住宅产业化分析报告1 - 图文

住宅工业化之装配式建筑可行性分析报告

1基本概念

工厂化：主要结构构件、部品在工厂里进行生产 工具化：施工现场的工厂化，不具备工厂化条件的时候就工具化

工业化：发挥工厂生产的优势，对住宅

产业化 工业化工具化 工厂化 生产全过程（ 采购、设计、 工厂生产、物流、施工、售后服务）实施

质

量

管

理

系

统

, 进行合理化生产。

产业化：全行业、产业链（整体）的现代化

2 课题研究定位及主要方法

2.1 研究目的

为公司进入住宅工业化市场之标准化、工厂化部品生产、施工甚至投资管理作技术准备，对其实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以确定一个在技术上合理、经济上合算、管理上合

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规的最优方案和最佳时机，供公司领导决策使用。 2.2 研究内容

以全面、系统的技术经济分析论证为主要方法，经济效益为核心，技术先进为重点，围绕影响住宅工业化实施的各种因素，运用大量的数据资料论证公司进入住宅工业化市场的可行性、契机、难点、对策。 2.3 研究方法

全面、系统的技术经济分析论证为主要方法，综合分析评价指出存在的问题、建议，明确有关结论，包括住宅工业化之装配式建筑建设的必要性、经济的合理性、技术的先进性和适应性，及建设条件的可能性和可行性。 2.4 数据来源

数据来源主要来源于有关政府网站、互联网交流信息等。 2.5 分析依据

依据国家有关政策法规、规范标准、行业发展情况，及公司目前的装备水平、资金能力、工程管理能力、以往在装配式建筑方面的施工经历等进行对标分析。

3 我国住宅工业化的社会环境

3.1 国家宏观政策

1999年国务院办公厅转发了原建设部等八部委制定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，我国的住宅产业现代化推进工作有了明确的指导文件，各地也在不断地探索住宅产业现代化的发展路径和体系。

2012年4月27日，财政部、住房和城乡建设部联合发布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，提出了积极推动住宅产业化。积极推广适合住宅产业化的新型建筑体系，支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设；加快建立建筑设计、施工、部品生产等环节的标准体系，实现住宅部品通用化，大力推广住宅全装修，推行新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。

2012年9月6日，住房城乡建设部编发了《全国城镇住房发展规划

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（2011~2015年）》，提出了以中小套型普通商品住房和保障性住房为重点，进一步加强住宅产业化成套技术的研究开发，完善住宅产业标准体系和产业技术政策，积极推行住宅性能认定和住宅部品认证制度，通过税费减免、信贷优惠和政府补贴等措施，鼓励新技术、新材料、新设备、新工艺在住宅建设中的推广应用，鼓励和推广新建商品住房全装修。 3.2 深圳市住宅工业化相关政策

（1）准入政策

深圳发展正面临“四个难以为继”，即土地有限，难以为继；资源短缺，难以为继；人口不堪重负，难以为继；环境承载力严重透支，难以为继。在这一严峻形势下，住宅建设领域如何实现由“深圳速度”向“深圳质量”转变，深圳给出的答案是：以政府项目开展示范引导，大力推进住宅产业现代化，通过提高技术创新能力，来确保住宅品质和质量，有效降低能耗。住宅建设产业化成为深圳破解“四个难以为继”瓶颈问题，落实科学发展观、加快转变经济增长方式，实施自主创新战略、加快发展循环经济、建设“资源节约型、环境友好型”社会的有力抓手。

2006年开始深圳市先后制定出台《深圳市经济特区循环经济促进条例》、《深圳市经济特区建筑节能条例》、《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》、《深圳市既有建筑节能改造实施方案》、《深圳市保障性住房条例》等法规中对住宅产业化进行了相应规定，并对建筑节能、建筑废弃物和一次性装修提出了要求，同时在示范项目土地出让合同中明确规定新建住宅必须进行一次性全装修。目前深圳市新建建筑必须强制达到50%节能标准，实现建筑废弃物综合回收利用率达30%，“十二五”期末争取达到60%，新建保障性住房交付使用前必须完成室内一次性全装修。在深圳大运场馆建设过程中，积极推进住宅产业化技术的运用。

2009年深圳实施大部制改革，进一步明确由深圳市人居环境委统筹协调，市住建局具体实施，其他相关部门通力合作推进住宅产业化工作。陆续制定了《关于推进住宅产业现代化的行动方案》和《关于推进住宅产业现代化的若干意见》，

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确定了深圳市推进住宅产业现代化的指导思想、基本原则和主要目标、明确了完成目标的主要措施和组织保障手段。

（2）技术政策

深圳从2006年开始研究制定相关的标准体系，先后编制了深圳市《住宅产业化模数协调标准》、《住宅产业化(混凝土结构)设计标准)》、《住宅产业化生产及运输标准》和《住宅工业化装配施工及验收标准》等。今年，又开展了《保障性住房标准化系列化设计》研究，形成保障性住房施工系列图库、部品图库及相应的工程量清单、材料清单，供保障性住房建设使用，以确保保障性住房的质量可控、投资可控、工期可控。

（3）经济激励

4 深圳市装配式建筑项目概览

4.1 龙悦居三期装配式建筑项目情况

（1）龙悦居项目总体情况

1）该项目位于宝安龙华二线拓展区，北邻深圳北站，距梅林关约3公里，离深圳市中心9.3公里。项目总占地面积约17.6万平方米，总建筑面积约81.6万平方米，总投资约28.1亿元，由0006、0007、0008、0009四个地块组成，建成后可提供约11111套保障性住房，将用作人才公寓、公共租赁住房和经济适用住房。

该项目率先采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，为深圳市城市建设的一次创新。

该项目是深圳市2010年开工建设的“十大民生工程”之一，是深圳市2011年度重大项目，是深圳市首个按绿色建筑标准建设的保障性住房住宅区，是深圳迄今为止最大的综合保障性住房项目。

