房地产估价习题库

第一章 绪论

典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

抵押是借款合同的一个重要特征，是存在抵押品时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低，对银行来说其收益未必增加。

地役权：为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。

所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。 套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

（一）作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率

（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；

(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

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期房：

指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

一、单项选择题

C.1、一种资产具备了（ ）等条件，才真正需要专业估价。

A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大 三、简答题

1、房地产为什么需要估价？

理论上，一种资产具备了独一无二性、价值量较大、处于不完全市场，估价就有必要性。 现实中，（1）交易（2）典当、抵押（3）保险、损害赔偿（4）税收（5）征用拆迁补偿（6）纠纷、涉案（7）企业合资、合作、合并、上市、破产清算……（8）复核或鉴定（9）管理 等各项活动中需要进行房地产估价

2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？ （1）交易（2）典当、抵押

（3）保险、损害赔偿（4）税收（5）征用拆迁补偿（6）纠纷、涉案

（7）企业合资、合作、合并、上市、破产清算……（8）复核或鉴定（9）管理

第二章 房地产与房地产价格

一、单项选择题 B1、（ ）不属于他物权。

A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 D2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。

A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C C3、临时搭建的舞台（ ）。

A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分 C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分

D4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 B5、生地价是指（ ）。

A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 D6、毛地的概念是（ ）。

A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地

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C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 C7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（ ）。

A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地

A8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该

两宗房地产的价值相比有（ ）。

A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比

A9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上

有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。

A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况

D10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ ）。

A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.75

C11、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ ）。

A、1.6 B、2.5 C、40% D、25% A12、房地产的（ ），是经济学上所讲的外部性。

A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性 B13、土地价格主要受（ ）的影响。

A、供给量变化 B、需求量变化 C、供求双方等同 D、需求不变 D14、楼面地价=土地单价÷（ ）。

A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 B15、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。

A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值

C16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。 A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断

C17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/

平方米，则其土地单价为（ ）元/平方米。

A、500 B、200 C、250 D、100

D18、甲土地的单价2100元/㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/㎡，建筑容积率

为5，该两块土地的总价相比有（ ）。

A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、难以判断

19、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内

按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500

20、某套建筑面积100㎡，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价

为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（ ）。 A、在成交日期一次付清，给予3%的优惠

B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清 C、一年后付清

D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付

21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10

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年期贷款的月还款额为4122元。该套住宅的实际价格为（ ）。

A、67万元 B、60万元 C、65万元 D、无法确定 D22、现房价格与期房价格的不同点是（ ）。

A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D、估价对象的状况不同 B23、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比

C24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡。现按规划拟改

为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补的土地单价为（ ）元/㎡。

A、552 B、3519 C、4293 D、4845 A25、因增加容积率需补地价的数额为（ ）。

A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价

C26、有一宗物业占地1000㎡，原规划建筑面积为5000㎡，当时的地价为500元/㎡，现建

筑面积改成7000㎡，需补地价（ ）万元。

A、15 B、100 C、20 D、140 27、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（ ）。

A、大于1% B、小于1% C、等于1% D、不能确定 D28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求状况。 A、本地区房地产的 B、全国房地产的 C、本地区本类房地产的 D、本类房地产的

B29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。

A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 B30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。

A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 C31、影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。

A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素 A32、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（ ）。

A、甲土地的价格高于乙土地 B、乙项目的造价高于甲项目 C、乙项目的卖价高与甲项目 D、甲项目的造价高于乙项目

A33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（ ）后者。

A、大于 B、小于 C、等于 D、不等于 34、（ ）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。

A、绿化 B、交通条件 C、沿街情况 D、人流 三、 简答题

1.房地产的特性有哪些？

1、不可移动性2、独一无二性 3、寿命长久性（居住70年；商业40年；其它50年） 4、 数量有限性5、用途多样性6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9.难以变现性10、增值保值性 2.引起房地产价格上涨的原因有哪些？ 实物、权益、区位

