工程经济学课程设计 - 图文

重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

重庆钓鱼嘴公租房 项目可行性研究报告

重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

目录

1总论 ...........................................................3

1.1 项目基本情况 .................................................. 3 1.2 主要经济技术指标 .............................................. 4 2建设规模及内容 ..................................................5 3建设地址及建设条件...............................................5

3.1 建设地址 ...................................................... 5 3.2 建设条件 ...................................................... 8 4建设方案........................................................9

4.1 规划设计 ...................................................... 9 5 项目实施计划 .................................................. 11

5.1 工程工期及实施进度 ........................................... 11 6 投资估算及资金筹措 ............................................ 12

6.1 投资估算 ..................................................... 13 6.2 资金筹措 ..................................................... 21 7 财务评价 ..................................................... 21

7.1 财务评价的依据、原则及方法 ................................... 21 7.2 基础数据 ..................................................... 21 7.3 经营收入及税金估算 ........................................... 22 7.4 成本估算 ..................................................... 23 7.5 财务评价报表及指标 ........................................... 23 7.6 财务分析 ..................................................... 23 8 结论 ......................................................... 24

附表1 投资计划与资金筹措表 ....................................... 25 附表2 收入估算表 ................................................ 26 附表3 销售税金及附加估算 ......................................... 27 附表4 项目总成本费用 ............................................. 28 附表5 银行贷款偿还计划表 ......................................... 29

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重庆市大渡口区钓鱼嘴 公共租赁房项目可行性研究报告

1.总论

1.1项目基本情况

项目名称：钓鱼嘴公租房项目 建设性质： 新建

项目业主：重庆市公共租赁房管理局

建设地址：重庆市大渡口区西南部八桥镇公民村，局里大度口区中心直线距离约5公里。位于钓鱼嘴半岛的中心腹地部位，距解放碑28公里 建设规模及建设内容：

本项目为现代高层电梯房小区，共23幢住宅，建筑面积约68万平方米，住宅9900余套，户型有单配、一居室、二居室，建筑面积在35-70平方米之间，其中50平方米以下约占93.76%， 65-70平方米约占6.23%；公建配套有幼儿园1所（面积约5000平方米）、社区服务设施（面积约1.3万平方米）、商业用房（面积约12.4万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位2200余个。 项目总投资：

项目总投资205941万元，其中建安工程费用119026万元，占总投资的57.8%；工程建设其他费用64938万元，占总投资的31。5%；预备费14717万元，占总投资7.1%的；建设期利息7260万元，占总投资的3.53%。平均单位综合造价3006 元/平方米。 资金筹措：

本项目总投资为205941万元，资金来源为： 1. 银行贷款资金123565万元，占总投资的60%； 2. 财政专项资金82376万元，占总投资的40%。 建设年限

建设时间为2011年9月－2013年10月，全部工期为25个月。

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1.2主要经济技术指标

表1-1 主要经济技术指标表

钓鱼嘴公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表 总指标 项目 总用地面积 总占地面积 居住户(套)数 居住人数 计算单位 M2 M2 户 人 数值 164203 47926.02 9946 24865 685155.68 466137.16 134391.38 13499.01 2145.21 1523.96 5311.04 1103.23 153.96 403.29 949.80 808.66 1099.86 M2 地下车库建筑面积 M2 81128.13 不计入容积率 备注 其中地上面积总建筑面积 一、按功能性质划分 1)住宅建筑面积 2)商业建筑面积 3)配套用房建筑面积 其 中 设备用房 卫生所建筑面积 M2 物管用房建筑面积 社区服务中心建筑面积 幼儿园建筑面积 文化活动站建筑面积 消防控制室建筑面积 公厕建筑面积 综合市场建筑面积 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 604027.55M2 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

二、按地上地下划分 (1)地上建筑面积 (2)地下建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 总停车位 地面停车 地下停车 总投资 其中：建安工程费 工程建设其它费用 基本预备费 建设期利息 资金筹措 财政专项资金 银行贷款 M2 M2 个 个 个 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 604027.55 81128.13 3.68 29.19% 30.07% 2247 2125 122 不计入容积率 2.建设规模及内容

