房地产信托股权投资项目管理操作指引

房地产信托股权投资项目管理操作指引

第一章 总则

第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分

离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托

资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。

第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。

第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行

分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目

公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。

第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司与融资方就项目公司股 权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之日起至融资方履行 全部支付义务之日止。

第七条 项目公司是指房地产信托股权投资项目中信托资金投向的公 司。

第八条 公司各部门开展本章所述房地产信托业务的，管理工作依据 本办法进行。

第二章 管理

第九条 公司开展的房地产信托股权投资项目的管理部门是项目管理 部门。

第十条 项目管理部门负责对项目管理人员进行统一管理、培训、轮 换。管理人员按照《合作协议》、《监管协议》等文本约定对项目进行管理。

第三章 罚则

第十一条 信托经理违反本指引规定的，依据公司项目存续期信托经 理考核制度的规定对信托经理进行考评。

第十二条 业务部门不能有效推进项目进展导致到期不能即时清算 的，依据公司业绩考核办法，扣发考核奖励。

第十三条 现场监管人员违反岗位职责，依据我司人力资源管理制度 的规定进行处罚。

第四章 附则

第十四条 本办法由公司总裁办公会扩大会议负责解释和修改。

第十五条 本办法自颁布之日起施行。

附件一：项目管理操作细则

附件二：项目管理操作细则-信托经理职责篇、

附件一：

项目管理操作细则

第一章 监管前期准备

第一条 房地产信托股权投资项目监管的前期准备工作，由信托经理 主导进行，项目管理部门配合完成。

第二条 信托经理发起房地产股权投资项目审批时，按照公司公布适 用的监管协议及合作协议范本，编写相关协议。（在公司颁布监管协议及合 作协议范本前，信托经理根据项目情况，编写相关协议文本）。

第三条 派任项目公司董事会成员及监事时，我公司委派的董事、监 事人选由风险管理委员会指定的相关人员担任。

上述董事、监事接受任命后，应认真、全面履行工作职责，维护公司 利益。

第四条 信托经理参与拟定项目公司章程时，原则上应确认该章程赋

予我方董事在项目公司重大事项决策程序中享有一票否决权。项目公司聘 用、解聘负责审计项目公司财务报表的会计师事务所，须经我方董事同意。

第五条 信托经理参与拟定项目公司章程时，必须将项目投资预算调 整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。

第六条 需派出现场监管人员时，信托经理应当于信托计划成立两周

前，向项目管理部门提出明确的监管需求，并就项目具体情况进行初步沟 通。

第七条 项目管理部门收到业务部门项目监管需求后，应向业务部门 提供监管咨询，并在信托资金进入项目公司前确定现场监管人员。

第八条 信托资金划款前，信托经理必须督促项目公司及时办理股权

变更登记手续。信托结构设计有次级份额的，信托经理应确认信托计划成 立前认购人已按约定足额认缴信托计划次级份额。

第九条 信托资金划款前，信托经理应向项目管理部门提供项目及信 托计划全部资料，包括但不限于以下资料：

①项目尽职调查报告；

②信托计划相关合同、承诺函等法律文本；

③项目公司新章程；

④项目公司或交易对手经审计的财务报告；

⑤项目投资预算（含成本明细）和项目工期进度计划；项目投资预算 和工期进度计划应当符合项目公司做出的成本承诺和工期计划承诺；

⑥已签订合同台帐及重大合同；

⑦股东及其他关联方名单，股东及其他关联方与项目公司往来明细；

⑧财务凭证、账簿、档案等项目管理部门所需资料；

⑨风管会决议；

⑩中介机构相关报告。

若信托经理提供资料不全，项目管理部门有权不同意信托资金的划款。

第十条 监管工作启动前，信托经理应组织召开项目公司管理层工作 协调会，就监管方案与交易对手和项目公司进行沟通。

第十一条 信托经理应督促项目公司为实施现场监管提供办公场所等

必要的办公条件，包括但不限于独立的办公区域、日常办公用品、办公桌 椅、办公电话、打印机、复印机、传真及扫描设备及互联网络。

第二章 监管现场交接

第一条 信托经理应协调组织项目公司实际控制人等管理人员、项目

管理部门相关人员共同召开监管交接会议。信托经理填写基础信息表并提 供所需资料，协助现场监管人员交接。

第二条 监管现场交接时，现场监管人员应当向项目公司负责人出示 监管人员委派函和本人身份证。

第三条 监管现场交接时，项目公司提交物品包括但不限于：

（1）项目公司印鉴，包括但不限于公章、财务专用章、法定代表人名 章、合同专用章（包括销售合同章）、发票专用章（如有），由现场监管人 员和项目公司共同管理。对于双方共同管理的物品，应填制监管物品共管 确认单。

