大栅栏地区保护整治规划

北京前门大栅栏地区 保护、整治与复兴规划

（说明书）

清华大学城市与建筑研究所

宣武区人民政府 二零零四年七月

目录

1 2 3

项目背景 .................................................................... 5 规划范围确定 ................................................................ 5 历史沿革 .................................................................... 5 3.1

大栅栏地区的形成和变化 .............................................. 5 3.1.1 北京建城与辽以前 ................................................ 5 3.1.2 辽金时期 ........................................................ 6 3.1.3 元明清时期 ...................................................... 6 3.1.4 近代的繁华 ...................................................... 6 3.1.5 现代商业的逐步退化 .............................................. 6 3.2

大栅栏地区中的历史文化价值 .......................................... 6 3.2.1 历史文化价值 .................................................... 6 3.2.2 地域资源价值 .................................................... 7 3.2.3 风貌观赏价值 .................................................... 7

4

现状综述与分析 .............................................................. 7 4.1 4.2

区位概况 ............................................................ 7 用地状况 ............................................................ 7 4.2.1 居住用地(R) ..................................................... 7 4.2.2 商业金融用地(C2) ................................................ 7 4.2.3 行政办公用地(C1) ................................................ 7 4.2.4 学校用地（R5） .................................................. 7 4.2.5 文化宗教用地(C7) ................................................ 8 4.3 4.4 4.5 4.6

人口状况 ............................................................ 8 产权状况 ............................................................ 8 文物古迹 ............................................................ 9 建筑现状评价 ....................................................... 11 4.6.1 建筑质量评价 ................................................... 11 4.6.2 建筑风貌评价 ................................................... 11 4.6.3 建筑立面 ....................................................... 12 4.6.4 建筑密度与容积率 ............................................... 12 4.6.5 建筑高度 ....................................................... 12 4.7 4.8

城市肌理 ........................................................... 12 街巷胡同及现状交通 ................................................. 13 4.8.1 动态交通 ....................................................... 15 4.8.2 静态交通 ....................................................... 15 4.9 4.10 4.11

绿化及公共开敞空间 ................................................. 15 名木古树 ........................................................... 15 商业及业态 ......................................................... 16

现状商业状况 ............................................... 16 商业发展的SWOT分析 ........................................ 16

4.11.1 4.11.2 4.12 5

5.1 5.2 5.3

市政设施现状 ....................................................... 17 规划目标 ........................................................... 17 规划原则 ........................................................... 17 规划依据 ........................................................... 17

规划目标、原则及依据 ....................................................... 17

6 7

总体功能定位 ............................................................... 18 规划结构构想 ............................................................... 18 7.1 7.2 8

8.1

特色分区 ........................................................... 18 精华地段 ........................................................... 19 土地使用功能规划 ................................................... 19 8.1.1 居住用地（R） .................................................. 19 8.1.2 商业金融用地（C2） ............................................. 19 8.1.3 行政办公用地（C1）和文化娱乐用地（C3） ......................... 19 8.1.4 绿化用地（） ................................................... 19 8.1.5 用地调整的具体原则和措施 ....................................... 20 8.2 8.3

人口疏解 ........................................................... 20 保护与更新 ......................................................... 21 8.3.1 总体分区保护更新原则 ........................................... 21 8.3.2 现状建筑保护、整治、更新分类 ................................... 22 8.3.3 现状建筑保护、整治、更新措施 ................................... 22 8.3.4 保护与更新一般建议 ............................................. 23 8.4 8.5

绿化及公共开敞空间 ................................................. 23 道路交通规划 ....................................................... 24 8.5.1 道路系统规划原则 ............................................... 24 8.5.2 路网系统规划 ................................................... 24 8.5.3 内外交通衔接交通组织方式 ....................................... 25 8.5.4 静态交通规划 ................................................... 26 8.5.5 交通管理措施 ................................................... 26 8.6

建筑高度控制 ....................................................... 26 8.6.1 高度控制原则 ................................................... 26 8.6.2 规划高度控制 ................................................... 27 8.7

地下空间利用 ....................................................... 28 8.7.1 地下空间利用的必要性 ........................................... 28 8.7.2 地下空间的主要功能 ............................................. 28 8.7.3 地下空间利用 ................................................... 28 8.8 8.9 8.10

商业复兴规划 ....................................................... 29 旅游规划 ........................................................... 29 市政设施规划 ....................................................... 30

市政设施布局的一般原则 ..................................... 30 市政设施规划布局 ........................................... 30

8.10.1 8.10.2 8.11 9

9.1

保护发展规划 ............................................................... 19

沿街立面设计与节点设计 ............................. 错误！未定义书签。 地块划分与地块编码 ................................................. 36

规划控制导则 ............................................................... 36

9.1.1 地块划分 ....................................................... 36 9.1.2 地块编码 ....................................................... 36 9.2

控制指标体系 ....................................................... 36 9.2.1 传统控规内容 ................................... 错误！未定义书签。 9.2.2 特殊控制内容 ................................... 错误！未定义书签。 9.2.3 城市设计导则 ................................................... 38

9.3 10

土地使用兼容性 ..................................................... 39

实施政策建议 ........................................................... 40

1

项目背景

大栅栏位于北京前门地区，地处北京中轴线东侧，是北京重要的旧城城市片区。长期以来，由于大栅栏悠久的历史、丰富的史迹和独特的商业文化，该地区的保护与发展一直受到社会各界的高度重视。大栅栏地区所属的北京市宣武区人民政府通过专家论证、竞图招标、委托设计等方式对大栅栏地区进行了多次不同层面、不同深度、不同类型的规划编制，但由于该地区历史文化的特殊性和现状的错综复杂，大栅栏地区保护与发展的焦点问题始终难以形成统一的认识。在听取各方意见，综合在已有规划方案的基础上，宣武区政府进一步组织编制《北京大栅栏地区保护、整治与发展规划综合方案》，并于2003年4月通过审批，这在相当程度上统一了大栅栏地区保护整治和发展更新的基本思路，为政府继续推进大栅栏项目的工作进程奠定了基础。

另一方面，伴随社会经济的迅速腾飞，北京的城市建设已经进入一个快速发展的关键时期，面对北京申奥成功、中国加入世贸组织等21世纪新的挑战和机遇，大栅栏地区作为北京旧城重要的商业中心和历史文化街区，她的保护和更新工作日益紧迫，通过更深入细致的规划设计加速大栅栏工程的实施步伐势在必行，因此宣武区政府委托清华大学开展大栅栏煤市街起步区的城市规划设计研究，以期在快速发展的城市进程中保护好大栅栏的历史文化，增强大栅栏地区的商业、旅游吸引力，并引导、带动整个大栅栏地区的保护和发展。

本次规划是整个前门地区保护整治与发展规划的重要组成部分。规划从2003年11月开始，经过前期调研、现状分析、方案推敲、导则编制等几个阶段，于2004年7月完成最终成果。本次规划利用GIS技术，对大栅栏煤市街起步区进行了详实的定性定量数据分析，最终的规划成果也录入GIS系统，以便在未来实现科学便捷的规划管理。 2