推行绿色节能、可再生能源、建筑废弃物再生建材应用，全面推行精装修房，将其建成综合配套完善、公共环境优美、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化综合居住小区。

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2）其中，龙悦居一期、二期工程由深圳市富通房地产集团有限公司作为代建总承包单位组织建设，深圳市建筑科学研究院有限公司设计，深圳市东部建设监理有限责任公司监理，深圳市建工集团股份有限公司总承包施工，建筑面积约21万平方米。

其中一期工程位于0006地块，宗地号A805-0046，占地面积19971.37M2，总建筑面积112183M2，可提供729套精装修的人才公寓。

其中二期工程位于0007地块，占地面积约2.89万M2，总建筑面积为9.77万M2，由6栋21层住宅楼和1栋3层幼儿园教学楼组成，可提供保障性住房1600套，其中包括800套35平方米的单房以及800套49平方米的一房一厅，全部为公共租赁住房，于2011年11月1日主体封顶。项目按照绿色建筑标准设计，全部住宅达到深圳市铜级绿色建筑标准。该项目采用住宅产业化技术建造。

3）其中，龙悦居三期工程位于0008地块，该地块占地50134平方米，总建筑面积21.62万平方米，容积率3.5，由6栋26-28层高层住宅组成，全部为精装公共租赁住房，2011年10月23日主体封顶。该地块由深圳市住房建设局住宅发展事务中心通过招投标委托深圳市万科房地产有限公司作为代建总承包单位组织建设，深圳市华阳国际设计有限公司设计，深圳市邦迪工程顾问有限公司监理，中建三局一公司深圳分公司与深圳市鹏城建筑集团有限公司分别负责一、二标段施工，采用住宅产业化技术建造，较常规技术建造工期缩短约6个月。项目按照绿色建筑标准设计，其中约10％建筑面积达到国家三星、深圳市铂金绿色建筑标准，90％建筑面积达到国家一星、深圳市铜级绿色建筑标准。目前已进入精装修阶段，主力户型为30-50平方米的一房以及50多平的两房，预计将提供4002套公共租赁住房，预计于今年9月1日竣工交付。

由深圳市丝科实业发展有限公司提供基于科陶复合保温板的建筑外墙内保温系统和配套专业安装服务。

龙悦居三期是全国首家建筑面积超过20万平方米的工业化住宅小区。 4）其中，龙悦居四期工程位于0009地块，于2010年9月由金地集团联合

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中建三局二公司、深圳市机械设计院建筑有限公司、深圳市勘察测绘院承担开发及建设，占地面积77240.47平方米，总建筑面积387899.32平方米，由1-3层地下室、2层商业区、1栋3层幼儿园及11栋33-35层高层住宅组成，是集商业、幼儿园、住宅为一体的保障性住房，2011年12月16日主体封顶，提供4780套住房。

（2）龙悦居三期项目

住房和城乡建设部2012年3月组织专家，对深圳市住宅发展事务中心申报的省地节能环保型住宅国家康居示范工程项目龙悦居三期进行实地考察、分组审议，对其住宅产业技术可行性研究报告、规划建筑设计方案、住宅性能进行评审通过，项目成为继聚龙山保障性住房项目后深圳市第二个被列入国家康居示范工程计划的保障性住房项目。

龙悦居三期采用代建总承包模式建设，是深圳市首个采用工业化技术、按绿色建筑标准建设的保障性住房项目，其外墙、楼梯、走廊全部为预制混凝土构件，工业化率达10％以上，杜绝外墙渗漏等传统建筑通病，使项目总工期提前6个月，实现了文明施工。该项目还运用了太阳能光热光电、中水回用等省地、节能、节水、节材、环保等住宅产业化技术，将成为绿色宜居的住宅小区。

龙悦居三期最大的亮点就是在住宅建筑的工业化方面进行了积极的探索和工程实践，用造汽车的方式造房子。

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4.2 装配式建筑可行性分析结论

1、市场预测

绿色建筑、低碳环保、住宅产业化等将成为住宅建设市场的重要特色和关键词。在保证质量、控制造价的前提下，按绿色建筑标准建设，提高建筑工业化率，采用“内浇外挂”等新技术，整体提升建筑质量，应用垃圾减量和垃圾分类技术产品，实现一次性装修等是市场可以预期的发展趋势。

作为龙悦居三期采取的住宅产业化、PC预制构件的技术，将有长远的市场发展前景。

2、预制构件生产与材料设备供应

万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构

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件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1:1现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等“四节一环保”提供保障。

3、装配式建筑项目工程技术方案

标准化与模块化是实现工业化的基本要求，以户型为标准模块进行精细化设计，实现部品、部件、装修标准和配置的一致；以标准模块单元进行组合形成标准的组合平面，实现标准层公共空间配置标准的一致。

审慎地选择建筑合适的部位进行工厂预制，以便控制成本、提高效率、提升质量；同时优化部品种类，实现种类数量合理、最少，控制构件重量、大小，以实现施工设备的经济性；此外，还要优化连接节点，实现连接节点构造的简单与可靠。

PC外墙在保证立面美观、大方的前提下，外墙选择光整预制面，避免了因形体及立面的凹凸带来的工业化构件复杂；外饰面采用建筑涂料后施工法，有效地减小了构件生产模具数量，降低了预制阶段对工艺和时间的要求，实现了成本降低的目的。

4、环境保护

根据龙悦居三期工程的实际情况，外墙、楼梯、走廊全部为预制混凝土构件，减少了混凝土质量缺陷引起的混凝土修凿等产生建筑垃圾问题，减少了施工现场的建材损耗，环境保护情况良好，文明施工外部形象好。