（2）项目公司证照原件，包括但不限于营业执照（正、副本）、税务 登记证、开户许可证、开户密码纸、贷款卡、组织机构代码证、房地产开

发企业资质证书、房地产开发建设项目立项批复、国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预 售许可证和环境影响报告表（登记表）等。

（3）所有银行票据，包括但不限于支票、汇票、本票、存单、电汇凭 证等，同时对空白票据编号进行核对，查询已领取但未使用的银行票据记 录，检查是否存在遗漏的票据。

（4）盖有项目公司基本户开户行章或当地人民银行章的已开立银行账 户清单，银行账户其他信息，应包括开户行名称、账号、账户性质、开户 行地址、联系人、联系电话。同时项目公司应在交接完成后两日内，向现 场监管人员提供各账户的最新银行对账单。

（5）网上银行U盾最高一级复核和主管U盾（如果有），包括网上银 行使用说明，人员分工，支付权限等。

（6）项目公司财务管理制度、会计核算制度，公司章程，审计报告， 验资报告等；

（7）项目公司各项内部审批流程，审批人员名单、审批权限以及签字 样本；

各项内部审批流程包括但不限于各印鉴的用印审批流程，合同审批流 程，项目概算、预算、组织计划和工程节点计划审批流程，资金使用和销 售计划等审批流程。

（8）项目公司工作联系人名单和员工通讯录。

合作协议或监管协议对监管印鉴和监管范围有特殊约定的，以约定为 准。

第四条 在项目交接时，应当对日常管理用现金进行盘点，并填制现

金盘点表，并由项目公司出纳和财务负责人签字确认。经项目管理部门确 认后，日常管理用现金可以仍由项目公司管理，但双方应当根据实际需要 商定日常现金留存限额。

第五条 项目公司提供的保险柜要求是全新保险柜，且由现场监管人

员与项目公司人员一起拆箱。若为非全新保险柜的，应要求项目公司提供 该保险柜装箱单，以保证钥匙、备用钥匙和密码的交接完整。现场监管人

员保管保险柜的密码及其他相当于密码功能的物品。保险柜钥匙和密码或 其他相当于密码功能的物品的管理严禁交叉。交接应填制重要物品交接登 记簿。

第六条 信托经理应按照监管协议的约定督促项目公司提交监管物品

和保险柜，监督项目公司与现场监管人员完成交接工作，并作为监交人在 交接清单上签字确认。

第七条 监管交接工作当天，现场监管人员应当向项目管理部门汇报

交接的主要内容、沟通结果和交接未完成事项的时间安排表。交接工作完 成三日内，现场监管人员应撰写监管工作交接报告，并向项目管理部门汇 报。

第八条 信托经理、项目公司相关人员、项目管理部门代表及现场监

管人员共同完成现场监管交接工作，同时填写交接清单，并由四方签字确 认。

第九条 现场监管交接工作当日未尽事宜，信托经理应要求项目公司 明确交接工作时间表，并协助现场监管人员尽快落实交接工作。

第十条 项目管理部门在派驻现场监管人员的同时根据需要展开交接

前审计工作，项目公司应给予配合，提供的资料须真实、完整、有效，包 括但不限于外部审计报告、验资报告、财务凭证、账簿、档案、重要合同 以及其他交接前审计团队认为必要的材料。

第十一条 信托经理协助交接审计团队完成交接前审计工作，对审计

过程中发现的问题，督促项目公司提出解决措施，并对该事项进行后续跟 踪。

第十二条 现场监管人员有权列席项目公司的工程进度会议、定期工

作例会、销售计划制定会议、招标会议等所有相关会议。项目公司应当指 派专人通知现场监管人员，并提供会议审议事项及其他必要的会议资料。

第三章 运营监控

第一节 总述

第一条 监管交接工作完成后，项目管理部门和现场监管人员对项目 公司运营进行实时监控。

第二条 项目运营监控内容包括但不限于项目公司各类印鉴（包括相 当于以上印鉴功能的网上银行U盾）、重要证照、银行账户、银行票据和现 金、资金的支出和流入、合同的签订与履行、工程进度、销售回款、项目 公司治理、当地与房地产相关的宏微观经济形势变化、政策变动及市场变 化等。

