董事会战略

公司战略规划案例收集 （一）万科A

万科A：拓展别墅市场 图谋全产品线 2010年12月23日 21世纪经济报道

坚持做普通住宅的万科，也有豪宅开发商的一面。近日，万科A（000002）与五矿联合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相，万科的别墅及全产品线策略浮出水面。

步入后千亿时代的万科，除了区域外延的拓展，继续丰富其各个层次的产品线、持续技术创新将成为重点。这也成为保利、金地等公司的主要策略。

另一方面，通胀预期之下，高端豪宅前景看好，可以从整体上提升公司的利润率，也是万科等深耕豪宅市场的原因之一。

从万科的产品策略来看，坚持做主流住宅、普通住宅，帮助万科度过了宏观调控，提前实现千亿目标。而从市场反应来看，这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

但万科总裁郁亮对本报记者表示，除了坚持主流住宅之外，万科也进行全产品线的开发，丰富产品线也是其重要策略。比如针对活跃型老年人群的养老住宅，针对城市刚毕业人群、十几平米的超小户型住宅，以及针对高端人群的别墅、高级公寓等，万科均有涉猎。 虽然占比不多，但万科从未放弃豪宅开发。

近年来，万科在中高端市场频频出手。在深圳，万科十七英里、万科清林径、天琴湾等项目，都已经成为深圳别墅的代表作；在上海，万科有提香别墅、翡翠别墅以及第五园等；而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目，也已成为当地的标杆。万科与五矿在香河联手打造的北京欢庆城，一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉。

“从城市别墅到资源别墅，从第一居所到度假别墅，从合院到联排，万科的别墅产品线非常丰富。”万科内部人士表示。

保利地产（600048）是另外一家布局别墅市场的房企。在成都，虽然进入才仅仅两年，但保利已经是成都第一个实现联排、双拼、叠拼、纯独栋、庄园的别墅全产品线开发的企业。

11月初，金地提出豪宅战略，称其主要是为了完善产品的结构，同时豪宅生活将会成为未来品位生活的发展趋势，提出豪宅战略是为未来的发展做准备。

从竞争的角度看，中经联盟秘书长陈云峰认为，别墅市场同质化严重，亟待产品创新。此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅，应用了许多万科的先进技术。

主流开发商扩容别墅市场，其背后的原因，仍有宏观经济因素、通胀预期在主导。

中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示， 1—11月份，北京新批准的销售别墅减少1/3，销售套数减少了50%。北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩，但成交均价仍然稳步上扬。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米，相比1月上涨了13.49%。

“今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，体现出别墅产品良好的保值增值性。”该报告认为，明年别墅市场新增供应量仍将下降，市场供求关系将趋紧。

在上述背景下，万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发，如销售顺利，则有助于其提高整体利润率，弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。

长江证券（000783）分析师苏雪晶认为，从整体上来看，房企融资能力与其盈利能力相关性较强。2007年上市房企盈利水平增长了127%，2008年随着融资规模增速的下降，企业的整体盈利水平也在下降。万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%，低于行业的平均水平。

2011年房企融资将持续紧缩，郁亮称其对明年资本市场没有任何预期，万科今年的利润率保持在20%多。分析人士预计，万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利润率，确保业绩增长、股权激励等顺利实现。

销售金额首家破千亿 万科模式能否被复制

2010年12月07日 证券日报

12月3日，万科A发布11月份销售公告，截至2010年12月1日，万科累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首家销售突破千亿上市房企。在“史上最严厉的调控”期间，这一数字似乎让政府显得有些“尴尬”。

12月6日，平安证券地产分析师在接受《证券日报》采访时曾经指出，万科在这轮调控政策中，是受益者。万科已超越了自身的标杆房企帕尔迪。同时，万科也成为中国诸多房企的标杆，只是万科的“模式”能否被复制？

快销售成就“千亿”万科

“我们公司11月份提前完成全年销售任务，大概是万科的1/4吧。”某上市房企在和《证券日报》记者谈及公司情况时如此描述。

“你那里是否有万科精装修房的数据？我们公司也打算向这个方向进行住宅开发。”记者在重庆某拟上市房企工作的朋友曾如此说，并提及“我们关注最多的，是万科。”

房企“招金保万”四大家族中，万科是唯一一家民营企业。20年的上市路，万科话题不断，同时也“被”追赶不断。

问及万科能取得千亿销售的原因，平安证券地产分析师在接受记者采访时列举了几条他认为是万科成功的理由：一是万科高周转、不囤地的开发模式。在他看来，现在的政策时点为其提供了“天时”，也即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来；二是万科的“战略纵深很大”。万科已经将业务遍布全国各地，因此可以规避个别城市的房市波动风险；三是万科对项目的“管控”能力。平安证券地产分析师认为，万科已经进入到40多个城市，而其对自身这个“庞大王国”的管控能力要超出同业水平，“其实，(万科)它的优势在于它的软优势。”最后，他认为，万科还具有融资优势，手中所持资金相对丰富，而获取贷款的能力也要高于规模较小企业。能够以较低成本融到大额资金，对于资金杠杆率较高的房地产市场来说，本身就是优势。平安证券研究报告显示，万科前11个月拿地535亿元，但是公司尚有500亿左右的可动用资金，充裕的现金、较低的融资成本将有助于万科在此时“逆势扩张”。

而万科优于其他房企之处，在平安证券地产分析师看来，在于其“执行力较强”。万科能够在很快的时间内将所开发的项目“速度提起来??它在这个方面的优势很明显”。

高周转意味着快速扩张，但高周转与利润率之间的关系则较为复杂。该分析师还表示，如果万科在以往房地产价格快速上涨的时期里寻求高周转率的话，那么可能会丧失获得高利润率的机会。但是，在此轮政策调控下，房地产价格渐趋平稳，相对于某些捂盘囤地的房企来说，对万科而言反而是有利的。

由此可见，在“史上最严厉调控”时期，却成就了万科的“千亿”传奇。“在这个时点，它(万

科)比任何时候都有优势”，平安证券地产分析师如是说，“从某个角度来说，它其实是受益的”。

独特管理模式外部难模仿

有报道曾指出，目前房企的经营策略大致可分为两派。万科、保利、绿地等为代表的快速销售、快速开发模式，另外则以招商和金地为代表的高端精品模式。可见，快速销售、快速开发并非万科一家的“独门绝艺”。但突破千亿销售大关的，却仅万科一家。万科的独特之处又在哪里？

《证券日报》记者致电在重庆房企工作的一位朋友，他很干脆的表示，业内明确口号是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒大学速度??”

据他介绍，万科有着独特的管理模式，其目标成本控制能力远远超出其他房企：从立项到清算，其成本预算与最终实际成本之间的差距极小。其次，在于万科内部之间的模式“复制”程度非常快。据上述人士介绍，万科一旦进入一个城市，为其新的项目选定负责人后，往往自始至终都由同一领导人进行运作管理，而避免“中途换人”带来的额外成本。而万科“成型”的管理模式很容易“复制”到一个全新的项目中，一系列成熟的流程便于掌握和控制。“一个人带领一个团队过去，模式复制的非常快。”

但是，一旦别的企业去复制，则“往往会走样”，上述人士称。

据他分析，主要的别的房企没有万科那么多年的积累。比如万科自2004年起开始研制自身的“城市地图”，这一资料库为其提供非常便利的数据资料。另外，万科自身的规模就是优势。据他介绍，万科已经建立自身的产业链，能够以低于同业水平的价格取得建筑开发材料，以降低自身的建安成本。最后，万科向工业企业学习管理。其独特的管控能力，是很多同业无法企及的。

当然，不同的房企有不同的风格，并不能一味以万科为优。

记者发现，整个采访过程中，上述人士提及最多的一个词就是“成熟”。在他看来，经过多年的投入和积累，万科成熟的模式有助于其获得成本优势和所谓快速周转、快速销售的管理优势。

“住宅产业化”先行者

12月6日，全经联可续建筑委员会主任开彦接受《证券日报》记者采访时表示，万科取得“千亿”销售成绩，与其整体的战略布局不无关系。与上述重庆某房企人士观点相类似之处在于，开彦也认为万科能够立足长远，以多年的积累和投入，致力于将万科的管理提升至国际化水平。

万科一直致力于做“减法”，将其产品定位为普通住宅，那么它将面对的是一个广大的市场。而若想生产大量的住宅，就必须要走产业化之路。万科与众不同之处在于，它更早的意识到这一点，它比其他企业投入更多。 据开彦介绍，迄今为止，万科住宅产业化之路依旧是投入大于产出。当然，万科的综合收益依旧盈利。

而住宅产业化的优势将体现在哪里呢?

一般来看，住宅产业化的优势为：节水、节地、节能、节材、环保之余，便于业主居住以及避免二次装修浪费。而开彦则对记者进行了进一步介绍：住宅产业化能大幅度的减少人工成本，提高功效和资源使用率。

致力于住宅产业化的万科已经努力了十年，虽然“革命尚未成功、壮士仍需努力”，虽然万科或许还不能从中获利，但是已经有助于大幅度的提高其管理水平。

“万科能够做到的，别的公司未必能做得到”，开彦如是说。万科战略布局远、公司覆盖范围广、投入高而周转快，旗下拥有众多的研究人员，这些都算是万科目前的“独特”之处，而大多数房企仍旧在追逐短期利润，这将制约他们日后的发展。

但是，开彦在住宅产业化的某些问题上，并不认同万科，“如果要给它打分的话，最多也就五六十分吧”：在他看来，万科目前住宅产业化的研究方向或许存在偏差。据开彦介绍，目前万科“把主要的精力都放在大型砌块预制上”——他并非反对万科如此做法，只是这种做法有一定的局限性，或许将导致某些不必要的投入。

开彦认为，应该将结构的标准化和“内装”的标准化结合起来，通过模数协调的方法将其协调起来。简而言之，就是通过数列关系，找出互为配合的协调方法，将楼房的结构与房屋的内部各部件协调的组合安装在一起。而万科目前局限于对预制化的研究，或许有所偏差。

而他希望政府能够在住宅产业化的发展上有所助力，致力于建立一套产业化住宅的通用生产体系，包括产品、部品的专业化、标准化。而标准化的产业链将有助于推动整个房地产市场向住宅产业化发展，促进那些规模较大、尚未有能力进入、但是有共同想法的的房企“一起步入到产业化中来”，一起构建节能环保、绿色舒适、降低成本、提高效率的房地产市场。

或许在开彦所勾画的美好愿景下，万科的“模式”终能被复制成功。

万科：成功穿越二十年牛熊循环 2010年11月29日 中国证券网－上海证券报

“小王啊，你是第一个敢吃螃蟹的人呀！”2010年，在北京一个冬日的下午，当王石回首20多年前万科股份制改革期间，时任深圳市委书记的李灏对他说的这句话时，依然浑身洋溢着搭上资本市场头班车的快乐。

20年弹指一挥间，如今，在深圳证券交易所开业前发行并有交易的深市“老五家”中，代码为000003的深金田早已经从交易系统中消失了，但代码为000002的万科做到了持续地爆发式生长，成为其中最成功地穿越二十年牛熊循环的上市公司，并依靠证券市场最终成为中国最大的房地产企业。

万科发展到今天，已经成为A股市场的一个重要坐标。万科靠的是什么？ 当初上市不为钱是为“名分”

万科上市前叫“深圳现代企业有限公司”，隶属于深圳市政府下属的深圳特发集团，国企身份。 1988年，“当我主动把公司股份制改革报告提交到深圳市体改办时，体制改革办公室的人兴奋地直说，终于有响应股份化号召的国营企业了！”王石回忆道。

然而，这个时候的王石却遭遇了来自体系内部的巨大障碍。

“1988年进行股份化改造，当时严格来说不是对资金的需求，而是想通过股份化改造改变公司的性质，解决‘企业是谁’的问题，同时通过社会募集资金来进行透明规范的运行”，对于当年那次勇敢的尝试，王石这样描述。

时任深圳市委书记的李灏一语点破了王石受困的“命门”：当时的万科是深圳特发集团下属的一个小企业，股份制改革就需要万科脱离原有的产权投资、行政隶属关系，以股份公司的身份与特发集团平起平坐，这显然刺痛了当时的特发。

