世联2010年7月北京首钢区域二次振兴和开发运营方案

谨呈：首钢建设投资有限公司

世界北京计划——首钢区域二次振兴和开发运营方案顾问工作建议书

世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部二零一零年七月

目录contentPART1项目发展方向初判

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PART2顾问服务工作大纲

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PART3世联专案团队

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PART4时间安排&顾问费用

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PART5附件

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PART1项目发展方向初判 项目属性认知 大规模工业区改造模式 项目发展机会及特质挖掘 项目初步发展方向判断 项目内涵诠释

首钢8.5平方公里区域作为北京中心城区内最后的、最大规模可盘活用地...项目重要属性： 占地面积8.56平方公里，

北京中心城区(城八区)可见的最大规模区域开发项目 位于北京最为重要的东西

轴线(西长安街沿线)上 首钢旧址，大规模的工业

区改造项目

...其注定要肩负多重使命引领城市发展新方向，助力城市升级打造城市名片区

2

3

丰满和完善城市功能

1

4

锻造新的经济增长点

区域开发所肩负的多重使命...... 5提供当期收益和长效财税收入 7提供美好市民空间 6创造丰富的就业机会

区域二次振兴路在何方？基于本项目所具备的影响力，为其制定制胜的发展战略和定位是实现项目成功开发的首要工作

后续的功能定位、土地和物业的市场实现、开发运营等均不是根本问题，在明确战略和定位后，其他一系列的问题都将迎刃而解

通过对国内外同属性案例的梳理，世联总结出了城市大规模区域改造的三种模式案例选取准：城区范围内、大规模、旧区/旧城改造

参考案例： 英国伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)

模式一：退让为城市公共空间的纯公益化开发思考维度一：以经济利益为诉求or以公共利益为诉求思考维度二：单一化都市功能的快速开发or文化引领下的综合可持续开发典型案例：巴黎雪铁龙公园、北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园模式二：商务、商业单一功能的都市化开发典型案例：伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯、美国巴尔的摩内港模式三：文化引领下的可持续综合开发典型案例：西班牙毕尔巴鄂、英国谢菲尔德7

英国伦敦道克兰港区(Docklands) 英国谢菲尔德(Sheffield) 英国伯明翰钢铁工业区(Birmingham) 德国北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园

(Landsclafts park Duisburg-Nord) 德国多特蒙德市凤凰区(Phoenix) 法国巴黎拉德芳斯(La Défense) 法国雪铁龙公园(Parc Andre Citrone) 美国巴尔的摩内港(Baltimore) 日本东京临海副中心(waterfront) 西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)

澳大利亚悉尼Darling harbor 荷兰鹿特丹 Kop va

n Zuid ……

模式一：退让为城市公共空间的纯公益化开发(1/2)案例：法国巴黎雪铁龙公园(Parc Andre Citrone)

雪铁龙公园位于巴黎西南，濒

临塞纳河，占地45公顷，是利用雪铁龙汽车制造厂旧址建造的大型城市公园 公园原址为雪铁龙汽车厂，20

世纪70年代工厂迁至巴黎市郊后，市政府决定在这块地段上建造公园，并于1985年启动改造工程 雪铁龙公园展示的是富于变化、

不断生长而具有生命力的自然；并追求自然与人工、城市及建筑的联系与渗透；是一个富有创意的、供人们在此沉思、令人联想到自然、宇宙或者人类自身的文化性公园

模式一：退让为城市公共空间的纯公益化开发(2/2)案例：北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园(Landsclafts park Duisburg-Nord) 位于德国杜伊斯堡城北，面积约2.3平方公

里，是欧洲知名的综合休闲娱乐公园，原址梅德里西(Meiderich)冶炼厂属欧洲最大的钢铁生产商蒂森公司(Thyssen AG)所有 20世纪80年代中期工厂停止运营，蒂森将

冶炼厂连同下属矿区和炼焦厂共200多公顷厂区所有权以1马克的象征性价格移交给了北威州土地基金会；北威州于于1902年开始启动此项改造工程 公园建设方案没有掩饰原有景

观的破碎，而是寻求对旧有的景观结构和要素的重新解释，因此大部分旧建筑及工程构筑物都作为工业时代的纪念物被保留下来，并加以合理利用；这些遗留物不再是丑陋的废墟，它们的任何一个细节都能让人发现美，感受历史9

模式二：商务、商业单一功能的都市化开发(1/2)案例：英国伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)由一个废弃的工业码头... 坐落于伦敦道格斯

...成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD

岛(Isle of Dogs)的陶尔哈姆莱茨区 1980年代中期，伦

敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区

集中了大量的依托大型写字楼办公的服务业 功能构成：写字楼(金融及传媒)、教育(伦

敦城市大学)、酒店(四季、万豪、弗雷泽宫以及宜必思)、酒吧及餐馆、商业购物中心及设计师品牌店、公共艺术中心及其他公共空间 (草坪、音乐喷泉)10

模式二：商务、商业单一功能的都市化开发(2/2)案例：美国巴尔的摩内港(Baltimore)由荒废的港口工业区...