规划范围确定

本次规划研究的范围是《北京大栅栏地区保护、整治与发展规划（综合方案）》（2003年4月）中确定的煤市街起步区，包括月亮湾、廊房二条、大栅栏街等一批重要历史地区。

规划地段位于宣武区大栅栏街区东部，地处北京中轴线西侧，紧邻首都中心：东至前门大街与崇文区交界；北至前门西大街，与西城区接壤；西至煤市街以西50米，南至珠市口西大街与天桥街相毗邻。整个规划范围用地面积约31.8公顷，包括大栅栏历史文化保护区的一部分（北起廊坊头条，南至大齐家胡同，东起珠宝市街，西至煤市街，面积约6.77公顷）。

规划区内包括了许多重要的商业文化街区，以及大量胡同、四合院、历史遗迹。现有居民4724户，户籍人口11355人，暂住人口2169人，共计13524人。平均人口密度为507人/公顷，是北京旧城人口密度最高的地区之一。 3

历史沿革

大栅栏在历史上曾经是金中都与元大都间的近郊。元大都建立初期，金中都仍有不少街市，称为南城或旧城。新旧城之间人货往来，自发形成了若干由西南斜向东北的商业街市。明永乐时营造北京，在此处新建了几条称为“廊房”的商业街，即今日廊房头条至大栅栏（四条）。在斜街以西开设了官办的琉璃窑场，即今日东、西琉璃厂。清代大栅栏地区是北京最繁华的市井商业区，琉璃厂是最著名的文玩古籍和民间工艺品的市场。1900年大栅栏遭火灾。其后约10年时间又重新修建，商业更加繁荣。新中国成立后，大栅栏一直是北京最主要的商业中心之一。上个世纪80年代以来，这一地区逐渐失去了往日的商业品质，然而长期以来这一地区发展的滞后使得传统城市元素得以基本保留。传统建筑、街巷、商业、民俗、文化内涵保留之多在北京现代化大都市中绝无仅有。 3.1

大栅栏地区的形成和变化

北京建城的年代，多数学者提出是在公元前1045年，至今3045年前。其标志是武王灭商，分封诸侯，其中有燕、蓟二国。经考古已确认燕都在近房山董家林，蓟都所在经考证在现宣武区广安门一带，《北京通史》也肯定了蓟城在今北京城的西南。从宣武门、和平门、广安门至虎坊门一带出土的陶井圈、饕餮纹瓦当和一些夯土高台，也可以推断这一范围应是东周至汉的蓟城。

②

①

3.1.1 北京建城与辽以前

①②

北京大栅栏地区保护、整治与发展规划设计说明：1，2003/4 北京市25片历史文化保护区保护规划 大栅栏：7，2000/11

3.1.2 辽金时期

辽的燕京沿用唐代的幽州蓟城，可以从宣武区内一些地名看到当时的痕迹，如菜市口的烂缦胡同，旧名烂面胡同，据考是当时城东的护城河，还有一些地名都与当时的护城河或地物有关。民国时期，在现校场三、四条出土的辽砖，也从一个方面说明这些地段是辽城东城墙。以此可知，在此时期，大栅栏地区应是紧临城东的郊区。

现大栅栏地段内的延寿寺街即因辽的古刹延寿寺得名。《顺天府志》载：“延寿寺，辽刹也。在琉璃厂东北，其地名延寿寺街。寺为辽金旧刹。”

金代都城承辽之旧。在金天德三年，向东、南两面各扩展三里，成为中都。 3.1.3 元明清时期

元朝在金中都的东北建新城。元初称金中都为“南城”，可以视为城市的一部分。因元大都的西南部与金中都的东北部相临，在旧城与新城之间的居民来往不断，以使金正阳门与虎坊桥之间被自然的走出多条斜路，并逐步增建铺面民宅，形成了今日我们仍可见到的斜街格局。明王像乾《建玉帝殿碑记》“正阳门西，由臧家桥至宣武门，乃龙脉交通车马辐辏之地，……”。其中最主要的是铁树斜街（李铁拐街），樱桃斜街，大栅栏西街（观音寺街）、杨梅竹斜街、棕树斜街等。

明永乐年间在元大都基础上建北京，大栅栏地段虽然在城外，但已是繁华的商业区。《人海记》“永乐初，北京四门、钟鼓楼等处，各盖铺房店房，招民居住，招商居货，总谓之廊房。……今正阳门外廊房胡同，犹仍此名。”今日的廊房头、二、三、四（大栅栏）条便是当时的官建铺房。

清代，大栅栏地区逐渐发展成为北京最繁华的市井商业区。《燕都丛考》中载了《顺天时报丛谈》中的一段话最能说明该地段当时的繁华：“正阳门外正阳桥迤西，为北京都市极繁华之区域，商铺花埠咸集于斯，一切景物较城外迤东亦有生气，如大栅栏、观音寺之繁盛，八埠一带之奢丽，城南公园之雅静，以及天桥各小市之热闹，均为都市可观玩之形色，是北京风景之富丽，要当以此为冠云。”据考证，“大栅栏”名称的由来是：清乾隆年间，原来廊房四条集中了京城众多著名的商家。各店铺为了保护其生命财产，在胡同东西口原来官设宵禁的基础上，有集资建立起两座既坚固又高大、与众不同的木栅栏，后来人们就都称廊房四条为“大栅栏”了，并逐渐将这一地区成为“大栅栏地区”。

直到本世纪初，这里一直是北京城内的繁华商业区。 3.1.4 近代的繁华

自清政府推行新政，开始改良市政，兴建新式建筑，加之清末京奉、京汉火车站设置于前门外，使此地区成为对外交通的门户。旅馆、批发商号剧增。辛亥革命后，这里成为京城综合商业和金融中心。1900年大栅栏街的大火，殃及廊房一、二、三条、珠宝市街，以致前门大街和箭楼。因此该地段的建筑大都是在1902年以后重建的。重建的许多建筑都采用了西洋式的外观，因此形成了此地区极强的近代建筑风格。 3.1.5 现代商业的逐步退化

到1980年代末、1990年代初以后，北京其他城区近百个万平方米以上大商场的建设与大栅栏商业区形成竞争。北京市整体消费水平提升，市民消费习惯急遽变化，大栅栏地区逐渐失去北京商业中心的地位。随着景观的破坏、建筑的陈旧、社会的弱势化，大栅栏昔日的繁华不再。历史上老字号集中、达官贵人频频出入的商业中心逐步退化成普通层次的商业聚集区域。 3.2

大栅栏地区中的历史文化价值

（1）独特性——保留有北京历史延续最长（元、明、清、民国至当代，约730年）的城市传统胡同肌理；内容最多的社区功能（商业金融、服务、作坊、餐饮、戏曲、居住、茶室）；保存有比较完整的旧时市井生活遗迹和相关的轶闻故事；形式最杂的景观风貌（传统式、欧陆式、民国式）。反映出上世纪初中西文化碰撞中市民的趋时心理和审美趣味。