5、建设进度

根据龙悦居三期工程的实际情况测算，建筑面积21.5万平方米，合同工期不足2年（2010年9月15日开工建设，2012年9月1日竣工交付），预计比常

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规建筑施工技术缩短工期约6个月，节约工期率大于20%。

6、投资估算

根据南方都市报2011年11月30日转述万科方面的描述，龙悦居三期项目采用“工业化”生产方式建设，采用大量的工厂预制产品，大大减少了施工现场的建材损耗和建筑垃圾，但是“成本较常规方式上升8%-12%”。未来在交楼时提供全面精装修，整个楼盘项目符合国家住建部绿色一星以上认证标准，未来还通过节能型电梯、太阳能集中辅助加热系统以及节水型水龙头、花洒、马桶的配置来降低使用成本。

装修期间，外墙不用抹灰，工业化施工的优势明显。

采用工业化方式的每平方米造价比用传统建筑方法造价贵将近300余元。随着产业链的完善及实施规模的扩大，工业化建造的未来成本必然呈下降趋势，目前更重要的是“要算综合账”。

7、施工效益估算

时间账，工期减少1/5。工业化项目的主体结构施工和传统项目相同，每层均为6~7天，然而，传统项目室内精装修、外墙综合施工等必须在主体结构施工完成后方可进行，而工业化项目可在此过程中穿插实施。总体计算下来，工业化

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建造方式使龙悦居三期总工期减少近6个月，即总工程期的20%。

质量账，零渗漏。由于采用了PC整体装配式工艺、组合大钢模、高层施工升降平台三大新技术，三期项目省去了多道工艺程序，也大幅减少了由人工现场作业可能导致的误差，建设质量大幅提升。PC构件是用混凝土工厂预制的整体式墙体，通体无缝，且窗墙一体，实现了零渗漏。

管理帐，工人数减少20%。工业化的特点之一便是对人的解放，对人的劳动价值的提升。由于采用了工业化方式使三期项目现场施工工人数比传统施工方式减少了20%，并且经过培训后，这些工人都成为了熟练的技术工人。同时，工业化还带来了精细化的管理。比起现场混凝土浇筑安装，工厂预制的部品构件更利于精细化质量管理，按深化图配送砌块、砌块集中加工、编号上墙等措施，避免了现场管理的混乱，也保证了效率和品质的提高。

环境账，绿色环保。“不仅提升品质、提高效率，工厂化预制还简化了现场作业，现浇混凝土、砌块用量大幅度减少，有效控制了施工现场垃圾、废水、废气排放及噪音。” 与传统施工项目相比，按照工业化建造规模（16.8万平方米）计算，该项目在建造阶段分别节煤约350吨、节材1850立方米、节水7.2万吨、减少建筑垃圾约1900吨。 4.3 主要技术经济指标表

龙悦居项目投资方为深圳市住宅发展事务中心，由包括富通、万科、金地等三家企业牵头组成了包括监理、设计、总包单位的代建总承包联合体，要求代建总成本不超过4000元/平方米。 4.4 存在问题及建议

1、装配式建筑的工业化率的提高，与工程质量、进度、安全不是单一的正比例关系，与工程成本不是单一的反比例关系。工业化率的适当比例，与国内相应的设计、生产、施工、管理水平有密切关系。

2、装配式建筑的吊装工作量较大，如何合理配置相应的垂直运输设备、吊装设备需要前期策划到位，分析每种构件的吊运重量、吊运位置等情况。

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3、预制混凝土构件的工厂生产水平严重影响住宅产业化的发展和质量，需加强预制混凝土构件生产厂家的监管和控制。

4、预制混凝土构件（PC预制构件）的预埋件定位要求严格控制误差值，在预制混凝土构件（PC预制构件）与现浇混凝土构件的交接部位，容易出现结构质量通病。

5、PC预制构件的水平位置、标高及垂直度调整的过程控制、质量标准、异常情况处理、如何实现外墙“零”渗漏是该施工技术的关键，激光测量技术综合应用控制PC预制构件的定位和垂直度。

6、节点的设计、施工是该种装配式建筑的关键所在。 5 装配式建筑项目发展概况

5.1 国际住宅工业化与装配式建筑发展概况

住宅工业化是目前国际住宅建筑行业发展的主流。住宅工业化起源于二战以后的西方主要发达国家，在法国、美国、日本等主要发达国家都成为主要的住宅开发模式。经历过半个多世纪的发展，住宅工业化在日本、美国等发达国家的普及率日益提高，成为地产业发展主流。 我国住宅工业化起步较晚，经历了漫长的发展期，随着近年来改革开放和房地产行业的快速发展，我国住宅工业化发展取得了长足的进步，住宅工业化的实践进入了新的发展时期。目前一些大型开发和施工企业正在进行住宅工业发展实践，如远大住宅工业有限公司、万科企业股份有限公司、瑞安房地产有限公司、青岛海尔集团等都在开展住宅工业化技术的探索与实践。而由于传统建筑方式存在着工期长、效率低以及质量不稳定等缺点使得住宅工业化成为住宅技术发展的结果和必然趋势。 5.2 国内住宅工业化与装配式建筑发展概况

1、行业发展规划

以保障房建设为契机推进住宅产业化

住宅建筑市场的建设节能、环保的要求越来越高，住宅产业化、工业化、装配式施工，在很大程度上符合政策的发展需要，在提高施工效率、减少资源消耗、

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提高建筑节能方面有明显效果。

十二五期间保障性安居工程建设规模大、工期要求短是其发展的主要特点，要求其注重省地节能环保、充分考虑群众实际生活需要。

住宅产业化，是指以工业化的方式生产住宅，运用新技术、新材料、新工艺、新设备，对传统粗放式住宅生产方式转型升级，大幅度提高住宅建设的劳动生产率，全面提升住宅质量，实现节能、节水、节材、节地和环保(即四节一环保)，降低住宅生产和使用的全寿命周期成本。