员工们当时认为王石此举也“刺痛”了他们。作为深圳最早的国有大型企业旗下的员工，他们不愿放弃旱涝保收的“大锅饭”和“铁饭碗”，因此很多员工对股份化改制有抵触情绪。两个老员工甚至向王石进言，干脆把这几年赚的钱分了，分了以后再怎么做，都和他们没有关系。

破则立。历史就是这样，在阵痛中万科获得新生。

1988年11月21日，深圳市政府批准了万科的股份化改造方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所上市。

事后看来，股份制改革对于万科的意义在于，不但改变了资金结构，扩大了资金规模，而且促进万科的经营管理向着模式化转变，而比照联交所的高标准招股通函更是让万科拥有了一个高起点，这一要求也始终贯穿在万科随后20多年的发展历程中。

没有资本市场就没有万科

“资本市场给万科带来了什么，以前并没有多想，这次缕了一下思路，发现很有意思。万科发展到现在，就是一个证券市场的产物。” 王石说。

有这样一个有趣的现象，上市以后，万科平均一年半扩一次股，万科就是资本扩张型的，但如果没有证券市场，万科怎么可能资本扩张呢？从1988年股份制改造1300万元的净资产到今年净资产达到400多亿元，可以说，没有证券市场就不可能有万科。

万科在资本市场的生猛生长，成为王石回应过去那些恩怨的资本。

2007年8月，万科的市值一度达到了2022亿元，超过了同期美国帕尔迪、霍顿房屋、莱纳、桑达克斯等四大房地产公司总市值之和。2008年初，万科宣布， 公司2007年销售额达到523.6亿元，创下国内房地产企业销售新纪录。

万科的发展给中国房地产企业带来了示范效应，20年中，很多房地产企业争先效仿，借道上市纷纷做大。

然而，中国房地产行业受政策影响很深，周期性很强，近来受宏观调控影响，房地产企业的融资渠道受到限制，万科也撤销了2009年112亿元的增发计划。

但是，资本市场给予万科的机遇并没有消失。在王石看来，通过资本市场主导的房地产行业兼并将逐渐展开。

“目前万科处在房地产行业的第一军团，在这一次的转型当中，证券市场发挥的作用才开始，再往下就是行业兼并，这留给任何一家房地产企业的空间还是很大的，只要抓住了产业结构升级的机会，未来必然形成几家规模达到一定层次的房地产企业，这是一个大趋势。”王石说。

万科的成功穿越“秘诀”

20年之后，深金田早已消失在人们的视线中，万科却已成为房地产行业乃至中国资本市场的一个标杆。

1991年1月29日，万科A以14.58元的价格挂牌深圳证券交易所，成为深市最早期的“老五股”之一。20年即将过去，如今万科A复权股价已高达千元。如此的数据不难看出万科A已成为A股市场价值投资理念的坐标式企业。

在我国证券市场中，真正穿越了二十年牛熊循环的持续高成长股也只有万科等为数不多的优质、长期成长股。万科的秘诀是什么呢？

要推究其成功因素，这跟王石的掌舵以及地产业务在近年来的迅猛发展，并成为我国经济增长的强劲引擎密不可分。

“高标准、规范、透明”，这也是万科成功的深层次原因，显然，万科“领悟”了资本市场的规律和精髓，这既是万科自身的要求，法律条件和市场环境也要求万科必须选择这样一条路径。

有人认为，万科的成功就是两点：第一，定位高，志存高远；第二，培养了一支优秀的专业团

队，吸引汇集了一批青年、知识分子，培养了一个专业化团队。

万科的成功也给长期持有的股东们带来了巨大的投资回报。借助资本市场，万科还造就了一个投资人——港商刘元生。1988年12月，曾是王石生意上伙伴的刘元生“友情”认购了360万股万科，此后20多年随着万科不断转增送配以及在市场低迷时增持，如今其拥有的万科股份已达13379.12万股。即使按2010年11月25日的收盘价计算，市值也已高达11.24亿元，回报仍有300倍左右。这一战绩，超过了股神巴菲特。

对万科来说，没有资本市场就没有万科；而对投资者来说，也正是因为有了像万科这样优秀的企业，让我们对中国资本市场的未来充满信心。

20年后，万科才刚刚上路

2004年，万科20周年时，公司的销售额是73亿元，当时大家畅想未来10年后的万科，一位年轻的副总畅想10年后万科会做到1000亿元的销售规模。据说当初王石一听笑道：“年轻人要沉住气！”

仅仅6年后，万科气定神闲地宣布：2010年的销售额预计将超过1000亿元。王石还透露，万科去年的销售额比第二名要多出100多亿元，今年这个差距已经扩大到了400亿元左右。

这就是资本市场的魅力。

如今，坐在记者对面的王石依然用平和的语气解读着今后的万科：到了2014年就不是谈1000亿元、2000亿元的问题了，持续发力才是最可怕的。

规范的证券市场提供了持续发展的可能性，只有资本市场才有这种可能，才具有无限放大的能力，这是资本市场的效率决定的。没有资本市场，仅靠自身的发展这是不可能实现的。

王石预计，在未来五年内，万科将从一个传统型开发公司转变成一个技术型公司。

面对目前的行业形势，王石表示，万科很少去考虑房地产行业需要什么样的政策，而是国家出台什么样的政策后，万科怎么样去适应它，这是中国的一个特色。

从万科自身来讲，公司截至今年三季度末的货币资金有315亿元，而在万科所有的项目中，有75%的项目是与别人合作。王石表示，只要万科愿意跟别人合作，三年之内不影响扩张。

在采访中，王石一直强调2010年是万科发展的新元年。

“在20年过去之后，万科真正利用资本市场才刚刚开始。如果没有资本市场，做什么都非常不理想。”王石说。

现在，1000亿元销售额已经被万科作为一个阶段的标志而翻过，接下来万科决意要换一种“更高级”的方式去发展，而且要符合国家生产方式转型的新型战略性产业和低碳的战略。

这一思路无疑又走在了中国房地产行业的前列。

过去的20年，万科是精彩的，未来的20年，万科会展现给我们什么呢？

（二）保利地产

旗下保利东莞于11月30日与广东东莞樟木头镇人民政府、樟木头林场签订了相关协议，显示保利地产将斥资约百亿元在当地打造以“生态、文化、人居”为主题的国际级旅游度假新城。 建成后的生态城将包括一个低碳产业研发展示区、一个生态艺术村、一个客家旅游小镇、一个佛教文化区、三个主题公园、一座体育公园、一个超五星级度假酒店、两个五星级度假酒店、三个主题度假酒店、六个主题生态度假山庄、十五座低碳生态建筑示范群、一年4次主题旅游节。

进入东莞无异于该集团在旅游地产方面的第一次尝试。此前，该集团相关负责人曾透露，随着房地产市场环境的改变，集团也随之确立了住宅、商业和旅游和养老四大地产业务板块。 目前保利地产已与世界知名高尔夫和休闲度假酒店设计公司等国际顶级团队进行合作，开始项目的前期规划设计工作。

调控不改战略目标 保利地产3-5年千亿可期

2010年09月16日 21世纪经济报道

保利地产相关高层9月7日接受本报记者专访时表示，即使面对楼市调控，公司用3-5年再打造一个保利地产的目标未发生改变；保利地产作为一家定位为成长型的公司，目前经营现金流为负是正常现象，说明公司处于快速发展阶段；公司目前账面资金充足，即使按极端情况进行财务压力测试，公司资金仍然具有很好的安全边际，预计年底账面资金140亿左右。 成长型公司的“烦恼”

保利地产公布8月份销售简报显示，当月实现签约销售金额68亿元，月度销售历史新高，这多少缓解了近期市场对于保利地产增速放缓的担忧。

资金是市场关注保利地产的另一方面。截至今年6月底，保利地产经营活动现金净流量为-233.5亿元，资产负债率升至76.7%。

对此，保利地产副总经理、董秘岳勇坚表示，保利地产仍将自己定位为成长型公司，仍然要保持每年30%的增长速度，这也意味着公司对于每年的销售规模和土地储备均有相应增长的要求。2009年公司新开工与销售均超过500万平方米，考虑到房地产较长的开发周期和公司发展速度的要求，从去年到今年上半年，公司积极地补充了项目资源。

“当地价上涨时，占整个成本的比重超过一半，企业要发展，要拿地，经营现金流就会年年为负。公司可以一块地都不拿，现金流年年为正，但这对于企业发展是个致命的伤害。”岳勇坚说，经营性现金流-233.5亿元，这是由于去年到今年上半年新增项目地价集中在今年上半年支付而产生的一个极端数值，并不代表公司面临资金困难，而且如果把筹资性现金流也计算在内，负现金流情况就没那么可怕了。

这似乎是目前主流房企的共同“烦恼”。此前，万科董秘谭华杰也对本报记者表示，高速成长期的公司现金流为负，在世界上其他国家如微软等公司也是如此，像万科去年有段时间现金流为正，反而是不正常的。今年万科积极购入土地，经营现金流又变为负的了。

绿城中国董事长宋卫平指出，在中国房地产业内，企业高负债运转，是一个无可奈何的情形，因为面粉——土地的价格总在上涨，而企业不买地就无法发展，而要高速发展就要负债买地，如此循环。

“激进”土储战略：物有所值

近年来尤其是2007年以来，保利地产在土地储备上采取了积极进取的态势，在2009年大幅增加土地储备的基础上，去年底到今年上半年，保利土地支出又达到近400亿元，外界认为保利拿地过于激进。

岳勇坚表示，去年拿地的平均地价在3300元/平米，去年底到今年上半年2900元/平米，这样的地价是比较合理的，而近期明显感到土地市场开始回暖，低位拿地的最佳时机已逝。岳勇坚说，保利地产面对每一次市场调整都会有自己的独立判断，公司既会坚持对于房地产行业中长期看好的战略观点，但也会考虑项目拓展要与公司的资产规模、经营能力、资金状况等因素相匹配。

2009年市场迅速回暖，证明了保利地产2008年积极逆市拿地是正确的。而“现在分析2009年所谓的几个地王，都是值得的。”保利地产副总经理胡在新说，保利去年拿的南京地王、重庆鸿恩寺地块、北京大望京地块，这几块高价地块，是市场质疑的重点，但事实是，南京项目当初立项1.4万元/平米，现在1.7万元开盘，鸿恩寺地价3000多，现在洋房卖到1.2万元了。

岳勇坚分析，接下来的土地市场又要谨慎，包括城建广州拿地所透露出的信号，土地市场过热的苗头显现，保利地产可能要反节奏做一些事情，可能又要受到市场的质疑了。 负债率或降10%

对于上半年巨额负值经营现金流，保利地产将主要原因归结于上半年巨额地价款的刚性开支，上半年支付地价超过300亿元，加上工程开支等近100亿元。随着地价支付高峰的过去，下半年情况将极大改善。

截至中报，保利预收账款为387亿元，预计绝大部分将在今明两年结转，按保利地产平均15%的销售净利率扣除该因素的影响，保利地产76%的资产负债率应可有近10个点的下降。 同时，岳勇坚介绍，公司目前拥有近200万平米的商业地产，是采用成本计算方法记账的，如采取公允价值计量，净资产将大幅增加，资产负债率也会相应下降。岳勇坚认为，公司是否面临资金压力，更多是看收支两条线是否能够平衡，而不是单纯看净现金流出、看负债率。

他透露，保利地产会经常进行内部财务压力测试。从资金来源看，目前账面资金近140亿，下半年销售回笼超过250亿，银行贷款近200亿；支出约为250亿元，包括了工程建设开支、未付地价、到期贷款和税费等。从这个角度看，公司下半年的财务周转相当自如，仍有一定能力捕捉土地市场或收购兼并的机会。

保利地产做了极端的压力测试，扣掉银行贷款一分钱都没有，销售再下降30%，资本市场融资也没有，收入还是有近300亿，收支还是可以平衡，“如果这些极端情况真的发生了，就不是保利地产的资金链的问题了，而是整个行业的生存乃至宏观经济问题了。”岳勇坚表示。

岳勇坚称，通过上述极端压力测试，可以看出公司的资金是安全的，估计年底账上资金也会有140亿左右。

超500亿销售可期

8月底，保利地产位于广州金沙洲的保利·春天里二期开盘当日售罄，成为新政以来不多见的日光盘，这一项目的操作模式，正是保利主流项目快速周转的代表。从五月份开盘到清盘，仅用了4个月，均价也是比较平民化的11000元。

