351号 江西金凯针纺有限公司 凤凰山工业厂房及用地

房地产评估

房地产抵押估价报告

项目名称：凤凰山工业开发区 江西金凯针纺有限公司抵押价格评估

委 托 方：江西金凯针纺有限公司

估 价 方：安义县诚信房地产价格评估有限公司 估价人员：余科全、简建

估价报告编号：安诚评字[2009]351号

估价作业日期：2009年4月13日至2009年4月15日

所属厂区

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目 录

一、致委托方函 二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告

五、估价技术报告（评估机构存档及管理部门查阅） 六、附件(以下均为复印件)

1、房地产评估委托书；

2、房屋所有权证: 安房权证开发区字第C-9-0246号、安房权证开发

区字第C-9-0247号、安房权证开发区字第C-9-0248号；

3、国有土地使用证：安义国用（2009）第10654号； 4、国有建设用地使用权出让合同； 5、安义县国有建设用地使用权成交确认书； 6、估价对象实地勘察照片；

7、估价机构资质证书、营业执照及注册估价师证书复印件。

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致委托方函

江西金凯针纺有限公司：

承蒙委托，本公司根据本次估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照合理的估价程序，采用适宜的估价方法，对贵单位所委托的位于凤凰山工业开发区内江西金凯针纺有限公司所属厂区进行价格评估（建筑物总面积为7124.59平方米，用地面积为20000平方米），本次评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

通过评估人员的现场勘察，在分析影响估价对象类似房地产市场价格的有关因素和其他相关资料的基础上，结合评估人员的估价经验，确定本次估价对象在2009年4月13日的房地产市场价值为1310.23万元；大写金额：人民币壹仟叁佰壹拾万贰仟叁佰元整。

估价对象明细表

安义县诚信房地产价格评估有限公司

二〇〇九年四月十五日

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估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们于2009年4月13日对估价对象进行了实地查勘。 6、其它没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本评估报告中所依据的有关建筑面积、用地面积等资料来源于委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

8、根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同由委托方与安义县国土资源局于2009年2月签订，宗地编号为360105090004k，宗地总面积为20000平方米，坐落于安义工业园区，宗地用途为工业用地，合同出让年期为50年，合同出让金额为170万元，目前已支付全部出让金，本次估价结果是以土地出让年期为50年条件下得出。

9、本估价结果未考虑估价对象可能存在的债权、债务情况及其他纠纷对估价对象价值的可能影响，随着时间、市场行情及相关条件的变化、该估价结果需作相应调整。

10、本报告估价结果作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途使用。

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估价的假设和限制条件

1、本次评估是以委托方对估价对象拥有完全产权，且不存在影响其价值的负担、限制等条件。

2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

3、本报告按既定目的提供给委托方使用，即为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

5、我们评估的是评估标的物的公开市场价值，基于以下假设条件： （1） 自愿销售的卖主；

（2） 有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑房地产性质和市场

情形进行议价；

（3） 在此期间房地产将保持稳定； （4） 该房地产可以在公开市场上自由转让； （5） 不考虑特殊买家的额外出价； （6） 评估对象合法并可持续使用；

6、本估价报告中相关证明资料、基础数据由委托方提供并对其准确性、真实性负责。

7、本次评估没有考虑估价对象转让后应缴纳的法定税费等款项。 8、本估价报告结果是在假设和限制条件下的结论，如假设和限制条件不成立，则估价结果需重新调整。

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房地产估价结果报告

一、委托方：江西金凯针纺有限公司

二、估价机构：安义县诚信房地产价格评估有限公司 三、估价对象：

1、项目位置与环境 (1)区域概况：

凤凰山工业开发区处于前进路北侧，属市级工业开发区，位于江西省南昌市安义县城东大门凤凰山上，规划总面积为7平方公里，于2002年9月全面动工建设。

凤凰山工业开发区地处昌九工业走廊，交通十分便利，与105国道、京九铁路、昌九高速公路、南安一级公路紧密相连，距京九铁路新祺周车站25公里，昌北国际机场30公里，南昌市50公里，江西最大的港口九江港和国际名山庐山105公里，随着南安一级公路的竣工通车，使安义完全融入南昌“半小时经济圈”。