深圳市万科企业股份有限公司和深圳市嘉达高科产业发展有限公司已获“国家住宅产业现代化基地”称号。

2011年深圳房地产年会上，万科、招商、卓越、花样年等大型房地产开发企业均表示要将推进住宅产业现代化作为社会责任，以住宅产业现代化为手段，向社会推出高品质、消耗低、循环利用率高的住宅。

2、万科在国内住宅工业化与装配式建筑开发方面的情况

万科东莞松山湖住宅产业化建研中心是作为万科集团在住宅产业化方面的建筑技术研究中心，是国内第一家获得“国家住宅产业化基地”授牌的住宅开发企业。已完成1号实验楼到6号实验楼工业化技术体系的整体研究。

万科在住宅产业化的研究、推广方面一直以来坚持不懈地进行，目前已尝试在深圳、北京、南京等城市的保障房建设中引入产业化的生产技术，取得良好效果。

2011年，万科集团工业化项目开工面积达到272万平方米，占公司全年总开工19%。

3、远大在国内住宅工业化与装配式建筑开发方面的情况

1997年来，作为最早从事住宅工业化的企业，远大在研发探索住宅工业化的过程中，历经实验、应用、定型三个阶段，基本形成了一种符合我国国情、满足现实需求的新型住宅制造及消费模式。

1998～2005年，远大住工陆续实验建造了钢结构公寓、pc模块装配式住宅，

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并于1997年建成了4万平米左右的工业化住宅部品部件生产线。2006～2007年在完成了基本的试验后，先后建成了33层3室2厅2卫公寓及18层3室2厅2卫公寓。2008年，在完成两类住宅体系试验、两类城市公寓示范的基础上，远大进一步优化集成， 将企业研发和市场平台定位在“普通的世界家”上，让大众消费者能够买得起、住得好，使作业效率更高、产品品质更好，建筑耐久安全性更高的“远大集成住宅”。其主要有如下特点：

（1）房屋主体结构工装模具化浇注施工作业与部品部件工厂化生产、装配式施工相契合的工业化生产作业体系。

（2）具有符合现行规范、八度抗震设防、施工周期缩短四成，人工减少九成，杜绝质量通病，基础—主体—水电—内装一体化成型的特点。

（3）建筑节能约72%，土地利用率提高11%，干法作业节水达65%，精细施工节材达17%，环境免受破坏。

（4）主力户型为：40平米创业型、70/90平米小康型、125平米成功型，形成普通收入阶层购房三步曲。

4、装配式建筑的设计市场

5、国内装配式建筑在施工方面的情况 (1)主要施工工法

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柱模作业

围护墙模作业

(2)主要施工技术

1)外墙采用复合夹芯保温剪力墙体系：外保温体系采用夹芯保温系统；预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常

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好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是5公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。

2)外窗安装工艺：由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，方便现场安装。传统工法下的外窗渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。

3)防渗漏体系：防渗体系包括结构自防水、构造防水，材料防水三部分。竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；能柔和的适应预制墙板的运动；不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。

4)叠合楼板工艺：叠合楼板是由预制板和现浇钢筋混凝土层叠合而成的复合楼板。预制板既是楼板结构的组成部分，又是现浇钢筋混凝土的永久性模板。此叠合板按照双向受力模型进行设计，整体刚度更好，承载力更高。

5)预制楼梯：预制楼梯工业化生产的烙印非常明显，整体为清水混凝土浇筑，外表肌理异常细密，无需再做装饰面。安装也很便捷，减少了现场施工量，真正达到品质坚固，安装便捷，外表美观。

6)全家居解决方案：传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。

5.3 装配式建筑项目建设的必要性

1、现状与差距

(1)国外住宅工业化发展现状

日本从60年代开始，日本将发展部件化作为发展建筑工业化的一个重要组

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成部分。所谓部件化，就是大力发展除主体结构构件以外的通用部件。1979年，日本住宅部件开发中心制定以开发通用部件为目的的优良住宅部件（bl部件）审定制度，提出了通用部件所应有的最低性能和模数协调尺寸体系。每年编制一册《bl住宅部件目录》。目录发展很快，1984年有332个厂家681种部件产品，1999年发展到933个厂家，1943种部件产品。该《目录》有一套比较完整的科学的标准化方法，生产企业按目录生产，保证产品质量，用户使用放心。

美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100％。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。除工厂生产的活动房屋和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，以及设备等产品十分丰富，品种达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。美国发展装饰装修材料的特点是基本上消除了现场湿作业，同时具有较为配套的施工机具。

瑞典瑞典早在上世纪40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入瑞典工业标准（sis）。颁布了“浴室设备配管”标准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽”标准等等，囊括了公寓式住宅的模数协调，各部件的规模、尺寸，这为提高部件的互换性创造了条件，使通用体系得到较快的发展。

为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。日本专家在对瑞典考察后认为：“瑞典通用体系的发展是完善的标准和政府贷款制度的结合”。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。

发达国家住宅工业化程度比较表

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(2)国内预装配住宅研究实践

从理论上说，我国的住宅产业化历程应该是在1992年以前。在那个时候起，我国就已提出并推行过建筑工业化，主要是指预制构件在现场施工装配式的建筑，它是以建筑施工为主体，以提高劳动力生产率为目标而推行的建筑工业化。1992年至1994年，这期间继联合国环境与发展大会提出了《世界21世纪议程》之后，我国政府编制了《中国21世纪议程》白皮书，其中将人民环境列为重要的内容，并从此开始策划以住宅建设为主题的产业化概念。

2006年6月21日，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。大纲要求，住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。