国泰君安报告认为，8月以来，保利地产推盘量和可售货量重回充足轨道，且快于行业平均水平和其它同行（除万科外）。该机构调研表明，保利地产部分项目较早地采用了适当降价策略，可售货量以市场上最畅销的中小户型产品居多，且整体地理位置较好。预计9-12月公司销售数据表现优异。

申银万国的研究员表示，保利上半年净现金流出现了负值，主要原因是，资本开支增速远快于销售回款增速，但目前整体资产状况尚属安全。下半年，由于银行信贷收缩的幅度更大，融资渠道进一步收窄，预计资金压力会进一步上升，上市公司会通过进一步收缩开支和投资来缓解现金流压力，但不用太过担忧公司现金流安全问题。

“如果下半年不拿地，现金流很容易就回正了。”岳勇坚说，由于感觉到土地市场出现了回暖迹象，公司拿地步伐有所放缓，接下来的几个月仍要看机会决定是否买地。

“7、8月开始，观望情绪得到缓解，下调态势有所抑制，下半年更关注货量，短期内供需关系不会导致市场价格大的变化，”保利地产副总经理胡在新表示，今年上半年保利之所以销售放缓，是因2009年存货量不多，而大规模的拿地在7月份之后，本身政府交地就较集中，加上报建等还有一个周期， 经过6个月的开发周期后，9、10月乃至年底公司推盘量会大幅增长，主要集中于长三角、环渤海以及成渝区域，预计供货量会达到400万平米。

保利地产预计，年初制定的较2009年增长30%的目标可以实现。这也意味着，保利地产今年可实现500亿以上销售。 应对漫长调控

伴随着8月以来各地成交量大幅增长，房价似乎又有抬头的苗头，于是，有关地产可能面临再度调控的担忧开始甚嚣尘上。

事实上，开发商并非房价上涨的最大受益者。从近几年上市开发商公布的年报来看，大部分开发商的毛利率并没有大幅攀升，利益更多给了地方政府和一些炒房的人，“快速周转的公司有个合理的利润即可。”岳勇坚表示，保利地产也愿意为稳定房价做出自己的贡献，但目前保利市场占有率仅1%，影响有限。

“我们也欢迎调控，希望市场健康、稳定，”岳勇坚说，成交量回升还好说，最怕一回暖就提价，二手房最明显，这种信号一出来，可能政策又来一个干预。现在传导性不像以前那么慢，全国的土地市场、销售市场几乎是同步的，因为政府对市场的反应和把控很快，数据全部上网，掌控很清楚。 胡在新介绍，调控之下，公司应对市场变化，也对产品做了一些调整，如新项目有一些会考虑户型因素，比如把户型做得更少些，2008年、2009年追求大户型，但调控时，总价影响需求，会在户型上有适度的调整，不会过多求大。

“公司用3-5年再打造一个保利地产的目标未发生改变。”岳勇坚说，如果楼市调整时期较长，实现目标的时间就需要5年，否则只需要3年。如果不是“灾难式”的调控，就会达到预定目标。 据本报记者了解，包括万科、保利地产、金地等开发商在内，近期虽然楼盘销售顺畅，但其内部人士均表示不会顺势涨价，而仍将按照原有市场策略，以尽早开盘，快速出货为主。 千亿版图暗战

再造一个保利，其潜台词就意味着，3-5年，保利的销售规模将超过1000亿。

这同时也是万科、恒大、绿城、绿地等公司的蓝图。宏观调控期，各家公司加快了战略转移步伐，万科重回高速增长轨道，今年销售达800亿基本已成定局，恒大主席许家印则预期，明年下半年公司销售面积、销售金额等四大指标全面取得第一，即意味着超越万科。

保利地产也在加快资产整合和战略调整的步伐。作为今年楼市和房企争相进入的商业地产，保利早有布局，南海水城购物中心、广州中环广场购物中心、保利南海洲际酒店、保利世贸中心、保利国际广场、保利中心等项目均已开业，未来在全国其他中心城市还将有不少酒店、写字楼等商业项目推出，预计总面积将接近200万平方米。“商业地产已经分别成立了商场、酒店等专业的经营团队，洲际酒店开业仅四个月即实现了正现金流。商业地产目前每年收入超过4亿元，未来几年将逐年增加”，胡在新透露，保利在商业地产方面按照自己的战略规划稳步推进，特别在城市综合体的运营方面经验丰富，未来还将积极参与各种旧城改造、城市新区开发等机会，这将成为公司新的增长极。

（三）招商地产

招商地产：绿色战略的远见和胆识 2010年11月19日 11:38 第一财经网

暴雪、飓风、洪水、干旱??各种全球变暖背景下的极端气候影响在世界各地频频上演。全球气候变化深刻影响着人类生存和发展，也是各国共同面临的重大挑战。绿色、低碳成为全球经济社会的共同命题，每个负责任的国家都在尽最大的努力减低碳排放，为同一个地球尽责。

招商地产一直在通过绿色地产达成这一目标。绿色地产的开发模式宣告了一种新型的地产思维与一种长期可持续建筑哲学的诞生，几乎涵盖了房地产开发的方方面面，体现于对老建筑的再生，对生态庭院的营造，对社区归属感的建立，更体现于从绿色环保角度进行项目的选址，以及建筑材料的选择；规划和建筑设计上，追求的不再仅仅是建筑的形体效果，更重要的是考虑如何降低能源的使用和充分利用自然资源；招商地产不仅仅把绿色理念融入建筑之中，更执意于绿色理念的传播，呼吁全社会对绿色家园的关注。 绿巨人掀起绿色革命

哥本哈根气候变化大会召开以来，“低碳经济”已成为了全球各个行业、各个群体之间的热议词汇，成为全球未来竞争的新领域，开始渗透到生活的方方面面。在房地产开发这个能耗大户行业，也正在上演着一场史无前例的“绿色风暴”。

作为国内房地产业低碳发展的探索者和领路者，招商地产在26年的发展历程中，逐步摸索和践行出企业独具一格的发展道路，形成了一套具有强烈个性魅力的绿色地产理念体系，早已将绿色低碳作为企业的核心领跑能力，对于这场绿色战争，必然是胸有成竹，胜券在握。

早在1978年前，招商局蛇口工业区的创始人誓言将“将蛇口建设成最适合人类居住的地方！”他当时没想到，他的憧憬引发了一场绿色革命。因为资料表明，我国目前我国建筑能耗占全社会总能耗30%，已超过工业、交通、农业等其他行业，居各行业能源消耗之首，且建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，呈急剧上扬趋势。而在现有的441亿平方米存量建筑中，真正达到节能标准的不到10%，九成以上属于耗能建筑。为减少温室效应带来的危害，中国政府承诺到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%至45%。而研究还表明：只要简单地提高建筑能效，全球在2010年可以减排7.15亿吨二氧化碳，相当于预计的2010年全球排放总量的27%。

实施低碳战略是国内所有房地产企业都面临的巨大课题。作为国内绿色地产概念的倡导者和先行者，招商地产以“家在情在”的历史使命感、社会责任感及人性关怀为执着信念，已经在其二十五年的发展过程中逐步摸索出一套相对成熟的绿色地产理念体系，走出了一条独特的绿色地产之路。绿色地产与低碳发展，已经不光是招商地产的概念和口号，已经逐步融入\百年招商\的品牌之中。 招商地产的绿色战略由提出到成熟，已经逐步形成了一套\产居合一、绿色低碳\的发展模式。这是一项以人为本、实现城区和全面协调和可持续发展。并非仅仅着眼于环境的外在视觉形象，更注重城区的绿色经济、绿色交通、绿色社区等内涵，从而体现\天人和谐\的丰富发展理念。 绿色低碳的开发模式，从以前简单运用绿色技术的框架中走出来，而是从产业结构到能源结构的全面优化，从生产方式到生活方式的全面变革。如何实现绿色资源的整合能力是这一模式的核心，也是招商地产的核心竞争力所在。

整合绿色资源贯穿于企业整体运营的每一个环节，从拿地到开发，从营销到社区服务，在每一处细节都体现着招商地产的这一核心文化。以蛇口工业园的为例，招商地产已经以产业、居住互动

为核心的“综合社区开发模式”，具备产居一体的开发实力。

一套成熟的公司绿色运营管理体系是“绿色地产”的关键所在，招商地产，在不断的探索和积累中，已逐步达成，并因地制宜的具体应用。在公司管控体制中加入绿色地产内容，在各级运营中落实绿色地产实施。总部设立策划委员会和绿色地产研发中心，负责公司绿色体系的制定以及产品研发的推广。在各地分公司的技术总监兼任绿色专员，负责相关绿色事宜。

与管理体系相呼应的则是绿色技术体系的建立，为了打造绿色建筑、提供低碳空间，招商地产建立严格的绿色技术标准。绿色标准分为绿色建筑技术标准和绿色社区技术标准，统筹考虑建筑全寿命周期节能、环保与满足建筑功能的关系，并注重绿色增量成本控制。

而绿色社区技术标准的确立，则是将企业的绿色自律扩展到社区的方方面面，是优秀企业文化的延伸与发展。在与业主沟通的时候，很少谈房子，而是倡导绿色生活习惯和生活方式，送给业主有关环保和节能的小册子，从点滴小事做到节能。招商地产的一位经理说道，“行为方式的绿色节能，比任何技术节能要有效的多”。由此，由狭义的绿色技术地产向广义的绿色人文地产转变。 技术优势领跑绿色地产

无论是泰格公寓，还是蛇口南海意库三号厂房改造项目，以及广州金山谷项目，都是招商地产在绿色建筑技术方面领先的集中体现。

2009年，招商地产按照不同项目使用功能和所在地区差异完成了对于不同气候带地区的绿色技术标准，以指导公司全国的绿色公建和居住建筑在项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型，并通过这些内部标准在项目中确定经济适宜的绿色建筑增量成本和投资配比。 目前，招商地产已经完成和实施的绿色技术标准和规范包括：《绿色技术研发及应用工作指引》、《深圳地区项目建筑节能设计及竣工验收指南》、《绿色建筑技术设计指引》、《绿色建筑技术方案任务书编制指引》、《招商地产绿色技术条目》。

最重要的是，招商地产在行业内提出绿色地产技术应用的“适宜”理念，反对照搬照抄、不顾实际情况、不顾成本地将新技术堆砌，更反对单纯为获得奖项、称号、认证而进行的“伪绿色”行为。为此，2009年初公司专门设立了绿色研发中心，专业从事绿色技术研发与应用、编制公司绿色技术工作指引、检查落实项目绿色技术应用并参与行业技术交流。

通过这些标准确定绿色建筑工程的增量成本，确定经济适宜的增量成本和投资配比，减少建筑高新产品的投资费用，增加性能设计上的投入。2009年，招商地产制定相关规定，要求每个房地产项目都必须结合当地实际情况采用若干绿色建筑技术以提高建筑与自然环境的融洽度，不遗余力保护环境、节约资源。

招商地产多年来的实践证明，绿色建筑技术的应用重在优化组合，而不是绿色建筑技术的无节制堆砌。不论是在改造中还是在新建时，都必须采用较为可靠适用的绿色建筑技术，在合理的成本目标之下，进行全生命周期成本的计算，以实现在建筑运营生命内的最小耗费。

南海意库3号楼改造后的绿色建筑成本增量为800多万人民币，整个建筑成本每平米为4600元。预计5年以后就可以全部收回绿色增量成本。

另一个商业项目蛇口新时代广场，计划投入节能改造费用约150万，绿色改造后每年可以节省约60万的电费，3年左右就可以收回成本。此外，金山谷项目绿色节能增加成本年每平方米100元，每平方米每年可以节电10度左右，个人住宅因为用户用电比较少，所以节能效果没有商业项目那么明显，投入成本的回报期在10年左右。

目前，所有的招商地产的建筑项目绿色改造工程或者建造全新绿色节能建筑，决定做之前都要做预算成本统计，回收期估计，然后才绝对对节能技术的选择。

招商地产的项目分布较广，为了因地制宜地开发绿色建筑项目，招商地产根据不同的项目情况，制定了相应的绿色技术标准规范，指导其在全国各类建筑从项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型、技术应用等。 绿色城市更新独领风骚