（2）完整性——清初至上世纪40年代的街巷格局保存完整。保存有较完整集中的城南胡同及四合院群落。历史建筑遗存多，风貌信息全部可以识别。

（3）社会认同性——“大栅栏”一直是北京重要的标志性商业街区的品牌，若干老字号的声名至今不衰；

③

3.2.1 历史文化价值

③

北京大栅栏地区保护、整治与发展规划设计说明：3，2003/4

已成为寻根怀旧的重要场所，“胡同游”初具规模。

（4）可持续发展性——经过整治，可以发展成为传统商业、旅游业的黄金地段；经过修复重要历史遗存，可以长期保存和合理利用；在更新过程中历史风貌可以得到延续。 3.2.2 地域资源价值

（1）地处中轴线一侧，紧邻首都中心，周边交通方便。 （2）已具备一定的商业基础。

（3）无历史文化价值危旧房屋较多，便于更新增值。 3.2.3 风貌观赏价值

（1）建筑风貌中外古今具备，绝大部分是原物原状。 （2）斜街、交汇点景观画面丰富。格局紧凑，装饰精致。 4 4.1

现状综述与分析 区位概况

规划地段位于北京前门地区，紧邻故宫、天安门广场、人民大会堂、国家大剧院，是北京城市中轴线的重要组成部分。该地区历史悠久，文化源远流长。地段的东、南面为商业型城市干道，交通便利，游客众多，具有得天独厚的商业、旅游区位优势。 4.2

用地状况

——用地性质单一，以居住商业为主、其他公用设施及绿地严重缺乏

规划区地块总面积约31.8公顷，用地功能主要为居住(R)、零售商业用地(C2)，两者合计占总用地量的88.92%。规划区内几乎没有公共绿地，公共设施用地中的商业服务用地、文化娱乐用地、体育用地等服务型用地也很少。历史上曾有的高层次服务用地，文化用地，几乎都变成了现在的居住和商业用地，这突出反映出规划区用地性质单一，公共配套设施不全，服务功能弱，服务层次低的问题。 4.2.1 居住用地(R)

各类居住用地面积共约13.58公顷，占总用地面积的42.70%，比例为各功能用地之首。地段内现存主要是二、三类居住用地，两者合计占总居住用地量的96%，且分布广泛。一类居住用地占全部居住用地的比例仅为9.15%，大多位于大齐家胡同和掌扇胡同之间。现状居住用地的这种构成情况充分说明该地区居民的居住质量和居住水平总体较低。居住用地市政设施配套不全，建筑年代久远、建筑密度大，居住条件普遍很差。

区内居住建筑基本为一层到二层的合院式住宅，这些住宅相当部分为清末和民国时期所建，解放后在原建筑基础上不断改建、翻建或加建，质量和风貌水平不一。 4.2.2 商业金融用地(C2)

商业金融用地面积共约10.72公顷，占总用地面积的比例为39.45%，其中： （1）商业用地

该地区的商业用地主要集中在西河沿街至大栅栏商业街，前门大街、珠宝市街至煤市街的街区范围内，这些用地当中分布了众多的商业老字号，是地段内重要的历史遗存。此外，煤市街、粮食店街两侧聚集了大量小规模的商业用地，其他较低层次商业用地与居住用地交叉混合，广泛分布于规划地段各处。 （2）旅馆业用地

旅馆业用地除了分布在集中的商业街区外，沿廊房头条、粮食店街、煤市街等地零散分布有一些，且以中低价位的宾馆、招待所以及家庭式旅馆居多。 （3）餐饮业用地

规划地段餐饮业发达，餐饮业用地主要集中在西河沿街、廊坊头条、煤市街、粮食店街等主要街道两侧，规模不等，以沿街小餐馆居多。 4.2.3 行政办公用地(C1)

行政办公用地面积共约0.58公顷，占总用地面积的1.82%。主要是中国人民银行营业管理部、大栅栏商贸集团、商业储运公司、总后前门招待所、中国新兴公司等单位。 4.2.4 学校用地（R5）

规划区域内现有小学一所：位于甘井胡同内的煤市街小学，主体建筑是一栋5层高的砖混结构建筑，操场

通过拆掉部分四合院形成。 4.2.5 文化宗教用地(C7)

该地区作为历史遗存的文化宗教用地占有相当的比例，但是现状大多已改作他用，现存文化娱乐用地仅占总用地面积的0.21%。原有的万寿关帝庙、龙王庙等寺庙建筑，保存基本完整，现均混杂在居住用地中。大栅栏街的庆乐戏院，现已改作天福茶庄。大栅栏街的临汾会馆，现作为山西省驻京办事处。分布在珠市口西大街北侧的一些会馆，如潞安会馆，赣宁会馆、九江会馆等，大部分未得到挂牌与保护，现为民居。

现状用地平衡表：

4.3

人口状况

——人口密度高，受教育水平低，人口的高龄化、流动化趋向明显

大栅栏地区现有人口4724户，户籍人口11355人，暂住人口2169人，共计13524人。平均人口密度为507.05人/公顷，是北京旧城人口密度最高的地区之一。该地区人口主要集中在三片：地段西北片区，廊房二、三条以及大齐家以南地区。地区内人口人户分离现象严重，人口密度持续增加。

从人口的性别、年龄构成来看，该地区男女比例基本持平。儿童、老年人分别占总人口的10%、13%，说明地区人口的老龄化现象突出（按照国际通用标准，老年人比例在10%以上即为老年型人口）。比较人口的出生、死亡状况，可以发现该区出生率低于死亡率，人口总数呈下降趋势，这也证实了该区人口存在老龄化趋势。

从人口的教育状况来看，整个地区初中水平人口数量最多，占总数的33%，其次高中水平占25%，小学水平占15%，由此可见该地区人口的受教育水平普遍比较低。

从人口的职业状况来看，该地区未工作人口比例过大，约占总数的40%。工作人口主要从事一些层次较低的第三产业，如商业、服务业等。而外出半年以上的人口也具有相当的规模。

综上所述，该区的社区整体质量在下降，居民年龄趋于老化、社会阶层趋于弱势化、居住人口趋于流动化。稳定的居民多是没有迁移能力的住户，主要依靠附近低层次的三产生活，老人照顾小孩、几代同堂的现象比较普遍。随着条件较好的常住居民的迁出，依靠体力劳动和小本经营为生的外来流动人口不断迁入，加上区内大量中小旅店接纳的过夜人口，整个社区的人口呈现高流动、不稳定特征。 4.4

产权状况

——产权关系错综复杂，所有权与使用权普遍分离

产权复杂一向是旧城改造中的突出问题，规划地段也不例外。各种产权的房屋在规划范围内错综分布，每

条胡同中均有不同产权的院落，即使是同一个院落也会存在房屋产权不同的情况，少数房屋还存在不同部分产权不同的现象。随着规划区发展活力的减弱，房屋的破旧，规划范围内的房屋产权交易也逐渐趋于停滞，但房屋的实际使用者却比较频繁的变化。规划区成为祖产多、租住户多、流动户多的典型地区，缺乏社会经济活力。