第三条 项目公司各类印鉴（包括相当于以上印鉴功能的网上银行U 盾）、重要证照原件、银行票据、银行账户等由现场监管人员和项目公司指 定人员共管。现场监管人员对本指引未列示的物品认为应当共管的，应和 项目公司协商共管。

第四条 现场监管人员重点监控的项目内部事项至少包括以下几点：

资金支出方面：防套用、挪用资金，防列支与项目公司无关的支出；

销售方面：防止销售合同、发票已签章但销售款未汇入监管账户，并 且现场监管人员需对监管账户余额进行重点监控；

合同签订方面：防止签订与本项目实际工作无关的合同，防止签订会 产生或有支出事项的合同；

工程进度方面：在异常情况发生时，应及时查明原因，并及时汇报。

对于以上事项，现场监管人员应当事先制定相关的风险防范措施，并 确保有效实施，同时对其发生后所带来的潜在风险、可能对我公司及投资 人利益的损害程度进行分析，并及时向上级报告。

第五条 项目管理部门在一定范围内给予现场监管人员印鉴管理授

权，若有特殊情况，项目管理部门可随时根据需要决定是否变更授权。

第六条 项目公司提出合作协议范围之外的资金申请，现场监管人员

应将该事项及时告知信托经理。信托经理同意改变资金用途的，由其发起 签报流程，公司审批通过后，转发项目管理部门执行落实。信托经理须对 该事项进行后续跟踪。

审批流程如下：信托经理→业务部门负责人→业务部门分管领导→项 目管理部门负责人→项目管理部门分管领导→风险管理部负责人→首席风 控官→总裁。

第七条 现场监管人员履行监管职责所发生的差旅费、在项目公司当地

的食宿费等费用原则上由项目公司或交易对手承担。

第八条 相关交接手续办理完毕以及监管措施落实前，不得向项目公司 或交易对手划付信托资金。

第二节 印鉴和重要物品的管理

第一条 项目公司公章和财务专用章、银行预留印鉴的财务专用章和

法定代表人名章（包括相当于以上印鉴功能的网上银行U盾）原则上应分 开保管，现场监管人员应要求项目公司分别指定专人与其共同管理。

第二条 监管印鉴应由项目公司指定人员和现场监管人员共同监督使

用。使用印鉴时，须登记印鉴使用登记簿，项目公司指定人员和现场监管 人员须在印鉴使用登记簿上签字确认。

第三条 现场监管人员用印前应以项目公司内部有效审批流程记录为

用印申请受理依据，并取得该记录的复印件，必要时还应复印相关用印文 件留存。对外出具加盖项目公司公章的各种证照、身份证件、财务报表等 资料的复印件，均应在复印件上加注“仅限于【 】事项（项目）使用” 等字样。

第四条 在收到经项目公司审批通过的用印申请后，现场监管人员根

据项目管理部门的授权，决定是否同意项目公司的用印申请。用印事由在 授权范围内的，同意并监督项目公司使用印鉴；用印事由超出授权范围的， 现场监管人员应在当日按照部门内部权限，向总部相关人员发送申请用印 签报。在收到公司批准使用印鉴的答复前，不得提前允许项目公司使用印 鉴。

第五条 项目管理部门收到现场监管人员发送的用印申请后，应根据

用印事由的重大、复杂程度，在五个工作日内给出答复。对于不予批准的 用印事由，须说明理由。

第六条 使用监管印鉴时，现场监管人员要和项目公司人员共同开启

保险柜，监督印鉴使用，使用完毕后要由现场监管人员和项目公司印鉴管 理人员共同将监管印鉴放回保险柜并锁闭、加密。

第七条 监管印鉴原则上不得带出其存放场所使用。需携带监管印鉴

外出使用时，现场监管人员应与项目公司指定人员共同携带、共同管理、

监督使用。现场监管人员和项目公司均不得私自使用项目公司印鉴。

第八条 因资金申请和合同签署等事由涉及到使用监管印鉴的，资金

申请和合同签署等事由审批通过后，现场监管人员可按照审批意见直接用 印，不需重新报送审批。

第九条 因合同使用监管印鉴的，涉及项目公司签署建设合同的，现 场监管人员应当跟踪合同签署进展并取得用印文件的复印件。

第十条 对合同加盖印鉴时，合同内容应填写完整，不能留有空白， 盖章要在指定位臵，多页的合同应加盖骑缝章。

第三节 资金支出监管

第一条 现场监管人员负责全方位监控项目公司全部银行账户资金、 现金和票据等，遇有异常情况立即向项目管理部门汇报。

第二条 自合作协议签订后【十】日内，项目公司应报审以下材料：

①房地产项目投资预算；

②各方在《合作协议》中约定的信托计划期限内按月度进行的现金流 量测算；

③房地产项目工程进度计划。

第三条 项目公司（或其关联方）提供的房地产项目投资预算总额与

总投预算承诺函中（若无，则参考尽调中的数据）各方确认的投资总额差 额应不超过10%，现金流量测算应满足信托资金退出的流动性安排。若总 投调整幅度超过10%，信托经理应协调项目公司，将有关资料重新向公司 报审。