每个到过深圳蛇口兴华路的人都会看到三座长满了花草的房子，其中之一就是招商地产的办公大楼——南海意库3号楼。它不仅楼顶有绿色的草木，大楼的外部墙壁上也有成块的草皮，成为一道独特的风景线。

南海意库3号楼，是成为招商地产厂房改造实践的成功范本。其前身是1980年建设的蛇口日资三洋厂房。其背景是，深圳特区成立至今已经历了几次重大的产业结构调整，成功的转型为蛇口的发展带来了新的生机，但也留下了约80万平方米八十年代初建设的工业厂区。在这种转型下，在土地资源稀缺，房价高涨的市场环境下，拆除重建，可以为企业带来很高的商业利润。然而，数十万平方米、仅仅使用了二十年的厂房就需要在这种转型中被拆掉，不仅仅是对环境的破坏，更是对资源的浪费。

既有建筑的改造与再利用在中国具有巨大的节能减排效益，首先延用旧建筑而不是拆除，能避免产生大量的建筑垃圾，同时也减少了资源的再度消耗，综合减排效益明显。当然，这首先以大量绿色建筑技术的运用为基础。

三洋厂房的改造工程采用了温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等林林总总的绿色建筑技术多达六十多大项。

成功改造后的南海意库目前已投入使用，成为深圳文化创意产业的基地，是深圳城市建筑再生的典型案例，而其在节能环保方面的高标准更是大获好评，十多项节能技术的综合利用，使其目前能耗只是原能耗的35%。南海意库因此而成为2006年全国35项节能示范项目之一，也是深圳市惟一的既有建筑改造的可再生能源示范项目，并获得精瑞绿色生态建筑金奖。

由于经济、技术及价值观念等原因，对旧工业建筑常常采取铲平式重建，但是这种盲目拆建的行为，不仅浪费资源，还会对环境造成新的破坏。实际上，闲置的旧工业厂房大部分都未到设计使用年限，可以通过适当的结构改造，使其功能转变以适应城市和区域发展的需要，并在功能改造的同时，进行节能及建筑生态的技术改造，使建筑以低耗环保的新面貌重新投入使用，并继续发挥良好的社会和经济效益。

既有建筑的改造与再利用，在中国具有巨大的节能减排效益，招商地产在废旧厂房的绿色建筑改造方面进行了有益的探索。招商地产通过自有物业节能改造，增加招商地产的租赁收益，为招商地产其他类似物业的节能改造提供可供借鉴的商业模式。

南海意库3号楼仅仅是整个深圳及珠三角地区的一个缩影。仅深圳特区内，面临改造的厂房就有约500多万平方米，深圳全市的类似厂房面积，就达2500万平方米之多。在珠三角地区，面临改造的工业厂房也在数亿平方米之众。如果工业厂房能够成功改造成适应新功能的写字楼，且可以达到绿色建筑的节能标准，这就能给南方地区乃至全国的旧厂房改造提供示范性的案例。 绿色人文地产呼吁公众同行

经过多年来的探索和实践，目前招商地产已经从狭义的绿色技术地产向广义的绿色人文地产转变。因为，绿色生活习惯和生活方式很重要，比出门关空调，采用节能灯降低照明系统和空调系统的能耗等。人们的日常衣、食、住、行等诸多方面都拥有巨大的节能潜力，细节的注意、科学的使用家用电器，都能将能源使用实现最优化。实现绿色节能，打造绿色建筑技术是第一步，而培养人们的绿色生活方式才是绿色地产的根本所在。

招商地产把一本名为《绿·生活》的小册子送给自己的每一位住户。在这边小册子里收集了多项节能小常识，比如选购环保节能灯、空调节电、冰箱节电等等，内容涵盖室内电器节能环保、厨卫电器节能环保、家用小电器节能环保、汽车节能环保多个领域。王晞说，此举意在让招商地产的住户从我做起，从点滴入手；从现在做起，从身边做起，养成良好的节能环保行为。

2009年7月7日，由联合国人居署主办的联合国HBA“人居最佳范例奖”在印度新德里颁奖，招商地产及其招商·金山谷项目作为唯一来自中国的代表荣获“2009联合国人居最佳范例奖”，全球仅有5个项目获此殊荣。

招商地产的商业模式，通过在金山谷项目中规划实施居住与产业互动，将吸引创意产业众多中小企业进驻，创造和提升本地就业机会，实现四个“走路”，即走路上班、走路上学、走路购物，走路休闲，降低交通产生和改变人们的行为习惯来降低碳排放和环境污染，综合节能率可达65%。打动评委的关键是，招商地产\不用汽车\的理念，符合世界的主流趋势。来自加拿大、澳洲的投资商都对金山谷的模式表示强烈的兴趣，希望把这个成功的模式移植、复制到加拿大市场及在印度的投资地产项目。

绿色地产需要社会认同，需要行业共进，需要产业配合，更需要政府支持。在这方面，招商地产不遗余力，不仅积极参与，还主动发起多种活动。2009年，招商地产与其他单位共同发起了“中国之家低碳发展联盟”，这是中国房地产行业的第一支“低碳发展”绿色力量，它标志着绿色地产的旗帜下有了广泛的呼应和同行者。

2010年11月3日，第七届中外绿色人居论坛在成都召开。“中外绿色人居论坛”的前身是由招商地产成功承办六届的“中外绿色地产论坛”。从论坛名称的改变和增加了3个主题分论坛的做法可以看出，会议组织方更多地增加了人文关怀，也希望唤起更多人的绿色环保意识和共同参与。 作为绿色地产概念的倡导者，招商地产积极履行社会责任，将绿色建筑设计贯穿于地产项目策划及设计的各阶段；积极倡导绿色的生活方式，努力树立良好的绿色节能减排行为规范，将为绿色技术向绿色人文的扩展而不懈努力。

（四）中粮地产

中粮地产业务整体上市目标直指A+H 2010年11月19日 01:57 第一财经日报

中粮集团整合旗下房地产业务并整体打包上市的思路，正日渐清晰。

“目前整合在中粮集团内部的组织上已经开始。”近日，中粮集团董事长宁高宁在中粮大悦城时尚品牌战略联盟交流会上透露，“我们希望明年年底之前能够完成上市。”

另据知情人士透露，目前中金公司已经介入中粮地产业务整合上市一事，上市地点将选择在香港的H股。 整合迈出第一步

“在未来的发展当中，中粮集团要把包括住宅地产、商业地产、酒店甚至旅游地产以及一部分

工业地产在内的地产业务，进行一个系统的梳理和内部的战略整合。”这样的一番话出自于中粮集团地产酒店事业部总经理周政。

而他还有另一个头衔，即中粮地产总经理。

众所周知，中粮集团旗下有两大房地产业务平台，即以住宅开发为主的A股上市公司中粮地产，以及侧重商业地产开发经营且尚未上市的公司中粮置业。

其中，中粮置业旗下“大悦城”品牌从无到有4年以来，已经逐渐形成了包括商业、办公、住宅在内的“城市综合体”的开发模式。相较于中粮地产的住宅开发定位，二者无疑面临着同业竞争的质疑和风险。

而宁高宁解决这一问题的方法，便是将中粮集团旗下所有地产业务整合起来，并完成地产板块的整体上市。“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即地产酒店事业部，实现整体上市。”宁高宁表示。

然而，宁高宁此前并没有对外界透露过地产板块整合上市的时间表。

就在上述交流会上，宁高宁坦承，整合其实已经在集团内部开始。按其设想，地产板块最终融为一体后，将实现“股权统一、资产管理统一、团队统一”。

“目前，地产业务的股权还没有统一起来，但是我希望慢慢地形成一个事业部来进行管理。”在宁高宁的部署下，中粮集团为这三方面统一所迈出的第一步，就是相对更易操作的团队统一，即最近成立的地产酒店事业部。

统一后的地产酒店事业部中，中粮地产总经理周政任事业部总经理，中粮置业总经理韩石任事业部常务副总经理??一系列新的人事任命贯穿了宁高宁对于地产业务整合的思路，团队统一这第一步已经迈出。 “A+H”构想

“我们希望明年年底之前完成上市。”宁高宁这一次终于为地产业务整体上市划定了时间界限，不过他也坦承，由于将面临相对多的审批，因此在时间上中粮并没有办法完全掌控。

由于地产板块整合上市过程中，中粮地产的A股上市公司地位将得以保留，因此中粮置业内部更希望中粮置业旗下的大悦城商业地产可以通过香港上市实现资产变现。 种种迹象表明，中粮置业将携大悦城品牌成为未来业务整合上市的中坚力量。

“在对集团地产业务进行系统梳理的过程中，我们会有一个战略聚焦，把核心的优势更多地放在以大悦城为品牌的城市综合体开发上。”周政如是说。

实际上，自中粮置业“大悦城”品牌一举成名之后，集团对其的支持力度一直在加大。此前更是抛出了5年内700亿元全国打造20个大悦城的宏伟计划。“实际上现在已经远不止这个数了。”宁高宁透露，目前中粮集团商业地产的投资额已经超过了600亿元，而未来5~10年，规划的商业资产总额将达到至少1000亿元以上。

对于未来的H股上市公司，宁高宁直言：“希望能够比一般的地产公司有更高的市盈率，有更好的现金流支持，同时又随着中国经济增长带来的物业升值，实现回报率的提升。”

相形之下，截至今年6月底，中粮地产的总资产仅为137亿元，而集团承诺的将地产资产注入中粮地产的计划，在2007年8月第一次资产注入完成之后，便开始变得颇为不顺。在不久之前的11月5日，中粮地产自筹资金，才将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕。

一位不愿透露姓名的分析师表示，如今的宏观调控使得A股的融资平台对于地产行业来说已经基本关闭了，在这种情况下，H股对于中粮来说就显得更加便利和实际了。而香港资本市场及其投资者也会更加看重商业地产的持有。

如果一切进展顺利，宁高宁的下一步计划采用A+H股融合方式上市，未来H股上市后的公司通过一些股权转换将成为A股公司的股东。“这个计划只是中粮目前正在运作的想法，还不知道会不会批下来。”

尽管这样的操作方式在此前的地产企业上市过程中并无先例，但一位投行人士表示：“尽管能否完成还很难说，但还是具有一定可能性的，因为作为红筹国企在政策上还是有可以变通的地方。” 但上述分析师则表示，即便这一难度较大的构想能够实现，可能也需要花费较长的时间。

中粮地产系从扩张到整合 2010年12月17日 商务周刊

作为国资委今年3月最终确定的16家主业包含地产的央企之一，中粮集团在大刀阔斧进行“全产业链”改革的同时，对旗下地产业务的思路也日渐清晰。

11月10日，中粮集团董事长宁高宁率领地产核心团队亮相北京西单大悦城，高调举行“大悦城与时尚品牌战略联盟交流会”。对于外界颇为关注的中粮地产板块整合进展，宁高宁表示集团内部整合已经开始。“中粮集团地产业务整合的未来，一定是地产板块的整体上市。”按其设想，地产板块将最终融为一体，实现“股权统一、资产管理统一、团队统一”，同时公司计划采取A+H股的方式，即保留中粮地产内地A股的上市地位，同时在H股实现整体上市。不过他也强调：“这个计划只是中粮目前正在运作的想法，还不知道会不会批下来。”

曾经成功主导华润万象城的宁高宁自空降这家粮油食品巨头后，并未放弃自己的大地产梦想。2006年4月，在耗资近8亿元收购深宝恒约六成股权后，中粮集团将深宝恒更名为中粮地产，搭建出中粮在地产业务上的资本运作平台，宁高宁当时也承诺会将中粮集团旗下优质住宅资产逐步注入其中。紧接着，中粮集团又在原物业投资部的基础上成立了中粮置业，并确立了中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工版图。

“找人找地找标杆”，宁高宁对新成立的中粮置业寄语了这样7个字，而西单大悦城作为中粮置业运作的首个项目的确不负所托，最终自身也成为行业标杆。2007年4月，中粮置业从中冶集团手中收购了西单MALL，并更名为西单大悦城，同年12月西单大悦城试营业。大批国际品牌进驻，年接待消费者近3000万人次，销售额也一路走高：2008年实现10亿元销售额，2009年突破15亿元，今年有望达到19亿元。

