鲁地税发23号《房地产开发企业税收征收管理暂行办法

山东省地方税务局房地产

开发企业税收征收管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条在我省境内从事房地产开发的企业（以下简称房地产开发企业），应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税（城市房地产税）、车船使用税（车船牌照使用税）、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。外商投资企业（包括港、澳、台）暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。

第二章营业税

第三条房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产（以下简称“应税劳务”）应按规定缴纳营业税，计算公式为：

应纳营业税税额=营业额×适用税率

第四条销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

第五条房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：

一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、货款等债务的；

二、不动产用于安置拆迁户的；

三、将不动产作价作为股利分配给股东、所有权转移的；

四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。

第六条房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。

第七条房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发、但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

第八条对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

第九条房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。

有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

第十条房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。

房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用

征收营业税，不得减除“还本”支出。

第十一条房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。

上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、

建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款。取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。

第十二条房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

一、本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；

二、按企业近期销售的同类不动产的平均价格核定；

三、按下列公式核定计税价格：

销售额=房地产开发成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）

其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。

第十三条营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业税论营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房订金），为收到预收款的当天。

一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转

让收入价

款获取的索取收入价款凭据（权力）的当天。

二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳

税义务发

生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。

三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义

务发生时

间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。

四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为

不动产所

有权转移的当天。

第十四条房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动

产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具税务发票或税务收据。

第三章企业所得税

第十五条实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税（外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税）。计算公式为：应纳企业所得税的税额=应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额=每一纳税年度收入总额?准予扣除支出项目金额第十六条房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。

第十七条房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现：

一、开发产品销售收入的确认

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款

的凭据（权力）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的

实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际受到日确认收入的实现，

余额在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额，于收到代

销单位代销清单时确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，

于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按报销合同或协议约定的价格，

于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，

应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应说明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2.将待售开发产品已临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、房地产企业在下列情况下，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权力时，税间租赁确认收入：

（一）将开发产品用于本企业自用，捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等。

（二）将开发产品转作经营性资产。

（三）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者。

（四）以开发产品或自由资产抵偿债务，包括企业以开发产品获自由资产直接抵偿债务，企业以开发产品或自有资产作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本金，而将抵押品赔付债权人的。

（五）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

三、代建工程和提供劳务收入的确认

（一）房地产开发企业代建工程和提供劳务在同一年度内开始并完成的工程或

劳务；应在工程竣工验收办妥交接手续或劳务完成，结算账单经委托单位签证后，却认为营业收入的实现。确认的金额为合同或协议总金额。工程或劳务跨年度的，应按完工百分比法按季确认收入的实现。

（二）房地产开发企业在代建工程提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

一、出租房租金收入的确认

出租房屋按合同、协议约定的承租房付租日期应付的租金，却认为营业收入的实现。

第十八条房地产开发企业以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项，应于企业实际收到定金或预收款之日确认预收收入的实现。

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入现按规定的利润率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算机缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入的利润率不得低于15%（包括15%）。由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

具体调整方法如下：

一、房地产开发企业进行企业所得税预缴年度申报时，应将当期取得的预售收入

乘以规

定的利润率计算出预计利润额，在纳税申报表中的“纳税调整增加额”栏次反映。

二、预售开发产品完工后，按规定结转销售收入、销售成本时，对已经通过纳税

调整计

算的额售收入的预计营业利润额。在纳税申报表中的“纳税调整减少额”栏次反映。

房地产开发企业按规定对预售收入进行纳税调整，应在申报时随申报表附报《预售收入纳税调整表》（附表1）

第十九条房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给于买方的折扣、折让，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，

其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。

第二十条房地产开发企业每一纳税年度准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定再当期直接扣除。

一、房地产开发企业应以独立编制“建筑工程预算书”（包括独立编制设计预算和施工程预算的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。

二、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开

发过程中

实际发生的，以实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积当期可扣除的销售成本=∑各成本对象以实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本三、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基

础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。

（一）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（二）前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（三）建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（四）基础设施建设费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（五）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。凡是建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、

花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开

发产品建造成本。

（六）开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、

周转房摊销、各项临时设施摊销等。各项临时设施摊销是指现场临时作

业棚、材料库、办公室、临时性简易周转房，以及临时搭建的职工宿舍、

食堂等临时性福利设施，其建造时的实际支出可直接计入成本核算对象，

属于不同成本核算对象的，应在各成本核算对象之间进行分摊。

（七）借款费用是指为建造开发产品借入资金，在成本对象完工前发生的利息等。

第二十一条房地产开发企业预定成本、费用不得税前扣除。

房地产开发企业的土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费应以实际支付或上缴数，按规定在税前扣除。属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象，属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工程本对象之间进行分摊，在将应有已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应有已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。