项目总占地16.42公顷，总建筑面积68.52万平方米，地上建筑面积60.4万平方米，地下建筑面积8.12万平方米，住宅面积46.6万平方米，商业面积12.44万平方米，幼儿园及其它配套面积9.48万平方米。除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。

3建设地址及建设条件 3.1建设地址

钓鱼嘴公租房项目位于重庆市大渡口区钓鱼嘴地块，位于陈庹路西侧，用地临近内环快速路，轻轨2号线与5号线均从用地附近经过。

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图2-1 钓鱼嘴项目地理位置图

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图

2-2钓鱼嘴项目区位图

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3.2建设条件 3.2.1自然条件

项目所在地冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。冬季平均气温6.5摄氏度，1月温度最低，极低温度为零下2.6摄氏度。

（1）温度：全区年平均温度为17.1摄氏度，年总积温平均6264.4摄氏度。年平均最高气温为17.7摄氏度，最低16.4摄氏度。年极端最高气温为39.8摄氏度，极端最低气温为零下2.6摄氏度。

（2）降水：全区多年平均降雨量为1099.8毫米，降水量最多年1532.3毫米，最少年495.3毫米。95%的年份在1000毫米以上。常年年际变化较小，月际变化较大。夏季（4—9月）雨量集中，多雷阵雨，并多为大雨或暴雨，季平均降水量446.2毫米，占年平均降水量的39.00%；冬季降水量最少，平均68.00毫米，仅占平均量的6%。5月到7月上旬，为初夏雨季和梅雨天气过程，5到9月汛期内的一日降水量，可达100—200毫米mm。

（3）日照：日照时数周年变化显著，盛夏7、8两月光照最充足，8月份日照时数最多，多年平均值238.2小时；初春和秋冬二季日照均偏少，10月到次年3月，各月多年平均日照时数均在100小时以下。各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为30—79%；最低为12月13%，其变化幅度为1—32%。

（4）风、云：年平均风速为每秒2.0米，以东北风、西北风和东风三个风向较多，风速也较大。年均云量7.2—8.0。冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云；夏季多高于地面500—800米的雷雨云。

（5）水文条件：用地南临石河清水库,用地地坪均高于水平面。项目地水文地质条件简单。

3.2.2交通条件

钓鱼嘴公租房项目位于重庆市大渡口区钓鱼嘴地块，位于陈庹路西侧，用地临近内环快速路，轻轨2号线与5号线均从用地附近经过。现用地周边已有多条市政道路，交通便利。

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3.2.3其他配套条件

项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线均可由市政设施引入，作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。附近即有中学和小学和医院。

4建设方案 4.1规划设计 4.1.1规划原则

在规划中贯穿“以人为本”的指导思想，处处关爱居民生活，充分考虑居民的行为特征和需求。充分考虑公租房的特点，创造多个开放空间，形成小社会，相成特色住宅区设计。充分考虑住宅的朝向和通风，使之符合当地气候特点。充分利用小区内部地形，形成有特色的景观空间，创造最舒适健康的居住环境。

设计应用先进技术手段，建立全方位智能化社区管理服务系统。积极应用新材料、新技术，提高住宅科技含量，倡导节能及无障碍设计，创造人性化的居住空间。积极合理采用新材料、新技术，以达到先进合理、经济安全、卫生的要求。

4.1.2规划布局

充分解读总体规划关于“以人为本”的设计思想，“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计宗旨，“开放、人文、健康、运动”的设计主题。

在总体布局上注重生态环境质量、利用山水园林绿化系统为住户提供休闲、活动交往的生活空间。小区结构清晰、功能分区明确。小区合理组织人流、物流、内外交通简捷、通畅互不干扰。小区道路组织分级明确，适当设置主次出入口，使之符合城市人流方向、满足通行、消防、救护的要求。

本着“人居与自然和谐共生，科技与人文交相辉映”的设计理念，充分利用地理条件和自然环境资源，注重生态环境的保护和社区环境景观的设计，努力创造与自然环境有机协调的人居环境，形成具有地域特色的多层次的建筑空间效果。建筑布置及道路和竖向规划充分考虑住区和商业的关系，在适度挖方的情况下，获得最佳的生活场地和商业关系。

