芜湖市天和苑小区地块项目可行性报告

芜湖市天和苑小区地块项目可行性报告

第一章 总 论

1、申请项目的主要内容

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天和苑小区地块位于芜湖市中心区五一广场西北角（为一类地区），

该地块总用地面积46809㎡，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为180M，区位优势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区。

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2、社会经济意义

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该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目之一，目前该项目周边已开

发建成了香樟花园、仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层

2次的需要，公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，

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精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为芜湖城市景观的新亮点。

3、实施项目优势及风险

实施项目优势： 从城市发展趋势来分析：芜湖市区自1998年以来，每

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年商住楼开工建设面积150万平方米，竣工面积约为150万平方米，存量约为10万平方米，（2001年市区商品房上市量为100万平方米，销售量110万平方米，）形成需求大于供给的市场局面，2003年上半年商品房销售28.3万平方米，同比增长84.73％，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴起，旧城镇的更新和外延。更显得市区一类地区的土地稀缺，另随着“滨江大道”，“南门湾古城”，“东郊路商业街”，“美食街二期工程”等一批重点工程落实启动， 这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机。2003年芜湖土地拍卖11宗，面积达50万平方米，合同价格7.8亿，意味着土地价比去年增长了20%。3由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。

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实施项目风险： 2002年芜湖新马投资公司开发的“南瑞新城”近50

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万平方米和芜湖长江长置业有限公司正在开发的“长江长现代城”46万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力，

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可能预先分流部分目标客户。目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形

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势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会给销售产生负面影响。由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，芜湖市高层住宅的开发数量大增，如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。

分析结论：天和苑三面临街，九华路贯通芜湖市南北，赭山路如玉带

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环腰连通芜湖市东西， 长宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，2天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的

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购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。

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4、项目计划目标

（设计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园”

— 天和苑小区设计定位

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天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，

从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己的贡献，以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统——“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。

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从建筑层次、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，

在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。

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小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对

三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。

为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题——“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统、建筑小品、亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活氛围。

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住宅群采用15-25-29层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整

个住宅群的日照分析。同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。

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户型设计从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮、尊贵气

派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。

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建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛

弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。

建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感、凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实

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董事会顾 问董事长法律顾问财务总监监事会总经理副总经理副总经理销售部企划部研展部行政部办公室材料供应总工室工程部物业部财务部

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公司机构示意图

2、企业人员及开发能力论述

企业法人代表人的基本情况：

公司法定代表人、董事长、总经理杨检兵，1962年出生，中级职称，大学文化，工民建专业，芜湖县人大常委，芜湖市第十三界人大代表，从事建筑安装和房地产开发达8年之久，有较高的理论水平和组织管理及实际操作能力，负责组织公司整体的运转和决策，商风正派。

3、企业管理情况

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芜湖市锦天房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄35岁，学历全部大专以上，拥有高级职称1人，中级职称3人，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，副总经理孟繁柯，负责建设工程，开发动迁等工作；副总经理阮晓岚负责行政、企划、法律、办公室及销售等工作。在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验。

4．企业财务经济状况

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经济技术实力评价

截止2002年12月末，芜湖市锦天房地产开发有限公司的资产状况如下

单位：万元

年份 项目 总资产 固定资产原值 固定资产净值 2000年 3042 1046 845 2001年 5587 1066 828 2002年 8757 1017 966

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资产负债分析

单位：万元

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年份 2000年 项 目 资产总额 负债总额 流动比率 速动比率 资产负债率 存货周转率 3042 815 257％ 90.15% 26.8% 5587 3300 251% 175.92% 59% 97% 8757 5725 18% 125.9% 65.3% 127 2001年 2002年3月 1、公司2002年12月31日的资产负债反映：短期投资为20000；应收帐款为41364530.35，其他应收款为550352.12万元，其中：400000万元主要为公司外勤人员购买钢材、水泥等材料发票待查待冲帐，存货为23590240.12万元，主要为“锦天花苑”的在建工程。固定资产为9658528.18万元，为汽车办公用房，折旧采取平均年限法，至2002年31月贷款余额为14500000万元，长期借款为14500000。

2、从资产结构上看，货币资金占总资产2.38%，比例较为正常应收帐款占比47%，比率较大，应加大清收力度，可根据销售合同及时收回余款，加强企业管理。

3、从资金结构上看，流动负债占负债总额的74%，长期负债占负债总额的26%，说明企业有较强的偿债能力，能弥补债权人资产变现时发生的损失。

4、从表中数据看，企业资产负债率低于70%较为正常，流动比率和速动比率较高，说明企业资产变现能力强。企业2002年4月资产总额增资

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1262万元。

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营运及偿债能力分析

年份 2001年 项目 主营业务收入 利润总额 销售利润率 资本收益率 2415 196 8.1％ 6.1％ 4136 1271 30.7％ 2.0％ 2002年12月 从表列数据上看，企业盈利指标较好，总体趋势较好，企业近二年年均盈利，销售利润率均高于同行业8%的水平,2002年的利润率偏高主要是由于部分工程的成本尚未结算造成比例偏大，但总体水平超过2001年，主要是因为企业的项目选址好，并且在当年的销售收入增加和经营管理较为科学，使销售成本下降，这也是该企业迅速发展扩大的原因。企业的营业费用较为正常，管理费用正常，应维持科学的本管理与核算。

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信用状况和发展前景

芜湖市锦天房地产开发有限公司2003年上半年度被芜湖市工行评为

AA+级企业，公司在芜湖市工行设有账户，签定了个人住房按揭贷款协议，销售收入全部回笼在工行，该公司无对外担保，商业信用良好，在工行月均存款在200万元以上。

公司在市场激烈竞争的情况下，采取“滚动开发”的方式，公司的规模不断扩大，发展前景看好。

5．企业发展思路

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公司自成立以来，发展较为迅速，，资产总额由成立之初的3000万