...成为巴尔的摩最重要的商业中心

随着二战后经济结构转型和重工业的衰

退，位于巴尔的摩市中心的内港区日益萧条，码头仓库也开始出现闲臵 1970年代，巴尔的摩内港内港成为一个

经过近30多年的城市重建，内港区现已成为

荒废的旧港口工业区，建筑陈旧，环境污染严重，复兴计划由此

而生

巴尔的摩最重要的商业中心区，以金融、商务、会展、商业、科研文化为主导功能，同时也是美国东海岸重要的商业中心区之一

模式三：文化引领下的可持续综合开发(1/2)案例：西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)毕尔巴鄂的改造取得了出色成就 背景：毕尔巴鄂是西班牙北部大西洋沿岸

的港口城市，西班牙第四大城市；因1983年的洪水，旧城区严重摧毁，整个城市颓势难挽，1990年代初毕尔巴鄂已沦为籍籍无名的小城 城市更新整体目标：国际性的文化艺术中

心城市 城市更新核心策略：文化发展策略被确定

为毕尔巴鄂城市复兴最中心环节；以文化引领城市更新和升级，创造城市特色和核心竞争力，进而带动城市全面发展和复苏 关键举措：①以整体城市环境整治入手，

小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心，铸就著名的“毕尔巴鄂效应”: 旅游人群10万人——100多万人(2006年) 衰退的工业城市——GDP近10000亿欧元，人均

GDP近22000欧元(2006年)

尤其是滨水区域的开发；②文化艺术设施等标志性建筑建设③注入新的文化艺术产业 著名项目：建在内维隆河畔的古根海姆博

物馆，“一幢世界级的建筑物建彻底改变世界对毕尔巴鄂的看法”12

模式三：文化引领下的可持续综合开发(2/2)案例：英国谢菲尔德(Sheffield) 背景：谢菲尔德市早先为英国有名的工业

城市，以钢铁制造业而闻名于世，1970年代末面临着整体更新和转型问题 条件：坚实的文化基础，洋溢着多元化的

谢菲尔德最终实现了成功转型和复兴

文化活力；居民拥有各种不同的文化背景，在这里可以听到至少84种语言 城市更新核心策略：以体育和文化引领城

市转型升级，构建城市竞争力，从而带动城市多元化发展和全面复兴 关键举措：①借势第16届世界大学生运

动会，建设大量体育场馆；②同时建设大量的博物馆、图书馆、电影院等公共设施；③围绕体育场馆和公共设施，承办大量的国际和国内体育、音乐等活动以及商业、社团活动，成为时尚文化交流地；④打造了著名的文化产业区，实现文化、艺术的产业化(吸引了音乐、电影、电视制作、新媒体、设计、摄影、表演艺术及传统工艺创作等领域的众多知名企业)

在体育、文化的引领下，城市趋向多元化的发展和全面复兴，目前已成为世界著名的体育、文化、创意产业之城；2003年成为伦敦以外总体财富排名最高的地区

三种模式有着不同的内涵，所产生的效益和适用性也不同内涵以公益诉求为主，退让为城市公共空间的纯公益化开发

效益退让公共空间，造福市

民具有强烈的外部效应，带动城市及周边环境改善、土地增值能快速形成资金、人流的高度集聚，土地的高效利用，地价的高价值实现但过于单一的功能区划造成区域特色丧失，并衍生交通、环境、职住不平衡等大城市病充分塑造区域特色和核心竞争力虽然盈利周期较长，但能形成区域在功能协调下的整体可持续增值

适用性一般由政府组织和实施开发

模式一

模式二

以商务、商业等单一功能为主导工业社会的典型空间结构型态

适用于位于大都市核心区的改造项目城市经济快速发展，需要聚集化的承载空间

模式三

文化引领下的可持续综合开发是后工业社会的典型空间型态

强烈或独特的文化气质城市升级和竞争力提升、城市结构重构的关键时期城市未来重要发展方向和重点开发区域的改造项目14

但都是“立足自身、站位城市、大画面切入”的合理选择世联从以下两个角度对项目发展方向进行初判

成功的城市大规模区域改造均基于以下几大方面对开发方向作出合理选择： 站位城市 立足自身 大画面切入

角度一：

站位城市，大画面切入——对城市发展机会进行挖掘角度二：

首钢区域的转型方向和模式该如何确定？

立足本体——对项目自身特质进行挖掘

随着国家整体实力的提升，北京的战略定位从“国家首都”转向“世界城市”,以顺应全球整合和配臵资源的需求在经济快速发展，国家整体实力快速提升的背景下中国近两年经济增长4.9万亿美元 4.3万亿美元+8.7%

北京及时调整自身定位，明确了“世界城市”的发展目标 1953年总规

日本近两年经济增长4.8万亿美元 5万亿美元

+2%

提出“首都应该成为我国政治、经济、文化的中心，特别是要成为我国强大的工业基地和科学技术的中心。” 1992年总规

进一步明确了首都政治中心和文化中心的城市性质，提出了建设全方位对外开放的现代化国际城市的目标 2005年总规

2008

2009

2008

2009

首次明确了北京发展目标——“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市 北京市第十三届人大三次会议提出把建设