凤凰山工业开发区虽起步晚，但发展快。园区按照合理布局、科学规划的原则，坚持“以人为本，全面、协调、可持续”的科学发展观，首期开发的1.5平方公里土地的基础设施日趋完善，“六通一平三化”（即通水、通电、通路、通讯、给排水、排污、场地平整、美化、绿化、亮化）基本造就。“四大园区”（即文峰工业园、前进工业园、孙虑工业园、凤凰工业园）已具规模，形成了“四纵二横”（即由孙虑东路、孙虑西路、引凤路、凤凰路构成的“四纵”和由文峰路、前进路构成的“二横”）道路框架体系，累计硬化路面2.7公里，排水、排污管网铺高17000米，通讯线路架设8公里，新增绿化面积18000平方米，建设了一座3.5万伏变电所，供电容量达8000千伏安，铺设了供水管网4000米，日供水量达10000吨。

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(2)交通条件：

对外交通有105国道、京九铁路、昌九高速公路、南安一级公路； 对内交通有迎宾大道、文峰路、前进路、孙滤城西路等。 2、估价对象现状

本次估价对象为坐落于凤凰山工业开发区江西金凯针纺有限公司所属厂区内的三幢建筑物及用地，具体情况如下：

(1)建筑物状况

①、安房权证开发区字第C-9-0246号，一幢四层砖混结构厂房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为1739.61平方米，目前正进行装修，状况：外墙面刷黄色墙面漆，木门、铝合金窗，室内布暗线，内墙面仿瓷，第一层贴地砖，黑色踢脚线；第二至四层为水泥地面，尚未装配灯具。

②、安房权证开发区字第C-9-0247号，一幢一层砖混结构门卫房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为23.57平方米，砖墙承重，彩瓦顶，外墙刷黄色墙面漆，木门、铝合金窗，室内地面贴地砖。

③、安房权证开发区字第C-9-0248号，一幢三层钢筋混凝土结构厂房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为5361.41平方米，目前正装配机械设备，外墙刷淡红色墙面漆，内墙面与天花仿瓷，铁移门、铝合金窗，布暗线，做有草绿色耐磨地面。

(2)厂区用地状况

估价对象坐落于凤凰山工业开发区，其北面为私人住宅，南面临循环路，西面为空地，东面为南昌市江宏实业有限公司；厂区内通道为水泥路面，四周以砖围墙相隔，北面部分土地刚平整完工，有少量植树，区内共建有三幢建筑物，土地面积为20000平方米，土地形状为长方形，具备“五通一平”条件，由委托方于2009年3月以出让方式取得，土地使用终止日期为二〇一〇年八月，土地用途为工业用地，土地使用权人：江西金凯针纺有限公司，证号为：安义国用（2009）字第10654号。

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根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同由委托方与安义县国土资源局于2009年2月签订，宗地编号为360105090004k，宗地总面积为20000平方米，坐落于安义工业园区，宗地用途为工业用地，合同出让年期为50年，合同出让金额为170万元，目前已支付全部出让金，建筑容积率不低于0.60，建筑限高为18米，建筑密度不低于50%，绿地率不高于20%。

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

抵押价值。

五、估价时点：2009年4月13日。

六、价值定义：本报告评估对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据：

a) 委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书； b) 《房屋所有权证》； c) 《国有土地使用证》；

d) 《国有建设用地使用权出让合同》 e) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； f) 《安义县国有建设用地使用权成交确认书》； g) 《中华人民共和国土地管理法》；

h) 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； i) 《城市土地估价技术规程》；

j) 江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（第四次修正）； k) 估价对象现场勘察记录；

l) 委托方提供的与本次估价相关的其他资料； m) 本估价机构掌握的房地产市场相关资料； 八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估

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价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

1、合法原则

2、最高最佳使用原则 3、替代原则 4、估价时点原则 5、公平原则

九、估价方法：本估价报告采用成本法、成本逼近法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价人员实践经验，确定估价对象于估价时点2009年4月13日的房地产市场价格为1310.23万元；大写金额：人民币壹仟叁佰壹拾万贰仟叁佰元整。

估价对象明细表

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：2009年4月13日至2009 年4月15日。 十三、估价报告应用的有效期：本结果有效期自完成之日起半年内有效，若遇房地产市场发生较大变化，则估价结果应相应调整。

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房地产估价技术报告

一、 个别因素分析:

本次估价对象为坐落于凤凰山工业开发区江西金凯针纺有限公司所属厂区内的三幢建筑物及用地，具体情况如下：

(1)建筑物状况

①、安房权证开发区字第C-9-0246号，一幢四层砖混结构厂房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为1739.61平方米，目前正进行装修，状况：外墙面刷黄色墙面漆，木门、铝合金窗，室内布暗线，内墙面仿瓷，第一层贴地砖，黑色踢脚线；第二至四层为水泥地面，尚未装配灯具。

②、安房权证开发区字第C-9-0247号，一幢一层砖混结构门卫房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为23.57平方米，砖墙承重，彩瓦顶，外墙刷黄色墙面漆，木门、铝合金窗，室内地面贴地砖。

③、安房权证开发区字第C-9-0248号，一幢三层钢筋混凝土结构厂房，南北朝向，于2008年12月建成，建筑面积为5361.41平方米，目前正装配机械设备，外墙刷淡红色墙面漆，内墙面与天花仿瓷，铁移门、铝合金窗，布暗线，做有草绿色耐磨地面。

(2)厂区用地状况

估价对象坐落于凤凰山工业开发区，其北面为私人住宅，南面临循环路，西面为空地，东面为南昌市江宏实业有限公司；厂区内通道为水泥路面，四周以砖围墙相隔，北面部分土地刚平整完工，有少量植树，区内共建有三幢建筑物，土地面积为20000平方米，土地形状为长方形，具备“五通一平”条件，由委托方于2009年3月以出让方式取得，土地使用终止日期为二〇一〇年八月，土地用途为工业用地，土地使用权人：江西金凯针纺有限公司，证号为：安义国用（2009）字第10654号。

根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同由委托

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方与安义县国土资源局于2009年2月签订，宗地编号为360105090004k，宗地总面积为20000平方米，坐落于安义工业园区，宗地用途为工业用地，合同出让年期为50年，合同出让金额为170万元，目前已支付全部出让金，建筑容积率不低于0.60，建筑限高为18米，建筑密度不低于50%，绿地率不高于20%。

二、区域因素分析：

估价对象位于安义县凤凰山工业开发区内，处于前进路北侧，凤凰山工业开发区属市级工业开发区，位于江西省南昌市安义县城东大门凤凰山上，规划总面积为7平方公里，于2002年9月全面动工建设。

凤凰山工业开发区地处昌九工业走廊，交通十分便利，与105国道、京九铁路、昌九高速公路、南安一级公路紧密相连，距京九铁路新祺周车站25公里，昌北国际机场30公里，南昌市50公里，江西最大的港口九江港和国际名山庐山105公里，随着南安一级公路的竣工通车，使用安义完全融入南昌“半小时经济圈”。

凤凰山工业开发区虽起步晚，但发展快。园区按照合理布局、科学规划的原则，坚持“以人为本，全面、协调、可持续”的科学发展观，首期开发的1.5平方公里土地的基础设施日趋完善，“六通一平三化”（即通水、通电、通路、通讯、给排水、排污、场地平整、美化、绿化、亮化）基本造就。“四大园区”（即文峰工业园、前进工业园、孙虑工业园、凤凰工业园）已具规模，形成了“四纵二横”（即由孙虑东路、孙虑西路、引凤路、凤凰路构成的“四纵”和由文峰路、前进路构成的“二横”）道路框架体系，累计硬化路面2.7公里，排水、排污管网铺高17000米，通讯线路架设8公里，新增绿化面积18000平方米，建设了一座3.5万伏变电所，供电容量达8000千伏安，铺设了供水管网4000米，日供水量达10000吨。

三、市场背景分析：

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安义县是江西省会南昌市所属郊县，地处赣西北，东邻湾里区，南接高安市，西南与奉新县相连，西北与靖安县接壤，东北与永修县毗邻。105国道纵贯县域、京九铁路、昌九高速公路擦境而过。县城距南昌60公里、昌北国际机场35公里。尤其是南安一级公路峻工通车，使安义完全融入南昌“半小时经济圈”。 安义县总面积666平方公里，人口25万，辖7镇3乡1场，地形概貌为“五山一水三分田，一分道路和庄园”。 安义县城关镇为龙津镇，县城建成区面积6平方公里，城市人口6万。