西单大悦城的成功极大鼓舞了中粮的商业地产雄心。2009年11月5日，中粮集团在上海举行“大悦城”品牌推介会，正式发布了“全产业链”战略之外的另一大战略——“全服务链城市综合体”战略，同时高调宣布，中粮计划未来5—10年在全国布局20个大悦城项目，规划的商业地产资产总额则将达到集团资产的30%(700亿元左右)。

作为中粮集团发展城市综合体战略的统领性品牌，大悦城除了已开业的北京西单、北京朝阳和沈阳三家外，今年2月中粮置业13.5亿元收购的新梅太古城项目，预计将于今年底以上海大悦城的崭新面貌开门营业。此外，天津和成都的大悦城项目计划于明后年正式入市。

“有一些标杆是我们要真正效仿的，比如华润的万象城，以及日本东京的商业地产项目都很不错。”中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜在接受采访时曾表示，商业地产分为项目运作、项目

复制以及资本运作三个层次，目前中粮置业还只属于项目运作阶段，相比之下，万达集团、华润置地是项目复制阶段；而凯德置地、西蒙、GGP等外资都已经到了大规模复制、资本市场支持的层面。

相对于如火如荼的中粮置业，主营住宅业务的中粮地产则并不是那么顺畅。在2007年8月第一次资产注入成功之后，中粮集团对其后续的资产注入并不顺利。2008年3月中粮集团对中粮地产的第二次资产注入计划最终被搁浅。2009年9月，中粮地产启动配股再融资计划，拟募资35.37亿元，并依顺序收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权，但受到宏观调控影响，这次配股再融资计划也还未通过审批。

资产注入和配股都不顺利，中粮地产采取出售金融资产或借贷发债等方式自谋出路。11月5日，中粮地产发布公告，已使用自筹资金将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕。同时中粮地产今年已花费67亿多元在成都、杭州、北京、沈阳和深圳竞得6块地。

繁荣背后也存在隐忧，中粮置业在各地都能复制西单大悦城的成功吗？资金、团队和管理能力都是其所面临的内在风险；而中粮地产受地产调控影响，在销售业绩和股市上的表现都难尽人意。此外，外界更为关注的是中粮地产和中粮置业的“兄弟之争”，名义上分工明确的两家企业，由于实际业务上有交叉重合，同业竞争难以避免，中粮集团地产业务的整合已经势在必行。

目前除中粮地产和中粮置业外，中粮集团旗下的地产板块还包括中粮集团深圳有限公司、中粮(海南)投资发展有限公司等，总资产累计达400多亿元。“从集团战略角度来讲，下一步会把地产酒店事业做成一个统一的上市公司。”宁高宁希望这家“统一的公司”能在明年年底之前完成整体上市，届时整个房地产业务将在股权、资产管理、团队上实现一体化。

（五）莱茵置业

莱茵置业 专注二线城市稳步发展 证券时报 2010年01月15日

专注经济发达地区二线城市的土地储备和开发,是莱茵置业所坚持的长期发展战略。十几年来,莱茵置业已经布局3个省10个城市,在上海、杭州、南京、嘉兴、嘉善、扬州、南通、泰州、仪征、沈阳等城市共拥有十余家房地产项目公司,开发和销售均保持着良好的态势,其中在南京、杭州、南通等城市处于行业领先者的地位,拥有较强的品牌号召力。

莱茵置业董事长高继胜表示,之所以选择在经济发达的“长三角”等地的二线城市布局,是因为二线城市经济结构好,经济活跃,城市化进程快,对房地产有较大消费需求和能力,因此,公司将长期经营关注点投向这些城市并抢得了市场先机。

据悉,早在去年6月,国务院通过《江苏沿海地区发展规划》,规划指出在新的形势下加快江苏沿海地区发展,可优化长江三角洲地区产业升级和提升整体的经济实力。近日,上海、浙江、江苏和安徽四省市共同商议长三角区域一体化发展理念,重点推进区域产业一体化,加快基础设施一体化,促进科技创新一体化,加强生态建设和环境保护一体化,推进区域市场建设一体化,逐步实现社会保障体系一体化,在更高层次上实现资源整合和优势互补。

统计数据显示,今年前三季度,长三角地区经济呈现出持续回升的良好发展态势,经济总量突破4万亿元,16个城市的GDP平均增速达到10.1%,超过全国2.4个百分点;规模以上工业增加值比上半年回升2个百分点,10个城市中有9个城市工业增长速度呈现正增长。据预计,2009年江浙沪三地GDP总额将历史性地超过1万亿美元,长三角将成为全世界第十一大经济体,经济规模将超过韩国和印度。高继胜认为,莱茵置业布局长三角区域,将受惠于上述诸多利好。

2009年12月召开的中央经济工作会议提出,当前,要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制,提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平。该会议精神无疑会促进二线城市房产市场的健康发展,有利于莱茵置业经济发达地区二线城市发展战略的实施,助推公司未来进一步健康发展。

目前,莱茵置业扬州、南京、上海等项目销售情况良好;泰州、南通等新项目也在有序推进中,这些项目的完成和陆续开发可为公司未来提供新的利润增长点。莱茵置业在2009年还通过竞拍和股权收购,在杭州和南通又获得了多宗优质的国有建设用地使用权,增加了公司土地储备及后续发展能力。分析人士认为,莱茵置业未来3-5年业绩可期,规模和竞争力将不断增强,公司正朝着长三角区域龙头的目标稳步迈进。

（六）世茂股份

世茂股份欲联手险资做局REITS 2010年08月26日 世纪经济报道

“世茂股份正与国内大型的保险公司接触，共同探索打造旗下商业地产REITS。”在上周末世茂股份的“苏州、昆山、常熟、徐州四城市世茂广场联合招商大会暨商业地产项目推介会”上，世茂股份总裁许薇薇向本报记者透露。

对于这家截至2010年年中总资产规模已超过200亿元的国内商业地产公司来说，世茂股份对REITS的期待可能不比目前涉足这一领域的任何一方低。许薇薇坦言，保险资金需要相对安全的房地产投资目标，同时在REITS层面拥有地产公司所需的优势，双方的合作是可行的。 不过目前，万事俱备，只欠政策东风。 做大资产规模

继续做大资产规模，是世茂系打造商业地产旗舰要做的关键一步。此举的最大目标在于为日后对商业资产的下一步资本运作提供更大的空间。

2009年5月，世茂股份完成资产重组后将战略重心转移到商业地产领域，专门负责世茂系的商业地产开发和经营。目前已形成商业地产开发、世茂广场、世茂百货和世茂影院四个核心业务板块。 “2010年世茂广场战略已经在上半年启动。”许薇薇告诉本报，5月1日，作为重组后世茂股份的代表项目——绍兴世茂广场的开业，以及2010年底苏州、昆山、常熟等地世茂广场的陆续开业，标志着世茂广场全国战略的正式启动。

据介绍，世茂广场已在中国内地十多个城市，包括上海、杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等，开发了20多个世茂广场项目，土地储备规划总面积超过800万平米。

长三角是世茂股份典型商业地产领域地位的战略要地。目前其在长三角地区的商业土地规划已近500万平方米。许薇薇透露，世茂股份除了继续消化此前资产重组注入的大量资产外，还计划继续拿地新增项目。重组完成至今，新增土储已近约200万平方米。 引入险资图谋REITS

不断做大资产规模的长远目标，世茂股份将REITS作为重点。但在这一计划最终实现之前，需要面临的是商业地产不断扩张对资金长期占用的挑战和由此带来的融资压力。

许薇薇表示，成熟商业地产的稳定收益和持续增值能力，是相对其他类型物业的巨大优势，商

业物业抵押贷款也因此更受银行等金融机构青睐。世茂股份手持大量商业物业，在其他融资渠道逐步收紧的情况下，可以考虑以抵押贷款作为常规融资渠道，保证持续发展。

世茂股份CFO陈汝侠曾告诉本报，公司30%的物业持有，70%的物业用于销售。“利用销售的现金回流，来支撑持有物业的开发。将销售的利润投入到持有商业的再开发中，稳健发展。” 但不断提高持有比例以快速做大商业资产规模，依然是世茂股份期待的。陈坦言，未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例，譬如，随着资金的丰厚，持有物业的比例可能调高到35%-40%等。

在世茂管理层看来，REITS产品有望实现商业地产企业继续经营物业并获取物业增值收益，同时能够收回前期大量资金投入。“在加大信托、与基金合作等其他融资方式的尝试外，REITS是另外一个重点。”许薇薇透露，和保险资本的合作，目前考虑的方式主要是在世茂的商业项目层面，引入险资，让保险资本持有项目的小部分股份，与世茂股份一起推动相关项目最终实现发行REITS。 “我们已经在接触相关的公司，具体信息尚不便透露，但双方的意愿和需求是契合的，技术层面也可行，目前最大的问题依然在政策层面的限制。”许薇薇说。

据了解，目前央行、地方政府等层面牵头的国内REITS试点，已酝酿较长时间，但至今未能最终成行。尤其是纯商业地产的REITS产品，则可能还需要相对更长的时间。 注：房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)

从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

（七）华远地产

华远地产董事长任志强:一位不露相的资本运作高手

证券日报 2010-08-24

华远地产董事长任志强在大家眼中无疑是为成功的企业家，同时在公众眼中还是一位颇有见地的\地产思想家\。

任志强博客中一篇篇关于地产的博文常常能引人深思，甚至于引发一场舆论大战，也由此又被公众称为\任大炮\。加之其频频严肃地曝光于媒体，以至于大家普遍认为任志强有一说一、敢说敢当，从而很少注意到其资本运作方面的才华。

不过，从华远地产成功借壳ST幸福这一案例中可以看出，尤其是体现在华远地产的二股东北京华远浩利投资股份有限公司（以下简称\华远浩利\）身上就可以看出任志强在资本运作上的\长袖善舞\。

回到2007年2月13日，当时幸福实业已召开董事会审议通过了重大资产重组的议案。2007年3月9日，幸福实业股东大会通过了重组的系列议案。如果华远地产借壳成功，二股东华远浩利的相关股东将大赚特赚。

然而，当时华远浩利面临一个问题：其股东人数已经超过200人了（2003年11月后，华远浩利股东人数为220名自然人）。

但我国《公司法》明确规定：设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中

须有半数以上的发起人在中国境内有住所。《证券法》第十条规定：公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。有下列情形之一的，为公开发行：（一）向不特定对象发行证券的；（二）向特定对象发行证券累计超过二百人的。

于是，2007年11月，华远浩利的股东层面就展开了一系列的整合。

根据《湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨以新增股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司报告书》的披露，在2007年11月15日华远浩利部分股东将持有的对华远浩利出资转让给7名职工。之后，华远浩利为出资人为249人的股份合作制企业。

2007年11月14日，华远浩利35名自然人股东出资20万元设立的北京浩安利投资咨询有限公司（以下简称\浩安利\）获北京工商局西城分局颁发营业执照。2007年11月15日，上述35人将各自持有的对华远浩利的出资转让给浩安利。2007年11月22日，就上述出资转让事宜，华远浩利在北京工商局办理了工商变更登记。

2007年11月14日，华远浩利34名自然人股东出资20万元设立的北京浩华利投资咨询有限公司（以下简称\浩华利\）获北京工商局西城分局颁发营业执照。2007年11月15日，上述35人将各自持有的对华远浩利的出资转让给浩安利。2007年11月22日，就上述出资转让事宜，华远浩利在北京工商局办理了工商变更登记。

在上述变更登记完成后，华远浩利的股东包括179名自然人、浩安利和浩华利。

让人奇怪的是，在浩安利和浩华利获得华远浩利的股权还没有完成登记的情况下，仅是协议转让的情况下，在2007年11月15日华远浩利股东大会和职工代表大会上，浩华利和浩安利不仅参加了，还就华远浩利采用发起设立方式将其整体变更为北京华远浩利投资股份有限公司表示同意。

虽然相关律师认为，华远地产的股东、原股份合作制企业华远浩利采用发起设立方式变更登记为股份有限公司的程序符合《公司法》、《证券法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》等法律、法规的规定，但在一般情况下，股权变更如果没有完成工商登记的情况下，相关公司是不予认可的，因为从法律角度讲对方是没有相应的股东权利的。