元发展至现在的8700万元， 2002年销售收入4000万元，实现利润1200万元。芜湖市锦天房地产开发有限公司下属成立了芜湖市荆山建安有限公司、荆天塑钢门窗有限公司等紧密型的企业，在激烈的房地产市场竞争中，在土建、材料上采购都有较大的优势。2001年4月10日芜湖市土地有偿使用拍卖会上以4000万竞得红墙院地块使用权，开创了芜湖市土地使用和房屋开发的新篇章，并在红墙院地块成功开发建设了“锦天花苑”商住小区。现锦天花苑A区已经于2002年10月1日如期交付业主使用，在建设过程中多次得到了省领导检查指导得一致好评，在2002年11月中旬接受了建设部整顿规范房地产开发市场秩序得检查中，在芜湖100多家房产公司列入首位检查对象，并圆满通过检查验收，在经过锦天花苑得成功后，公司本着高起点，高投入，严把质量关，视建筑质量为公司生存之源，通过已交付使用的业主回访市场满意度为100％，至今无一投诉出现，对我公司下一步的发展奠定了良好的基础，赢得了市场的美誉，2在2002年被中国工商银行，中国农业银行评为AA+级信誉企业，省级重合同企业，成为芜湖多家商业金融部门信得过企业，因此有效的为公司资金运转循环提供了强大的保证，公司将结合公司优秀人才的优势，力将为芜湖呈现更大的手笔，将为芜湖更添一道靓丽的风景线。随着我国经济增长的步伐，努力成为安徽省一流的房地产企业，使公司走向更加辉煌的明天。

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第三章 项目技术可行性分析

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设计依据和指导思想

1、设计依据

1）芜湖市天和苑小区规划设计征集方案说明书。

2）芜湖市发展计划委员会——关于“天和苑”商住小区开展前期工作的批复。计投字[2003]17号。

3）《住宅设计规范》、《城市居住区规划设计规范》。 4）其它相关的技术规范、规定。 2、设计指导思想

1）据统计，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，

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住宅构成了城市建筑风貌的基调，而住宅文化的确是城市文化的重要组成。诚如建筑大师沙里宁所说：“根据你的房子就能知道你这个人，根据城市的面貌也就知道这里居民的文化追求。”

天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要从文化上融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为芜湖的城市建设及景观大环境做出自己的贡献。

2）住宅小区是与人们的生活息息相关，密不可分的。在已达到或接近小康生活的城市居民中间，回归自然、返璞归真成为人们追求的主流,居住观念的更新，要求建筑师对居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不假思索地强加于人。首先，必须注重生态环境的保护和利用，重视居住环境、空间、氛围的营造，使之不仅仅是人们生活的场所，更要满足人们精神文化方面的追求。其次，住宅小区的价值区域分析必须重视，通过合理规划和资源调配，尽量增加积极空间，减少消极空间，并根据区域价值的高低进行户型设置。第三，设计手法应排斥繁琐，摒弃造作，切实从居民的实际需要出发，以细致、质朴、人性化的设计，来塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区，体视建筑师的人文关怀。

3）“诗意的栖居，度假式生活”——现代高品位住宅区的定位。 “自然与人文和谐共生的假日式风景家园”——天和苑小区的设计定位。

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总体布局

1、设计理念

现代建筑群的设计，应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的出发点，强调建筑与环境的对话，从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造，力图创造连续的空间层次体系。

具体到住宅小区与城市环境的关系上来，可以概括为将外部的生态环境，引入住宅建筑群中，形成立体的空间与景观环境系统。

2、规划布局

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1）小区的外部环境

以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群宜以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统——“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。

2）小区的整体性及景观绿化设计：从道路系统、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。

小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。

为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题——“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统，建筑小品，亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派悠然自得的休闲生活氛围。

3）小区的住宅群体：住宅的基本朝向与团结西路平行（即南偏西25o

左右），同时，适当引入曲线形的建筑群体组合，主要曲线的线型顺各自主导风向，形成风道，保证小区内部良好的通风。同时，曲线的建筑形态除保证自身优美外观外，还有利于室外环境的塑造。创造出有收有放，步

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移景异的景观效果。

按整体设计的要求，住宅群采用18～25～29层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析，同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律。住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。

4）道路交通

在设计中我们着重于挖掘道路及交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能与景观功能。

（1）出入口设置：小区形象主入口设在团结西路上，同时在九华山路及长宁路上设置主入口次入口。三个出入口间由主干道相连环通。

（2）道路系统：道路系统分为二级，小区主干道宽7米，单侧设1.5米的人行步道，其它车道宽4米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线型舒缓的环形道路，将各部分连系起来，宅间道路宽4米，尽端设置回车场地。

（3）停车：机动车停放分为地上、地下两种方式，地下停车场分为两块，一块于集中绿地下设置，另一块设置在东北部三幢高层中间，地上停车主要集中在团结西路主入口附近，此外，局部也有地面停车场地。汽车泊位共330辆，其中，地上250辆，地下80辆。

非机动车停放以及设备用房，主要布置在每幢高层住宅的地下室。 5）日照分析

根据国家《城市居住区规划设计规范》等有关规范、规定，采用大寒日为标准，根据住宅不同朝向，以大寒日不同时段为有效日照时间，进行日照分析，均满足规范要求。

6）公建配套

按国家规范要求，按相应的配套设施要求进行设置，小区内设物业管理、居委、会员俱乐部，小型商业服务家政服务设施，沿三条城市道路设2～4层商业用房，方便本地块居民购物、餐饮、储蓄等多种需求。

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于重要道路附近，地块边角处设垃圾收集点，箱变，水泵房、报亭等设施，同时在物业管理用房内设一座公厕。这些配套公建布置原则上不影响小区景观，但也应方便利用。

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建筑设计

1、户型设计

本方案的户型标准按照甲方的要求进行多次调整设计，从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮，尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。具体详见如下：

户 型 A1 四室二厅二卫 A2 B1 B2 B3 B4 三室二厅二卫 B5 B6 B7 B8 三室二厅一卫 二室二厅一卫 B9 C1 129.27㎡ 128.07㎡ 127.6㎡ 124.28㎡ 113.58㎡ 99.09㎡ 152 158 74 75 82 36 3% 91% 144.98㎡ 136.04㎡ 134.8㎡ 134.37㎡ 134.2㎡ 52 148 150 102 161 建筑面积 148.42㎡ 套 数 18 6% 比 例 20