在中国经济保持快速增长的背景下，2010年中

国有望超越日本，成为世界第二大经济体

“世界城市”定为北京未来的发展方向16

物质和经济实力等硬实力是打造世界城市的基础，以文化为代表的软实力是决定城市全球控制力和影响力的关键因素建设世界城市需在以下四大方面建立国际影响力 经济方面：核心指标包括GDP、经济密度、产业结构(研发、金融、

世联观点：

制胜关键——

城市软实力

国际文化的传播中心

、战略资源的国际价格形成中心、国际政治的影响中心

现代服务业)、经济国际化程度(国际贸易)等城市硬实力

社会方面：信息化枢纽、交通枢纽(尤其是航空)

基础层面——经济、交通、信息、城市建设......

政治方面：国际政治的影响中心，国际组织密集

世界城市竞争力的构建要素整体可分为硬实力和

软实力两个层面 硬实力只是建设世界城市的基础，软实力才是制

文化方面：文化的感染力、传播力和影响力

胜的关键，是最坚实、最持久的竞争力内核！ 尤其是文化影响力，文化永远都是不可复制的核

心竞争力！所有的世界城市都是文化城市！17

经过多年快速发展，反映北京物质和经济实力的各项指标与成熟世界城市间的差距日渐缩小指标常住人口(万人)建设用地面积(平方公里) GDP(亿美元)人均GDP(美元)三次产业增加值比重三次产业就业比重人均可支配收入(美元)国际游客人数(万人)外籍人口(人)航空国际旅客吞吐量(万人次)城镇化率(%)人均住房面积(平方米)人均道路面积(平方米)人均绿地面积(平方米)轨道交通里程(公里)城市纽约 1942.93 11264 11789 60676 88.40% 89.80% 46364 765 470 2300 90%以上 28 28.3 19.2 421伦敦 755.69 1682.35 5196 68758 89.86% 90.80% 40522 1534 205 5900 90%以上 31.9 30 22.8 408巴黎 993 3082.35 5024 50775 86.46% 82.90% 31898 876 140 4500 90%以上 32.4 26.4 24.7 214东京 1279 564.3 12334 35672 82% 81% 44509 834 383700 6667.1 100% 17.6 13.5 60 380香港 669.83 242 2465 29903 91% 87% 25390 1264 71000 4699.5 100% 7.1 3.9 33.6 82.2新加坡 460 291.7 2516 36370.2 66% 70% 21230 1028.4 4840000 3670.1 100% 20 15 155 109.4北京 1633 3400 1199 7370 71% 69% 2819 435.5 65000 5592 84.50% 20.3 9 48 142

数据年份：2007年

数据来源：世联平台 18

北京市已确立的六大高端产业功能区及其他规划建设中的新区将进一步夯实北京作为全球性经济中心的地位临空经济区北清路——七北路科技产业带

中关村科技园区

奥林匹克中心区

六大高端产业功能区

其他规划或建设中新区金融街商务中心区(CBD)定福庄传媒基地

丽泽商务区

通州总部经济集群(新能源、电子商务...)垡头环渤海总部商务区

经济技术开发区

但城市软实力，尤其是国际文化影响力仍较为有限国际政治影响中心国际价格形成中心国际文化传播中心百老汇、美国大都会博物馆、2000家非营利文化机构、2000多种报刊和美国三大广播电视网等强大的、立体式传媒网络，让西方价值观成为“普世真理”拥有英国1/3的表演艺术公司、70%的录音棚、 90%的音乐商业活动，75%广播电视业收入、 BBC、路透

社……日本素有“动漫王国”之称，东京是日本动画制作业最集中的地区，目前日本动画制作公司达到近800家，这些企业有80%集中在东京巴黎香榭丽舍大街被看作是巴黎最美丽的街道，集高雅及繁华，浪漫与流行于一身的世界上最具光彩与盛名的道路20

纽约

国际组织总部 21个

华尔街

伦敦

国际组织总部 57个

金属交易所、国际石油交易所、国际金融期货交易所

东京

国际组织总部16个

工业品交易所、黄金汽油交易所

巴黎

国际组织总部 208个

——

从而制约了北京城市的世界影响力，以及成为真正意义上的“世界城市”根据“全球化与世界城市研

北京与巴黎、伦敦、纽约、东京相比，在文化的丰度、广度和吸引力上并不处于劣势

究小组与网络”(GaWC)泰勒等人对世界城市层级 (hierarchy)的研究，北京已经成为Gamma级世界城市，或者说是第三层级的世

但北京的文化一直是处于“沉睡”的文化，一直是“被发现”的文化

界城市但与巴黎、东京、纽约、伦敦等第一层级的成熟世界城市相比，仍有一定差距，主

老外的嘴上总挂着对北京和中国文化的“神秘”,恰恰印证了文化影响的“被动”

要体现在文化影响力上

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