目前，我国已有不少房地产企业在工业化住宅方面进行了有效的探索，但有规模成绩的还很少。万科集团于2006年在全国率先提出“工业化住宅”计划，其工业化住宅在上海已建成1.4万平方米（已售）、在建15万平方米，2012年计划开工30万平方米。从上海建造成的“工业化住宅”来看，能耗下降了30％，用工量下降了35％，建筑垃圾减少了70％。由于不是手工作业，产品的缺陷率会大大降低，产品的保温、节能和舒适性都有很大改善。

深圳在保障性住房建设中积极推广住宅产业现代化技术。2010年深圳开工建造的5.23万套约250万平方米保障性住房全部采用太阳能热水系统，全部实施一次性装修，采用建筑再生水泥地砖，其中40万平方米采用产业化方式建设。万科龙华0008地块保障性住房住宅产业现代化示范项目建筑面积达20万平方米，采用了内浇外挂式产业化建造技术，外墙、楼梯、走廊等均采用混凝土预制构件，现场统一吊装，达到了节能环保、节材节水、减排建筑废弃物、提高劳动生产率和减少工程质量通病的良好效果。

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总体来说，我国住宅工业化建设仅处于概念和起步阶段，与发达国家和地区相比存在较大的差距，我国住宅建设中能源、原材料、土地资源消耗大大高于发达国家。建筑材料仍以传统材料为主，能耗大，对生态环境造成不利的影响。由于采用手工操作或半机械化操作，我国住宅建设的劳动生产率只及发达国家的1／5或1／6。因此造成建筑成本高、住宅价格高、施工周期长、建筑质量水平难有统一保障。因此，大力推进工业化住宅的建设，是关系到可持续发展的大事，是实现建设领域节能减排、自主创新的有效途径，也是在建设领域实现跨越式发展的关键。

2、发展趋势

保障房设计施工的主要特点是户型变化少，适合标准化设计和大规模生产。保障房套型面积多在60平方米以下，以一房、两房户型为主，对休闲、装饰等多样化的功能要求不高，适合通用设计，墙体、门窗、楼梯等构件可以进行大规模量产，与产业化特点和规模要求相匹配。保障性安居工程的推进，为装配式建筑的发展、应用提供了工程基础。

3、建设的必要性

产业化的生产建造方式可显著缩短项目工期，以18层住宅为例，使用工业化方式能缩短150天施工周期。

4、建设的可行性

保障性安居工程尤其是租赁保障房，在其生命周期中居住对象不断变化。为避免保障对象自行装修使房屋功能改变、影响其他住户，保障房一般要求全装修。配合产业化住宅而出现的SI分离内装体系（Skeleton-Infill System），可以使室内装修一次到位。

保障房需要考虑使用后的功能扩展问题。工厂生产的构件具有更好的耐久性，减少了后期维护次数。分离内装体系又为设备更换、功能区域变更提供了可能性，可以提升住宅的使用寿命，减少维护成本，减少建筑全寿命周期成本。 5.4 投资的必要性

产业化的生产建造方式可大幅降低建筑能耗，减少建筑垃圾。全装修住宅每

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套较单独装修减少装修垃圾近2吨，工业化建造方式能显著降低建造过程中的能耗，比传统方式降低20%。

6 装配式建筑行业竞争格局分析

6.1 国内设计企业现状

国内的设计企业在住宅工业化的方案设计、施工设计等方面，重点关注的都是保障性住房板块，这与保障性住房要求的立面、环保、节能减排等方面的特点相吻合。

目前，住宅工业化、产业化方面主要包括装配式建筑等类型。

在住宅工业化方面，中国建筑标准设计研究院的“公共租赁住房整体解决方案”、深圳市华阳国际工程设计有限公司的“龙华扩展区0008地块保障性住房项目”获得中国首届保障性住房设计竞赛一等奖。

中国建筑标准设计研究院在住宅工业化方面的主要作品包括：公共租赁住房整体解决方案、标准化设计工业化建造的公共租赁住房。

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上海市城市建设设计研究总院在住宅工业化方面的主要作品包括：装配式建筑-向数字化工业建造迈进。

潍坊市建筑设计研究院有限责任公司在住宅工业化方面的主要作品包括：装配式———自保温外墙与灵活组合的小户型住宅。

深圳市华阳国际工程设计有限公司在住宅工业化方面的主要作品包括：龙华扩展区0008地块保障性住房项目。

深圳市协鹏建筑与工程设计有限公司在住宅工业化方面的主要作品包括：政府保障性住房标准化及工业化建造方式设计研究。

毅德（重庆）模块房屋制造有限公司在住宅工业化方面的主要作品包括：住房的模块化设计与建造模式。 6.2 国内预制构件生产企业现状

作为我市首个建筑工业化示范项目的龙华8号地块保障房建设项目，预制构件供应商是广东安德预制构件有限公司和深圳市高新建混凝土有限公司。 6.3 重点区域装配式建筑行业特点分析

按照深圳市住房和建设局2012年2季度组织的本市建筑工业化产业链调查摸底情况，深圳市已形成以万科、招商、振业、高新建等房地产骨干企业、预制构件生产企业和大学、科研机构组成的产业联盟，建筑施工机械化水平和构配件及补品生产能力不断提高。 6.4 企业竞争策略分析

企业竞争策略要能真正反映企业发展的需要，在企业内部活动与外部环境

的耦合互动中，围绕培育和提升企业的核心竞争力来强化竞争策略管理，以促进我国建筑企业竞争策略管理水平提高，提升企业的竞争力。通过竞争策略制定与实施，达到对建筑企业应用策略管理推进企业发展壮大起到借鉴和参考的作用。