2、建筑立面设计

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体观轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。

建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。

3、消防设计 1）总平面消防设计

本项目建筑均为高层建筑，沿建筑主要一侧均有消防车道，4米宽，距建筑5米，尽端设18×18米消防回车场及登高场地，高层建筑之间间距大于13米。

2）建筑单体消防设计

18层以下高层塔式住宅设一部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。

11～18层单元式住宅，每个单元内设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯）。

18层以上塔式住宅设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。

4、人防设计

原地下人防设施作废，新建人防设施按市人防办的具体要求及国家规范进行设计。

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经济技术指标

总用地面积： 46809㎡ 总建筑面积： 175452.5㎡

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其中：地上总建筑面积 163082.5㎡

住宅面积 145886.2㎡(1167套) 居委及物业管理面积 112.5㎡ 小区会员俱乐部面积 53.6㎡ 小区托儿所面积 221.5㎡ 小区商业服务中心面积 176.4㎡ 小区门诊部面积 19.8㎡ 小区公厕面积 32.5㎡ 沿街商铺面积 16580m2 地下总建筑面积 12370㎡

地下汽车库面积 6940㎡ 地下自行车库面积 5430㎡ 建筑占地面积 12685㎡ 容积率 3.48 建筑密度 27.1% 绿地率 33.8% 中心绿地面积 2700㎡ 汽车泊位 330辆 地 上 80辆 地 下 250辆 总户数 1167户 总人口 4085人

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结构设计说明

一、设计依据

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1、建筑专业提供的建筑方案图 2、建筑结构安全等级：二级

建筑重要性类别：丙类

抗震设防裂度：七度，按近震考虑

基本内压：多层：0.5KN/m2，高层：0.55 KN/m2 3、设计所涉及的主要规范和规程：

《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ-2002 《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001 《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002 《砌体结构设计规范》 GB50003-2001 《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001 《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002 《建筑桩基技术规范》 JGJ94-94

二、基础

1、高层住宅采用桩基础。

2、多层商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础或条基。 3、地下车库采用抗浮桩。

三、上部结构：

高层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为高度80米以下为三级，高度80米以上为二级。

多层商场采用框架结构，抗震等级为三级。

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电气设计说明

一、概述：

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该小区是一三面临街的居民住宅区，小区内共有14幢住宅楼，其中29层三幢， 25层三幢，18+1层六幢，16层、18层组合楼两幢，沿街三面为2~4层商铺。具体参数如下；

1、建筑总面积 175452.5㎡

住宅面积 145886.2㎡ 商业及服务中心面积 17196.3㎡ 地下车库面积 12370.00㎡

2、总户数 1167户 总人口 4085人 二、强电：

1、用电负荷计算：

A．居民住宅楼用电 10750kw B．商业部门用电 1700kw C．地下车库用电 300kw D．共用设施用电 120kw E．小区道路照明、服务性部门用电 80kw 总负荷 12950kw 2、负荷等级：

小区建筑为高层民用建筑，内有电梯、消防系统和生活泵站等都属于二级负荷，按二级用电负荷设置，二路10KV高压供电，每路电源均留有一定容量电源作为另一路电源的备用电源。

3、供电方案：

建立三个10KV变配电所（由供电局提供两路10KV高压电源）； A.1号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4900kw） 服务区域；1#、3#、4#、6#、、7#、9#六幢住宅楼及区域内商铺、地下车库及共用设施。

所在位置：见建筑平面图（1#与3#楼之间）

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B.2号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4850kw）

服务区域；2#、5#、8#、10#、11#五幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。 所在位置：5#楼地下层

C.3号变配电所容量2*1600KVA（区域内用电负荷3200kw） 服务区域；12#、13#、14#三幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。 所在位置：12#楼地下层 4、低压配电系统：

A．由各变配电所向所服务区域住宅楼低压供电，采用直埋电缆敷设方式。

B．在每幢楼底层或地下层设置低压配电间，采用电缆或母线槽形式分段向楼层供电。

三、弱电：

1、通信与网络系统；

小区内设有电话交接与网络管理中心（设在物业管理处），每户住宅安装电话二门，网络线二根。

2、有线电视；

电视系统采用分支---分配方式，每户住宅分配一路电视信号，电视终端布置视其住宅房型而确定。

3、保安系统： A．客访、防范系统

每幢楼进口处设置对讲或可视对讲的方式进行来客联络，用电子门锁控制大门的开启。

每幢楼进口处和电梯间实行电子监控系统，发现情况异常，可向管理中心报警。

底层、二层和顶层住户，室内设置红外线、门窗磁报警装置。 每户设置紧急呼叫报警按钮。 B．火灾、煤气报警系统

25

为了防止煤气泄露引起人员窒息和火灾事故，每户厨房设置煤气泄露报警器，当煤气泄露报警器动作，自动联动厨房排气扇打开并向外界报警。

C．小区闭路监控系统

在小区主要出入口、主要通道处，设置摄像系统，在小区的西面一段围墙处设置主动式红外线探头，监控系统中心设在小区物业管理处。

1、应急与消防报警系统

高层住宅楼梯处、地下车库出口处均设置紧急出口指示灯，便于人员疏散。

地下车库与商场均设置火灾报警探测器，遇火灾则自动报警，并经消防控制中心自动启动消防泵、喷淋泵。

2、住宅智能化

利用现代信息技术，实现小区自动化管理，其内容如下： A．水、电、煤自动计量、收费； B．小区内安全防范系统监控管理； C．住宅的火灾、有害气体泄露自动报警； D．住宅紧急呼叫系统；

E．小区局域网与互联网的连接，资源共享。并能通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算。

F．车库管理系统化。 方案设计依据：

《10KV及以下变电所设计规范》 GB 50053-94 《民用建筑设计规范》 JGJ/T16-92 《住宅设计规范》 GB 50096-1999

《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95（2001年版） 《建筑设计防火规范》（修订本） GBJ 16-87（2001年版） 《低压配电设计规范》 GB 50054-95 《供配电系统设计规范》 GB 50052-95