由于规划地段历史悠久，又经历了建国后若干次产权制度的重大变故。长期以来，规划区房屋所有者缺位、所有人与使用人分离、使用人的转租、自行处置等现象频繁，使得相当一部分房屋的产权关系不明。产权明确的房屋主要分为单位自管公房、房管局直管公房和私人房产三大类，各类建筑面积分别为58032平方米、41977平方米、28736平方米。其他产权的房屋总面积为3747平方米。

整体来看，规划范围内房屋以公产房为主，占总建筑面积的39.82%。大栅栏、廊坊头条等商业性街区单位自管产所占比例较高；其他居住院落主要是房管所公房和私人房产，其中公房的比例大于私产房。

以获得资料的部分公产房为例分析该区产权面积变化的情况可以发现：1978年以前产权面积变动的房屋仅占总数的0.55%，而1978-1990年间这一变化量增加到了34.2%，1990年后进一步增加到46.6%。这充分说明随着社会经济的飞速发展，居民对于住房改造的意愿和经济实力在显著提高。 4.5

文物古迹

——文物古迹数量多，注册文物保存尚好，普通历史性建筑保护力度不够

大栅栏一带是北京最古老的城区，在1.26平方公里的范围内，保存着大量原汁原味的古老建筑，是北京市井街巷中名声最大、史迹最多、保存最好的地段。区内共有市级文物保护单位7处，区级注册文物保护单位6处，重要历史遗存3处，挂牌院落12个。

本规划区内历史遗存建筑众多，现存重要的历史建筑类型包括质量较好的四合院民居、会馆、名人故居、寺庙、茶室、商铺、银号、戏楼等类型，具有较高的历史文化价值和建筑价值。其中，注册文物和挂牌院落大多保存尚好，普通历史建筑保护力度不够，一些寺庙、会馆年久失修，埋没在大量四合院之中。

概括来讲，本地区重要历史文化遗存有： （1）传统街巷胡同

规划区内有一批保存完整的传统商业、服务业胡同群。如廊房头条曾聚集二十几家专门制做和销售宫灯、纱灯的灯笼铺，故过去被称为“灯街”；廊房二条先后开设了二十多家专门经营珠宝、玉器的店铺，故有“玉器街”之美称；廊房三条虽是死胡同，但全是珠宝、玉器和银钱业店铺集中地；大栅栏(四条)则是多种行业的综合性商业街。珠宝市街则更是因珠宝业集中而得名。其间还有北京最窄的胡同——只有几十公分宽的钱市胡同。此外齐家胡同、王皮胡同、蔡家胡同、施家胡同、掌扇胡同、湿井胡同、甘井胡同都保存着完整的北京传统胡同空间形态。 （2）近代老字号店铺

大栅栏街内有谦祥益绸布店、瑞蚨祥绸布店、皮货店、一品斋靴鞋店、长和厚绒线店、步瀛斋鞋店、张一元茶叶店、聚庆斋饽饽铺、精明眼镜行、东北魁帽店、天惠斋鼻烟铺、同仁堂药店等二十多家驰名京外的老字号。此外近代洋货冲击中国传统市场后，新建店堂也参照“洋楼”式样或模仿西方商场，在二、三十年代建造了一批新的仿西洋店面。像1906年始建后经改建的劝业场等。 （3）会馆建筑

作为都城和全国商业中心，除各地各行业商人在京设馆外，各地大量士子来京参加“会试”， 以使会馆大量兴起，成为北京城市风貌的一部分，也成为京师文化的一个内容。由于清时规定内城只住旗人，因此会馆几乎都在外城。大栅栏地区正是北京近代会馆建筑的集中地之一。 （4）钱庄银行

由于大栅栏地区商业发达，也就成为银、钱互兑的钱市，钱庄、银号的集中地，专为官方铸银的炉行和民间小型炉行都集中在此。施家胡同一带则集中了一批近代银号，如裕兴中银号、同元祥银号、义生银号、集成银号等十几家银号。位于西河沿的盐业银行是二十年代中国建筑师沈理源先生设计的西方柱式建筑，庄重典雅。而三十年代初杨廷宝先生设计的交通银行，则是试图在外国近代建筑基础上，采用中国装饰母题和细部的探索，对后来我国建筑创作有很大影响。至今它们仍为银行使用。 （5）梨园旧居

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④

北京市25片历史文化保护区保护规划 大栅栏：8，2000/11

由于清初曾有在京师内城“永行禁止开设戏馆”的禁令。戏院多设在前门外一带，这里可说是我国京戏形成发展的重要场所。清朝中后期嘉庆至光绪年间大栅栏一带就建有庆乐戏园、庆和戏园、广德戏园、三庆戏园，门框胡同有同乐轩戏园，粮食店街有中和戏园等。 （6）四合院集中区

规划地段大齐家胡同以南存留了大片建筑形态、院落格局、街巷肌理完好的四合院，整体形成特色鲜明的四合院集中区。区内还分布了云居寺、真武庙等一些宗教寺庙的遗存。

表1 大栅栏地区市级文物保护单位一览表

大栅栏地区注册文物单位名单

大栅栏重要历史遗存名单（遗存）

挂牌院落名单

4.6

建筑现状评价

——建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一 （1）现状建筑质量的分类

参照北京市房管局《房屋完损等级分类标准》和本次规划现状调查的统一标准，本次规划将现状建筑质量划分为三类：

一类：结构完好，设施基本配套的建筑，占总建筑面积的50.93%。 二类：结构基本完好，设施配套不全的建筑，占总建筑面积的39.24%。

三类：结构较差，维护使用差，市政设施不配套的建筑，占总建筑面积的9.83%。 （2）现状建筑质量的主要问题

建筑质量普遍较差、建筑质量的好坏与风貌的优劣不统一。规划区以质量二、三类的建筑为主，约占总量的49.07%。大部分建筑市政设施不配套，这很大程度上制约了居民生活和社区服务的水平。由于区内质量好的建筑往往景观风貌与整体街区不协调，风貌协调的历史遗存则往往质量较差，这就对保护、整治、复兴规划提出了很大挑战：例如部分近十年以来建的住宅、商业等新建筑虽然具有较好的质量，但对于周围景观却产生了严重破坏；而一些有价值的历史建筑却破败不堪，随时面临着消亡的危险。

（3）现状建筑质量的空间分布

规划区建筑质量的分布与建筑风貌、建筑高度的空间分布又有比较强的联系，一般来说，风貌好、高度低的建筑往往质量偏差；风貌差，高度较高的建筑往往质量偏好。其中，质量一类的建筑主要分布在商业较为发达的临街面或主要的商业活动区，以及一些保护较好的传统住宅地块。质量二、三类的建筑主要广泛分布于各传统居住街区，部分穿插分布在以商业为主的地块中。 4.6.2 建筑风貌评价