1、成本优势竞争策略

清单模式下的企业报价是市场行为，但是鉴于建筑业存在压价和垫资的体制诱因，加之建筑市场处于买方市场的现况，我国建筑企业实施成本优势竞争策略

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可通过如下途径：

(1)降低工程报价策略。根据降价幅度分为两种形式：让利降价和保本降价。让利降价即企业为保持市场份额而让出一部分计划利润，达到降低报价维持较高的市场份额的降价策略；而保本降价是企业单纯按成本报价，仅为获得市场份额或者收回固定成本费用而采取的降价策略。

(2)垫资施工策略。垫资可使业主降低资金成本、转嫁经营风险、减轻财务压力。因此，垫资实际上已成为众多建筑企业中标的先决条件和难以回避的经营“陷阱”。由于垫资使建筑企业失去资金时间价值，因而实质上也是建筑企业实现成本优势的另一途径。

2、差异化竞争策略

建筑企业的差异化竞争策略，主要是满足业主对建筑产品需求的差异化。业主除了对建筑产品最基本的需求外，还有对质量、成本和时间价值等需求。建筑企业在服务能力上的差异是建筑行业产品差异化优势的本质所在。差异化竞争策略的实施主要通过以下途径：

(1)提高建筑产品质量。建筑企业质量可以通过产品功能、外观、耐久性、适用性以及使用者的满意度来体现。较高的产品质量，能够提高企业声誉，获得信誉竞争优势，还可高价中标，获得较高的利润。

(2)严格控制工期。经济发展的需求使业主对工期要求日益严格。尤其对于房地产开发项目，因项目依托大量的银行贷款，利息的时间因素不能忽视。作为非价格竞争途径，工期控制水平是增强企业产品差别的又一重要途径。

(3)加强技术创新。通过技术创新，实现技术进步，企业可凭借专业化的技术优势和独特性在市场竞争中获得高于平均水平的差异收益。

3、集约管理竞争策略

建筑企业应该实现粗放型管理向集约型管理转变，这是建筑企业在今后的激烈竞争中能否生存的必要条件之一。工程项目是企业效益的源头，也是管理工作的出发点和落脚点。企业管理应以项目管理为主线，项目管理应以贯标和成本控

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制为切入点，走质量效益型之路。企业应坚持不懈地抓好贯标工作，使之纳入法制化轨道，要积极推行成本核算制，优化企业劳动定额，建立全员、全方位、全过程的目标考核、监督体系，使目标成本处于受控制状态。严格管理，努力实现按期、优质、安全、高效的项目管理目标。总之，面对不断出现的新机遇和挑战，各企业应认清形势，根据企业的实际情况扬长避短，不断充实、调整、优化，提高企业的竞争力和抗风险能力，在市场竞争中胜出。

4、业务组合优势化竞争策略

市场是企业赖以生存和发展的空间，市场的开拓与占领是企业能否继续生存和发展的关键。企业实施业务组合优势化竞争策略，就要明确于某个领域的领先主导地位。企业不断巩固优势项目，以自身优势站稳既有市场外，还应把握市场导向，深入研究市场，积极拓展相关领域，拓宽经营领域，形成一业为主、综合经营的多元化业务组合。尤其是技术含量较高，产品附加值较大的业务，不仅可以提高企业的经济效益，为企业协调发展培养新的增长点，而且还能提高企业抗风险能力。

5、融资渠道多元化竞争策略

在国内外的工程项目招投标中建筑企业可以考虑采用的融资途径有： (1)提高企业内部融资能力；

(2)继续推进企业与银行等传统金融机构的合作，争取更大的融资信贷额度和优惠信贷条件；

(3)学习和借鉴国际先进的融资方式，如企业发行企业债券、短期融资债券、租赁融资、企业上市等融资方式或推行BOT、PPP项目融资；

(4)国际业务中充分用好现有的融资方式如出口信贷，积极利用银行的服务业务，如资信调查、委托收款和担保等，增强自身在国际项目中的竞争力；

(5)国际业务中充分利用国家设立的对外承包工程保函风险专项资金，解决企业开具投标保函、履约保函、预付款保函担保问题，减轻自身资金压力。

6、相关产业战略联盟竞争策略

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相关产业战略联盟策略是加强企业间的联合与合作，寻求双赢之路。工程项目大型化、复杂化的发展趋势，必然使单一的承包商难以应对。近年来，国际上“强强联合”型或“优势互补”型的企业间合作模式渐成主流，以合作代替彼此竞争以求双赢，逐步赢得国际认可。建筑企业通过合作者是否处于价值链上分为纵向联合战略联盟策略和横向联合战略联盟策略。

(1)纵向联合战略联盟策略

a.支持、鼓励内部成员企业间开展多种形式的联合合作，优势互补，增强竞争实力。

b.加强与材料设备供应商、专业承包商间的联合与合作，从而达到整个工程项目建设的各阶段，都能达到竞争优势最优化；

c.加强与银行等金融机构的战略合作，提高自身的融资能力。 (2)横向联合战略联盟策略

a.加强与国际知名企业的联合与合作，建立战略联盟或形成战略伙伴关系。通过交流和项目合作提升我国企业的经营管理水平和国际声誉，借助于合作伙伴的品牌、市场资源进入门槛较高的发达国家市场。

b.积极与项目所在国企业开展业务合作，开辟当地市场，积累业绩和声誉。 7 装配式建筑行业财务指标分析参考 7.1 装配式建筑行业产销状况分析

7.2 装配式建筑行业获利能力分析

7.3 装配式建筑行业成本费用分析

9 装配式建筑实施条件分析 9.1 需求分析

目前，我国的住宅建设开竣工总量约10亿平方米，按照平均建设成本1500

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元/平方米估算，每年的住宅建设投入超过1.5万亿元。

在未来十年中，按照住宅采用工业化技术每年5%的递增比例估算，全国每年将增加5000万平方米的市场份额，造价约1000亿元，其中土建造价约750亿元，按照70%的预制率估算，每年住宅产业化（建筑主体）的产值增长超过500亿元，十年后每年产值将达5千亿元。 9.2 法规条件分析