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3.使得房地产具有增值保值性的主要原因是什么？ 通货膨胀；投资改良（保值）；外部经济或相互影响 ；需求增加（自然增值） 4影响房地产价格的因素

自身因素、环境因素、人口因素、经济因素（物价）、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、供求因素 5房地产市场特性

供给多样 ；需求各异 ；位置固定 ；价格昂贵 ；资源稀缺 ；市场复杂 6.土地的价格特征

1、生产成本不同（马克思/地租资本化） 2、折旧现象不同 （时间影响增加价值） 3、价格差异不同 （不同地差异大） 4、市场性质不同（不完全、垄断） 5、形成时间不同 （一般商品/土地长） 6、供求变化不同（弹性小/自然/经济） 9、房地产市场价值与投资价值有何不同？ 市场价值：客观的，非个人的 投资价值：主观的，个人的

10、名义价格与实际价格有什么不同？（计算、大小比较） 实际价格：一次性付清 名义价格：约定

第三章 房地产估价概述

一、单项选择题

C1、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。

A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法

A2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根

据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。

A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅 D、商住用地

3、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途

下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。

A、800 B、1000 C、900 D、1800 A4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物

的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。

A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提 5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/

平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（ ）。

A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则 B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则 C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则

D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件

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B6、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。

A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 C7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（ ）。

A、互补性 B、权益差别 C、替代性 D、外部环境差异 D8、估价时点应与（ ）的日期一致。

A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属 A9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6

月30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（ ）。 A、2005年6月30日 B、现在

C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期 A10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房

地产市场情况应为（ ）时点的状态。

A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C D11、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。

A、估价时点为现在，估价对象为现时状况 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况 D、估价时点为未来，估价对象为现时状况 三、简答题

1、 何谓房地产估价？ 2、 何谓估价目的？

一个具体估价项目的估价结果的期望用途 3、估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？ 不同，不同的估价目的源于对估价的不同需要 4.对专业人员的要求

扎实的理论知识（能力）；丰富的实务经验（能力）；良好的职业道德（诚信） 8、房地产估价的原则有哪些？

合法、最高最佳使用、替代、估价时点、公平

9、房地产估价的合法原则包括哪些方面？ 合法产权、合法使用、合法处分、其他 10、最高最佳使用的标准是什么？

法律上允许、技术上可行、经济上可行、能否使估价对象价值最大（现金流最大）

11、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。

12、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。

第四章 市场比较法

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一、单项选择题

D1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。

A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 C2、比准价格是一种（ ）。

A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 A3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。

A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使

用面积价格为（ ）元/平方米。

A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，

余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（ ）。

A、7494元/㎡ B、7250元/㎡ C、4020元/㎡ D、4215元/㎡

6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并

后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。

A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 D7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。

A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地

产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。

A、323 B、275 C、273 D、258

9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地

产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡。

A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.25 B10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。

A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况

11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、

85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055

12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、

98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（ ）元/平方米。

A、5089 B、5145 C、5236 D、5315 A13、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。

A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率

14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000

元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类

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房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/㎡。

A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。

该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。 A、7935 B、8260 C、8290 D、7964

D16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。

A、估价时点 B、搜集该可比实例时 C、进行房地产状况修正时 D、成交价格所反映

17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。

A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% B18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个

别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。

A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.03 A19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。

A、交易情况 B、交易日期 C、区域因素 D、权益状况 三、简答题

1、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？

市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 不适用于：非交易性房地产；少有交易的房地产 交易性房地产市场是否都可用市场比较法(错) 2、试列出市场比较法的操作步骤。

搜集交易实例（广义的最佳途径）、选取可比实例、建立价格可比基础、 进行各项修正、求出比准价格 3可通过哪些途径搜集交易实例？

查阅政府有关部门的房地产交易资料

查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息 扮装成欲购房地产的顾客

参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情 同行之间随时交流、互相提供行情资料 其他途径

4选取可比实例的要求？

1、用途相同 2、结构类同

可比实例面积3、区域类似

估价对象面积4、规模相当（0.5-2.0）

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5、价格类型一致（买卖价格、租赁价格等） 6、时间接近（小于1年） 7、正常交易