第四条 项目施工设计图纸确定以前，可以用概算代替预算报送，可 以用开工前施工组织计划代替项目工程进度计划。

第五条 监管期间，项目公司对项目的投资预算和工期进度计划在允

许幅度内进行调整的，现场监管人员应收齐相关资料报送项目管理部门备 案。

第六条 对于项目公司报审的预算（概算）及工程进度计划（开工前

施工组织计划）等材料，项目管理部门应当会同相关部门在十五个工作日 内做出批复。

第七条 项目公司应根据项目工程进度及施工计划于每月五日前向现

场监管人员报送本月资金计划，现场监管人员对其进行审核后，报项目管 理部门审批通过后执行。资金计划分为日常资金计划和建设资金计划两种。

第八条 为实时掌握项目公司所有银行余额变动情况，项目公司需要配合 现场监管人员，开通基本账户或主要使用账户的网上银行业务，实现查询 功能。

第九条 现场监管人员在项目方资金申请得到我方审批通过后，需用

票据支付款项的，必须在收款人信息、金额大小写填写完毕后，方可加盖 印章；绝对禁止现场监管人员在未填写收款人和金额大小写的票据上用印。

第十条 监管资金的用途不得超出信托计划的约定,具体用途根据已

签署的合作协议确定。项目公司申请付款的支出种类和金额不得超出项目 公司提供的投资预算的范围和额度。项目公司需要在项目投资预算以外申 请支付资金，现场监管人员应当不予支付。

第十一条 项目管理部门和现场监管人员根据资金用途、金额是否与

项目投资预算和项目工程进度相匹配，对项目公司的资金支付申请进行审 批。

第十二条 项目公司提出合作协议范围之外的资金申请的，如股东借

款、资金拆借等，现场监管人员应将该事项及时告知信托经理。信托经理 同意改变资金用途的，由其发起签报流程，经公司审批通过后，转发项目 管理部门执行落实。信托经理事后对该事项进行后续跟踪。（审批流程如下： 信托经理→业务部门负责人→业务部门分管领导→项目管理部门负责人→ 项目管理部门分管领导→风险管理部负责人→首席风控官→总裁。）

