湖景洋房项目宣传推广策划案

友 誼 南 路 的 新 式 湖 景 洋 房

天津【順馳?梅江】藍水假期项目宣传推广策划案

目 录

第一部分：市场简析

第二部分：产品透析

第三部分：客户群分析

第四部分：核心策略

第五部分：品牌推广策略

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第一部分：市 场 简 析

宏观经济对天津市房地产市场的影响？ 消费者心目中最具吸引力项目排序？ 河西区地产市场现状？ 河西区地产市场未来趋势？

一、宏观经济对天津市房地产市场的影响

住宅产业，作为天津市把拉动经济增长的支柱产业之一，从1999年以来，政府加大了住房制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对完善房地产市场，刺激住宅需求产生了积极的影响。住宅货币化分配政策的出台，福利分房政策的停止，使住宅市场消费主体发生了变化，由以集团购买为主转变为以个人购买为主，极大的扩充了住宅市场的需求主体数量，增加了住宅的需求量。

住房贷款利率的下调，贷款总量、贷款年限、额度的增加，公房租金提高和产权出售，降低税费等政策的出台，对拉动住宅消费需求增长的作用很大。因此，在稳健增长的消费需求的强力推动及外部政策的支持作用下，预计在未来若干年内，天津住宅产业仍将保持一个较好的发展态势。

二、消费者心目中最具吸引力项目排序

通过一份对天津市2000年秋季房地产交易会调查报告显示，目前消费者心目中的最具吸引力的住宅小区排序分别是——

华苑>梅江>顺驰世纪城>万科>风荷新园>顺驰名都>万隆>仁爱花园>龙都>金湾>森淼麦格里>罗马花园>泰达园

注：对象主要来自市内六区及郊区（以南开、河西、河北、河东、和平区为主），现场共投放问卷1500份，回收有效问卷1270份。

三、河西区地产市场现状简析

本部分将主要对项目所在的区域，河西区已有项目做以简单的分析——

河西区目前起价在3000元/平米以上的项目概况表

项目名称 世纪城 艺都花园 隆昌公寓 福盛花园 圣德园 项 目 位 置 友谊路与黑牛城道交口西侧 尖山路96号 隆昌路，毗邻乐园宾馆 湘江道与大沽南路交口 永安道与保安大街交口 价格(起价) 3900均价 3430 3080 3130 3548 3700 4400 5200 3680 3300 3480 建筑面积(M2 ) 220000 29000 13500 118000 15000 80000 30000 150000 50000 100000 / 天津顺驰集团 天津开发区奇星房地产开发公司 天津环发房地产开发公司 天津市金宇房地开公司 天津建设投资公司 天津开发区房地产开发有限公司 开发区鑫森置业有限公司 天津翔达集团 天津津滨雅都置业发展有限公司 天津华厦经济房建设有限公司 房地产信托集团公司 开发商 泰达园(二期) 永安道与广东路交口 森淼公寓 罗马花园 津滨雅都 富裕广场 宾泰名居 河西区中环线旁 永安道与友谊路交口 河西区绍兴道与达 解放南路与琼州道交口 滨水道、环渤海广场旁

河西区房地产市场现状特征简述：

1、河西区项目的配套设施水平较高，开发商的项目运作水平比较高。目前河西区市场项目的配套设施已逐渐开始向舒适型转化，不再是简单的满足使用功能。

2、开发商在运作项目的时候，不再是简单的盖好房子、等人来买，而是从项目的定位，宣传等方面下了较大的功夫，并开始意识到品牌对于销售的促进作用，如泰达园。

3、项目包装各具特点：河西区特色项目比较多，如以舞蹈文化特色为主要卖点的艺都花园，追求高质高价的罗马花园，从调查来看，许多的河西区的新项目都具有自己的特色，领导天津市房地产市场的潮流。

四、河西区房地产市场发趋势简述

1. 未来河西区将是 天津市中高档居住区的聚集区 。由于市区南部自然环境条件优越，处于主导风向的上风口，污染小，

河西区大型公建设施比较多，生活便利，经济、人文条件相对较好，对整个天津市人口的吸引力比较大，未来人口对居住地域的选择上，将呈现出向市区南部倾斜的趋势。

2. 大量较高收入家庭的迁入，区域经济的迅速发展，使河西区房地产市场领先进入以改善型住宅为主的发展阶段，中高档住宅的需求

量将会有较大的增长，项目开发有向 规模化 发展的趋势。

3. 开发项目在环境、配套方面的差异性越来越小，而且由于市场定位趋同，导致竞争更趋激烈。项目的同质化使河西区房地产市场

竞争加剧，可能会有相当一部分实力比较弱的开发商退出河西区房地产市场。

4、友谊路延长线、解放南路是河西区未来开发的热点区域。利用国家增量投资建设的友谊路延长线为梅江居住区的开发、建设创造 了良好的条件。梅江居住区首期规划建设住宅万平方米，同时梅江居住区在住宅建设中引入了“生态住宅”的概念，从一定程度上引导了天津市的住宅建设发展方向，极大的带动了周边区域的发展。