8、数量足够（3—10个） 5如何建立价格可比基础？

（一）统一付款方式（二）统一采用单价（三）统一币种和货币单位（四）统一面积内涵 建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率 （五）统一面积单位 四、计算题

1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 A 5000人民币元/㎡ 2005年8月1日 －1% ＋2% 0% B 560美元/㎡ 2006年1月1日 0% ＋3% ＋1% C 530美元/㎡ 2006年5月1日 ＋2% 0% －2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。

2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米） 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000 2006年1月31日 +2% 0 -1% 可比实例B 5200 2006年3月31日 0 +3% -2% 可比实例C 4900 2006年7月31日 -3% 0 +1% 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2006年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

3、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期

可比实例A 可比实例B 可比实例C 9

成交价格（元/平方米） 6000 成交日期 （2）交易情况分析 交易情况 可比实例A +3% 2006年4月1日 5800 2006年2月1日 可比实例B -1% 6120 2006年5月1日 可比实例C +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。

（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 因素1 因素2 因素3 可比实例A +2% -3% +6% 可比实例B +4% -1% +2% 可比实例C 0 +5% -3% 房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

4、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 可比实例A 4800人民币元/㎡ 2004年12月31日 可比实例B 560美元/㎡ 2004年12月31日 可比实例C 5000人民币元/㎡ 2005年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年～1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/㎡）。

5、为评估一物业2007年4月15日的市场价格，现选用4个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年4月、8月、2007年1月、4月/，交易单价分别为16000元/㎡，14500元/㎡，17800元/㎡，15880元/㎡，已知：

1）交易时，案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于4%； 2）房地产价格近二年平均月上涨率：94年为0.5%，95年为1%； 3）区域因素和个别因素经比较其总值分别为： 案例 总分值 6、需要评估某商品住宅在2006年5月1日以美元表示的正常价格（单价）。现收集到A、B、C、D四宗交易实例，有关资料如下表： A B USD530 /㎡ 2005年7月1日 C USD580 /㎡ D RMB6500元/㎡ 成交价格 RMB4700元/㎡ 成交日期 2006年2月1日

A 105 B 101 C 110 D 90 评估物业 100 2005年10月1日 2006年3月1日 10

用途 住宅 住宅 -10% +4% +2% 住宅 +4% -3% +3% 写字楼 正常 +3% +5% 交易情况 正常 区域因素 +3% 个别因素 0% 上表交易中，负值表示低于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素。另知人民币与美元的市场汇率2005年7月1日为1：1.85、10月1日为1：1.84、2006年5月1日为1：1.83；该类商品住宅以人民币为基准的价格在2005年5月1日至2005年1月1日间平均上涨1%，在2005年10月1日至2006年5月1日间平均每月下降0.5%。

7、为评估一物业2006年8月1日的市场价格，现选用四个比较案例A、B、C、D，其交易日期分别为2006年1月底、4月底、6月底和8月底。交易单价分别为1600元/㎡、1450元/㎡、1700元/㎡和1688元/㎡。已知：

1）案例A、C为正常交易，B低于市值10%，D高于市值4%；

2）该类房地产价格在2005年12月底至2006年5月底间平均每月上涨1%，2006年5月底至2006年8月底平均每月下降1.5%； 3）比较案例和估价对象处于同一地区；

4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C、D土地使用权年限分别为40年、45年、50年和55年； 5）还原利率均为7%。

8、为评估某住宅2006年9月1日以美元表示的正常市场价格，调查选取了A、B、C三宗可比实例，交易资料如下： 可比实例 买方支付价格 支付日期 A 2005年11月1日 B 2006年月31日 C 2006年7月1日 7500（人民币/平方米） 880（美元/平方米） 8800（人民币/平方米） 有关资料分析如下：

市场汇价——人民币与美元的市场汇价2005年11月1日为1：8.40、2006年1月31日为1：8.30、2006年7月1日为1：8.35、2006年9月1日为1：8.30。