26

77

给排水、动力方案设计说明

本小区考虑生活给水系统、消火栓给水系统、自动喷淋给水系统、生活污水系统、雨水等给排水系统、煤气系统。 本专业所采用的规范标准：

《建筑给排水设计规范》 GBJ15—88（1997年版） 《建筑设计防火规范》 GBJ16—87（1997年版） 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045—95 《建筑灭火器配置设计规范》 GBJ140—90

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067—97 《自动喷水灭火系统设计规范》 GB50084—2001 《人民防空地下室设计规范》 GB50038—94

《室外给水设计规范》 GBJ13—86（1997年版） 《室外排水设计规范》 GBJ14—87（1997年版） 《住宅设计规范》 GB50096-99 《城市煤气设计规范》JJ28-78

关于发布“住宅建筑设计防火暂行规定”的通知

一、生活给水：

1、用水量估算:

序号 1 2 3 4 5 6 用水名称 住宅生活用水 公共建筑 绿化用水 小 计 不可预见水量 合 计 数量 1122 23136 15821 单位 户 M2 用水标准 300L/人.d 10L/m2 最高日用水量 1178.1m3/d 231 31.6 1440.6 144.1 1584.7 备 注 3.5人/户 1次/d M2 2L/m2.d.次 10% 本工程最高日用水量为1584.7 m3/d,最大时用水量为151.9 m3/d.水源:

27

本工程由两路进水.

2、水源由团结西路及华山路市政给水管网引入。

3、给水方式:由市政给水管网引入两条DN200给水管,分别经水表计量后供应小区内生活及消防用水.住宅每户用水量单独核算,水表出户(用远传水表也可以不出户,由业主和自来水公司协商解决).本小区全部为高层住宅,故采用: 地下室至地上2层由市政给水管网直接供水;三层以上市政管网—储水池—水泵—水箱—用水点.通过减压阀进行压力分区，3—12层为低区，13—29层为高区。根据小区规模,小区内共设3座水泵房,设置在地下车库内,水池容量、水箱容量合计不小于日用水量的40%。

二、消火栓给水系统:

1、消火栓用水量:室内30l/s,室外20l/s,火灾延续时间2h. 2、消火栓系统:消火栓系统分高低两区, 3—12层为低区，13—29层为高区。由一组给水加压泵供水（2台，一用一备），压力分区通过减压阀实现。小区内布设环状消防管道,间距不大于120m设置三出口地上式SS150消火栓.

3、储水装置：在地下车库内设水泵房及生活消防水池，消防水池容积为460m3。

在屋顶水箱内含18m3的消防水量。

三、自动喷淋给水系统：

1、自动喷水灭火系统用水量为27l/s.火灾延续时间1h。

2、喷洒系统：由喷淋泵（2台，一用一备）、湿式报警阀、水流指示器、水泵结合器及管网组成。

3、危险等级：按中危险级设计。喷头设于地下车库内。

四、排水系统：

1、排水体制：采用分流制系统，污、雨水分系统排出。生活污水、雨

28

水直接排入市政污雨水管网。

2、生活污水：高层污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排入

污水管网。污废水排放量为1426.2 m3/d. 3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。

五、雨水系统：

1、室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井。

2、单体屋面雨水先汇至室外明沟,再经13#雨水口汇至小区雨水井，经小区雨水管网排至市政雨水管网中。

六、煤气系统：

小区内引入一条DN300的煤气管，并设置一煤气调压站。每户住宅安装两眼煤气灶，安装4.0m3/h煤气表.小区内最大时用气量为779 m3/h.

88

暖通空调设计说明

本小区考虑高层建筑防排烟及空调系统、地下汽车库通风排烟系统。 本专业所采用的规范标准：

《采暖通风与空气调节设计规范》 GBJ19—87（2001年版） 《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045—95 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97

《住宅设计规范》 GB50096-99 一、高层建筑防排烟及空调：

1、高层建筑在无外窗的消防电梯及其合用前室设置正压送风系统，正压送风机设在首层，正压送风口每层设置，火灾发生时，着火层及着火房上下层正压送风口开启，正压送风机启动。

高层建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废

29

气均各自排入防倒流标准土建烟气竖井由屋顶排放。

2、高层建筑每套单元留有分体式空调电源插座。配合建筑留有空调室外机的位置。空调的凝结水排入外墙上敷设的PVC立管，集中排放。 二、地下汽车库通风排烟：

地下车库按建筑划分的防火分区设自然进风，机械排风系统，每个排风系统设若干个风机房。排风量按6次/小时计算，排烟风机前设280℃自动过闭排烟防火阀。排风系统兼作排烟系统使用。排风口的位置和高度符合环保要求。

三、各设备用房通风换气次数如下：

变配电站： 15次/时 电梯机房： 15次/时 卫生间： 10次/时 机动车库： 6次/时 地下设备用房： 3--6次/时 餐厅厨房： 40-60次/时 消防、环保：

1、地下车库设机械排烟兼排风系统，并在排烟风机入口处有能自动关闭的排烟防火阀（280℃）.

2、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280℃）. 3、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70℃）.

4、地下汽车库的废气通过竖井在适当高度排放，符合大气环境质量标准。

5、风机吊装采用减振吊杆，风机进出口装软接头隔振。 6、所有空调通风设备均采用低噪声机型。

7、厨房炉灶脱排油烟通过静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合

大气环境质量标准。 8、水泵机组采用低噪声水泵。 9、水泵机组应设隔振装置。

10、水泵吸水管和出水管上，应设可曲挠橡胶接头或其他隔振管件。 11、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。

30

（后附效果图）

第四章 项目市场调查和需求预测分析

一、项目市场调查

1、市场调查

11

根据调查2000年－2002年三年时间内，芜湖市区房地产开发共完成

投资34.1亿，房屋竣工面积达240万平方米，其中住宅近200万平方米，住宅销售了135万平方米，住宅销售额达到了15.9亿元，2000年到2002年底芜湖总共出让了房地产用地20宗，其中协议出让2宗，拍卖出让18宗，占地面积共达93万平方米，成交款达10亿，最高每亩价格达到了361万元／亩，虽然芜湖房地产产业快速成长，房价上升比较快，但从总的情况来看，仍然呈现良性运行状态，按照有关经济学比例计算，这三年来芜