对比时间点可以看出，华远浩利在2007年11月份急忙通过股东\整合\，将股东人数从249人变更为181个（179名自然人、浩安利和浩华利）降低到200人以下无疑是为了规避相关法律。

（八）万好万家

天宝矿业借壳万好万家欲解资金之渴

证券日报 2009年12月16日

置入矿山采矿权半数被质押

浙江万好万家实业股份有限公司（简称“万好万家”，600576）在3年前经历了从纺织业向地产业的转变。如今距上次资产注入仅隔3年，公司又面临着转行矿业的重要关口。

相关公司股票走势

3年前，万好万家集团有限公司受让无锡国联纺织集团有限公司58.98%股权，随后将旗下房地产及物业资产注入*ST庆丰并将其更名为“万好万家”。

不过上市三年后，在储备土地不足和盈利能力逐渐降低之下，万好万家集团也面临被迫出走的窘境，而此次借壳万好万家的是福建天宝矿业集团股份有限公司（简称“天宝矿业”）。 置入资产缘何增值3倍？

为了改变上市公司房地产主业盈利能力下降的境况，万好万家自2008年下半年就开始谋求资产重组。最终其确定的重组方是福建一家民营矿业公司——天宝矿业。

2009年6月19日，万好万家推出重大资产重组预案称，以拥有的除交易性金融资产外的所有上市公司资产及相关负债(作为置出资产)，与天宝矿业进行资产置换。

根据预估，万好万家置出资产的预计评估值不超过5.1亿元，置入资产的预计评估值不超过24亿元。其间差价，由万好万家预计将按照7.05元/股的价格向天宝矿业发行不超过2.85亿股股票。 而万好万家集团以其所持的上市公司7700万股股份与天宝矿业得到的置出资产进行交换，最终上市公司原有的除交易性金融资产之外的资产和负债将再次回到万好万家集团旗下。

不过，此后由于意识到万好万家集团持有的上市公司股权为股改限售股，仍处于不能减持不能转让时期，万好万家随后更正，将取消大股东万好万家集团以股权换取置出资产的条款。

12月14日，万好万家正式披露的资产置换草案显示，置入的天宝矿业资产估值为24.42亿元，超出此前预计。置出资产评估值为50575.3万元。调整后，万好万家将发行2.7亿股冲抵置入资产与置出资产之间的差价。

不过，与置入资产的账面价值54083万元相比，最终的评估价格实际增值了351.66%。 对于置入矿产如何会比账面增值3倍？12月14日，万好万家证券事务代表万彩芸接受本报记者采访时未对此作出解释。

上市六年二易主业 热门概念一个不少

万好万家将此次实施资产置换的动因归结为“公司主营业务盈利能力下降，拟通过资产重组提升公司价值和股东回报”。

实际上，万好万家集团借壳上市也才3年时间。如果从2007年资产正式置入计算，万好万家登陆股市还不足3年。

当初，万好万家集团仅以2.497元/股的价格取得万好万家的前身*ST庆丰控股权，然后将净资产仅0.59亿元的万家地产以3.72亿元的高价置换给上市公司，将净资产仅887.99万元的万好万家酒店以评估值1.06亿元置入上市公司。从而将该上市公司主业由原本主营纺织业转变为房地产开发和酒店经营。

而在不足3年的股市经历中，万好万家的业绩仅在2007年达到盈利高峰，2008年以后利润便开始下滑，2009年上半年业绩巨亏，目前前三季度累计亏损1360万元。万好万家借壳以来未能弥补原财务上的累计亏损。

不过，万好万家借壳以来，受地产概念刺激及2006年以来大盘上涨影响，上市公司股价大幅上涨。而此次再次宣布重组消息后，万好万家股价再次受矿产概念刺激大涨。不少投资者在该股买卖中斩获颇丰。

但是实际上，与股市中不少寻找战略重组的ST族公司相比，万好万家目前各项财务指标仍健康，此次重组颇有“未雨绸缪”的意味。

矿山采矿权多抵押给银行 天宝矿业没钱开发？

评估价值高达24.42亿元的天宝矿业置入资产包括：古田天宝100%股权、五夫天宝100%股权、陈旗天宝100%股权（天宝矿业直接持股50%，通过古田天宝间接持股50%）、天宝钼业100%股权（天宝矿业直接持股99%，通过五夫天宝间接持股1%）、武夷天宝75%股权、江西天宝60%股权、三道湾子49%股权、马坑矿业10%股权。

而显然天宝矿业旗下这些公司目前处于“资金短缺”时期，多个矿山的采矿权目前被抵押给当地银行。

资产置换草案显示，此次注入上市公司的8座矿山中，有4座矿山采矿权处于银行抵押状态。包括年产90万吨矿的西朝钼矿、年产6万吨矿的坪地钼矿、年产210吨矿的谢尔塔拉铁锌矿及年产30吨矿的上西坑钼矿，目前都抵押给福州或呼伦贝尔当地的相关银行。

而此次注入的8家公司中，有5家公司目前财务状况为亏损，大多数公司负债水平较高。 业内人士分析，像天宝矿山这样掌握着几家矿山采矿权的公司，目前最需要的就是配套的开发资金。从其贷款结构来看，天宝矿业的贷款方多是小型商业银行或当地城商行，在获取大型商业银行资金支持方面还是有难度的。“此次找到万好万家，如果能顺利上市，倒是找到了募资的途径。” 上述业内人士分析，虽然矿产作为稀缺性资源，在评估中增值较高，但是受开发程度及产品价格因素波动影响，置入矿业的收益预期仍存在变数。 重要董事涉嫌内幕交易 天宝矿业借壳遭质疑

而天宝矿业借壳万好万家消息一出，由于天宝矿业一位现任董事及其配偶、以及一名独立董事在窗口期买卖股票，而遭到依靠内幕消息炒股的质疑。

2009年5月18日，万好万家涨停收盘。在停牌约30个交易日后，从6月19日开始，又走出7个涨停。万好万家一度成为股市涨幅最大明星。

而5月18日正好是万好万家宣布停牌筹划重组前最后一个交易日，而当日股价暴涨说明消息可能已经提前走漏。6月19日，万好万家披露资产置换及发行股份购买资产的预案并复牌。 万好万家在此后的自查中发现，交易对方天宝矿业现任董事潘振泉及其配偶丁芬芝，于2009年3月至4月期间，分别买入公司股票648417股、245000股，截止2009年6月30日均已全部卖出；天宝矿业现任独立董事沈国权，于2009年6月底、7月、8月初分三次共计买入公司股票312350股。 其中，董事潘振泉及其配偶买卖万好万家股票的行为值得关注。其买入期刚好在此次重大资产重组筹划期，并距离预案公布时间较为接近，同时其买卖股票的时间点有可能正好分别在预案公布一前一后。

该自查公告一出，便被媒体质疑天宝矿业董事有内幕交易之嫌。

天宝矿业借壳消息刚出，董事炒股就被查出来。而该董事还是天宝矿业实际控制人的主要亲属，这让不少市场人士产生猜测。

万好万家在自查出上述问题后，表示需要进一步核查炒股行为是否违规。而目前仍无最终结果。

（九）华丽家族

华丽家族突破房地产“围栏” 收购期货公司股权

2010年10月25日 上海证券报

华丽家族拟出资5.5亿元收购上海新谊房地产公司所持有的广东华孚投资100%股权，后者拥有华泰长城期货有限公司40%的股权；而公司又拟转让一项商业地产项目部分股份。这一进一出，对于华丽家族究竟意味什么呢？

据了解，经过逾15年的不断发展，华泰长城期货作为上海期交所、大连商交所和郑州商交所会员，以及中国金融期货交易所全面结算会员，现已成长为具备较强核心竞争力和品牌优势、具有较强综合实力的全国一流期货公司，排位业内前三名；利润总额由2006年度750多万元增至2009年度7000余万元。与此同时，它也强化了对股东的回报，仅2009年度其分发红利4800万元，分红率

达88.97%。今年上半年，其营收和净利润分别1.01亿元和2569万元，同比增长了49%和55%。这为该公司实现今年度盈利目标和分红回报打下良好基础。

靠房地产开发起家的华丽家族，多年来一直以此为单一的主营业务。但是，由于受到房地产行业政策性调控与市场波动性影响，公司经营业绩出现波动。为此，华丽家族力图通过内外两手来摆脱这种上下两难的窘境。

一方面，在原有的房地产主业上实施有所退一步的策略；另一方面，通过资本运作，主动实现公司主业单一的突围，谋取持续稳定的投资收益。此番拟通过全资子公司实施收购，间接持有业绩良好的华泰长城40%股权，正是华丽家族寻求主业拓展的招数之一。

事实上，该公司董事会此次还同时审议通过了一项议案，即拟对全资子公司上海华丽家族投资有限公司增资3亿元，目的是将其作为实施各类项目投资的资本运作平台。显然，华丽家族在为其更多的产业投资备好“粮草”。

狂揽4亿净利 华丽家族成功突围地产困局

2010年10月14日 上海证券报

就在斥资收购金叠房产之后,华丽家族又宣布了一项重大合作协议。这一次公司将与SOHO中国全资子公司合作,由后者受让弘圣房地产48.4761%股权。更重要的是,这笔转让将给公司今年净利润增加3.9亿元之多,从而使得大股东兑现业绩承诺的可能性大大增加。

华丽家族今日披露,公司与SOHO中国全资子公司搜候（上海）投资有限公司签署框架协议,同意将与弘圣房产原股东上海盛大房产签署的股权转让的框架协议中有关受让弘圣房产48.4761%股权的权利转让给搜候（上海）。

资料显示,弘圣房产手头的项目在上海可谓“炙手可热”,其负责开发“复兴天地中心项目”,除盛大房产外,上市公司华丽家族持股比例约为51.5%。而就在去年,华丽家族发布定向增发方案,募集资金用途之一,就是收购盛大房产所持的弘圣房产上述48.4761%股权,以了却华丽家族2007年因资金问题只能分步先行收购弘圣房产51%股权的“遗憾”。当时双方已经签署框架协议,约定的股权收购价款为70710万元,另外还包括7594万元的其他费用,总计将近8亿元。根据测算,上述项目总投资27亿元,为商办项目,由于项目所处新天地可谓上海浦西“最贵地段”,因此产生的收益也极为可观,预计净利润约在16至20亿元。基于此,此次后续收购被认为是顺理成章。

但是由于未曾预料的房地产调控到来,房地产公司的再融资遭遇“冰冻期”,万科百亿融资计划无疾而终;而世茂股份、苏宁环球等多家房企增发叫停;华丽家族在上个月15日也宣布放弃此次增发。另一方面,若采取以现金收购上述股权的方式,则也面临审批上的不确定因素。根据公告,华丽家族2009年度净资产为11亿元,而若按原来的打算进行上述收购,总的交易金额将在8亿元左右,达到重大资产重组标准,这在目前楼市调控的大背景下,房地产企业重大资产收购的审批难度已是显而易见。而此次通过SOHO中国的加入,凭借其丰富的商业地产开发经验和资金实力,不仅可以一举解决上述问题,同时也为上述项目找到了最有力的合作者。

与此同时,伴随此次收购,华丽家族大股东面临的2010年业绩承诺问题也有望解决。根据公司重组时大股东的承诺,公司2009至2010年净利润合计应不低于6亿,而2009年这一数额为9472万元。尽管今年业绩承诺兑现面临压力,不过公司曾表示将会如期兑现业绩承诺。而此次协议的签订,将会直接给上市公司今年净利润增加约3.9亿元,业绩承诺前景更加明朗。公司在能够与SOHO中国分享高端项目开发收益的同时,化解业绩承诺压力,同时改善公司的现金流状况,可谓“一举多得”。

根据公告,弘圣公司评估值为25.7亿元,评估增值17.3亿元,搜候（上海）交易价款为12.12亿元,其中,搜候（上海）需按原股东间框架协议约定向原股东支付股权转让价款70710万元,另需向华丽家族指定的受益人支付50480万元的对价。

（十）中国建筑

中国建筑—与工商银行全面战略合作协议点评

华创证券 2010年12月02日

（1）资金实力+业务能力 两条腿向前走。公司的业务进展方向符合我们在报告《“金融建筑一体化”初露端倪，超预期可能将成为常态，上调投资评级》的判断，但是进展的速度超出我们的预期。