安义县凤凰山工业开发区是安义县城的东大门，座落在凤凰山上，凤凰山因像展翅的凤凰而闻名。区位优势明显，地处昌九工业走廊，105国道纵贯区内，京九铁路、昌九高速公路擦境而过。交通十分便利，向东经105国道到京九铁路新祺周车站25公里、昌北国际机场30公里、南昌市50公里；向北经105国道到江西最大的港口九江港和国际名山庐山105公里。区内地势开阔平坦，地下土质结构坚硬。2002年3月定为市级开发区。2006年晋级为省级开发区。目前，7平方公里的基础设施建设达到了“六通三化一平”即水、电、路、讯、排水、排污、绿化、亮化、美化和土地平整。2005年，为拓展工业园区，安义县人民政府迅速拉开10平方公里园区框架，6公里凤凰循环大道等主体路网工程已完工。同时，启动与之配套的水、电、通信等基础设施建设和土地平整。开发区主导产业涉及建材、纺织、化工、磨料磨具、食品等领域，初步形成了以泓泰板材为主的建材业，凤凰纱业为主的纺织业，高氏磨具、翔荣磨具为主的磨料磨具业，红菱食品为主的食品加工业，雄鹰化工为主的化工业等六大产业，引进了广东高分子塑料、晶安锂离子电池、现代彩瓦等一批高科技项目。2005年工业园区完成工业总产值8.3亿元，同比增长40%，工业增加值2.57亿元，同比增长42%，利税总额0.23亿元，同比增长26%，对全县工业的贡献率为39.5%。以晶安高科为龙头的化工产业，完成工业增加值9450万元，占规模以上工业产值的38.5%。

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以泓泰板材、鑫隆泰和塑钢企业为主体的建材产业，完成工业增加值2640万元，占规模以上工业产值的10.8%。以凤凰纱业、宏达实业为龙头纺织产业完成工业增加值3100万元，占规模以上工业产值的12.7%。 2005年工业园区累计引进投资3亿元，年增长率为30%。目前，在县委、县政府强劲的大开放和主攻工业方略部署下和“亲商、安商、爱商、富商”的优良环境下，招商引资发展势头良好，园区土地呈现供不应求的良好态势。因而，基于发展的角度分析，虽然随着全球金融风暴的逐步漫延，2008年以来全国房地产市场的逐步低迷，我们预计工业房地产市场价格将保持稳中略有下降的趋势。

四、最高最佳使用分析：

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本次估价对象坐落于凤凰山工业开发区内，土地用途为工业，以保持现状继续使用为最高最佳使用。

五、估价方法选用：

1、估价技术思路及估价方法采用

估价人员细致认真分析了估价对象的特点和实际状况，根据估价目的研究了委托方提供及所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘，估价对象土地用途为工业，由于县城同类比较实例较少，又无收益性，不适采用市场法和收益法，因此采用成本法对其建筑物进行估算，建筑物所在土地使用权价值，由于可比实例缺乏，且安义县近期没有公布基准地价，无法采用市场法、基准地价系数修正法进行估算，故采用成本逼近法进行评估。

2、估价方法 (1)成本逼近法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依

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据，再加一定的利润利息，应缴纳的税金和管理费确定土地价格的一种估价方法。计算公式为：

土地价格=土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+管理费

（2）成本法

假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用，也应当是待估房地产价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。成本法公式：

旧房地价格=土地的重新购建价格-建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

六、估价测算过程：

1、运用成本逼近法估算土地使用权价格：

根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》，本次估价对象用地由土地使用权人江西金凯针纺有限公司于2009年2月以出让方式取得，土地用途为工业用地，土地使用权出让年期为50年，土地使用权面积：20000平方米，土地出让金为170万元，目前已全部支付。

(1)土地取得费及有关税费

A．土地取得费用：是指征用估价对象用地所在区域同类土地所支付的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费。经调查，估价对象用地征用前为林地，按照《江西省统计年鉴》，综合确定该宗地平均年产值为1000元/亩，折合1.5元/平方米。依据江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2004年12月22日第四次修正），结合安义县实际，具体费用取值计算见下表：

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B．相关税费

征地管理费：根据江西省物价局、江西省财政厅“关于印发《江西省征地管理费暂行办法》的通知”规定，征地管理费按征地费总额的比例收取，根据安义县当地实际情况，土地管理费按各项补偿费总额的4%计。

防洪保安资金：根据“江西省人民政府关于印发《江西省征集防洪保安资金暂行规定》的通知”规定：城镇规划区内按每亩1000元征集，城镇规划区外按每亩500元征集。估价对象用地位于县城规划区内，则