第二部分：产 品 透 析

Strength（优势）？ Weakness（劣势）？ Opportunity（机会）？ Threat（问题/风险）？

一、项目概况

项 目 名：蓝水假期

发 展 商：天津顺驰投资集团有限公司 位 置：天津市梅江生态居住区/友谊南路旁 规 模：占地13公顷 ，总建筑面积约12.5万平米 建筑形式：独栋别墅、Townhouse、多层、小高层多种建筑形 户 型：约100平米—200余平米（不包括别墅和Townhouse） 建筑密度/绿化率：18%低建筑密度，58.8%湖景绿化率 智能配套：10兆宽带网入户

六表远程抄送（电表、煤气表、热力表、纯净水表、中水表、自来水表） 安房系统（视频监控、门磁、窗磁、红外、烟感、煤气等）

梅江卡/一卡通（应用于物管费用、停车场费用、网上购物、身份识别等）

二、SWOT分析

（一）Strength（优势）

◇顺驰的品牌形象力

◇社区内居家生态环境：2.85公顷湖面/18%低建筑密度/58.8%湖景绿化率/70%户型看到湖景 ◇顶级智能配套

（二）Weakness（劣势）

◇梅江生态居住区还为被消费者广泛认知和认同 ◇交通

◇社区周边配套设施

（三）Opportunity（机会）

◇梅江生态居住区未来发展潜力巨大 ◇目前同档次竞争楼盘还为数不多

（四）Threat（问题/风险）

◇市场容量有限（面对4000元/平米以上的价位，尤其是大户型） ◇同区域、大面积的项目几乎同期的开发，市场竞争激烈 ◇市场未知因素的影响

第二部分：客 户 群 分析 河西区？ 和平区？ 南开区？ 河东区？ 河北区？ 红桥区？ 一次置业？ 二次置业？ 多次置业？ 第一居所？ 第二居所？ 经理？ 私营业主？ 政府要员？ 白领？ CEO？ IT精英？外籍人士？

一、现有认购客户群简析

据一份对蓝水假期现有认购客户的分析，参见下表——

现有居住区域统计数据（表一）

居住区域 河西区 和平区 南开区 河东区 河北区 红桥区 其它区

户数（单位：户） 54 19 14 3 3 2 4 比例（单位：%） 54.55 19.20 14.14 3.03 3.03 2.02 4.04

选择户型面积统计数据（表二）

选择面积 100～120 120～140 140～150 151～160 160以上

户数（单位：户） 23 15 7 10 11 比例（单位：%） 34.85 22.73 10.61 15.15 16.67 通过以上两个表格的数据分析，再结合项目的特征，我们认为——

主力客户群：中上级阶层——大中型企业老总、私营业主、高级白领（律师、记者、高级医师、证券管理员、IT精英、国家高级公务员等）、政府官员子弟、少数外籍人士等，以选择做第一居所为主

年龄在30～45岁为主，对梅江生态居住区域的偏好性大，工作地点在河西区、和平区、南开区为主，属于二次置业以上，高学历、高收入（不少业主额外的灰色收入已占其收入的一大部分），注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与

生活方式的认同。

第三部分：核 心 策 略

项目定位？ Slogan？ 品牌包装调性？

广告调性？

一、项目定位

友 谊 南 路 的 新 式 湖 景 洋 房

支持点：

1、通过消费者熟知的区位概念“友谊南路”，拉近于购房者的心理距离（离城市不远的高尚生活） 2、“湖景”小区最大的卖点，很好的诠释小区生态的优势 3、“新式”、“洋房”，有钱阶层追求的一种时尚生活方式

二、广告语

品 味 有 湖 的 生 活

支持点：

人与自然，居家与环境，一种无限贴近自然的生活，品位当然不一样

三、品牌包装调性/广告调性

浪漫 悠闲 品位

支持点：

有湖的生活，带来的是什么？是浪漫、是悠闲、是品位??

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/q8x.html