，应当符合__的要求。

A．国土规划

B．年度建设用地计划

C．城市规划

D．土地利用总体规划

E．房地产开发年度计划

14、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是__。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物

B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请

C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的

D．委托人与拍卖人是平等的民事主体

15、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。

A：告知

B：保证

C：弃权

D：禁止反言

E：执行层的组织协调

16、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件的恶化

17、2009年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一宗土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2009年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2010年10月20日仍未进行。这时土地出让者__。

A．可以无偿收回土地使用权

B．可以征收200万元以下的土地闲置费

C．可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20%的罚款

D．既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

18、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。

A：保留价不同于起拍价

B：保留价同于起拍价

C：起拍价可以低于保留价

D：起拍价可以等于保留价

E：起拍价也可以高于保留价

19、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率

20、以下房地产价格种类中，有平均价格的是。

A：起价

B：标价

C：成交价

D：起拍价

E：应价

21、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机

22、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。

A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋

B：转让拆迁范围內的房屋

C：抵押拆迁范围内的房屋

D：改变拆迁范围內的房屋和土地的用途

E：租赁拆迁范围内的房屋

23、王先生预购了一套经济适用住房，售价为1500元／；交房比原定时间延期8个月，此时邻近地块新开盘的经济适用住房项目的售价为1800元／，如原合同对延期交付无相关约定，则交房时应按结算房款。(2006年房地产经纪人试题) A：1500元／

B：1650元／

C：1800元／

D：主管部门主持抽签决定的价格

E：执行层的组织协调

24、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（）和平面布置等因素的影响。

A．楼层、朝向

B．租期

C．供求关系

D．租客类型

25、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。

A．购买—持有—出租—出售

B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售

D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售

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