31

湖在房地产产业上的34亿元投资共带动芜湖GDP增长74.4亿元，，分析指出加速芜湖房地产快速发展的原因：一是金融政策的改变，居民购买商品房可以从银行获得按揭贷款，二是芜湖停止了实物分房，货币化分房成为主流，三是芜湖旧城改造的力度加大，四是芜湖经济快速发展使居民的收入增加，购买力增强。2目前芜湖市市区一类地区均价2325元/平方米，二类地区均价为1895元/平方米，三类地区均价为1316.35元/平方米，目前现有空置房面积为6.37万平方米，其中住宅5.06万，商业和办公用房1.31万，远远的低于国内认定的警戒线之下，显示了芜湖目前尚未出现房地产泡沫，但目前市场结构呈现宝塔型的市场结构，一方面缺乏中低档商品住宅小区，另一方面市场上对高档精品住宅的期望还是保持上升的趋势，因此该项目的实施将填补该地区没有高层的空白，满足不同层次的市场需求。

33

2

近期市场调查数据：改善居住条件70.1%，新建家庭11.2%，投资升值

9.796%。可见对现有居住条件的不满足是市民购房的最主要因素。其中年收入5万以上家庭购房因素：改善居住条件占43.58%，投资升值占25.64%, 年收入5万以下家庭购房因素：改善居住条件占72.67%，投资 , 升值占8.45%。家庭年收入越高者购房对于项目的升值潜力就越注重。

2、目标客户群市场调查

11

总价定位于住宅 30万策略：市区老居民户改善住房,外地来芜湖创

业成功人士,部分投资者家庭年收入 〉4万元，首付 〉12万元 月还贷能力1000-2000元,这部分的群体集中在30—45岁左右，工作多年，

32

有一定积蓄，对目前居住条件在周边人文氛围、交通、区位、配套、房型等方面有一或两条不满意者；收入相对稳定，首付能力在10万元以上；家庭人口在2—3口，两代之家；首次或二次置业，注重实用性，注重生活舒适度；对物业要求较高，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套完善等方面都有较多对比考虑，理性置业。希望拥有市区的便捷居家条件；满足其健康要求和精神层次需求的家居氛围。以芜湖“先富”人群为主要顾客群体

22

根据调查年龄35-50岁，家庭年收入4万元以上家庭：私企业主占

36.84%，公务员占17.1%，外企占3.95%， 传媒文化教育类占10.52%，销售占10.53%，制造业占3.95%，房产、工程类占9.21%，自由职业者占3.95%，金融行业占2.63%，国有大企业占1.32% 。 3、客户置业倾向调查:

11

36.5%的消费者选择了高层住宅，52%的消费者选择多层住宅，9.5%

的消费者选择了别墅。消费者对于代表高档物业形象的小高层表现出相当的兴趣。相比与近似同等城市烟台、扬州，选择高层的比值明显较高，济南选择小高层的比值为38.4%。总体来看，芜湖消费者接受高层物业的能力要弱一些，同时也反映出市民接受现代住宅有潜在能力消费者购买倾向

22

户型形式：人们期望的户型形式依次为：平层40.1%，复式27.6%，

错层20.8%，跃式10.7%。可以看出平层仍占有很大的优势

33

户型结构：选择三室的占到整个样本的71.2%，二室和四室分别占

20.1%和8.2%，三室是市场需求的主力。选择二厅的占整个样本的72.1%，一厅占27.1%，三厅基本无选择。在卫生间选择方面，人们的倾向不太明

33

显，选两个卫生间的为57.6%，选一个卫生间的占42.4%。但通过与家庭年收入相关分析，我们发现，随着家庭年收入的提高，选择二个卫生间的比例也越来越高，这说明了高收入阶层对于住宅舒适度的要求也越来越高,对于阳台设计的选择，在整个样本层中，有57.9%选择了落地玻璃阳台，有30.2%选择了封闭阳台。通过与家庭年收入进行相关分析，可以获知，家庭年收入越高的人群对于落地玻璃阳台的需求就越强烈。这也说明，宽敞、明亮、景观视野效果好的落地玻璃阳台已经为人们所接受，并成为高尚物业的一个重要元素。

55

区内公共设施要求的调查：公共设施的选择前五项依次为：中心花园

20.7%，体育健康设施18.66%，医疗保健设施13.73%，购物场所9.51%，文化娱乐设施8.1%，车库7.93%。中心花园、体育健康设施、医疗保健设施排在区内公共设施的前三位，充分说明了购房者对于健康的重视，购物场所和文化娱乐设施紧随其后，生活方便程度、娱乐生活配备也成为人们对小区的较高要求。在城市中心地区对车库的需求显得不是很迫切，随着人们对5+2生活方式的接受，对车库的需求会更为突出。因此区内景观设计选择依次为：草地18.58%，健身活动场所17.42%，运动器械16.89%，花坛10.14%，大树8.78%，街灯喷泉8.45%，儿童乐园5.74%，水池5.07%，健康运动设施：羽毛球场20.3%，游泳池17.63%，网球场12.7%, 健身房9.65%，卵石健身道3.9%。 4、结论分析：

综合以上大量调查数据进行分析，因此我们在方案中汲取了市场的反映和一些大城市的案例，我们精心挑选了户形、建筑立面、规划小品等（详

34

细见第三章－项目技术可行性分析）。方案在项目方案里将整合太阳能热水器，

实行可监控系统，智能化管理，卫星电视，小区光纤等配套，用长远的眼光打造我们的项目，这将使天和苑成为芜湖一颗耀眼的皖江明珠。

二、市场供求状况及发展趋势分析

1、市场宏观因素：

11

随着国家继续推进以住房分配货币化为核心的住房商品化进程，

以及通过降低费税简化程序等相关商品房管理办法的出台，为房地产开发商提供了更为宽松的投资环境。同时房地产投资比例的逐年递增对经济增长的拉动作用将继续日益凸现，预计“十五”计划在2002年的实施和中央政府将住宅作为扩大内需的举措，将有助于巩固房产业作为国民经济先导性基础产业的继续平稳发展。