第十三条 现场监管人员每周现场核查项目形象进度，判断项目公司 提交的资金使用计划是否与工程实际进度匹配。

第十四条 现场监管人员收到项目公司提出的资金支付申请后，根据 事项的重大、复杂程度，应在二个工作日内做出答复。

第十五条 现场监管人员必要时可随时盘点项目公司所有票据、存单、 查询项目公司银行账户及库存现金。

第十六条 信托期限届满前三个月内，若有充分证据表明项目公司流

动性不能满足信托资金退出要求，须对项目公司款项支付进行严格控制。

信托期限届满前一个月内，若有充分证据表明项目公司流动性无法保

证信托资金安全退出时，将不允许项目公司进行任何形式的建设资金支出。

第四节 项目收入监管

第一条 项目达到可售条件时，现场监管人员应重点清查现金存款账

户、收款账户和各银行按揭账户，包括但不限于开户行、开户名、账号、 预留印鉴、U盾、密码等。实现销售收入后，应当对项目各银行账户进行 重点监管。

第二条 项目达到可售条件时，项目管理部门以项目流动性需求为出

发点对项目公司提交的销售总体计划表进行审批。若审批未通过，信托经 理应与项目公司协调，根据我公司意见修改销售计划并重新报审。

第三条 项目公司应按要求报审总体销售计划，并提供全部可售房源

情况，包括但不限于楼栋号、单元号、单个房屋编号、户型、单套房屋的 面积、售价以及总体拟销售面积等。

第四条 现场监管人员应分析销售计划是否可以满足到期偿付信托本

金及收益的要求。发现销售计划可能影响到信托资金安全退出的，应将分 析意见与销售计划一同报送项目管理部门审批。

第五条 项目管理部门收到销售计划后五个工作日内做出批复。项目

管理部门根据情况决定是否要求项目公司根据我公司意见修改销售计划并 重新报审。

第六条 项目开始预售后，现场监管人员定期向公司项目管理部门汇 报项目公司的销售情况、回款情况，并对账户余额变动进行重点监控。

第七条 现场监管人员应加强现金管理。房屋销售合同中约定以现金

形式支付房款的，需监督该笔现金是否于一个工作日内存入我方监管的银 行账户，绝对禁止项目公司坐支销售回款的情况发生。

第八条 现场监管人员要对已签署销售合同的房屋销售情况统计，并

与该楼盘网上签约情况相核对，及时掌握项目公司的整体销售进度和收入 情况，对于首付款及按揭销售款，现场监管人员要督促应收款项的回款进 度。项目公司销售周报和网签面积或金额不一致的，现场监管人员应要求

项目公司出具书面说明，并查明真实情况。

第九条 项目公司应于每周一向现场监管人员提供上一周关于项目销

售及回款情况周报，每月初十日前向现场监管人员报送上月销售情况报告， 报告中应说明当月销售房屋的具体情况，应包括所销售房屋的编号及所在 楼栋号、每套房屋的面积、单价、预售合同（销售合同）编号及总套数、 总价款等销售明细信息，并且要与销售计划进行对比。根据房地产项目现 场销售情况，现场监管人员有权要求项目公司每天报送销售及回款数据， 项目公司必须予以提供。

第十条 信托计划期限届满前【九】个月，项目公司所盖楼盘必须达

到可售条件；信托计划期限届满前【四】个月，如房地产项目销售回款进 度缓慢，可能影响到信托资金的安全退出，信托经理应督促项目公司出具 书面说明，并提出有效完成销售计划的方案或增强流动性的替代方案；信 托计划期限届满前【三】个月，若项目公司未提出有效解决方案，信托经 理应根据章程规定要求召开董事会，提出通过价格调整等方式加快房地产 项目销售回款进度的议案并形成决议。现场监管人员应督促项目公司履行 上述决议，并向项目管理部门报告项目公司履行情况。

第五节 合同监管

第一条 进驻项目后七日内，现场监管人员应对项目公司已签订的重

要合同进行梳理，并对合同执行情况、工程建设情况和累计已付款项进行 归纳整理，形成合同台帐。标的额在【一百万】元以上的合同，项目公司 需出示合同正本，提供该等合同复印件一份。信托经理应在项目监管启动 会时督促项目公司提交合同台帐及重大合同复印件。项目公司现场交接未 提交的合同或者前期尽调未提及的合同、及存在较大风险的合同，现场监 管人员有权拒绝履行，信托经理应与项目公司沟通，及时终止上述不合理 的合同，并停止付款。

第二条 现场监管人员和项目管理部门合同审批人员应明确，项目公

司申请签署的合同是否符合项目投资预算的规定和建设工程或项目公司经 营管理的需要。

第三条 现场监管人员和项目管理部门应对交易背景等事实及相关问

题进行核实后再行审批，重点监控工程类合同的签订、变更和实施情况， 项目公司应予以全力配合。项目公司对外合同的签署、变更或履行，包括 但不限于土地使用权出让合同、工程类合同、销售类合同、融资类合同及 其他对公司或资金有重大影响的合同。

第四条 工程类合同包括日常管理合同、取得土地相关合同、销售类 合同、投融资类合同之外的所有合同。

第五条 现场监管人员应对合同履行情况和工程进度定期跟踪，每周

对房地产项目工程现场进行检查，掌握项目真实进度。发现问题时应及时 要求项目公司做出解释；情况严重的，须上报项目管理部门审查决定是否 暂停资金支付。检查内容包括但不限于：工程形象进度与建设计划、资金 支出计划的匹配情况、总包合同、分包（供）合同执行情况、工程报量、 工程结算情况。

第六条 项目公司提交审批的合同一旦签订近期内将产生大额款项支

出，如果账户资金存在不能足额支付的风险且不能确保后续资金来源的， 项目管理部门应审慎核查工程进度等相关情况。

第七条 项目公司应提前三个工作日向现场监管人员报送合同文本等

资料。现场监管人员收到项目公司提交的完整的合同及相关资料后，在授 权范围内的，应在一个工作日内做出是否同意签署的决定，并根据授权报 送审批。项目管理部门收到现场监管人员申请后应于三个工作日内给出审 批意见。