社区整体布局以高层塔楼为主，以现有场地的地形地貌为出发点，营造特色环境，建立生态式园林社区。建筑空间在大围合的空间尺度内营造宜人的小尺度空间。

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4.1.3道路交通规划

道路交通规划的原则是：以人为本，确保人们的出行便捷、舒适、安全。道路规划充分利用场地地形变化，以保证住户的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。商业中心同时设有两个地下车库入口，更加便利了人们的购物娱乐生活。住宅入口结合城市空间关系，有机设置。

4.1.4绿地规划

让建筑融入环境，以显山露水作为环境和景观设计的理念，更能显示建筑与环境共生，人与自然和谐共存的意境。在大庭院中构筑小环境，既保证小区整体空间与城市环境的协调，又关注人的主观感受对小环境的精神需求。根据本项目用地地形、植被、景观现状、注重生态保护，结合总平面设计和建筑单体设计的设计情况，绿地率30.07％。

4.1.5公建配套规划

由于四号地块成丘陵状，高差较大，考虑为社区商业街，满足社区居住者的基本生活需求为主，前期开发。项目在三号地块的地势较平，考虑为购物、餐饮、休闲、娱乐中心，后期开发，与社区商业街形成大社区商业中心，以集中式生活中心及主题商业为主。三、四

图4-1钓鱼嘴项目配套规划图 号地块形成整个社区的主

要商业配套中心。在其他地块所建社区的每个主团，分别设计有一所幼儿园、社区服务设施、商业用房、休闲广场、体育活动设施等配套严格按控规的要求及居住区规范设计。并设有停车位2200余个。

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图4-2 钓鱼嘴项目配套分析图1 图4-2 钓鱼嘴项目配套分析图1 用地高差较大，垂直高差约18米，地块内及周边是大片丘陵地带，属构造剥蚀浅丘地貌。设计中充分利用现状地形，适度挖方，解决车库与建筑高差关系，满足商业与住宅高差关系。以达到项目的经济性、合理性和可行性。

在竖向设计上，在充分踏勘现场的基础上，熟悉地形地貌，掌握地块及周边现状道路与城市规划道路的设置情况，通过确定合理的各栋建筑的首层标高，减少土石方工程量，利用地形高差解决车库和用房，以及社区活动用房和物业管理用房。

5 项目实施计划 5.1 工程工期及实施进度 5.1.1 工程工期

建设时间为2011年9月－2013年10月，全部工期为25个月。

5.1.2 实施进度

2011年9月，完成项目概念性规划方案、方案设计、立项等前期策划论证工作，以及初步设计、施工图设计、土地取得、工程招标、项目融资、开工准备等工作。

2011年9月~2013年5月，主体工程。

2013年5月~2013年10月，完成设备安装、装饰工程以及道路、绿化工程，对

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工程进行竣工验收。

6 投资估算及资金筹措 6.1 投资估算

估算范围：本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用，工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。 估算依据：

1. 根据项目工程初步方案估算的工程量； 2. 定额依据：

（1）《重庆市建筑工程计价定额》，2008年 （2）《重庆市市政工程计价定额》，2008年； （3）《重庆市安装工程计价定额》，2008年； （4）《重庆市建设工程费用定额》，2008年； （5）《重庆工程造价信息》，2011年4月； （6）国家及重庆市颁布的文件； （7）类似工程经济指标。 3. 工程建设其他费用

（1）土地征用费按450元/平方米；

（2）前期咨询费按渝价[2000]352号文计取； （3）工程勘察费按240万元控制； （4）工程设计费按12元/平方米计取；

（5）施工图审查费按渝价〔2009〕100号文计取； （6）环境影响评价费参考计价格〔2002〕125号文计取；

（7）招标代理服务收费按计价格〔2002〕1980号《招标代理服务收费管理暂行办法》； （8）工程造价咨询服务费按渝价〔2010〕69号文计取； （9）工程监理费按发改价格〔2007〕670号计取；

