中国养老地产如何魅力重生：养老地产发展模式探索

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

中国养老地产如何魅力重生：

养老地产发展模式探索

The Ecological Regeneration of Community Water

文/崔国 [城道研究中心]

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响，本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示，60岁及以上人口为1.77亿人，占13.26%，比2000年上升2.93%。预计到2020年，60岁以上人口将达2.4亿，占当时总人口的16%，进入老龄化高潮①。然而，目前我国养老地产业发展滞后，尚处起步探索阶段，亟需寻找新的发展模式以求突破。

从被动养老到主动享老的转变

From passive to active to enjoy the old pension

不知从何时起，在一些有意无意的误导和推动下，公众印象中似乎老年公寓大有代表未来养老地产发展的趋势。实际情况是，候鸟型养老的确成为当前一种潮流，同时滋生了以养老为卖点地产开发项目，特别在南中国沿海旅游城市表现集中，如三亚、厦门。但这种印象未必经得起时间考验。从国际经验来看，老年人口中居住在养老机构的比重一般会维持在一个社会的老年人口总数的5-7%左右，从心理、社会、市场等层面来讲，多数人仍选择居家养老，然而这并不是说养老地产就没有市场。与此相反，待我国进入老年人口高峰时，老年人的主要构成群体是目前40-60岁间正在掌握社会主导权并历经社会发展洗礼的群体。届时他们在对待老年生活的态度上将出现质的变化，表现为从传统的受经济条件限制而被动养老，转变为拥有一定的经济能力主动享受养老生活的过程。老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并不一定希望与子女同处一套居室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。

022

Urban China Vol.49

从地产商到服务商的蝶变

From real estate to the service provider's

目前市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发主要由房地产开发商主导，不可避免的会被认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，即以一个地产开发商的角度审视整个养老地产项目。这一模式核心逻辑便是养老地产项目的中心是户型建设，在有了各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。这一模式的症结在于客群定位不清或错误，开发过程重前期建设轻后期运营，建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。

一系列问题演绎到更为直观的层面，便导致各大地产商在攀结医疗机构、争夺优势区位等硬性资源上越陷越深，给人们造成的了这样的错觉，即只要有了无障碍通道、有了大型医院便可以称之为养老地产，便自然而然的吸引老年人的目光，

并且应该门庭若

我国于上世纪末进入老龄化社会。受建国后3次人口生育高峰递推影响,本世纪头20年老龄化快速发展。2011年第六次人口普查显示,60岁及以上人口为1.77亿人,占13.26%,比2000年上升2.93%。预计到2020年,60岁以上人口将达2.4亿,占当时总人口的16%,进入老龄化高潮。然而,目前我国养老地产业发展滞后,尚处起步探索阶段,亟需寻找新的发展模式以求突破。

基于这一逻辑继续深入，地产商首先要转变开发思维，以一个养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发的要求，在建筑内以服务取胜，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商开发管理过程，而非地产商地产开发过程，这一开发理念的转变昭示了开发模式的蝶变过程。

用多样化的经营策略。精细化设计建筑形式、内部构造、细节设施等，满足行动不便的老年人生理上的基本需求（见图3）。结合基本的保健医疗机构、复健设施服务等，满足身体依然健康并希望持续保持健康的需求。设计多样化且不断创新性的服务内容，如旅游探索、娱乐交流、古典艺术与现代艺术欣赏、学习发展、运动休闲等各种类别的享乐型服务，满足活力充沛的老年人对于享受生活、自我发展的心理需求。积极探索与养老机构之外的公共机构合作的发展模式，如与大学合作，让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经历、工作经验，满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求。针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求，分别设计特色活动集约式和活动内容较为均散化的服务内容。根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的差别，推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品（图4）。

由这些设置回归地产开发的模式也可发现，开发的重点仍然放在了服务供应上，地产开发成为养老地产的一个支撑环节而已，或者更准确的说我们需要转向养老服务产业而不是养老地产业。

从养老地产模式到度假养老模式的演进

Model from real estate to old-age

综上分析，养老地产开发过程中的三大问题便得到有效解决。首先是专业化与综合化的矛盾。养老地产要卖给那些已经年老并准备养老的人，在这一思维下，养老地产必然要面对专业化导致的风险，于是为保证盈利又不得不注入综合化的内容，最后问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。然而事实如前文所述，我国大部分老年人在养老期间并没有迁居养老的需求，而多选择居家养老。对此日本最先出现了关联家庭就近居住的趋势，即同一家庭的年轻人与老年人分别居住在两套居室，既相互独立有一定距离，又不会太远从而方便沟通，多表现为同一个社区的不同楼层或单元（见图1）。

可见养老地产新的思路是，专业化地设计好与老年人相关的设施、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式（见图2），让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。与此相关联的还有公益与市场的关系。做养老地产不可回避的涉及到社会公益的层面，即要服务老年人市

结语

Conclusion

面对快速老龄化的趋势，未来养老产业发展前景广阔，若当前养老地产业仍然沿循固有的发展模式便很难找到出路。从国际经验来看，养老地产必定要走向养老服务供应商的方向（见图5）。只有从这一角度出发，地产项目涵盖的医疗、运动、休闲、娱乐、学习、游览等内容才具有更为实际的价值，且引领养老产业整体发展方向。如若不然，则养老地产将成为房地产开发新的概念置换过程，且失去整个养老产业链的导向位置，有害无利。

Urban China Vol.49 023

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