关于旧城改造存在的问题及对策的思考

所谓旧城改造,就是对旧城区的再次开发,是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和进步需要的物质环境进行部分改造,使城区的布局整齐划一,使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展,工业化、现代化发展迅猛,为了节约用地,国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。

关于旧城改造存在的问题及对策的思考

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【摘要】

所谓旧城改造，就是对旧城区的再次开发，是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和 进步需要的物质环境进行部分改造，使城区的布局整齐划一，使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展，工业化、现代化发展迅猛，为了节约用地，国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。经济的快速发展，导致了我国部分城市旧城区城市布局、生活方式及经济模式已明显暴露出与现代社会的不适应，违法违章建筑用地现象比较普遍；存在诸如楼房质量较低，建筑密度大，道路狭窄弯曲等诸多安全隐患；以及出租房屋缺乏管理等社会治安隐患。因此，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，便成为城市规划研究工作者亟待解决的问题，城市规划就要从自然环境和社会心理两方面去探究如何开创一种既能融合技术和自然的人类生活的最优环境，又能激发人的创造精神和生产力，提供较高的物质和文化生活水平的局面。目前我国城市规划建设中的旧城改造在运作过程中，问题和偏颇之处也很多，针对这些问题，提出解决的建议和方法。 关键词：旧城改造；思路；问题和对策 一、城市旧城区的形成和改造基本情况 1、城市旧城区的形成。

城市旧居住区，是在城市的长期历史发展中逐步形成的城市在各个历史时期发展的缩影。旧城区一般具有较丰富的历史文化遗存，较完整的历史格局和传统风貌，但也存在基础设施相对比较陈旧、房屋质量比较差、城市格局尺度比较小、人口密度较高而且居民收入低等一些问题。例如重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。 2、旧城改造的基本情况。

旧城改造一般指对市区的主要是一些时间较长的小区和厂房的改造。改变和建造城市规划结构，在其行政界限范围内，比较合理的划分工业用地分区和城市用地分区；通过采取综合的措施来净化大气和水，降低噪声污染，绿化开阔空间，改善城市居住环境；更新并且调整城市工业布局，完善城市道路系统；改善城市人居环境并加大公共设施的建设，把旧街坊改造为系统的居住区。 二、旧城改造存在的问题

1、以单一的获取利润为主要目的,过度提高容积率,加大建筑密度,造成过密的开发和土地的滥用,导致环境持续不断的恶化。以渝中区为例，2007年上半年批准的用地面积约为7万平方米，比去年同期减少了近八成；批准的建筑工程面积为85万平方米左右，相比去年

同期增加了80%多。批准用地面积在不断减少，而建筑工程面积在不断大幅增加。这一减一增之间，将会导致单位用地面积内的建筑量增大，建筑的容积率提高，与之相匹配的公园绿地等公共设施问题将更加难以解决。

2、只看到局部眼前的利益忽视城市建设的长远目标,在城市历史文化和景观保护区内拆除或者改建需要保护的历史建筑, 采用新区开发的模式，大拆大改，推倒重来，严重破坏了城市的传统风貌和特色。并且在很多地方拆迁补偿的标准不合理，补偿的金额过低。这是造成拆

所谓旧城改造,就是对旧城区的再次开发,是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和进步需要的物质环境进行部分改造,使城区的布局整齐划一,使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展,工业化、现代化发展迅猛,为了节约用地,国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。

迁纠纷中最根本、最普遍、最主要的原因。在有的地方拆迁的主体及行为不合法。有的拆迁人根本就不具备合法的拆迁资格;并在其拆迁过程中暴力拆迁，以强凌弱，以大压小。这种拆迁人是无法让拆迁户安心的。轻视规划，不认真做好建设工作计划，缺乏政策的连贯性，未能做好拆迁户的安置工作，安置房屋条件较差，不但证件手续不齐，而且经常停水停电，有的甚至是危房，这些现象也是屡见不鲜。