——建筑群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏严重 （1）现状建筑风貌的分类

本规划将地段范围内的建筑风貌分为五类：

一类：国家、市、区级文物保护单位，占总建筑面积的12.28%。

二类：既有一定历史文化价值的传统建筑和近代建筑，占总建筑面积的16.24%。 三类：与传统风貌比较协调的一般传统建筑，占总建筑面积的17.51%。 四类：与传统风貌比较协调的现代建筑，占总建筑面积的11.29%。 五类：与传统风貌不协调的建筑，占总建筑面积的42.68%。 （2）建筑风貌的主要问题

建筑在群体保持了传统街区的风貌特色，但单个建筑的风貌破坏较为严重。规划区内风貌一类、二类的建筑共占总量的38.52%，风貌三类、四类的建筑共占总量的28.80%，风貌完全不协调的建筑占总量的42.68%。

区内四合院住宅加建、改建现象严重，极大破坏了建筑景观质量和传统院落肌理。由于经营需要，很多商店对原有建筑进行了垂直加建或立面翻新，极大破坏了建筑的传统风貌。而一些文保单位、历史遗迹由于使用功能的改变，建筑历史面貌也受到很大影响。

（3）建筑风貌的空间分布

风貌一类的建筑主要分布在廊坊头条、大栅栏街两侧，其他地段有一些零星分布，数量相对较少。这类建

4.6.1 建筑质量评价

筑主要有两种：一种是近代仿欧式建筑，如盐业银行等，这类建筑一般体量较大，结构维护比较好，加建情况较少；另一种是挂牌的保护四合院建筑。

风貌二类的建筑以保存较为完好的四合院为主，也包括少量结构较为完好的近代建筑。这类建筑主要分布在大齐家以南的传统胡同区，并占有相当的数量。

风貌三类的建筑以一些加建、改建现象较严重的四合院建筑为主。这类建筑的数量较多，在地段南北两端分布较为集中。

风貌四类的建筑数量较少，零星分布，比较有代表的建筑有丰泽园、张一元茶庄。

风貌五类的建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如：珠市口西大街、前门大街、粮食店街、煤市街、珠市街部分、大栅栏街、廊坊头条沿街。 4.6.3 建筑立面

——建筑立面破坏较为严重，缺乏协调

近代以后，大栅栏地区身处北京东西杂处的地区，既有中国传统形式又吸取外来形式要素的建筑里面，形成一种新旧混合，土洋结合的风貌，但是不论中西建筑，立面处理都比较精致，成为北京近代市井文化的特色。

近几十年来，这种细部精致、新旧混合、协调统一的建筑立面形式受到了越来越严重的破坏，一是原有的建筑年久失修，破损严重；二是大量的改造、加建，使得原有的立面风格丧失殆尽；三是后期新建的一些现代建筑立面处理简单粗糙，加之大量使用与传统建筑冲突较大的装饰材料，对传统建筑立面产生很大的冲击。 4.6.4 建筑密度与容积率

——高建筑密度、低容积率、公共空间狭窄

规划区内房屋密集，加建、搭建建筑大量充斥。除了基本的道路街巷系统以外，规划区域内基本没有公共活动空间和公共绿化，平均建筑密度高达81.2%，特别是在廊坊二条以北地区，建筑密度更高。

由于规划区内建筑层数较低，特别是居住建筑基本以1~2层为主，平均建筑容积率相对较低，约为0.80。这种高人口密度、高建筑密度、低建筑容积率的组合方式一方面造成人均居住面积狭窄，居住环境恶劣，另一方面也使得公共空间严重缺乏。 4.6.5 建筑高度

——建筑高度以低层为主、缺乏历史感的多层建筑对景观影响大 （1）现状建筑高度的分类

本次规划将地段范围内的建筑高度分为四级：

一级：1层，以传统的四合院居住院落为主，占总量的78.36%。

二级：2层，主要以传统的临街店铺和现代商业建筑为主，占总量的16.36%。

三级：3-4层，包括有一定历史文化价值的近代建筑和新建现代商业建筑，占总量的4.45%。 四级：5层以上，在近几十年新建的多层甚至高层建筑，占总量的0.83%。 （2）现状建筑高度存在的主要问题

规划地段在历史上是以低层建筑为主的传统街区，传统民居和商业建筑多在两层以下。近代以后，一些中西形式结合的建筑层高约在3~4层，与整个社区的建筑风貌能够比较好的协调。近几十年来，虽然规划地区以低层为主的传统历史街区风貌得到基本维持，但是一些缺乏历史感，脱离社区整体风貌的多层甚至高层建筑开始出现，虽然总量不大，但往往位于位置较好，人流量较大的地段，对整个社区的传统风貌有较大的破坏作用。

（3）现状建筑高度的分类的空间分布

一层建筑主要分布在传统肌理的胡同街巷中；两层建筑主要分布在商业较为繁华的沿街表皮，如珠市口西大街、前门大街、粮食店街、煤市街、珠市街、大栅栏街、廊坊头条、西河沿街都有广泛分布；层高三、四级的建筑通常都是商业性建筑，沿街分布的特性也非常明显，在几条重要的街道：廊房头条，大栅栏街、西河沿街、煤市街有较多的分布。 4.7

城市肌理

——基本格局保留完好，潜在威胁依然存在

本地区是目前北京市城市肌理保存最完整的地域之一，约有700多年的历史，街道尺度基本保留明清原貌，图底关系比较明确。规划区城市肌理的特点主要包括：

（1） 道路肌理——道路以两条尺度较大的南北向商业街为骨架（煤市街和粮食店——珠宝市街），延续了老北京“东西向胡同，南北向四合院”的线状肌理，同时成为该地块以西的斜街肌理的延续。地块的北端因历史形成的两条斜街和其他不规则街巷也较有特色。

（2）院落肌理——本地区（尤其是大齐家胡同到甘井胡同一带）的院落肌理基本保持明清原貌——四合院。 （3）建筑肌理——本地区的建筑肌理保存相对完整，但长期以来的无序加建和低水平改建对原有的建筑肌理破坏较大。 4.8

街巷胡同及现状交通

——交通基础设施水平较低，不能支持现代功能

地段内共有道路胡同38条，约占总用地的18.5%。区内主要交通方式有出租车、人力车、自行车及步行等，从城市其他地方到达本地段可乘坐地铁和公共汽车。虽然地段周边区域交通市政建设水平较高，但地块内部及附近地区交通、市政设施建设滞后，对于现代功能的支撑能力很弱。交通不便，区内通行能力差，是影响该地区发展的重要原因。

大栅栏地区内部街道结构基本上保持着近代的格局和脉络，路面宽度和路网

表 街巷统计表

密度按步行和非机动车通行确定，基本没有考虑停车。因此，随着大栅栏街区现代商业、居住、服务功能的增强，路面负荷增加，拥堵现象严重。此外，私搭乱建挤占路面；流动摊位侵占道路；停车场不足，车辆沿路随意停靠等现象进一步恶化了该地区的交通状况。 4.8.1 动态交通：车行不畅、人车混行严重