1、预制装配式结构与建筑的标准、图集

05SFG04防空地下室室外出入口部钢结构装配式防倒塌棚架结构设计 适用于核5、核6、核6B级甲类防空地下室室外主要出入口部临战时设置装配式防倒塌棚架。装配式防倒塌棚架临战时才安装。

2、预制装配式给排水工程的标准、图集

GB50141-2008给水排水构筑物工程施工及验收规范 03SR417-2 装配式管道吊挂支架安装图

装配式管道吊挂支架系统采用SHF管道吊挂支架，适用于管内介质为水或气体，介质温度范围-20度至130度、介质压力小于等于1.6MPa、管道公称直径DN15-DN300的供暖、空调、动力管道；给排水管道；空气、氧气等各种气体管道系统的管道安装。推荐速丽保绝热垫块设置在管道与管卡之间。全螺纹吊杆和型钢在现场按需要切割长度，修去毛刺，进行连接组合。

主要的构件包括预埋螺母、膨胀螺栓、弯脚槽钢、垫圈、型钢垫片、型钢弹簧螺母等生根构件，包括连接螺母、全螺纹吊杆、钢梁夹具、钢梁U型卡、长度调节器、连接螺母等连接构件，包括无保温管夹、SLS速丽保管夹、可调型管夹、U型螺栓、SLU型速丽保、P型管卡、开孔角钢、双连管卡、托架等管部构件，包括弹簧吊架、橡胶吊架、绝缘防震管卡、弹簧支座等减震构件。 9.3 建设条件分析

1、规划设计要求 2、预制构件配套要求

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3、应用技术方案的要求 9.4 公司现状分析

公司成立不久，在深圳乃至全国的建筑施工市场中占有的份额很小，没有独立投资建设的项目，急需在建筑市场中树立品牌，扩大影响力。 10 装配式建筑应用技术方案 10.1 通常采用的技术方案

1、内浇外挂结构体系

1）龙悦居三期采用内浇外挂结构体系，即建筑主体结构采用现场浇注混凝土，预制外墙板通过外挂方式固定在主体结构上，并与主体同步施工。预制构件种类包括外墙挂板、楼梯梯段板、阳台及走廊板、女儿墙等，预制率15%左右。

此项目集成了万科自行设计的VSI分离内装体系（万科SI分离内装体系）和PC（Prefabricated Concrete）预装式混凝土技术。PC技术能够更好地保证结构的施工精度和表面平整度，给设备安装及室内装修提供良好的平台。

预制构件间的节点采用了可靠连接方式，该结构具有和现浇结构同等水平的整体性和抗震性能；结构构件在工厂里预制，也带来了效率提高、质量提升、资源节约等价值。

2）主要施工工艺包括外挂墙板、预制楼梯、预制走廊板、装修做法 外挂墙板与主体结构同步施工，墙板上通过封闭箍锚固于连梁内，下端与楼板采用机械方式固定。

全部剪刀梯采用预制楼梯，梯段为预制，每块梯段板重约5吨，固定方式为上端固定、下端搭接。

预制走廊板参考日本做法，预制部分厚度7.5CM，并集成了吊装套筒、排水沟、地漏、泄水孔、滴水槽、栏杆安装孔、走廊灯具及设备管道安装预埋套筒等。

装修采用万科C级装修标准，通过合理设计，有效减少了室内突出墙对使用的影响，同时装修风格也很温馨。

2、中国支撑体住宅（CSI住宅）建设技术

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CSI住宅以其标准化设计、工业化生产、装配化施工、社会化服务，实现建筑部品的家电化、工业化生产，可最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间和与自然和谐共生的建筑,开辟了建筑节能和绿色建筑领域新的发展方向。 10.2 质量保证措施和要求

以先进的结构体系为核心，以质量样板引路为关键，强化设计施工顾客敏感点、施工质量控制点分析与控制前移，从优化设计、严控预制构件生产、实施样板引路、关注节点控制等方面确保质量。

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10.3 环境保护与劳动安全

内浇外挂结构体系等工业化的施工技术体系，在环境保护与劳动安全方面有特色，更易实现预期目标。

工业化的技术体系还需要辅以其他方面的绿色施工措施，方能凸显节能、环保、高效的工业化设计理念。龙悦居三期在实施全过程采取一系列绿色施工措施，

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包括现浇结构大钢模技术、现场垃圾分类处理、施工道路钢板铺设周转利用、场内孤石综合利用于项目景观工程、场内原有山体保留、利用场内原有树木移植绿化施工办公区、各单位办公区综合布置园林式规划、采用绿色环保厕所等。 10.4 重大危险源

10.5 实施进度安排

11 装配式建筑不确定性及风险分析 11.1 开发建设风险

目前的装配式建筑主要用于保障性住房建设，一次性装修到位，减少了二次装修、变更的影响。

在装配式建筑开发建设中，可能受市场的接受度影响，尤其是装配式建筑设计中所要求的固定外挂墙板的连梁、凸出墙体的结构对户内布局等的影响，外立面单一对楼盘的定位影响。

装配式建筑在商品房市场的开发建设领域的发展，目前可能存在较大的开发建设风险，如何满足商品房要求的立面特色、布局要求、功能需要等的现浇、预制的比例与衔接是关键。

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11.2 技术风险

尽管同为工厂预制，现在的预制构件不仅要求品质大幅提升，功能也须更加完善，集成度、耐久性、结构性能，包括装饰性等要求更高。可以说，目前的预制构件所蕴含的内容与工艺，已经发生了根本性的变化，这也对企业提出了更高要求。