3、对旧城改造的复杂性认识的缺乏，将问题简单化,不管具体情况一律采取推倒重建的开发模式,导致人力、财力和物力的浪费,破坏原有城市的空间结构和原有的社会网络。 对“旧区”的认识就是城市的“烂摊子”、“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚祛除这些“毒瘤”。再加上强大的商业利益的推动，过去在旧城改造中的具体工作采取了不分良莠，大肆拆迁，整平土地重建的方法。这样的做法收效甚微、工作简单，但是往往直接摧毁了城市原有的社会结构、文化脉络、风土人情，并且市场化运作对高回报的追求，每每突破城市规划对建设的控制的各种要求，致使城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

4、地质治理与旧城改造的工作不相协调

我国部分的地区位于地质灾害隐患比较大地区，要对这些地区进行改造，就必须采取一边治理一边改造的模式，虽然大幅度提高改造费用，拉长改造周期，但对于城市的长远发展有至关重要的作用；部分改造地区道路狭窄，交通拥挤，对开发商来说升值空间有限，较大地制约了项目整体规划和规模，开发商在前期必须投入大量的人力、物力对其进行评估和改造，改造成本不断的增加，政府应予以政策扶持，以保证地质灾害多发区旧城改造项目的顺利完成。

三、对策与措施

针对上面的问题，可采取如下的对策和措施。

1、旧城区改造要以遵循城市发展规律，保护城市原有的人文气息和城市风格，走有机更新可持续发展道路为前提，根据改造的内容和要求，妥善处理当前与将来的关系，并且在旧城改造过程中，要遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城的改造建设。

2、加强政府的宏观调控。政府要制订管理和约束旧城改造的行为的地方性法规，以减少开发活动中的盲目性；要制订适当的奖惩制度，充分调动各方面的积极性。特别是政府要

加大对旧城区基础设施的投资，改善好旧城区的基础设施和自然环境。

3、加强规划引导。针对空间布局、 用地调整、交通、绿化、市政、文物保护等一系列的问题，城市规划的相关部门要花大力气对旧城改造问题进行全面的深入细致的研究，制定系统改造的规划。在旧城改造的规划的可实现的基础上，编制旧城的改造规划要引入城市经营的理念，按经济规律办事。要对每项旧城改造项目，都从土地评估、土地分级方面着手，对土地的增值、土地的市场进行预算，进行系统的成本效益分析。

4、引进公众参与机制，走“民主化”的旧城区改造的道路。因为旧城改造是城市建设中最为复杂、涉及面最广的一项工程，直接涉及到公众的切身利益，因而旧城改造一定要积极引入公众参与机制，走“民主化”道路。 政府要认真听取群众的意见，协调各方的利益；加强开发商的责任感，增强公众的参与热情，在商业的利润和公众的利益之间寻求合理平衡。对一些居民提出的对超面积安置的意见，可以由被拆迁人先提出申请，根据批准的规划，在

所谓旧城改造,就是对旧城区的再次开发,是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和进步需要的物质环境进行部分改造,使城区的布局整齐划一,使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展,工业化、现代化发展迅猛,为了节约用地,国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。

条件允许的情况下最大限度的满足居民的需求。如规划条件不允许，必须仍按拆迁补偿方案中的规定执行。

5、加强规划实施管理和执法。对旧城改造问题采取“三分规划， 七分管理”的原则。一旦经过批准具有法律效力的旧城改造规划，要严格遵守。一旦发现违反规划的行为，行政主管部门要坚决查处，决不能姑息。 四、总结

就成改造是社会发展和和人文需要的必然趋势，改造就成志在必得。在旧城的改造当中最重要的就是安抚民意，民意是最不稳定的因素，民众是最重要的，在改造过程中应该尽量避免与民众发生冲突。在改造的前期应当安排各旧城区的街道办事处对民众进行思想教育，晓以利弊。制定合情合理的土地置换措施，避免损失群众的切身利益。 参考文献：

[1]陈小燕，董冬：旧城区改造中的问题及对策.衡水学院学报(社会科学版).2011年(2). [2]赵满华，刘淑清：城中村改造过程中存在的问题及解决的对策——以山西省太原市为例[J].区域与产业经济.2009,(11).

[3]吴学军：济南市拓展城市发展空间进程中“城中村”农民市民化问题研究.中共济南市唯党校学报.2011年(1).

[4]陆海燕：“城中村”改造问题研究.[J].现代商贸工业.2011,(2).

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