规划范围内道路断面除了前门大街与珠市口西大街为人车分离路面，大栅栏商业步行街为纯商业步行街外，地段内大都为6-8米人车混行路、3-5米人车混行胡同以及3米以下步行胡同。总体上，这些道路质量低劣，占路违章建筑多，人车混行，流通不便。

区内车行交通为双向组织，没有单行道和公共交通系统。主要车行道有：前门大街、珠宝市西大街、西河沿街、廊房头条、煤市街、粮食店街、施家胡同、湿井胡同、大齐家胡同等。前门大街、珠市口西大街作为城市级的交通干道，交通秩序井然；煤市街、珠宝市、粮食店街、西和沿街、廊房头条车流量次之，人车混行现象严重，通行能力差；其他通车的小胡同通常较窄，人流量不大，车行速度慢，如大齐家胡同、施家胡同、掌扇胡同、云居胡同、润井胡同、甘井胡同等。 4.8.2 静态交通：缺乏停车设施和行人休憩设施

规划区域严重缺乏停车设施和行人休憩设施，除珠市口西大街北侧、丰泽园附近有少量的规划停车位以外，整个片区没有集中或分散的规划停车场、规划停车位，极个别建筑有自己的停车库或地下车位。所有车辆基本停靠路边，占据道路路面，加重交通负荷。由于缺少街头绿地、小品、座椅，行人很难在规划区驻足休息，感受城市气息。 4.9

绿化及公共开敞空间

——总量严重不足，分布高度分散，无法在景观、功能上提升社区水平

大栅栏地区整体树木量偏少，分布不均，此次规划地段树木总量更是少中之少。地段北侧分布有一些行道树，南侧树木则多分布在院落中。规划范围内几乎没有公共开敞绿地，居住街坊中也无集中绿地，总体绿化状况比较差。仅存的少量绿化高度分散，既不能为居民和游客提供公共活动的空间，又不能很好构成城市和社区的景观要素。 4.10 名木古树

——区域内树木稀少，主要分布在地段南部

规划区共有挂红牌古树两株，挂篮牌古树11株，主要分布在南部地块。区内现有树木以杨树、槐树、椿树、银杏等北京常见树种为主。由于私搭乱建十分严重导致院落空间狭小，树木很少，罕见新植树木，原有树木状况堪忧。

表 2004年大树普查登记表

4.11 商业及业态

——商业特色消失、退化明显 4.11.1 现状商业状况

大栅栏地区曾经是北京历史上老字号集中、达官贵人频频出入的商业中心，这种功能一直持续到20世纪80年代。90年代以来，随着北京市整体消费水平的提升和市民消费习惯的急遽变化，大栅栏商业功能严重下降，以前商业和文化紧密结合的特色也逐渐消失。区域内充斥着档次不高的商品小店，马路货、劣质货等大大降低了本区的商业品味。

本区商业主要包括两类：

一是原有的老字号，如谦祥益绸布店、宝恒祥金店、盐业银行、交通银行、劝业场等，他们也是地段内重要的历史遗存。这些传统商业建筑的保护情况较好，且仍用作商业金融用途，效益也普遍比较好。但是数量有限，被包围在低层次的商业中，缺乏规模和集聚性。

二是近几十年，特别是近20年逐渐形成的普通低层次商业，主要有旅馆、饭店、服装、杂货等，出售的商品整体质量不高，价格低廉。甚至于一些主要商业街逐渐变为廉价商品和小商小贩的集散地，各类沿街摊点小店众多，经营状况混乱，人群熙熙攘攘，严重影响到交通与城市景观。

总体来看，本区商业类型以百货店、服务业、旅馆、饭店为主。现有商业规模偏小，规模在10万元以下的商业占总量的55.97%，规模大于500万的商业仅占总量的4.05%。 4.11.2 商业发展的SWOT分析

目前大栅栏地区商业发展的劣势主要表现在以下几方面：

（1）基础设施落后，环境外观差；

（2）处于经济衰落期，缺乏支柱产业，商业营业额低； （3）缺乏有效的商业组织和管理，低劣商品充斥；

（4）受保护规划的限制和高人口密度的影响，开发难度大。

尽管如此，大栅栏地区作为北京旧城规划的三大商业中心之一，依然具有良好的商业发展潜力，主要表现在：

（1）深厚的历史文化积淀。大栅栏地区的传统历史建筑、街巷胡同为发展传统商业提供了最佳的物质载体； （2）长期以来形成的“大栅栏” 商业历史品牌依然影响深远，形成特殊的品牌优势； （3）近邻故宫、天安门的优越地理位置对国内、外游客形成天然的吸引力。

此外，目前大栅栏地区还处在北京市举办奥运、实行城南倾斜政策、加入世贸、发展第三产业等优越的城市大环境之中。这些都是大栅栏千载难逢的发展契机。 4.12 市政设施现状

——与周边区域设施差距明显，既有设施陈旧，总量严重不足

该地区市政设施严重不足，已有的设施也很陈旧。现有电力、燃气、通讯、雨水、上水、污水六种市政公用设施。

（1）供电设施：电力线主要沿前门大街和珠市口西大街，全部为地面高架。有变电站2个，都在珠市口西大街北侧。

（2）供气设施：珠市口西大街铺设了燃气管线，地段内只有丰泽园饭店可以使用这项设施。其他地块无地下热力及煤气管道，主要取暖方式为蜂窝煤。

（3）通讯设施：通讯管线设于前门大街、珠宝市街、粮食店街、珠市口西大街、煤市街、西河沿街、廊房头条、大栅栏街、取灯胡同、杨梅竹斜街、大栅栏西街、大力胡同等位置。

（4）排水设施：现状大栅栏地区街坊内排水基本上以合流制为主。在各主要街道和胡同都设有污水管道。雨水管道则只设在前门大街、珠市口西大街，地段内无专用雨水管道。

（5）供水设施：主要沿前门大街、珠市口西大街、大栅栏街、煤市街、云居胡同等地，管径75厘米。居住院落内使用公共水龙头。 5 5.1 5.2

规划目标、原则及依据 规划目标

科学保护历史街区，局部合理有机更新，激发传统商业活力，提高空间环境品质 规划原则

划地段的性质与特点，保护该区内历史街区的整体风貌；

（2） 正确处理保护整治与更新发展之间的关系，“以保护求发展，以发展促保护”。在保护好历史文化传统的

基础上，复兴大栅栏街区的传统商业活力、改善大齐家胡同以南传统四合院的居住条件、发掘提升区域的整体旅游潜力,以带动整个大栅栏地区的未来发展。让历史场所与社会的现代功能相适应；