第二十二条房地产开发企业发生的下列支出，按规定的标准和范围扣除。

一、开发产品销售之前发生的装饰费应在当期已实现的销售面积和装饰工程总面积之间分摊，属于当期已实现销售面积承担的部分，允许税前扣除，剩余的留待实现销售时做税前扣除。

二、售后维修费用。房地产开发企业对已售开发产品共用部位、公用设施

设备承担维护、保养、修理、更换等费用而发生的维修费，可按实际发生

额进行扣除。

三、土地闲置费。房地产开发企业以出租方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因越过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本，

因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

四、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

二、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按

规定提取

折旧。并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得再税前扣除折旧费用。

第二十三条房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：

一、资本性支出、无形资产的受让开发支出；

二、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财务的损

失；

三、各项税收的滞纳金、罚金和罚款；

四、国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；

五、各种赞助支出；

六、非法支出；

七、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；

八、税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或

高于法

定范围和标准的部分；

九、与取得收入无关的其他各项支出；

十、非法定凭证载名的支出。

第二十四条实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，其应税所得率应根据企业经营实际在10-30%之间确定。

第二十五条企业所得税按年计算、分月（季）预缴，月份或者季度终了后15内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

第二十六条房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关

申报缴纳企业所得税。

第四章土地增值税

第二十七条房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为：

应纳土地增值税税额=增值额×适用税率

增值额=收入总额-扣除项目金额

第二十八条房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十九条纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照土地规定执行。

第三十条土地增值税的计算扣除项目，具体为：

1.取得土地使用权所支付的金额。包括：房地产开发企业为取得土地使用

权所

支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成

本，

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3.房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、

管理

费用、财务费用。

房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的

金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。

（二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

第三十一条土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

第三十二条房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除：

一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本费

用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除，如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。

三、房地产开发企业成片受让土地使用权的，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。

四、纳税人拆迁安置超面积反还部分应取得的收入，或者拆迁安置对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。

第三十三条土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。

第三十四条房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产

转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.5-3%，其计算公式为：

应预缴税款=转让房地产收入×预征率。

已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。

第三十五条纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。

第三十六条有下列情况之一的，纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算：

一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；

二、纳税人申请办理注销税务登记。

纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内

提出清算土地增值税申请。

纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税审

请。

第三十七条房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。

第五章其他税种及附加

第三十八条城市维护建设税

一、内资房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计

算缴纳城市维护建设税。

二、城市维护建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区、县

城和建制镇、其他地区的税率分别为7%、5%、1%。

三、税额计算

应纳城市维护建设税税额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）×适用税率

四、房地产开发企业城市维护建设税的征收管理比照营业税的有关规定办

理。

第三十九条车船使用税

一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额

计算缴纳车船使用税火车船使用牌照税。

二、税额计算

客车应纳税额=应纳税车辆×使用税额

货车应纳税额=载重净吨位×60元

三、车船使用税按年计算、分期缴纳。有房地产开发企业所在地地税机关负

责征收。

外商投资企业（包括港、澳、台）缴纳的车船使用牌照税比照车船使用税的规定办理。

第四十条房产税

一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房

产税或城市房地产税。

二、对自用的房屋，按房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，税率

为1.2%对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12%；

三、房产税按年计算、分期缴纳。房产税由房产所在地地税机关征收。城市

房地产税比照办理。

外商投资企业（包括港、澳、台）缴纳的城市房地产税比照房产税的规定办

理。

第四十一条印花税

一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。

二、征税范围、税率和计税依据。

1.购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。房地产开发企业与个人订

立的购房合同，暂免贴花。

2.加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。

3.建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。

4.建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。

5.财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。

6.货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

7.仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

8.借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。

9.财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

10.技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。

11.产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。

12.营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金

额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，按件帖花五元。

13.权利、许可证照。按件帖花五元。

三、房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关可以核定征收印花税：（一）未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的；

（二）拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的；（三）采用按期汇总缴纳办法的，未按主管税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情

况报告，经主管税务机关责令限期报告，逾期仍不报告的或者主管税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的。

（四）应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

第四十二条城镇土地使用税

一、内资房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，

应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。

二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标

准计算缴

纳。

三、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。城镇土地使用税由土地所在地地

税机关征

收。

第四十三条个人所得税

一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，

劳务报

酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。

二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承

包、承租

经营所得项目缴纳个人所得税。

三、独资、合伙房地产企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计

算缴纳个

人所得税。

四、个人所得税的纳税义务人、扣缴义务人每月缴纳的税款，应当在次月七

日内缴入

国库，并向主管税务机关报送纳税申报表、代扣代缴税款汇总表。

第四十四条教育费附加、地方教育附加

一、内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。

二、附加金额的计算

应纳教育费附加额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）×3%。

应纳地方教育附加额=缴纳的三税（增值税、消费税、营业税）×1%。

第六章征收管理

第四十五条房地产开发企业应当按照规定，自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件和资料，向主管地方税务机关申报办理税务登记。并自扣缴义务发生之日起30日内，申报办理扣缴税款登记。