交易情况——B为正常交易；A的交易税费全部由买方负担，C的交易税费全部由卖方负担，买、卖双方应交纳的税费分别为正常价格的5%和7%。

使用年限——根据土地使用权出让资料，剩余使用年限估价对象为65年、A为64年、B为60年、C为65年，土地还原利率为7%。

其他状况——以估价对象为基准，与估价对象相比，A好5%、B差5%、C一样。

第五章 收益还原法

一、单项选择题

D1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。

A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化

11

A2、收益法公式V?a?1?1?成立的条件是（ ）。 ?n?r??1?r??A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零

B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零 C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

D3、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（ ）。

A、

a?1?1? B、0 C、a×n D、求不出 ?n?r??1?r??4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。 A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64

5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8

年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48

6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，

单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C

7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。若土

地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。

A、600元/㎡ B、436元/㎡ C、732元/㎡ D、524元/㎡ 8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，

无限年期的价格约为（ ）元/㎡。

A、2480 B、2500 C、2520 D、2507

9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价

值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。 A、899 B、1000 C、1349 D、1500

10、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率S递增，还

原利率为r，则收益价格为（ ）。

A、?1?a?r???a1a?1a1??1??? B、 ???ttt?1t?1r??1?r??r?s?1?r??1?r??r?s?1?r?1C、

?a?1a1a?1?a11???1??? D、 ????r??1?r?t?1?r?s?1?r?t?1r??1?r?t?r?s?1?r?t11、采用收益法测算房地产价格时，公式V?A、房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、房地产净收益按一固定比率逐年递增

ab表示（ ）。 ?rr2 12

D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础

上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、225.00 B、237.50 C、381.25 D、395.83 13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，

使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、20万 B、102万 C、120万 D、80万

14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616

万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。

A、4858 B、5200 C、2700 D、6264

15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年

递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、100 B、42 C、63 D、77

16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第

4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原利率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A、195 B、210 C、213 D、217

17、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上

涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。

A、923 B、1111 C、1353 D、1872

18、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为

商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ ）万元。

A、955 B、864 C、909 D、914 19、预计某宗房地产未来二年的净收益分别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的

价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（ ）。 A、1100万元 B、1150万元 C、1710万元 D、1210万元 20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的

有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（ ）。

A、318万元 B、286万元 C、427万元 D、471万元 21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（ ）。

A、两者总价相同 B、甲的总价低于乙的总价 C、甲的总价高于乙的总价 D、无法判断两者价格的高低 22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠 23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地

产的（ ）。

A、还原利率应较高，价值较低 B、还原利率应较低，价值较高 C、还原利率应较高，价值较高 D、还原利率应较低，价值较低 24、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。

A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益

13

25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为

估价依据。

A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ ）。

A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法 C、该写字楼的实际收益 D、无法估算 27、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，

费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（ ）万元（一年以365天计）。

A、345 B、394 C、320 D、27 28、收益法中的运营费用率是指（ ）。

A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比

C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比 29、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ ）。

A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零 30、某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为： 可比实例 A B C 净收益（万元/年） 12 23 10 价格（万元） 102 190 88 剩余使用年限（年） 45 45 45 评估得出该房地产的价格为（ ）万元。

A、422 B、426 C、435 D、450 31、还原利率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。

A、房地产开发企业自有资金周转的速度 B、估价对象房地产变为先进的速度 C、估价对象房地产带来的净收益的速度 D、房地产开发企业流动资金周转的速度 32、还原利率=（ ）+风险调整值

A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率 33、土地还原利率RL、建筑物还原利率RB、综合还原利率RO三者之间的大小关系为（ ）。

A、RL

A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物

C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（ ）]÷土地还原利率

A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用

36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地

还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。

A、417 B、500 C、460 D、450

37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收

益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。

14

A、1257 B、1571 C、800 D、1300

三、简答题

1、收益还原法的适用对象是什么？ 有收益

有潜在收益的房地产 四、计算题

1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。

2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

类似房地产 A B C D

4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。

5、某宗房地产2006年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍保持这一水平，2009年10月转售时的价格比2006年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2006年10月的价格。