（3） 遵循“重点保护历史性建筑，普遍改善环境设施，整体保持传统风貌，局部合理改造更新”的保护规划

方针。通过循序渐进、小规模更新的改造方式，逐步提升大栅栏地区的环境品质、文化传统和商业氛围；

（4） 规划本着“体现特色、突出重点”的原则，在充分调查的基础上，对地段分类分级，制定针对性、可操

作性强的规划控制导则，提出可行的保护政策和管理方法；

（5） 尊重市场经济规律，规划设计结合市场导向。坚持商业、商住混合地区，用地功能的弹性区划原则。对

规划地段进行整体性的特色功能区域划分，单个地块根据实际情况保持功能上的使用弹性；

（6） 遵循技术保障原则，在最大限度保护历史肌理的前提下，提倡通过先进的技术手段和管理方法来弥补旧

城旧城交通、市政、绿化空间不足的一系列问题。

5.3

规划依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月）

（2）《中华人民共和国文物保护法》（1982年11月通过，1991年6月修改）

（1） 坚持旧城保护规划的真实性原则，全力保存规划区域内真实的历史信息，保护历史遗存和原貌。根据规

（3）《中华人民共和国文物保护法实施细则》（1992年5月）

（4）《北京市文物保护单位范围及建设控制地带管理规定》（1994年） （5）《北京市文物保护管理条例》（1987年6月） （6）《城市用地分类与规划建设用地标准》 （7）《北京市城市总体规划》（1991年至2010年）

（8）国务院关于《北京市城市总体规划》的批复（1993年10月） （9）《北京旧城历史文化保护区保护和控制范围规划》（1999年4月） （10）《北京历史文化名城保护规划》（2002年9月） （11）《北京市区中心区控制性详细规划》（1999年9月） （12）北京旧城25片历史文化保护区保护规划》（2001年3月）

（13）《北京大栅栏地区保护、整治与发展规划（综合方案）》（2003年4月） （14）《大栅栏国粹商业区发展战略与实施战略》（2003年6月）

（15）《关于南中轴线大容量快速公交线路规划方案的批复》（2004年2月） （16）《关于煤市街道路工程方案的批复》（2003年10月） （17）《关于煤市街道路改扩建工程项目建议书》（2003年11月） 6

总体功能定位

在充分认识大栅栏地区历史、现状与未来的基础上，将规划地段的主要功能定位为：传统商业、民俗文化旅游及居住相结合的综合性传统历史文化保护区域。因此，本次规划的核心内容围绕以下几个问题展开：

（1） 历史文化的保护问题——如何保护、延续区域内的各种历史文化遗存，展示弘扬传统民俗文化精

华，体现传统“京韵文化”特色。

（2） 危旧房屋改造问题——如何改善居民的生活居住条件，防止因房屋质量、房屋布局而造成的意外

事故。

（3） 传统商业的复兴问题——传承传统商业文化，融合、繁荣现代商业。 （4） 文化旅游产业的发展问题——发掘利用当地旅游资源，促进相关产业发展。 7 7.1

规划结构构想 特色分区

根据规划区各个地段的不同历史特点和现状土地利用状况，结合区域未来发展需要，现将规划区域划分为五个特色分区。充分发掘各个分区的地段潜力，形成个性化的城市社区，以提升地段的环境品质，增强地段的吸引力与城市活力。

（1）远景绿化景观区——西河沿街以北的月亮湾地区。该区紧邻天安门广场、前门箭楼，是北京历史文化名城的重要对外窗口。历史上，月亮湾地区曾是老北京城墙、护城河所在地，现状以新建现代商业为主。为重点突出该区的历史景观价值，恢复月亮湾的传统风貌特色。规划拟拆除地段内现有商业、居住建筑，保留盐业银行、交通银行两座市级文保单位，将月亮湾改造成为以前门箭楼为底景，以重要文物建筑为点缀，以绿化、水流为主体的景观性城市广场。月亮湾地区的改造将整体性提升北京前门地区的城市景观品质，对保护北京旧城的传统格局具有积极意义。

（2）传统商业发展区——西河沿街与廊坊头条之间的地段。该区商业发达，文物建筑丰富，既有西洋风格的劝业场、金店等，也有中式的谦祥益绸布店，长期以来形成了中西杂糅、土洋结合的特殊商业景观。但目前区内为数众多的新建大体量现代风貌商业建筑，对区域传统风貌与肌理的破坏严重。作为商业发展区，规划需要充分挖掘区域的商业潜力，改造更新现存的不协调商店、商场。并允许继续留存一些风貌协调、尺度稍大的新型商业，以增强大栅栏地区的商业多样性，也使该区成为大栅栏街、廊房二条传统商业的有益补充。

（3）传统商业保护区——廊房头条到大齐家胡同之间的街坊。该地段是大栅栏历史文化保护区的重要组成部分，历史遗存十分丰富，是大栅栏地区传统商业最为集中、特色最为突出的地段，因此划定为传统商业保护区。该地段包含了历史上四条著名的、以“廊房”命名的传统珠宝、玉器商业街，目前以大栅栏街和廊坊二条商业氛围最为浓厚，这些街道集中了大量当地传统建筑形式（清式或民国式）的商业、传统手工业、金融业、服务业（如旅馆、餐饮、娱乐）设施，但与繁华的昔日相比，这里的商业目前正处在逐步退化的过程中。因此

未来规划以保护为主，整治和修复破败的旧有建筑，还原历史风貌，复兴传统商业。

（4）传统四合院保护区——大齐家胡同到甘井胡同之间的区域。这片区域是整个规划范围中传统四合院肌理保存最完整、居住建筑风貌质量最好的地段。对于如何保护利用这些四合院建筑群，未来有多种可能：保留原有居住功能、改造成传统小商业、再利用为驻京办事机构等。因此为适应市场经济的需要，保持该地区功能上的灵活性，规划将该区域定位为传统四合院保护区，意在强调要保护好该区特色的传统四合院建筑，使用上可以有一定的弹性。

（5）文化商贸区——甘井胡同以南的改造更新地区。该地段的改造更新要与区域的传统文化相结合，在保留有价值历史遗存的基础上，考虑发展与文化旅游相关的旅游商品、特色餐饮、旅馆、会馆、京味文化展示、办公等综合设施，并按照现代标准设计新建环境。 7.2

精华地段

延续特色分区的总体思路，规划区可以提炼出如下几个重要设计地段： （1）月亮湾绿化景观地段——展现历史文化景观；

（2）廊房二条传统店铺街——利用现有历史建筑，发展小尺度传统店铺；

（3）大栅栏商业街——延续现有的大尺度中西结合商业建筑风貌，积极发展传统商业；

（4）施加胡同文化服务街——改造利用传统的“银号一条街”，使其成为四合院保护区的社区中心，同时部分服务整个地域。

（5）文化商贸区——更新后的文化街区，提升区域文化价值和环境品质。 8 8.1

保护发展规划 土地使用功能规划

考虑到本地区历史文化内涵的丰富性和商业市场的灵活性，现阶段土地功能规划侧重于特色功能的区域性划分，部分地块在使用性质上不做过于明确的规定，为实际规划管理留出一定的弹性容量，以适应市场所需。规划后土地使用状况如下： 8.1.1 居住用地（R）