第四十六条房地产开发企业跨县（市、区）从事开发经营，应当在外出经营以前，向机构所在地主管地方税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》），并在《外管证》注明地进行开发经营前，持税务登记证副本和《外管证》，向当地地方税务机关报验登记。在外出经营到达地连续12个月内累计超过180天的，应当自期满30日内，在到达地办理税务登记。

第四十七条房地产开发企业领取税务登记证件后，向主管地方税务机关申请领购发票和专用税务收据。跨县（市、区）从事房地产开发的，应在领取临时税务登记证件后或凭机构所在地地方税务机关的证明，向开发经营所在地地方税务机关申请领购开发经营地发票和税务收据。

第四十八条房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。销售不动产、转让土地使用权时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的税务收据（附表2）

第四十九条房地产开发企业应按照规定安装、使用税控装置，对未按规定安装和使用税控装置的，由主管地方税务机关代开发票和税务收据。

第五十条房地产开发企业应依法设置帐簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地方税务机关办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及税务机关要求的其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款。

跨县（市、区）从事房地产开发的，应向开发经营地税务机关提供其外出经营项目向所在地税务机关申报企业所得税的证明。

第五十一条房地产开发企业有下列情形之一的，由主管税务机关对其实行核定征收：

一、未按照规定办理税务登记的，外出经营未按规定向开发经营地税务机关报验登记的；

二、应当设置但未设置帐簿的；

三、虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；

四、发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，预期仍不申报的；

五、计税依据偏低，又无正当理由的。

第五十二条主管地方税务机关对房地产开发企业实行开发项目开工、销售、竣工登记备案制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料，对营业税、企业所得税和其他地方各税分属不同税务机关征收管理的，应同时分别向各税种的主管地方税务机关报送。

一、开工环节。房地产开发企业在每一开发项目取得土地使用权10日内，报送《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）、《土地出让合同》、《土地转让合同》、土地平面图和《取得土地使用权登记表》（附表3）。

房地产开发企业在每一个开发项目取得开工许可10日内，报送《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同、水、电、气、暖协议、联建及房屋分配协议和《新开发项目开工登记表》（附表4）。

各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，报送变更后的文本并填写变更登记表。

二、开发预售环节。房地产开发企业按年度、分开发项目，在企业所得税年度纳税申报时，报送建设销售情况（《房地产开发建设销售明细表一》附表5）。在每一开发项目取得商品房预售许可后，报送预售许可证，预售商品分层平面图、商品房预售方案，并分期报送《房地产开发建设销售明细表二》（附表6）。

三、竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后，报送工程竣工报告和《房地产开发建设销售明细表二》。

上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管地方税务机关核对后，原件退回，复印件留存。

第五十三条房地产开发企业应设置《开发产品备查簿》（附表7），详细登记开发产品的房号、面积、成本、去向等资料。

第五十四条主管地方税务机关应建立房地产开发企业台帐，根据企业报送的《取得土地使用权登记表》、《新开发项目开工登记表》、《房地产开发建设销售明细表》以及有关资料，详细记录各开发项目的建设信息成本费用、销售收入和各项税款缴纳等，具体应包括以下基本指标。

房源登记情况，包括（1）开发项目名称；（2）项目坐落地址；（3）取得土地使用权方式和支付地价款；（4）支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用；（5）开发项目总建筑面积；（6）开发产品类型和各自建筑面积；（7）项目施工建筑总承包企业名称；（8）建筑工程预（决）算金额；（9）项目可供销售面积；（10）已销售（含预售）房屋（土地）面积；（11）最低房屋销售价格；（12）采取何种销售方式；（13）已售房屋收取总价款等。

税款缴纳情况，包括：（1）纳税人识别码；（2）税款征收方式；（3）缴纳税款种类和各税种的申报期；（4）各税缴纳情况及其所属期；（5）缓缴、欠缴税款情况；（6）税收罚款和滞纳金缴纳等。

主管税务机关可根据管理的需要，自行设计台账格式，增加相关信息。

第五十五条为避免税收流失和重复征税，房地产开发企业机构所在地和开发经营所在地主管税务机关要加强联系和沟通。开发经营所在地主管税务机关应及时将纳税人的房地产开发、销售、转让和纳税等情况按月传递给机构所在地主管税务机关。