预制构件本身的特性要求生产企业在资金实力、场地条件、设备设施等方面具备一定的规模能力，但这还仅是最基础的条件。“硬件固然重要，但更重要的是软件。这里说的软件包括，一是管理，二是技术。”，预制构件生产的一个主要特点是环节多且专业性强。预制件能否做好的关键因素是工艺，好的工艺才能确保好的产品，这便涉及到管理与控制，将人、设备、材料、方法、环境进行优化配置，通过合理组合提升效率、确保品质，而效率与品质正是工业化最强调的内容。但是，这些复杂的工艺专业性较强，要求有专人进行研究，如果没有相关经验，便很难做好。

来自技术和质量上的门槛也不低。以构件生产最关键的模板技术为例，模板在很大程度上决定了预制件的好坏，但是模具一般要求构件厂自行研发设计与生产。如何设计模具使构件生产更方便，更有质量保证，其中便包含了许多工艺，

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而这些工艺是一般的社会化公司所不了解的。而其他的技术，如混凝土技术、外墙装饰技术、钢筋的设计加工技术等都形成了一定的技术门槛。

同时，由于不是普通的标准化产品，预制构件生产还存在较大的市场障碍，要求从业者必须具备一定的工程业绩和经验，并与开发、施工和设计单位保有长期合作，才具备市场可信度。企业可以提早开始累积经验、吸纳和储备人才，进行技术研究，再辅以资源整合，或者通过收购有经验的企业等方式，完成自身积累。

11.3 法律风险

12 装配式建筑行业发展趋势分析 12.1 国内装配式建筑行业发展主要问题

行业可持续发展能力不足。建筑业发展模式粗放，工业化、信息化、标准化水平偏低，管理手段落后；建造资源耗费量大，碳排放量突出；多数企业科技研发投入较低，专利和专有技术拥有数量少；高素质的复合型人才缺乏，一线从业人员技术水平不高。

12.2 促进装配式建筑行业发展的对策

1、在住宅标准化的基础上，加大住宅产业化的研发和推广。 12.3 国内装配式建筑行业发展趋势分析

12.4 装配式建筑行业投资机会及总体发展战略分析

12.5 国内装配式建筑行业投资风险

识别主要的社会风险，是寻求规避社会风险及方便相应机构作出安排的有力措施。在工业化商品住宅过程中易发生的潜在的社会风险如下：

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13 装配式建筑项目可行性分析结论与建议 13.1 可行性分析结论与建议

目前已有全国各地几十家住宅产业新技术、新材料、新设备生产企业与深圳住宅产业化示范基地联手，共同打造和开创住宅产业化新局面。同时深圳的住宅产业化人才已输出到全国各地，为各地的住宅产业化发展提供有力技术支持，各地的建设发展模式受到深圳的影响，提出了绿色GDP的更高要求。近年来深圳市住宅产业化取得的显著成绩证明，深圳市委市政府的决策是正确、及时的，开展住宅产业化工作，建设住宅产业化综合试点城市，是全市住宅建设领域落实科学发展观，发展节能省地环保型住宅，建设资源节约型社会的最佳选择。不仅如此，住宅产业化还是促进循环经济发展，建设和谐深圳、效益深圳、质量深圳的必由之路。

13.2 存在问题的解决办法与建议

在推广应用工业化住宅建造技术的过程中，可能会面临很多的困难。可能有技术问题，也可能有成本问题，还可能有技术规范、国家标准、产业政策的问题，当然还有市场接受程度等各个方面的问题。但是总的来看，当前我们面临的问题主要有两个，一个是技术标准，一个是产业政策。参考国外和香港的经验，我们可以找到解决这两个问题的方法：

首先，技术本身不是问题，技术标准才是问题。香港也好、日本也罢，预制住宅技术已经用了二三十年，技术问题已经在使用的过程中完善，我们拿来用就好了。如果一开始用不好，我们还可以请国外的专家手把手教我们，所以技术本身不是问题。但是要在国内应用，我们面临的是这些技术和国内现行的建筑技术

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标准、规范不兼容，即所谓的“超限”。这种情况就使得设计、审批、验收无标准可依，即使工业化技术的科研单位能够提供切实可行的实验数据证明它们可行，每一个项目还是需要通过专家论证，对工业化住宅的大规模推广是一个障碍。在万科集团、中国建筑科学研究院、同济大学和其他一些科研院所的推动下，国家和一些地方已经开始预制装配混凝土结构规范的编写，包括国家的预制装配式建筑技术标准和上海、深圳等地工业化建筑技术标准。在国家和地方标准出台之前，开发商可以先通过“超限审查”的方式获得地方的技术准许和项目审批。

其次，成本不是问题，产业政策缺失才是问题。在工业化住宅的起步阶段，一方面企业要投入研发经费，一方面社会资源缺乏，也没有规模效应，造成平均的成本水平较高，这些因素都会导致开发商的成本提高。在任何一个国家，为了鼓励新技术的应用，国家都会在起步阶段给予一定的产业优惠政策。对于起步阶段的工业化住宅来说，国家也应如此，包括研发经费补贴、税收减免、贴息贷款等财政金融政策，也包括建筑面积豁免、容积率或建筑高度限制放宽等非财政政策，还可以对报批、报建等程序开辟绿色通道以减少工业化项目的审批周期，提高效率等行政审批措施。只有这样才能促进企业应用住宅产业化技术的积极性，也才能在一定程度上降低工业化给企业带来的成本增加，这样，整个住宅产业才会发展起来。之后，通过社会化、规模化地生产，成本会逐步降低，政府在适当的时候就可以取消这些优惠政策，产业自身也进入了一个良性发展的阶段。

如果能够在技术标准、产业政策方面有所推动，我们国家的工业化住宅的大发展时期应该是很快就会到来的。它必将带来中国住宅行业的第二次革命。

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