逾期交房违约金的诉讼时效起算点问题

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

随着近些年房地产市场的升温,逾期交房、逾期办证等商品房销售合同纠纷也日益增多。为了维护自己的合法权益,消费者往往在与开发商协商无果的情况下诉诸法律,此时就涉及该请求的诉讼时效问题。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题,实践中争议较大,各地法院的判例也不尽相同,笔者将在下文中对当前的主流观点进行逐一评析,并从更有利于平衡双方当事人利益、解决纠纷的角度寻求一种更为适合的诉讼时效起算方式。

一、诉讼时效及诉讼时效期间起算的含义

诉讼时效,指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。[1]从我国民法通则的相关规定来看,我国诉讼时效制度采用的是消灭时效制度,诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人及时行使权利,即体现了法律保护勤勉者,不保护懒惰者的原则,通过诉讼时效制度可以使当事人之间的权利义务关系得以尽快确定,从而既达到稳定的社会交易秩序,又促进经济流转的立法目的。诉讼时效期间的起算,也称诉讼时效期间的开始,是指民事法律规定的关于保障权利人通过诉讼实现请求权的有效期间开始计算,它直接关系到诉讼时效期间是否届满,权利人能否请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利。因此,诉讼时效期间的起算是确定权利人请求法院保护其权利的期间和范围的重要制度。目前我国法律对诉讼时效期间起算的规定主要集中在《民法通则》第137条,即诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本文将通过对当前逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算的三种主要做法的评析,阐述笔者对于该问题的观点。

二、当前三种诉讼时效起算点

当前法院实践中,对于逾期交房诉讼违约金请求权的诉讼时效起算问题主要存在三种观点:其一,从合同约定的交房时间起算2年的诉讼时效;其二,从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效;其三,从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权。下面就这三种主流观点进行评析。

(一)以合同约定的交房时间为起算点

根据上海市高级人民法院司法解释(沪高民[2001]10号)第二十六条的关于违约金诉讼时效计算的规定,预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效,应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。此观点的主要依据为,根据《民法通则》的规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。[2]在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同相对方(业主)就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定。

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

倘若依此观点,从合同约定的交房时间(也就是交房日期的次日)起算违约金请求权的诉讼时效,而此时,只有该日的违约金请求权未得到给付,即该日违约金请求权利被侵犯,而之后的每日产生的违约金尚未发生,又谈何被侵犯。

同时,这种诉讼时效的起算方法也会造成一定的社会公平问题。作为存在违约行为的开发商来说,如果超过两年的诉讼时效,就可以此为抗辩拒绝承担违约金的赔偿责任,同时也就不再急于交付房屋,而对于没有过错的购买者来说,一旦超过合同约定的交房日两年,就丧失违约金请求胜诉权,也就很难督促开发商尽早交房。因此,此种起算方法对于权利人的要求最为苛刻,反而成为违约方逃避法律责任的一种工具,不利于司法追求的社会效果与法律效果相统一。

(二)从房地产公司实际交房之日起计算2年的诉讼时效

此种观点实际采用的是侵权法理论,即该逾期交房的侵权行为始终存在,故诉讼时效应当从该侵权行为终结之日其计算,即从开发商实际交付房屋之日起计算。该观点主要依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》中规定的,侵权行为是持续发生的,诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算[3]。

但是该观点也存在着一定弊端,首先逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债,故不能适用侵权行为的诉讼时效规定;其次,采用此种诉讼时效起算方法会造成当事人为了获取更多的逾期交房违约金,而怠于向房地产开发商主张其权利,造成该诉讼时效被权利人滥用,对于开发商来说又存在一定的不公平性。

(三)从向法院起诉之日起向前推2年,保护这两年的违约金请求权

实践中,有的法院采用了一种更为合理有效地诉讼时效起算方法,即当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉,相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形,适用中断或中止的规定。[4]笔者也比较赞同此观点,并将在下文中详细阐述这种逾期交房违约金请求权诉讼时效计算方法的依据。