第八条 若项目公司申请签订特殊用途合同时，如股东借款、资金拆

借、担保质押等，信托经理同意签订合同的，由其发起签报流程，公司相 关部门审批通过后，转发项目管理部门执行落实。

第九条 项目公司报请签署的合同，根据项目公司章程须经股东会或 董事会审批的，现场监管人员审批前应先取得股东会或董事会决议。

第十条 项目公司报请对外签订的合同，应满足以下条件：

①内容应约定明确、完整，必须符合原则和法规，不能留有空白；不 会导致违反项目公司的公司章程或其他组织性文件或对财产有约束力的任 何合同、承诺及安排，且已取得了一切必要的批准、授权、许可；

②合同价款需明确约定，付款条款、进度、条件必须合法、合理、可 行；

③合同履行时间及履行方式、程序需明确约定；

④合同纠纷处理方式需明确约定；

⑤资金合同的标的额在预算额度内，合同约定的资金支付进度在月度 现金流量测算以内；

⑥符合实际经营需要，不能有悖于行业惯例；

⑦不能导致或有负债；

⑧不能有其他影响项目公司正常经营、危害信托资金安全的情形。

第十一条 项目公司对外签订的标的额高于一百万元（含）的合同，

以及现场监管人员认为有必要查阅的合同，应向现场监管人员提供签署生 效的合同副本或合同复印件一份。

合同签订后，项目公司需统一编号登记，建立统一格式台账，并于每

月10日前向现场监管人员报送，以供现场监管人员对工程建设和重大款项 支付等情况进行核实。

第六节 工程监管

第一条 工程监管的内容包括但不限于：

①工程形象进度、施工进度计划，以及相对的资金支出匹配情况；

②总包合同、分包合同或甲供材合同的签订及执行情况；

③工程报量，及其与工程形象进度的匹配程度；

④工程结算情况。

第二条 现场监管人员应每周到现场查看工程实际施工情况；每月定

期对施工进度计划实施情况进行检查，并核对相关建设合同的请款和支付 情况。

第三条 项目公司应于每月初十日前提供上月月度施工进度报告。施 工进度月度报告应包括以下内容：

①进度执行情况综合描述；

②实际施工进度图；

③工程变更，调整情况；

④进度偏差状况和原因；

⑤解决问题的措施；

⑥计划调整意见；

⑦施工方向项目公司报送的上月施工报量材料，施工方报量中含有施 工材料的，需明确材料进出情况；

⑧监理月度报告。

现场监管人员有权对项目公司提供的资料提出疑问，项目公司应对相 关疑问做出合理解释。

第四条 项目公司实际施工情况与工程进度计划相比，节点延误时间

超过三个月时，项目管理部门应及时向信托经理及业务部门做出风险预警。 信托经理应当关注工程严重延误事项，并制定跟进计划和方案，督促项目 公司采取措施，保持对该事项后续跟踪，及时向项目管理部门通报进展， 确保工程进度控制取得实际成效。