6、某宾馆总建筑面积10000㎡；一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，150㎡出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会议室2间（建筑面积 200㎡），自用办公室3间（建筑面积200㎡）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租

15

价格（万元） 252 294 238 166 纯收益（万元/年） 30 35 28 20

金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的还原利率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

7、某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的还原利率为8%。试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时的正常总价格。

8、有一办公用房，2004年3月底出租，年纯租金收益为6万元，契约租期为5年，5年租赁期满后的年纯收益每年递增4.95%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

9、有一办公用房，2005年3月初出租，年租金为10万元，估计年费用为4万元，契约租期6年。6年租赁期满后，年租金每年递增5%，年费用每年递增2%，假定还原利率为12%，试评估该办公用房2007年3月31日的市场价格。

10、一饭店原年总收益为80万元，年总费用为30万元。2001年9月以来，年总收益每年递增5万元，总费用每年递增1万元。自去年9月开始，总收益比上一年递增2%，而总费用却比上年递减0.5%，估计评估日以后10年均会按此比率变化，10年后预测该饭店售价会达到100万元，若该饭店的还原利率为7%，试评估该饭店2006年9月的价格。

11、某房地产1997年9月以出让方式取得40年的土地使用权，建筑物于2002年9月建成，耐用年限50年，2001年9月签约出租，租期10年，首年租金80万元，此后每年递增2%，2006年9月以前（含9月）年平均费用30万元。根据估价人员的分析，该房地产租约期满后的租金将维持在租约期满时的水平；2006年9月以后的年费用会以2%的幅度递增；该类房地产的还原利率为10%。试评估该房地产于2006年9月的市场价值。

第六章 成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。

A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 A2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。

A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多 B3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 A4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

16

A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税

A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用

6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/

平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/平方米。

A、1765 B、1150 C、1725 D、1500

7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利

润。

A、拆迁费用 B、建造成本

C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用 8、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税

A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零

9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市

场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。

A、800 B、900 C、1000 D、大于1000

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费

用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。

A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（ ）。

A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润率 12、估价上的折旧注重的是（ ）。

A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正 13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 C14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。

A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 15、折旧求取的方法可归纳为（ ）等三类。

A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法 C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的

产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。

A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 17、建筑物估价中耐用年限通常指（ ）。

A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限 18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（ ）。

A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本 19、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）。

A、房屋重置价×成新率

17

B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限 C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价一年折旧额

20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折

旧法计算，则该建筑物的现时单价是（ ）元/㎡。

A、717 B、704 C、714 D、724

21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线

折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。

A、800 B、640 C、704 D、720

22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则

该建筑物的成新率为（ ）。

A、40% B、60% C、50% D、67%

23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。

A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断

24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的

成新率为（ ）。

A、76% B、80% C、81% D、84%

25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让

年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。

A、40 B、42 C、48 D、50 26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。

A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

A27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。

A、自然寿命≥经济寿命 B、自然寿命≦经济寿命 C、自然寿命=经济寿命 D、无关

28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40

年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、50

C29、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、

尚可使用年数n之间的关系为（ ）。

A、N=t+n B、Nt+n D、ABC都可能 30、某建筑物重置价格为C，残值率为0，正常使用的耐用年限为N年，现已使用了t年，

经估价人员观察判断剩余经济寿命n年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（ ）。

A、

CC(N?n)CC ?t C、?t D、?n B、

(n?t)(n?t)NNC31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（ ）实际经过年数。

A、等于 B、不等于 C、长于 D、短于

32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3

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月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。

A、450 B、616 C、563 D、604

三、简答题

1、 何谓成本法？

计算价格=重新构建成本-折旧

房地产价格=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 2.成本法的理论依据是什么？ 生产费用价值论/替代原理

2、 试列出成本法估价的基本步骤。

搜集资料 、估算重新购建价格 、估算折旧 、求取积算价格

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