防洪保安资金=1.5元/平方米

新增建设用地有偿使用费：根据国土资源部颁布的《土地管理法》以及国土资源部与财政部联合印发的《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》，结合估价对象所在的县执行标准，可以确定建设用地有偿使用费为：5334元/亩，合8元/平方米。

(2)土地开发费

经市场调查，根据洪府发[1998]23号文《南昌市征收城市公用设施配套建设费实施细则》及委托方提供的资料和评估人员实地调查内容，具体费用测算见下表：

(3)投资利息

根据待估宗地规模及项目占地特点，设定待估宗地开发周期为一年，投资利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31%计；设定土地取得税费、土地开发费均为一次性投入。

(4)利润

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根据市场上类似土地开发获利情况及待估宗地实际开发程度等，综合确定其投资利润率为25%。

(5)土地增值收益

根据国家规定，土地增值收益一般按土地成本费用的20-25%计，结合南昌市实际土地收益增值情况，综合当地情况，确定本次土地增值收益率为25%。

(6)年期修正

本用地由土地使用者于2009年2月以出让方式取得，土地使用年限为50年，则其剩余使用年限为49.84年。

⑺土地报酬率：根据与待估宗地类似土地的开发、交易风险程度，综合确定开发投资风险调整值为4.50%，安全利率取一年期银行定期存款利率2.25%；综合报酬率为6.75%。

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联系电话：0791-3415852

计二 土地开发费 场地平整费用 基础设施配套费 三通一平费用 根据实际情况测算 25 30 35 ￥90.00 税费 根据江西省物价局、 江西省财政

厅 “关于印发 《江 土地管理费 西省征地管理费暂行办法》的通知”征地管理费 按征地费总额的比例收取， 根据安义县当地实际 情况，土地管理费按各项补偿费总额的 4%计 根据“江西省人民政府关于印发《江西省征集防 防洪保安资金 洪保安资金暂行规定》的通知”规定：城镇规划 区内按每亩 1000 元征集，城镇规划区外按每亩 500 元征集。 根据国土资源部颁布的《土地管理法》以及国土 新增建设用地有 偿使用费 资源部与财政部联合印发的 《新增建设用地有偿 使用费收缴使用管理办法》,结合估价对象所在 的县执行标准，可以确定建设用地有偿使用费 为：5334 元/亩 合 计 四 利息 利率 计算期间(n)单位: 年 利息金额 五 开发商利润 利润率 开发商利润金额 六 土地国家收益金 (出让金) 土地增值率 土地国家收益金 (出让金)金额 (土地取得费+土地开发费)×土地增值率 当地有关文件及土地用途等综合分析 25% ￥27.00(土地取得费用+ 土地开发费 + 税费) × 利润率

① ② ③合 计 三

土地取得费用*4%

￥0.72

1000 元/亩(规划区内)

￥1.50

8 元/平方米

￥8.00

￥10.22(土地取得费用+ 税费) × [(1 + 利率) n 1] + 土地开发费× [(1 + 利率) n / 2 1]

固定资产一年期贷款利率

5.31% 1 ￥3.86

同行业近年投资利润率及当地现状

25% ￥29.56

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土地总价：372.00万元。 单价：186.00元/平方米。 2、用成本法估算建筑物重置价格：

①、用成本法估算安房权证开发区字第C-9-0246号建筑物重置价格，计算结果见下表：

成本法计算表

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总价：218.74万元。 单价：1257.45元/平方米。

②、用成本法估算安房权证开发区字第C-9-0247号建筑物重置价格，计算结果见下表：

成本法计算表

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总价：2.27万元。 单价：965.93元/平方米。

③、用成本法估算安房权证开发区字第C-9-0248号建筑物重置价格，计算结果见下表：

成本法计算表

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总价：717.22万元。 单价：1337.75元/平方米。 3、估价对象总价：

372万元+218.74万元+2.27万元+717.22万元=1310.23万元。 七、估价结果

估价人员对位于凤凰山工业开发区内江西金凯针纺有限公司所属厂区进行了价格评估，经测算确定估价对象在估价时点2009年4月13日的房地产市场价格为1310.23万元；大写金额：人民币壹仟叁佰壹拾万贰仟叁佰元整。

估价对象明细表

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/q774.html