第五条 项目公司提供的合同、招投标资料、工程量清单、报量资料

和工程结算资料有虚假或严重不实或有重大遗漏或其他任何欺骗现场监管 人员以抽逃款项的，现场监管人员有权拒绝付款并追究其违约责任。

第四章 监管报告制度

第一条 现场监管人员监管报告方式包括定期报告和风险预警报告。

定期报告是指周报和月报，汇报相应监管期间的项目相关日常事项。

风险预警报告指发生风险预警事项时，现场监管人员及时将该事项上 报项目管理部门的报告。

第二条 现场监管人员应按月编制项目公司的管理报告，上报公司项 目管理部门。主要内容：

①项目基本情况和项目公司近期经营计划；

②项目工程进度；

③信托资金使用和请款情况；

④项目财务状况；

⑤项目销售及应收款情况；

⑥当地市场的预测；

⑦政府调控政策变动及对市场影响的预测；

⑧项目风险分析及监管方案；

⑨其他需要报告的事项。

第三条 现场监管人员在监管过程中发现的风险预警事项，应及时上

报项目管理部门。对于特别事项，应直接以电话或传真等形式向部门相关 负责人报告，正式书面报告可酌情于次日报告。

第四条 风险预警事项包括内部风险预警事项和外部风险预警事项。 第五条 内部风险预警事项包括但不限于以下方面：

①发生重大事件影响项目进度，或项目进度与计划相比差别较大；

②项目公司管理失控或项目主要合作人出现重大变故；

③项目公司管理存在可能使项目公司产生重大或有事项的行为；

④成本控制严重超出预算；

⑤重要合同执行发生变化，如主要承包商或供应商发生变故；

⑥与关联企业发生不符合正常经营目的的关联交易，包括性质特殊或 金额较大的关联交易；

⑦合作方出资不及时或抽逃、变相抽逃资本金；

⑧较大比例销售退回；

⑨出现异常低价销售，套取房源，而后更名转卖的情况。

第六条 外部风险预警事项包括但不限于以下方面：

①同市场区域可比产品交易量大幅缩水，可比产品优惠活动幅度加大， 成交价格有下滑的趋势；

②项目发生重大意外或遭遇重大自然灾害，可能造成项目较大损失。

第七条 监管部门应定期向公司汇报各项目公司总体或个别监管情 况，内容应包括：

①工程进度情况；

②资金使用情况；

③销售回款情况；

④项目运行风险分析及风险预案；

⑤其它重要情况。

第八条 现场监管人员向信托经理提供项目月报及季度管理报告。信 托经理应对报告中揭示的风险进行分析并及时处理。

第九条 对项目公司存在的风险，项目管理部门应及时向信托经理预 警。信托经理收到预警后应与项目公司协调，提出风险应对方案。

第十条 项目公司应于每月初十日前向现场监管人员提交截至上月末

的所有账户的银行对账单、财务报表（包括但不限于资产负债表、利润表）、 工程进度报告和销售情况报告等相关资料。

第十一条 项目公司管理层（包括总经理、财务总监等同级别有权人

员）应于每月初五个工作日内向本公司汇报项目公司经营管理工作情况， 汇报形式为Word文档，汇报内容包括但不限于项目公司上月的工作及本月 的计划。

第五章 档案管理与交接

第一条 现场监管人员应根据岗位职责说明和日常工作内容，整理监

管工作档案，每月交项目管理部门归档，重要文件归档前应由现场监管人 员本人签字确认。

第二条 现场监管人员应将以下文件归档管理，并提交项目管理部门：

（1）印鉴使用登记簿及其附件，即相关内部审批流程单，签订合同的 审批单等；

（2）合同管理明细表和建设合同正本复印件；

（3）日常费用使用计划、建设资金总投预算和月度使用计划、资金使 用汇总数据及相关财务报表、合同、付款凭证；

（4）项目月度管理报告相关的其它文件；

（5）与实施现场监管有关的其它资料。

第三条 现场监管人员因工作变动需办理项目交接时，应办理档案与 重要物品交接手续，制作交接单并由双方签署、归档。

第四条 项目交接内容应包括全套档案资料,由现场监管人员与项目

公司共同管理的各种印鉴和所在保险柜钥匙或密码。交接过程要有项目管 理部门人员现场监督。

第六章 信托计划结束

第一条 现场监管人员进行现场监管的期限为四川信托与项目公司原 股东就项目公司股权转让事宜签订《股权转让协议》（或同等交易文件）之 日起至原股东履行完全部支付义务之日止。

第二条 信托计划期限届满或者合法提前结束前一个月，项目公司提

交信托资金退出方案，信托经理协同项目管理部门、项目公司，确定最终 的资金退出方案。

第三条 信托计划结束前，信托资金（包括全部资本金及收益）应当 足额、按时归集到信托财产专户。

第四条 信托资金归集到信托财产专户后，信托经理应及时向项目管

理部门及现场监管人员反馈信息，并着手办理股权变更手续，以将公司持 有的项目公司股权变更至回购义务人名下。

第五条 项目管理部门确定信托资金到帐后，现场监管人员与项目公

司共同办理印鉴、保险柜钥匙或密码等物品的移交手续，并签字确认。移 交手续完成后，现场监管人员将移交情况通报信托经理、项目管理部门。

第六条 信托经理通知项目公司提供股权变更所需资料清单，以便办 理股权变更手续。信托经理成功提交股权变更工商登记手续后，应将受/ 办理回执或同等证明文件的复印件提供给现场监管人员存档。

第七条 交接工作结束后，现场监管人员向项目管理部门汇报，将各 项监管相关档案归档。

第八条 信托结束后，信托经理应向项目管理部门提交项目清算报告。

附件二：

项目管理操作细则—信托经理职责篇

第一章 前期准备

第一条 房地产信托股权投资项目的监管工作中，前期准备工作由信 托经理主导进行，项目管理部门配合完成。

第二条 信托经理发起房地产股权投资项目审批时，按照公司公布适 用的监管协议及合作协议范本，编写并签署相关协议。（在公司颁布监管协 议及合作协议范本前，信托经理根据项目情况，编写相关协议文本。）