（2）既有象征意义，也有实际意义，进一步拉大与普通建筑企业的距离。我们认为建筑企业的发展方向是多元化和资源化，不论公司是进行项目流动资金的补充，还是进行投资+建造业务，资金实力都是必要条件。由于建筑企业通常为轻资产，可抵押品不多，而对资金的需求很大，资金实力有助于公司进一步拉大与其他普通建筑企业的距离。工商银行仅是5大国有银行中的一家，与工商银行的战略合作协议象征着公司将会有强大的资金支持。

同时，公司与工商银行的全面战略合作对公司业绩有实质性影响。假设800亿按5年平均，融资全部转化为应收账款，按照09年应收账款周转率7计算，每年最少能够撬动主营收入1100亿。

（3）我们认为建筑企业本来就是建造产业链的一部分，产业资本较金融资本因为专业性而享受超额收益，建筑企业因为其“劳动者”的性质少有资本积累（而开发商有资产进行抵押，如果开发没有资产进行抵押和贷款，则利润会大打折扣），因此拥有产业资本的建筑企业应当给予溢价。

（4）海外业务有望在11年突破。建筑企业“出海”是大势所趋，中国工程企业在海外“物美价廉”，配套齐全，竞争优势独特（标杆是中材国际）。公司正在积极进行部署，其中工行战略合作中有50亿美元是海外融资，海外业务有望在11年突破。

（5）建筑和地产估值均在最低点，维持强烈推荐。我们重申公司未来3年30%的增速具有比较高的确定性，预计公司2010、2011、2012年EPS分别为0.3元、0.4元、0.52元，目前股价对应11年动态PE为9X，强烈推荐。

（十一）山东黄金

山东黄金与阿根廷合资开矿 加快海外资源并购步伐

21世纪经济报道 2010-11-18

除了阿根廷以外，山东黄金集团已经到美国、加拿大、澳大利亚、巴西等国家考察了矿产资源，目前已确定设立目标项目或公司，加快海外资源并购步伐。

11月17日，山东黄金集团旗下的国际矿业有限公司（下称\山金国际\）副总经理葛玉环对本报记者表示，山东黄金集团将和阿根廷拉里奥哈省（LaRioja）能源矿业公司、香港贝迪克投资有限公司进行签约，组建一家合资公司共同进行矿业勘探。

在新组建的合资公司中，山东黄金集团将持有51%的股权，阿根廷奥哈省能源矿业公司和香港贝迪克投资有限公司，分别持有12%和37%的股权。

葛玉环还透露，除了阿根廷以外，山东黄金集团已经到美国、加拿大、澳大利亚、巴西等国家考察了矿产资源，目前已确定设立目标项目或公司，加快海外资源并购步伐。

本报记者同时了解到，山东黄金集团在海外投资的矿种不会局限在金矿，银、铜、铁、锡等金

属都是投资的范围，一旦资产成熟，山金国际将在香港进行上市，并注入海外优质资产。

拉里奥哈省省长BederHerrera表示，阿根廷有丰富的铜金矿资源，中国企业是他们引入投资方的最佳选择，拉里奥哈省在政策上将重视中国企业。

阿根廷共和国矿业国务秘书马约拉（JorgeMayoral）在最近一年半已来中国四次访问，马约拉表示，未来阿根廷将继续加大矿业投资，欢迎中国企业前往阿根廷投资铝土矿和铜矿等资源。

尽管山东黄金集团\走出去\战略已开始在世界范围内\踩点\，但目前为止，相对其竞争对手中国黄金集团、紫金矿业和灵宝黄金，山东黄金集团已慢了一大步。

山东黄金集团董事长王建华对本报记者表示，近年来，山东黄金集团在海外开发上，无论是发展质量，还是资源数量，与竞争对手有较大差距。

为了加速\走出去\步伐，今年，山东黄金集团专门组建了国际矿业有限公司。国际矿业有限公司全面负责集团国外矿业拓展业务，实施项目交易，负责板块海外上市和融资，承担起山东黄金集团\决战海外\战略转型的重任。

阿根廷将是山东黄金集团海外投资的第一站。据本报记者了解，山东黄金集团将与拉里奥哈省能源矿业公司合作开发拉里奥哈省的铜金矿。目前，阿根廷黄金年产量42吨，在美洲大陆排名第三，仅落后于美国和秘鲁，超过巴西和智利，在世界排名则为第14名。

令投资者关注的是，阿根廷目前正在改善矿业投资政策法规，例如，拉里奥哈省原本禁止在该省内露天开采矿山，目前已对该条规定进行了修改。

马约拉还提到了阿根廷和智利的矿业合作协议，该协议的签署明显提高了阿根廷矿业竞争力。两国商定在安第斯山脉4500公里的两国边界地带共同开发矿产资源。这一地区被认为是世界上资源最为丰富的地区之一。近年来，大批基础设施项目的上马也刺激了两国矿产开发的进程。

山东黄金09年净利增长17% 3年股本翻8倍

每日经济新闻 2010年3月

在集团矿山不断注入的过程中，山东黄金的总股本也玩着三级跳！

在连续两年10转10后，山东黄金今年仍在进行着股本扩张，再抛出10转5送5派1元的大礼包，这也意味着公司总股本在三年内有望翻8倍，达到14.23亿股。当然股本的扩张，也有公司持续高盈利作为保证。山东黄金今日（3月18日）公布的年报显示，去年公司实现营业收入233.60亿元，净利润达到7.46亿元，同比增长17.08%的同时，创下上市以来新高。

年报显示，山东黄金生产黄金达到56.54万两，刷新了公司成立以来的最高年产量，平均日处理矿石能力同比增加了4255吨，相当于新收购了一家与目前焦家金矿能力相当的大型矿山。 在此带动下，公司盈利能力也得到明显提升。2009年，公司矿产金产量达到17.668吨，同比增长11.86%；实现销售收入233.60亿元，同比增长17.55%；实现利润总额10.94亿元，同比增长22.11%；归属于母公司的净利润7.46亿元，同比增长17.08%；基本每股收益1.05元，同比提高16.67%。

东北证券行业分析师诸利达告诉《每日经济新闻》记者，从中国黄金协会的统计数据上看，山东黄金的自产金生产成本在400美元/盎司左右，完全成本在130元/克左右。因此只要金价维持在1000美元/盎司以上，随着公司自产金产量的增加，公司的盈利仍将保持快速增长。 资产注入仍有预期

记者发现，在山东黄金连续高送配的背后，是公司资源持续注入和储量的不断攀升。公司从2008

年以来，储量增长迅速，黄金储量由最初的82吨左右，大幅增加到目前的237吨。其中2008年1月份公司定向增发注入集团5个矿山，包括金仓矿业、玲珑金矿、三山岛金矿、鑫汇金矿以及沂南金矿，总计给公司带来85吨左右的新增储量；2009年6月公司成功收购新立村金矿；2009年11月公司收购集团公司所属的三山岛外围探矿权。

另一方面，市场对于集团矿山资产注入还有预期，诸利达预计未来3~5年内，集团的黄金资源储备将以每年150吨左右的速度增长，目前集团适合注入的黄金矿储量预计在250吨左右，今年有希望注入上市公司的金矿总储量预计将达到200吨，如果成功注入，股份公司黄金储量有望增长一倍左右。

（十二）万通地产

万通地产连续两年公开征询利润分配 2010年12月30日 每日经济新闻

一般来说，多数上市公司都是由董事会提出分红预案，在年报中、或是年报前专门发公告予以披露，再交由年度股东大会审核。但万通地产却是个例外。万通地产宣布，2011年1月15日之前，公司将向投资者征求对2010年度分配预案的意见。投资者可以通过公司网站投资者互动专区、发送电子邮件、传真、电话、去函等方式提交意见。

《每日经济新闻》记者发现，这已经是万通地产连续第二年向投资者公开征求年度利润分配方案的意见去年12月30日至今年1月15日，公司也向投资者征求了关于2009年度分红方案的意见。 公司：想广泛听取投资者意见

万通地产的“另类”做法显然引起了市场各界人士的兴趣，但是从记者搜集的信息来看，各方对万通地产此举也是褒贬不一。

一位跟踪万通地产多年的私募人士就指出，万通地产的控股股东万通投资控股股份有限公司对上市公司的持股比例高达51.16%，拥有绝对话语权，因此他觉得万通地产此举有作秀嫌疑。 而在各大财经网站万通地产股吧里面，记者也看到中小投资者对此也是议论纷纷。有投资者认为，公司有魄力，敢于听取民意制定分配方案，那么今年很有可能会高送转；但是也有投资者表示，公司目前股价太低，送股可能性不大。

记者随后以投资者身份致电万通地产董秘办。工作人员对记者表示，公司连续两年公开向投资者征询年度利润分配方案，主要是想知道更多普通投资者的想法，到底大家是更希望公司现金分红，还是送股或转增股本，毕竟这对公司和投资者来说都是一件大事。不过在制定最终分红预案时，公司还要综合考虑到各种因素，包括当年财务状况、未来资金需求等。 历史上有数次高送转先例

事实上，虽然去年年底也向社会公开征询年度分红预案，但万通地产2009年度最终也没有实施高送转，仅仅每10股转增2股、派现1元（含税）。不过梳理万通地产历年分红公告后，《每日经济新闻》记者发现，公司高送转是有着历史渊源的。

2000年，万通地产的前身“先锋股份”上市。随后整整六年时间，公司没有通过送股、转股进行过任何股本扩张，每年只对投资者进行一点现金分红。2006年底，先锋股份完成股改并更名为 “万通先锋”。

2007年3月，刚刚股改不久的万通先锋进行了上市以来首次大规模股本扩张：实施了10转10派1（含税）的2006年度利润分配方案，拉开了公司一系列高送转的序幕。2007年半年报，公司

10转5；2008年度，公司10转10派3.5元（含税）。 分析师：今年高送转概率不大

正是因为数次实施高送转，万通地产股价在二级市场上屡屡受到资金关注，2006年~2007年、2009年上半年都曾经遭遇市场爆炒。但是对公司是否会在2010年年报中再次提出丰厚的分配方案，一些业内人士表示出谨慎态度。

某券商地产行业分析师认为，万通地产今年三季度结转了一些销售收入，前三季度净利润已经超过了去年全年，全年业绩可能还不错。但是在经过连续的高送转，公司每股净资产只有2元多、每股资本公积还不到1元钱，因此今年再实施高送转的可能性不大。另外，许多上市公司喜欢在融资后再实施高送转，但万通地产刚撤销了定向增发计划，因此更降低了高送转预期。

牵手“LEED之父” 万通地产全力打造“深绿地产”

上海证券报 2010年06月02日

万通地产与有“LEED之父”美誉的美国绿色建筑委员会（USGBC）签署战略合作协议。此举意味着万通地产在“深绿地产”的道路上又前进了一大步。

据悉，在国际上，绿色建筑认证包括LEED（美国） 、BREEAM（英国）、CASBE（日本）、Blue Angel（德国、北欧）、GreenCalc （荷兰）、NABERS（澳大利亚）等。LEED是其中最著名的一个。 在国内，最权威的绿色建筑认证标准是住建部发布的绿色建筑标准，最高级别三星。万通地产旗下天津万通生态城新新家园是国内率先设计全面达到绿色建筑三星标准的项目，综合节能指标达到75%以上。

此次万通地产与USGBC签订战略合作协议，不是仅仅着眼于项目LEED认证，而是旨在推动绿色建筑的发展，并加速绿色建筑市场的改革。

万通地产总经理许立透露，未来5年万通地产总的建筑开发量将达到1000万平方米，全部采用绿色建筑，节能减排将达到244.55万吨。其中，万通地产住宅业务将全部采用国家绿色建筑标准，有条件的都争取达到3星标准；商用物业部分，主要参照和采用国际成熟的LEED认证标准。 冯仑表示，万通地产发展“深绿地产”的转型之路要做到“低风险、中速度、高回报”。

（十三）九龙山

30亿元出让景区一成土地 九龙山进入收获期

2010年10月22日 上海证券报

九龙山下属子公司浙江九龙山开发有限公司拟将所持有的五组土地出让给合作伙伴。该五组土地分布在九龙山高尔夫球场内及海边，可建筑面积约60万平方米，约占度假区内规划可开发建筑面积总量的10%，出让总价格不低于30亿元。