22

芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射

较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户芜湖。近年来，市委，市政府把增强地方经济综合实力与老城改造紧密结合起来，以房地产为龙头发展经济，为加速房地产业发展提供了良好的外部环境。

2、区域市场分析

11

芜湖市“天和苑”项目区域对于以五一广场为中心的城市东北部

和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路

35

与赭山公园相临，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，目前该区域的城市香樟城市花园，仁和小区销售十分火爆导致炒楼的现象出现看得出购房户对好楼盘的需求渴望，随着芜湖长江大桥的通车，芜湖市在华东乃至全国的交通位置日益提高。改地区也将日益繁荣，可形成为人聚中心，其商机无限，蕴藏着丰富的人文资源和经济资源。该项目为芜湖市窗口地段，城市一类地区，地理位置优越，因此，在此兴建高标准、高品位的商业住宅综合小区，能提高整个市区的整体形象。也是市民和有识之士较理想的居住区商场所。

22

该项目是芜湖市锦天房地产开发公司通过市场运作，竞拍取得土

地使用权项目。拟定于2003年10月28 日正式开工建设。现主要依据市内同类地段．同类商品住宅房及商业用房，相关竞争性物业所供给情况，预测商业住宅和商业用房的价格并进行综合分析，现具体列表如下：

住 宅 房 市 场 分 析 表:

项 目 名 称 所 处 地 段 均 价(元/M2) 开发商名称 36

中和路和二街交中西友好花园 汇处 地处长江、青弋江长江长现代城 两江交汇处 北京东路与赭山世纪花园 中路交叉处， 金鼎广场

伟华房地产开发2550.00 公司 新湖房地产开发2700.00 公司 中联房地产开发2550.00 公司 金鼎房地产开发2700.00 公司 中和路121号 竞 争 性 开 发 项 目 一 览 表

住宅均 项目 名称 居有 地块 文化路世纪花两站广苑 场 芜湖市 马塘区21.33长江长城南旧万 现代城 城低洼万 发公司 50.95商住 2700 良好 地产开新湖房发公司 15530 90460 商住 2550 良好 地产开占地面建筑面用 地 价(元积(M2) 积(M2) 性 质 /M) 中联房2销 售 开发商状 况 名 称 区

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土 地 拍 卖 市 场 分 析 表

楼面项目 名称 所处 地块 占地面积(M2) 拍卖价 (万元) 所用地性质 拍卖日期 地价 (元/M2) 处 受让方 地段 锦天房锦天 范罗山 23759 花园 芜湖市4000 800 多层商住 2001地产开.1.15 发公司 长江长一类 长江长现代城 马塘区21330城南旧0 城低洼32156 627 层商住 高层多2001现代城年8开发公月 司 类 二区

从表中芜湖市房地产市场相关楼盘售价看：世纪花苑9万平方米的27-29-31层住宅均价2550元/M2，，商业门面4500元/M2，中西友好花园，3万多平方米的18层高层，住宅销售均价2550元/M2，商业门面均价10000元/ M2，金鼎广场高层住宅均价2700元/M2，商业门面16500元/M2，长江长现代城58万平方，住宅均价2700元/M2，根据市场比较法，从该项目发展趋势和地理区域综合分析，在保证楼盘风险托盘销售（3年销房85%以上）的前提下，（项目楼群定价：高层住宅均价2500元/ M2。商业门面均价4500元/M2的定价）具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性。 项目市场需求分析

38

11

随着今年住房货币补贴政策的进一步到位，住房消费制度的不断完善，

将形成以存量带动增量，住宅一级市场和地二级市场联动的良性循环。同时，金融机构住房业务品种创新，住房贷款门槛不断降低，居民购房按揭贷款期限最长8成30年,这为部分暂无购买力，但有稳定收入的消费者提供了方便，目前，芜湖已有80%的购房者接受了按揭购房置业方式。政策性利好将实质性缓解市民的购房压力，而存款利率的逐年降低．房地产的保值、增值功能的越加显现，这将有助于推动房地产作为新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会闲散资金进入住房消费领域，刺激住房市场需求。

22

芜湖市现有人口约72万人，包括外地在芜湖经商人员约80万人。按

芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于芜湖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%/3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期。 市场竞争优势分析： 项目优势

居民的住房需求已由单纯追求生存空间转向数量与质量并举时期，商业用房的选择注重高品味的住宅和地段的选择，根据实地评估分析，该项目具有以下特点优势： 1、

项目工程质量优势：该项目工程将经招投标由有国家二级以上资质

39

的施工企业承建，将由具有省级监理资质监理公司全程监理，保证全部工程质量达市优标准，确保工程质量达省级优良标准。 2、

销售市场价格优势： 目前，芜湖房地产市场相关楼盘售价为：中西

元/M2，商业门面均价10000元/M2，金

友好花园高层住宅均价2550

鼎广场高层住宅均价2530---3590元/ M2。根据市场比较法，从本项目地理位置优势和发展趋势综合分析，此楼盘价格定位住宅1800-3000元/ M2，商业门面房4500元/ M2较为合理适中，具备非常大的竞争力。加低价销售因素。 3、

项目地段位置优势：本项目位于芜湖市五一广场附近，交通便利，

地理位置优越，本项目建成后将成为芜湖市的制高点，包括芜湖长江及大桥在内的景观尽收眼底，充分体现了本小区高品位、高质量的居住环境，是居家经商的理想地段。 4、

设计特点：该项目采用全高层、全封闭，整体空间突出环境的理念，

建筑外立面采用现代手法表现经典方案，充分体现现代简约的风格，也是目前芜湖市乃至安徽省最高的高层住宅群。户型设计有两室二厅二卫，三室二厅两卫、四室二厅二卫等多种房型，面积在100M2~148M2之间不等。每种套型均具备明厅、明厨、明卫的“四明”格局，每套均设朝南客厅及一间以上朝南卧室；卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光及优美的景观视野；每户均设有一定面积的贮藏空间。 5、