第五十六条各级地税部门要根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

与工商管理部门合作，对房地产漏征漏管户进行清理，严格按照规定在企业提供注销税务登记证明后，办理工商登记注销手续，按月向工商部门采集房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记分户信息。

与发改部门合作，房地产企业办理立项手续时，要提供税务登记证明。按月向计划部门采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。

与规划部门合作，按月采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

与建设部门合作，承揽、中标施工企业办理施工许可证时，必须提供工程项目所在地主管税务机关核发的税务管理证明。按月向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

与土地部门合作，在单位和个人办理土地过户手续时，要提供《专用发票》。按月向土地部门采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票，按月向房产管理部门采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

第七章纳税评估

第五十七条各级地方税务机关应积极开展对房地产开发企业的纳税评估，通过对纳税情况的真实性、准确性、合法性的综合评定，建立房地产行业收入和成本监控体系，实现整体、实时控管，及时发现、纠正和处理纳税行为中的错误，促进房地产企业的真实申报和税收征管质量的提高。

第五十八条房地产开发业评估对象可以采取规模选择法、随机选择法、纳税异常选择法等合理的方法确定。有条件的地区应依托计算机等先进技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入

利润率、营业税负担率、企业所得税负担率等指标的分析，探索建立指标警戒体系，将低于警戒值的纳税人作为评估对象，实现对指标异常纳税人的及时控管。

第五十九条房地产开发业纳税评估的主要内容是对纳税申报资料、税务机关掌握的征管资料以及通过综合治税获取信息的审核和分析，重点对以下方面进行审查核实：

1、全面核实纳税人实际参与开发的项目数量，各项目的开发地点，重点核对基本情况资料，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让（转让）合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对，对影响主管业务的有关问题进行审核。

2、从核实纳税人开发项目的开发面积入手，与开发项目的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发项目的开发面积情况。

3、核实纳税人确定的开发项目的可售商品房面积，从数量上审核判定纳税人是否存在隐匿商品房未转收入或少转收入情况。通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议，房屋销售合同，并根据开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核实开发项目可售商品房面积的真实数量。

4、通过验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。

5、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常。

6、审核商品房销售收入是否按照规定的结算方式予以确认，有无延迟确认或少确认收入的情况。

7、在核实开发项目应结转收入的已售商品房面积，商品房销售单价，商品房销售收入确认方式的基础上，根据核实的开发项目平均售房单价与已售商品房面积，计算开发项目应转收入数额并与实际已转收入数额进行比较；确认收入的准确性，计算分析其差异。

8、按各成本项目进行审核，对于同时进行多个项目开发的，审核其是否正确区分各成本核算对象的界限。对一次性发生属于多个成本核算对象的开发费用，或

分批开发的项目，应重点审核其一次性支付的应计入开发成本的各类费用，是否按规定的标准合理的进行分配。

9、核实开发项目单位成本是否准确，落实已结转经营成本的正确性。

10、纳税人同期销售费用绝对差额较大则审核是否与销售收入的增加存在合理的配比，进而审查广告费支出、业务宣传费支出是否按比例扣除，两者的划分是否符合规定，有无大宗的销售开支变相扣除等。

11、在企业经营不产生大的起伏的情况下，管理费用的发生额应保持相对稳定，如果纳税人同期管理费用绝对差额较大，则审核经营规模及产品结构是否有大的调整。

12、纳税人同期财务费用绝对差额较大，则审核同期的贷款利率的变化情况、财务报表借款的增减情况，进而审核其资金使用、构成的变化。

第六十条各级地税部门要定期对房地产业纳税评估情况进行汇总分析，对发现的问题，督促纳税人、扣缴义务人及时纠正，并作为制定政策，加强征管、稽查的重要依据。

第八章税务检查

第六十一条税务机关依法对房地产开发企业进行税务检查，房地产开发企业必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

第六十二条各级税务机关要加强对房地产开发行业的日常检查和专项检查，根据行业特点，采用交叉稽查、实地核查、信息比对相结合等形式，全面审核相关涉税资料，提高检查成效，堵塞税收征管漏洞。对重大案件要适时通过媒体或媒介予以曝光，加强社会舆论对房地产业的监督，创造依法纳税的社会氛围。

对跨县（市、区）经营的房地产开发企业，机构所在地地方税务机关应主动与经营开发地税务机关加强联系，做好外出开发经营房地产开发企业的税收检查。开发经营地税务机关应积极配合所在地税务机关，避免税款的流失。

第六十三条各级税务部门要建立内部信息定期交换制度，检查情况要定期向税收管理等部门反映。要加大对房地产行业税收征管的考核力度，对检查中存在和

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