据了解，上述土地账面成本约3.5亿元。按此计算，溢价率约757%。分析人士指出，这意味着九龙山精心培育的景区土地将面临收获。九龙山原为茉织华，2005年调整主营业务，退出服装业务，开始倾力打造九龙山旅游度假区，并于2006年取得九龙山度假区合计10平方公里20年的开发建设权。去年7月，公司曾拟增发募资10亿元，用于投资于九龙山海神湾－海角城堡、海洋花园等项目。

公司表示，作为九龙山旅游度假区的一级开发商，公司自2002年起着力将九龙山打造成具有国际影响力的滨海旅游度假胜地。目前，度假区五大规划功能区中的高尔夫、游艇、马球等三个俱乐部和小普陀观音禅院佛教文化等旅游项目均已建成并且稳定运营。赛马及赛车俱乐部场地工程已具雏形，预计于2011年6月前建造完成。游艇湾一期20万平方米建筑面积的房产项目已顺利交房，

二期的“海洋花园”、“海角城堡”旅游度假房产项目计约30万平方米也已顺利推进。 另外，“海泉乐园”水上游乐项目以及邮轮码头、商业街的建设也已正式启动。

据今日公告，该五组土地包括开发公司的子公司平湖九龙山港龙置业所持土地，九龙山曾于9月21日公告称，将所持港龙置业100%股权中的8%以800万元转让给浙江海润投资有限公司，后者另需支付基础设施配套费计3200万元。资料显示，港龙置业主要持有九龙山旅游度假区内约121452平方米土地，该地块规划调整为居住住宅项目。该次交易后，将由浙江海润为主负责全面启动港龙置业项目。

（十四）亚泰集团

亚泰集团收购巨亏资产绝非很傻很天真

2011年01月02日 中财网

亚泰集团12月21日发布公告称，将斥资2.66亿元购买铁法煤业集团持有的铁新水泥51%股权，再加上10月15日董事会通过的斥资2.49亿元向新新集团购买其所持铁新水泥44%股权的决议，短短两个月，亚泰集团合计购入了铁新水泥95%的股权，累计投资金额高达5.15亿元。通过对公告的分析，发现亚泰集团收购巨亏的铁新水泥只为了拉低2010年利润，为2011年高管股权激励创造条件，亚泰集团高管的\长期战略\眼光令人叹服。 高溢价购入巨亏资产之谜

根据铁新水泥2010年9月末的审计报告，所有者权益金额为2.12亿元，则95%的股权账面价值为2.01亿元，而亚泰集团却付出了合计5.15亿元的现金，溢价率高达156.22%。然而溢价率如此之高的股权资产，其盈利能力令人咋舌：2009年净利润为-496.59万元，2010年前3季度巨亏5422.28万元，即便是经营情况相对较好的2008年，铁新水泥的净利润也不过1737.75万元，净资产收益率不足7%。

同时，铁新水泥的财务状况也绝非\皇帝的女儿不愁嫁\，2010年9月末账面上货币资金仅有300余万元，自有财务资源几近枯竭，资产负债率为83.57%，已经失去了对外举债能力，下一步势在必行的资金融通只能通过股东的再\掏腰包\。此时亚泰集团接手这个\烫手山芋\岂不是自找麻烦？ 铁新水泥经营之谜

一，毛利率之疑。根据铁新水泥2010年前3季度的经营数据，营业收入4.33亿元，相比上年度变化不大，营业成本4.24亿元，毛利率为2.08%。而2009年毛利率则为12.75%，毛利率的骤然下降是造成该公司前3季度高达5000万元亏损的主要因素。然而奇怪的是，根据亚泰集团半年报的分析，2010年上半年水泥价格上涨导致毛利率水平为25.8%，比上年同期增加了7.1个百分点。同属于水泥制造行业的两家公司，盈利能力的变动方向和幅度为何会如此之大呢？

二，压货之疑。铁新水泥财务报告显示，三季度末库存商品3079万元，而2009年末库存商品余额仅为839万元，那么该公司是否出现了产品积压的情况呢？事实上，2010年建材类商品市场总体呈现销量和价格的双上涨局面，这一点不仅可以从其他水泥生产类上市公司的财务报告中得到印证，即便是铁新水泥账面上，应收账款也由年初的9720万元下降到9月末的6818万元。 通常来说，销售不畅应体现为销售难度加大的应收账款增加现象，以及商品积压导致的库存商品余额增加，但是铁新水泥在库存商品余额增加的同时，9月末预收账款余额却有6486万元，这意味铁新水泥在仓库中保留着价值3000多万元的成品，在客户已经预付了6000多万元货款的时候，却不予发货，也不予以确认收入。

综合上面的分析，铁新水泥很可能通过刻意压低销售价格、控制销售确认节奏等手段，实现隐藏利润的目的，但是这是出于什么目的呢？ 亚泰集团在为谁\做嫁衣\

亚泰集团曾于2009年末推出了一份长期激励方案，从2009年到2013年这5年中，当净资产收益率达到10%时，便可以针对高管提取3000万元激励基金，同时，净利润增长率超过10%时，还将按照一定比率提取超额激励基金。此时亚泰集团购入铁新水泥95%的股权，将带来高达5422.28×95%=5151.17万元的合并损失，导致亚泰集团更加无法达成长期激励所设定的实施条件，看上去很\傻\的行为背后，实则潜藏着更加深远的目的。

亚泰集团2010年前3季度共实现净利润4.12亿元，而要达到10%净资产收益的长期激励必要条件，则需要全年的净利润水平不低于7.21亿元，意味着在第四季度实现3.09亿元净利润，这是相当难的。但是如果通过收购巨亏中的铁新水泥压低2010年利润，放弃2010年的3000万元激励基金，则能够给2011年的激励基金提供充足保障--2011年释放铁新水泥隐藏的盈利能力，大幅提高相对2010年的净利润增长率，当净利润增长率大于50%时，超额激励基金将按照净利润增加额的9%提取，那么意味着只要亚泰集团2011年净利润相比2010年增长50%以上，且增加额超过3.33亿元，那么亚泰集团高管所能够获得的超额激励基金就足以弥补2010年的\损失\，亚泰集团高管的\长期战略眼光\实在令人叹服。

（十五）海泰发展

快速转手华鼎置业 海泰发展稳住现金流 2008年12月11日 上海证券报 赵一蕙

在刚刚从大股东手中取得华鼎置业股权之后，海泰发展就将之转手，转让差价为4000万元。一买一卖间隔不到9月，算上正式办理完毕手续的话，真正的间隔更短，海泰发展快速转手华鼎置业为哪般？

昨日，海泰发展宣布，将公司所持有的控股子公司，天津华鼎置业有限公司100％股权分两步以共计3.9亿元的价格转让给高银地产控股有限公司或其指定的控股子公司。该笔股份分为两次转让，第一阶段转让华鼎置业51.28%的股权，价格为2亿元，剩余股份将于日后转让。

公司在公告中称，此举是为了在目前市场情况下降低经营风险，为已有工业项目提供资金保证，因为第一阶段股权转让预计可以使得公司本期利润增加2000万元，同时增加现金2亿元。 今年3月7日，公司宣布竞得控股股东海泰控股集团所持有的华鼎置业100%股权，成交价格为3.5亿元。公司当时的说法是，此次竞买将充实上市公司土地储备，突出公司地产主营业务。 但是在9个月之后，海泰发展将之前以3.5亿元收购的华鼎置业以3.9亿元转了手，要是按照公司三季报的表述，“华鼎置业股权预计今年11月应可完成办理全部手续，计划于年内完成股权过户”，或许手续才刚刚办理完毕，海泰发展却为何决定不再需要这笔土地储备了？

一种可能是公司要专注于工业地产开发，不再吸收住宅用地。由于住宅房地产市政策敏感度高，开发风险较之于公司目前主要开发的工业地产来得大，而从今年3月收购华鼎置业到现在，住宅房地产市场行情急转直下，由春天进入冬季，在此背景下公司改变主意有所取舍，放弃风险较大的住宅用地也是正常。况且公司近期的主要土地储备都是工业用地，本身的住宅用地储备就不多。 还有可能就是为了稳定现金流。目前海泰发展的募投项目，海泰绿色产业基地三期项目和高档居住区海泰高层项目正在推进，尚未产生销售回款，公司其他项目如“海泰创新基地”也处于刚刚

完成完工状态，这致使公司存货大幅增加，三季报显示公司期末存货为10.5亿元，而年初仅为1.6亿元。

另一方面，三季报显示公司1至9月经营活动产生的现金流净额为负3.9亿元，另外公司曾向海泰集团暂借款1.5亿元，从2008年3月至9月底，公司向兴业银行、交通银行等多家银行分行签订过借款合同，这些短期借款约4.3亿元。而股权转让第一阶段就可以增加2亿元的现金。 与此同时，年底临近，此次转让所产生的2000万元的利润，占公司今年1至9月净利润4053万元比例近50%，也是一笔不小的投资收益。

（十六）浦东金桥

浦东金桥转型整合方案呼之欲出：不再卖地

2008-8-29 21世纪经济报道

表面上，浦东金桥(600639)日前公布的半年报业绩平平，几乎毫无亮点可言。而背后，浦东金桥正在酝酿着几乎是该公司历史上最大的整合转型。

对于外界就浦东金桥这半年内“无所作为”的评论，公司总经理沈荣8月27日在电话中向本报记者表示，一些关系到上市公司未来发展的重要战略、方案还处于酝酿论证阶段，相关的调整也尚未全面启动，因此在这份半年报中还无法体现。

不过，沈荣表示，整合的方案有望在年底前上报并最终确认，在未来的报告中，将出现积极的变化。

提升物业租赁回报率

和大部分房地产上市公司一样，浦东金桥上半年的业绩也只能用“低迷”来形容。

公司上半年实现主营业务收入3.8亿元，同比下降17.2%，源自土地销售收入的减少。期内实现净利润1.25亿元，同比上升13.6%。

由于没有大笔投资进行，公司负债率保持相对稳定，其中资产负债率42%，净负债率39%，银行贷款占总负债的比例仍为60%。公司目前账面现金1.8亿元，账面预售房款3.4亿元。有研究机构分析指出，得益于公司出租物业较为稳定的现金流入，公司面临的财务风险较小。

中信证券分析师王德勇指出，对比上半年楼市成交，从数据来看，大部分上市房企表现并不算太差，缘于房地产行业是滞后结算，但明年地产公司业绩受到的影响将非常大。下半年业绩还会下降，地产公司资金链将进一步吃紧。

“与其被动等待外界环境好转，不如主动求变。”沈荣坦言。浦东金桥期望充分发掘公司现有物业的租赁价值，最大限度提升物业租赁回报率。公司预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营，届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。 转型在即

今年是上海国资重组动作做大、范围最广的时期，作为浦东四大地产上市公司之一，浦东金桥所在的金桥功能区，是浦东新区近年组建的六大功能区之一。外界普遍关注，继陆家嘴(600663)、张江高科(600895)、外高桥(600648)相继迈出战略调整、与母公司进行资产整合后，浦东金桥将如何跟进。

目前，浦东金桥已转型为区域房地产开发商和房屋租赁商，所开发经营的房产包括标准厂房、定制厂房、研发办公楼、商务大楼、顶级别墅、高档公寓、普通住宅、学校、体育休闲中心以及商铺等种类。

“将来公司在土地销售方面的业绩比重会越来越小，目前旗下的土地储备将主要用于公司自身的房地产开发，每年用于销售和租赁的物业面积比例将保持在3:7的水平。”沈荣表示。

公开资料显示，浦东金桥现阶段出租型物业持有面积约120万平方米，未来还有100万平方米(其中权益面积60万平方米)的土地储备可供开发，公司保守估计未来每年新增约10万平方米(其中权益面积7万平方米左右)的出租物业。房产销售方面，未来仍将开发金桥工业区附近的碧云新天地项目为主，该项目预计仍可供公司开发5-6年，平均每年可以结转约3万平方米销售收入。 沈荣透露，公司未来将进一步增加公司的土地储备，新增土地的范围将基本锁定在浦东区域。而且新增土地不会像一般房地产公司设立单个项目公司那样的小规模模式，金桥要做的是更大规模的整体开发。

在这些计划中，浦东金桥的整体转型已经初见雏形。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/qd4w.html