智能化管理方面：小区自动报警系统；有线、卫星电视信号入户；

小区宽带网；电视监控系统由各单元底层进入、地下车库、小区主要出

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入口的摄像机信号通过同轴电缆传送至安保中心；小区周界设红外线探测器信号送至安保中心；各单元分别设一套可视对讲系统，实现住户与单元门口主机的可视双向通话并提供一路报警信号；各层设自动抄表模块，通过总线将各电表、煤气表、水表等数据传输至系统主机上，以实现自动抄表。 6、

住宅环境布局设计：重塑识别性与认同感的的人性空间。住宅布局

强调空间塑造，通过住宅单体功能，造型 和空间的分析，结合户外绿化环境设计，开成内向围合的合理空间，形成具有浓郁人情味的居住环境，同时环境强调以人为本的人性化居住概念，内向围合的整体布局在小区中心自然形成了一集中绿地，设有水池、喷泉、花木、树木、硬地。 7、

根据居住区规模和使用要求，在适当位置设有电房、水泵房、垃圾

收集间、物业管理用房、居委会、门卫室等辅助设施。小区内地上设架空自行车库，建有地下停车场，同时在单元首层设架空会所集娱乐休闲于一体，服务整个小区。 8、

营销策略

（一）按揭促销：芜湖市锦天房地产开发公司为搞好“天和苑”的重要楼盘，拟定与我工商银行签订个人住房贷款按揭意见协议，这对扩大促销，增强住房销售能力将起到重要作用。

（二）该公司为扩大销售影响，高效地指导楼盘销售，积极引进企业策化机制，将于南京浩华有限公司签订了风险托盘销售协议书，以加快销售进度。 9、

“天和苑”地块竞买的成交价 未突破该公司的预测，这为后期该项

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目建设速度．售房价格和销售速度奠定了良好的基础。 10、 市场前景预测

综上所述，该项目由于地理位置、环境选择、建筑格局、设计结构以及配套设施等方面有着一定的优势，具有一定的市场竞争力，加之公司有着较高的经营管理水平，较强的资金实力及多年的房地产开发经验，销售前景比较看好。

第五章 项目实施方案

11

项目在落实移交“熟地”后，预先组织安排人员对扩初方案的地块进

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行摸底，公司积极组织力量，计划在三个月内完成规划，勘探，设计任务，同时考察，选拔资历雄厚，技术力量过硬，守信用的施工企业队伍，采取滚动开发方式，便于组织施工，资金安排及开发管理，本工程规划经招标，现报名招标的施工企业已达14家，包括一级和特级企业，方案设计由上海东方建筑设计研究院（甲级）以及安徽城乡建筑设计院上海分院进行设计。扩初及施工图设计交由芜湖星辰规划建筑设计有限责任公司，地质勘察由芜湖建筑测绘院（乙级）和芜湖市勘察测绘设计院（乙级）联合勘察。同时工程质量交由招标选拔经验和资质丰富得监理公司承担工程监理。具体实施方案表见附件表）

项目实施方案计划

根据第六章的估算，该项目总投资41918万元。其中：企业自筹14500万元，占总投资的35％ ，银行贷款12200万元，占总投资的29％，销（预）售房款15200万元，占总投资的36％。该项目建设期四十八个月。自2003年11月至2007年底竣工交付使用。 逐年项目支出情况如下：

（1） 2003年项目支出10600万元，主要是支付部分土地出让金6000万元，市政配套费，规划勘察费，规划设计费524万元，可行性研究费30万元，三通一平费60万元，房屋开发费2000万元，扩初拆迁费1700，其它费用20万元，销售费用60万元，管理费60万元，财务费用160万元，不可预见费10万元。

（2） 2004年项目支出为xxx万元,市政配套费xxx万元，房屋开发费xxx万元，其他费用xx万元，销售费用xxx万元，管理费用xxx万元，财

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务费用xxx万元，不可预见费xxx万元，税费xxx万元。

（3） 2005年项目支出xxx万元。主要是房屋开发费xxx万元，销售费用xxx万元，管理费用xxx万元，财务费用xx万元。

项目的质量保证目标措施

“天和苑”是目前芜湖市规模较大的高层住宅群，具有一定社会影响，因此项目的质量将影响整个开发结果和企业在社会中的形象。

公司成立以工程部为核心的质保体系，工程室总工担任质保体系主任，各施工单位的项目经理工程技术负责人和工程监理质检人负责工程质量的责任，在保证工程质量100％达优良以外，另公司承诺建设单位奖励工程

创市极杯或省杯名牌，使项目工程以优质形象展示于社会，赢得社会美誉。 在工程质量管理控制

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制定工程质量奖惩制度，全程监督各项目经理和有关技术人员，进行评比，

2

实行优劣奖罚。2公司统一提供的三大主材（钢材、水泥、混凝土）对材料严把质量关选购品牌优质的材料，对施工单位自购材料做到认真检查、验收和进行复试，保证工程质量。3 所有项目工程必须严格的进行图纸会审，施工单位编制的施工组织设计和变更必须经工程部和设计单位审核，施工过程中的每道工序必须经有关部门验收合格后方可实施下道工序，所用的预制构件及成品、半成品材料必须报有关部门检验。4施工单位必须按图施工，凡结构变动，必须按有关部门同意签证、盖章的技术核定单，进行施工，竣工前必须将合格的竣工资料报我公司再整编存档。5在施工过程中公司随时抽查，发现偷工减料行为，从重处罚。

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4

3

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为了达到优质高效安全的奋斗目标，公司在该项目开发过程中采取以下安全生产施工措施，建立健全以法人为首的安全生产保证体系，认真贯彻执行劳动保护和安全生产政策、法规、制定各级安全责任制，定期研究解决安全生产中的问题组织审批措施计划的落实情况，定期组织检查并开展安全竞赛，消除事故隐患、制止违章作业，班前要对所使用的机具、设备、发现问题立即采取措施。

（后附件工程进度表）

第六章 投资估算及其资金筹资

估算依据

本章评估依据《安徽省建筑工程综合预算定额单位估价表》和《安徽省建筑工程安装标准定额文件汇编》，参照相关基础数据和原始资料，按照实事求是、客观、公正、真实的原则进行估算。（费用及效益的界定，遵循谨慎原则，即对不确定的费用一般从高估算，不确定的效益一般从低