三、采用第三种观点起算诉讼时效的理论依据及现实意义

保护当事人起诉之日向前推两年的逾期交房违约金请求权,这种观点的主要依据为,该债权为继续性债权,违约金的计算是以日为单位的,故多违约一日就产生多一日的违约金,即产生多一日的违约金请求权,对于每一个请求权分别计算诉讼时效。

(一)属于继续性债权的理论依据

继续性债权是相对应一时性债权的一个概念。一时性债权指的是债权的内容在某一个时

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

间点就已经得以确定的债权。例如,在借贷关系中,双方借款合同一经签字生效,对于该借款数额的债权请求权的内容就已确定,当双方约定的履行期限届满,债权人被侵犯的债权的诉讼时效就开始起算。而当前商品房买卖合同中,普遍都有出卖人逾期交房,每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金的约定,故逾期交房的违约金属于继续性债权的一种,随着合同约定交房时间届满,就产生了按日计算的违约金,该每日产生的违约金债权各自具有一定得独立性,即个别性债权,应当单独计算诉讼时效,并最终构成累计违约金的组成部分。

继续性债权是指债权的内容和范围会受到时间因素的影响,并且会伴随着时间的推移而不断发生变化,例如按日计算的租金债权是随着租赁关系的继续而累积产生;按月计算的利息债权是伴随借款本金债权的存续而持续产生的;按日计算的违约金债权同样随违约行为的继续而按日产生的。

可见,继续性债权与一时性债权这两种债权的最大的区别在于债权的内容是否具有时间上的固定性,而这直接关系着诉讼时效的计算问题。继续性债权由于债权内容随着时间的变化而改变,故宜将每个债权单独起算诉讼时效,才能更好平衡债权人与债务人的诉讼利益;而一时性债权由于债权内容已经固定,故诉讼时效的起算也比较容易。

(二)现实意义

其一,采取此种起算方法符合法律精神。设立诉讼时效制度的目的不是处罚权利人不及时行使请求权的行为,也不是保护义务人不履行义务的行为,而是为了督促权利人及时行使权利,以保障社会交易的整体安全性和稳定性。因此,诉讼时效制度不应当成为违约方不履行义务的手段。

其二,法律是各种权利的平衡机制,在若干对立的权利之间,在相互冲突的价值之间,法律应有所取舍,在司法实践中也应当给予考虑。逾期交房违约金请求权的诉讼时效采用继续性债权诉讼时效的计算方法,能够最大限度地兼顾到双方当事人的利益平衡关系,营造双赢,化解纠纷,因此也就更为符合公平正义的法律精神。

其三,面对错综复杂的社会关系,就更需要形式多样的社会调节手段。一时性债权和继续性债权这种以时间单位为标准法律方法,给逾期交房违约金这种债权债务关系的诉讼时效提供了一种新的计算方式。这种方式可以缩小了债权人和债务人的争执距离,使双方当事人的矛盾冲突更容易解决。

综上所述,逾期交房违约金请求权的诉讼时效以时间为单位分别计算,不仅具有充分的法律依据,同时更有重要的现实意义。正所谓安居才能乐业,房地产业对于社会经济发展、人民生活水平提高、社会稳定都具有举足轻重的意义。对于逾期交房这类日益增多的纠纷,如何在开发商和广大购房者之间寻找一种更为适当平衡的冲突解决方法,是我们司法实践中应当考虑问题。而采取继续性债权的诉讼时效起算方法就可以很好的解决此问题,并最终取得良好的法律效果和社会效果。

注释:

2011年软考系统集成项目管理工程师考试学习札记

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版。

[2]《中华人民共和国民法通则》第137条。

[3]《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百九十四条。

[4]《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第11条。

参考文献:

[1]《民法总论》王利民著,中国人民大学出版社,2009年7月第1版;

[2]《民法总论》,史尚宽著,中国政法大学出版社,2000年版。

[3]《继续性债权与诉讼时效》,崔建远,人民法院报,2003年6月27日出版;

[4]《关于诉讼时效制度的若干理论问题》,柳经纬,《比较法研究》,2004年第5期;

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/q7ej.html