第三条 信托经理参与拟定项目公司章程时，应明确董事及监事成员。 原则上，信托经理应确认该章程赋予我方董事在项目公司重大事项决策程 序中享有一票否决权。项目公司聘用、解聘负责审计项目公司财务报表的 会计师事务所，须经我方董事同意。

第四条 信托经理参与拟定项目公司章程时，必须将项目投资预算调 整和工期进度计划调整纳入董事会或股东会审批范围。

第五条 需派出现场监管人员时，信托经理应于信托计划成立两周前

向项目管理部门提出明确的监管需求，并就项目具体情况进行初步沟通。

第六条 信托资金划款前，信托经理应督促项目公司及时办理股权变

更登记手续。信托结构设计有次级份额的，信托经理应确认信托计划成立 前认购人已按约定足额认缴信托计划次级份额。

第七条 信托资金划款前，信托经理应向项目管理部门提供项目及信 托计划全部资料，包括但不限于以下资料：（详情请见附表一）

（1）项目尽职调查报告；

（2）信托计划相关合同、承诺函等法律文本；

（3）项目公司新章程；

（4）项目公司或交易对手经审计财务报告；

（5）项目投资预算（含成本明细）和项目工期进度计划；项目投资预

算和工期进度计划应当符合项目公司做出的成本承诺和工期计划承诺。

（6）已签订合同台帐及重大合同；

（7）股东或其他关联方名单，股东或其他关联方与项目公司往来明细。

（8）财务凭证、账簿、档案等项目管理部门所需资料；

（9）风管会决议；

（10）中介机构相关报告。

若信托经理提供资料不全，项目管理部门有权不同意信托资金的划款。

第八条 监管工作启动前，信托经理应组织召开项目公司管理层工作 协调会，就监管方案与交易对手和项目公司进行沟通。

第九条 信托经理应督促项目公司为实施现场监管提供办公场所等必

要的办公条件，包括但不限于独立的办公区域、日常办公用品、办公桌椅、 带长途电话功能的办公电话、传真及扫描设备及互联网络。

第二章 监管现场交接

第一条 信托经理应协调组织项目公司实际控制人等管理人员、项目 管理部门相关人员共同召开监管交接会议。

第二条 信托经理应填写基础信息表并提供所需资料，协助现场监管 人员交接。

第三条 信托经理、项目公司相关人员、项目管理部门代表及现场监

管人员共同完成现场监管交接工作，同时填写交接清单，并由四方签字确 认。

第四条 信托经理应按照监管协议的约定督促项目公司提交监管物品

和保险柜，监督项目公司与现场监管人员完成交接工作，并作为监交人在 交接清单上签字确认。

第五条 监管工作启动当日未完成监管各项交接事宜的，信托经理应

要求项目公司明确交接工作时间表，并协助现场交接人员尽快落实交接工 作。

第六条 信托经理协助交接审计团队完成交接前审计工作，对审计过

程中发现的问题，督促项目公司提出解决措施，并对该事项进行后续跟踪。

第三章 运营监控

第一节 印鉴管理

第一条 信托经理持续跟踪项目公司经营情况的变化和工程进展，并 负责实现信托资金的顺利退出。

第二条 信托经理履行管理职责时识别项目潜在风险时，应及时向项 目管理部门/风险管理部报告。

第二节 资金支出管理

第一条 监管资金的用途不得超出信托计划的约定,具体用途根据已

签署的合作协议确定。项目公司申请付款的支出种类和金额不得超出项目 公司提供的投资预算的范围和额度。

第二条 项目公司提出合作协议范围以外的资金申请的，如股东借款、 资金拆借等，现场监管人员应将该事项及时告知信托经理。信托经理同意 改变资金用途的，由其发起签报流程，经公司审批通过后，转发项目管理 部门执行落实。信托经理事后对该事项进行后续跟踪。

审批流程如下：信托经理→业务部门负责人→业务部门分管领导→项 目管理部门负责人→项目管理部门分管领导→风险管理部负责人→首席风 控官→总裁。

第三条 项目公司（或其关联方）提供的房地产项目投资预算总额与

总投预算承诺函中（若无，则参考尽调中的数据）各方确认的投资总额差 额应不超过10%，现金流量测算应满足信托资金退出的流动性安排。若总 投调整幅度超过10%，信托经理应与项目公司协调，将有关资料重新报公 司审批。审批流程参见第二条。

第三节 销售收入管理

第一条 项目管理部门以项目流动性需求为出发点对项目公司提交的

销售总体计划表进行审批。若审批未通过，信托经理应与项目公司协调根 据我公司意见修改销售计划并重新报审。

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