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估算。）

估算范围

本次评估的范围是由芜湖市锦天房地产开发有限公司开发的芜湖市“天和苑” 商住房综合开发项目（建筑面积178000平方米）。

投资估算

芜湖市“天和苑”商住房综合开发项目总投资41918万元。现根据预测及相关资料和实际发生的费用，对各项投资测算如下：

一、 土地费用 （含契税） 10833万元 1.土地出让金 9133万元 2.保留建筑拆迁费 1750万元 依据土地使用权出让合同，出让土地面积46809平方米。 二、前期工程费 614 万元 1、规划费及初设、勘察、监理，单体设计费 524万元 2、可行性研究费 30万元 3、三通一平费 60万元 三、房屋开发费 20825万元 1、建安工程费 17800万元 2．临时设施费 50万元 3．电梯 1140万元 4.市政及基础配套费 1235万元 5．智能化设施 300万元 6．地下车库 （3000*1000元） 300万元

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该项目为高层住宅商住楼，采用全框架结构，建筑物面积178000平方米（不含地下层）。地下车库3000平方米

（1） 全框架结构房屋建设费

178000m2×1000元/平方米=17800万元

（2）附属工程费 1235万元 （38部电梯每部30万元计1140万元，加变压设施费（3个变配电所，每个20万元计60万元）。

（3）室外工程费 80万元

室外道路80万元

四、其他费用 100万元 按施工图预算和标底编制费、合同公证费、施工执照费、施工保险费按合同报价100万元。

五、销售费用 660万元

（其中广告费：300万）

六、管理费用 880万元 七、财务费用 1994.4万元 按银行贷款计划10000万元贷款期限三十六个月，月利率5.54‰计算1994.4万元，利息收入＋20万元，评估，抵押，保险费等20万元 八、不可预见费 983.16万元 按上述一至五项之和的3%计提

九、税费 4979万元 应缴税金3334万元，行政规费1467，产权费178万元。

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公司自筹资金14,500万元，主要来自注册资本和锦天花苑AB区的门面房及C区的开盘销售，该项目计划分三期建设，投资情况如下表：

单位：亿元 一期工程 二期工程 合计 占比 总投资 1.6 1.5 4.19 100% 其中 自筹 1.45 0.87 1.45 35% 银行贷款 0.6 0.62 1.22 29% 预销售收 入 0.6 0.91 1.52 36%

经测算如果公司销售计划能够实现，则2004至2007年公司实现的销售款回笼15200万元就可满足投资需求。

该项目前已投入资金约4000万元，主要用于取得土地3000多万元，前期工程费用1000万元。

项目效益及偿债能力评价

（1）该项目总建设、销售期限为4年，银行贷款按三期工程进度分次投入，期限均为三年。经评估测算，4年内项目销售收入分别为：17780万元、12700万元、20320万元 ，累计可实现销售收入50800万元，实现利润 8882万元，销售利润率为17.48%，投资利润率为21%。项目内部收益率19.35%，按12%的基准折现率计算，项目财务净现值为3,835万元，动态投资回收期3.68年。敏感性分析表明，项目对销售收入和投资成本较敏感。（2）筹资风险本项目预售房款投入占到总投资的31%，表明工程建设资金对预售

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房款依赖性较大。因此，项目预期销售的实现与否将直接影响到项目的正常运行。目前，该项目周边有“世纪花苑—君临天下”、“金鼎广场”“浩成置业”等在建或竣工住宅项目，特别是芜湖中联房地产公司在建的9万平方米“世纪花园”项目将先期开盘销售，可能对本项目将形成较大的市场压力，使得近1.52亿元预售收入的再投入具有一定不确定性。同时，项目后续自筹资金的落实也有较大的风险，主要原因一是锦天集团净资产仅为2200万元，资产负债率达65%，自筹能力有限；二是锦天集团目前有在建锦天花苑C区项目，其中：2003年新开项目需投入资金约3000万元，短期筹资压力较大。故本项目建设资金存在较大的筹资风险。

投资来源及筹资估算

根据以上测算，该项目总投资41918万元。其中：企业自筹14500万元，占总投资的35%，银行贷款12200万元，销（预）售房款15200万元。该项目建设期四十八个月。自2003年11月至2007年底竣工交付使用。其中2003年拟定贷款6000万期限2年，2005年销售预计销售33460万元占总销售收入的65%，2005拟定贷款6200万元，预计2007在销售完成85%的时候可以全部归还银行贷款。

综上，经审查本项目估算依据、《中华人民共和国担保法》、《企业会计准则》、《中国商品房开发管理暂行办法》及补充规定等法律、办法，本着科学、合理、客观、公正的原则，在充分考虑企业贷款效益性、安全性、流动性要求的同时，运用净现值法、内部报酬率法、市场比较法等定量分析方法和类比法、逻辑推断法等有关定性分析方法进行项目剖析。进行项目的资金决策提供分析依据,上述提供的相关资料，测评投资方案无重

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大漏项，各项取费标准按不确定费用从高估算，测算结果显示该项目投资方案可行，筹集来源有一定的保障。

综上所述,芜湖市“天和苑”商住房综合开发项目，属旧城改造项目，符合国家现行产业政策，自筹资金有望落实，滚动建设资金预计能按期实现，建设条件具备。项目住宅及商业网点价格定位较为科学合理，具有一定的市场优势，市场前景尚好，项目具有还贷能力，财务分析可行，自身及社会效益明显。

第七章 经济效益分析

项目成本及销售收入估算

根据第六章的成本测算该项目的成本为41918万元部分土地出让金9133万元，市政配套费1235万元，规划勘察费规划设计费524万元，可行性研究费30万元，三通一平费60万元，房屋开发费17800万元，其它费用100万元，销售费用660万元，管理费880万元，财务费用1994万元，不可预见费983万元，税费4979万元。

项目财务效益预测

根据市场评估预测和计算，芜湖市“天和苑”商住房综合开发

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