规划各类居住用地面积约公顷，占总用地面积的%，仍然是所占比例最大的。其中一类居住面积公顷，占居住面积的%，位于大栅栏街北部；其余居住用地均为二类，占居住面积的%，主要分布在大栅栏街和甘井胡同之间，煤市街北部西侧也有一定数量的分布，为满足现代化居住生活的要求，在社区中心新增托幼、老年活动中心等配套服务设施用地；此外还有商住混合用地公顷，占总用地面积的%，改造后煤市街两侧的商住混合用地比例有所增加；原月亮湾地区、廊坊头条和西河沿街之间地区的用地性质经过调整，已经基本不用作居住用地。 8.1.2 商业金融用地（C2）

规划地段内的商业金融用地面积共公顷，占总用地面积的%，比例有所提高。 （1）商业用地

传统商业保护区中，结合前门商业街的改造，将珠宝市街、廊房二条及与前门大街相临的居住建筑和商业与居住混合用地调整为商业及服务业用地。

甘井胡同以南为文化商贸用地，商业、行政办公和文化娱乐功能综合使用。 （2）旅馆业用地

廊房头条和大栅栏西街主要发展旅馆业，主要经营方向为中高档次的旅馆，包括有四合院特色的家庭式旅馆。

（3）餐饮业用地

主要位于煤市街两侧、珠宝市街两侧、西河沿和廊房头条地区、大栅栏地区等，与新兴的现代零售商业相结合设置。

8.1.3 行政办公用地（C1）和文化娱乐用地（C3）

主要位于西河沿和廊房头条地区以及甘井胡同以南地区， 8.1.4 绿化用地（）

月亮湾地区除盐业、交通银行外，其他用地改为城市公共绿地。此外还在廊房头条、甘井胡同以南等地区增加了部分小型集中绿地，规划绿化用地占总用地面积的%。

经规划调整后，区域用地构成变化较大，主要表现为居住用地的减少，文化服务用地、景观绿化用地、市政设施用地和道路广场用地的大量增加。规划用地平衡表如下：

商业用地？？公顷，占%%；

居住用地？？公顷，占%%，其中一类居住用地？？公顷，主要位于？？胡同和？？胡同一带，占总居住用地的%%，二类居住用地？？公顷，占总居住用地的%%；

行政办公用地？？公顷，占%%； 文化服务用地？？公顷，占%%。 市政设施用地；道路广场用地 8.1.5 用地调整的具体原则和措施

（1）对月亮湾地区进行用地功能调整，除盐业银行、交通银行等商业功能用地外，其他用地改为城市公共绿地。

（2）传统商业保护区中，结合前门商业街的改造，将珠宝市街、廊房二条及与前门大街相临的居住建筑用地和部分商业与居住混合用地调整为商业及服务业用地。其中廊房头条和大栅栏西街分布有较多旅馆，可主要发展旅店业。

（3）廊房头条到大齐家胡同之间原为商住混合功能，规划将对部分设施较差的商业用地进行改造，部分纯居住用地实现功能置换，使地段的商业氛围更为浓厚。与此同时，该地段还将规划出相应的市政服务用地，满足现代商业金融业等的需求。

（4）大齐家胡同到甘井胡同之间为规划传统四合院保护区，以居住功能为主，保留、修缮和翻建原有四合院住宅，并沿煤市街、珠宝市街新建部分体量适宜的商业建筑和商住混合建筑。同时，为满足现代化居住生活的要求，在施家胡同社区中心新增托幼、老年活动中心等配套服务设施用地。从大栅栏地区的整体发展角度来看，为保证煤市街小学有充裕的发展空间，本次规划考虑将其搬迁到规划范围以西。

（5）将甘井胡同以南的居住用地规划为文化商贸用地，以提高该地段的土地利用价值和社会综合效益，并在该地段合理布置与文化旅游、办公设施相关的配套功能用地、公共绿地。

（6）梳理道路结构，局部拓宽改造现有车行胡同，打通部分南北交通道，以满足交通、市政、消防的要求。 8.2

人口疏解

综合考虑居民意愿、现状居住条件、房屋产权、保护规划对房屋的处理措施，以及居民经济实力等因素，明确保护区内下列住户应外迁：

（1）不可移动的文物需要腾退后对社会开放的房屋内的单位或住户； （2）为引入市政基础设施或进行道路整修需要拆除房屋的住户； （3）建筑物功能置换需要迁出的住户； （4）标准租私房承租人；

（5）在各种帮助下仍无力按照规定对房屋进行保护和修缮的产权人或承租人。 （6）在一定资金、政策补偿下，自愿外迁的住户。

经道路改造和对居住用地调整后，地段西北部、地段中部四合院保护区成为区内主要的居住地段。规划人口为 人，迁出人口约 人，为原居住总人口的48%。调整以后居住人口密度为4.1人/平方米，为经济型住区。

保护区的人口疏散要采用多种方式，通过不同的手段和渠道来逐步降低旧城人口密度。这些多样性的人口疏散模式主要有：政府对特困人群的扶持、适当补偿的自愿外迁、小规模自愿的空间置换等。

（1） 政府对特困人群的扶持

对那些居住在危陋房中、人均居住面积小于5平方米、或者经济上的确有困难的住户，政府通过特别照顾，帮助住户外迁或回迁。主要做法为：政府在适当的地区免费为困难户提供改造后的小户型、低标准承租房。租金由政府适当补贴，补贴办法参照北京市有关廉租房的规定。居民将来有条件购买产权时，按照房改成本购买。或在适当改善住房条件下，政府提供其它二手房或经济适用房，对困难户原住房进行使用权置换。

（2） 适当补偿的自愿外迁

在货币补偿的情况下，动员部分居民自愿外迁。外迁的居民可购买政府提供的经济适用房或定向安置用房。

放弃货币补偿的住户，可申请安置住房面积，在按照经济实用房或者二手房价格购买定向安置用房时，每户可享受政策性个人住房贷款补贴。

（3） 小规模自愿的空间置换

通过建立相关法规政策，鼓励居民在自愿的情况下，根据实际居住情况渐进式地转换建筑功能，进行房屋的空间置换，以更好的保护利用现有传统建筑。 8.3

保护与更新

（1）远景绿化景观区、文化商贸区——改造更新力度最大的两个分区。用地功能改变，新建建筑要求在体量、造型上与区域整体协调。更新过程要注重环境景观建设，适当增加绿地和广场。

（２）商业发展区——局部改造更新区。主要历史建筑保护修缮，其他现状建筑根据实际情况作协调性更新，建筑功能以商业为主。

（３）传统商业保护区、传统四合院保护区——保护力度最大的两个分区。区内建筑以保护、修缮、复原为主，建筑风貌应严格保存现状或恢复原状。根据市场需要部分建筑可实现功能置换。 8.3.2 以“院落”为单位的渐进式小规模更新

为防止大规模改造对历史街区带来的破坏，规划强调以“院落”为单位的渐进式小规模更新。对规划地段采取“微循环式”的改造模式、循序渐进、逐步改善。明确院落边界，坚持以“院落”为基本保护与更新单位，一个院落、一个院落地逐步进行保护、修缮、改造和更新，同时保证新建建筑不得破坏原有院落布局、胡同肌理和历史风貌。

8.3.1 总体分区保护更新原则

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