（10）城市建设配套费按按照渝府发〔2009〕110号文计取，幼儿园与小学建筑面积不计入；

（11）建设单位管理费按渝财建〔2002〕247号文件计以取；

（12）建设工程规划综合费按照渝办发〔2005〕48号测算，幼儿园与小学建筑面积

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不计入；

（13）建设工程综合服务费按建安工程费的0.075%计取；

（14）人防易地建设费按照渝价〔2007〕654号计取，幼儿园与小学建筑面积不计入； （15）白蚁防治费按渝价〔2007〕662号文计取；

（16）地质灾害危险性评估费按渝价〔2002〕257号计取； （17）防雷工程设计审核、施工监审费按渝价[2001]42号计取； （18）工程保险费按工程费用的3‰计取。

4. 基本预备费：按第一、二部分费用之和的8%计算。 5. 建设期利息：按贷款利率6%计。

估算结果：项目总投资205941万元，其中建安工程费用119026万元，占总投资的57.8%；工程建设其他费用64938万元，占总投资的31。5%；预备费14717万元，占总投资7.1%的；建设期利息7260万元，占总投资的3.53%。平均单位综合造价3006 元/平方米。

投资估算详见表6-1。

其中，建设期贷款利息估算见表6-2。

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钓鱼嘴公共租赁房建设项目投资估算表 表6-1 估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 一 (一) 1 工程性费用 住宅楼 土建工程 119026.58 86235.37 60597.83 18709.06 12119.56 146623.32 98354.94 60597.83 m2 m2 m2 685155.68 466137.16 466137.16 安装工程及其它费 合计 单位 数量 (元/单位量) 2140 2110 1300 70.7 含厨房及卫生间2 室内装饰工程 25637.54 25637.54 m2 466137.16 550 配套设施 3 4 5 (二) 1 2 (三) 水电安装工程 通风及燃气工程 电梯工程 商业配套 土建工程 安装工程 教育设施 17470.88 17470.88 1805.76 7458.19 932.27 3729.1 3494.18 3494.18 116.84 7458.19 932.27 3729.1 20965.06 17470.88 3494.18 1019.72 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 466137.16 466137.16 466137.16 134391.38 134391.38 134391.38 5311.04 160 20 80 1560 1300 260 1920 技术经济指标 占总投资额指标 比例(%) 备注 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 1 -1 -2 -3 (四) 1 2 (五) 1 2 3 (六) 1 2 3 幼儿园 土建工程 室内装饰工程 安装工程 车库及设备用房 土建工程 安装工程 其它配套用房 土建工程 室内装饰工程 安装工程 体育设施 200米风雨操场 羽毛球场 篮球场 902.88 690.44 212.44 9832.41 9832.41 1005.11 861.52 143.59 214 100 24 30 116.84 116.84 2867.79 2867.79 110.69 110.69 1019.72 690.44 212.44 116.84 12700.2 9832.41 2867.79 1143.79 861.52 143.59 110.69 214 100 24 30 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 个 个 个 安装工程及其他费 合计 费 建筑工程技术经济指标 占总投资额安装工程及设备购置费 5311.04 5311.04 5311.04 5311.04 81936.79 81936.79 81936.79 7379.31 7379.31 7379.31 7379.31 1 26 2.5 指标 比例(%) (元/单位量) 1920 1300 400 220 1550 1200 350 1550 1200 200 150 1000000 20000 100000 160m2/个 670m2/个 备注

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估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 (七) 1 总图工程 环境及绿化工程 工程建设其他费二 用 征地费用及拆迁(一) 安置补偿费 (二) 技术咨询费 7389.14 3087.3 3087.3 7389.14 m2 8 2463.05 2463.05 37340.937340.98 m2 2463.05 2463.05 m2 安装工程及其他费 合计 费 建筑工程技术经济指标 占总投资额安装工程及设备购置费 164203 指标 比例(%) (元/单位量) 150 备注 685155.68 545 18 164203 450 渝价[2000]352号1 前期咨询费 115.28 115.28 文 控制 12元/平方米 渝价[2009]100号2 3 勘查费 设计费 240 822.19 240 822.19 4 施工图审查费 109.62 109.62 文 计价格[2002]19805 招投标代理费 72.3 72.3 号文 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 工程造价咨询服6 务费 217.55 217.55 安装工程及其他费 合计 费 建筑工程技术经济指标 占总投资额安装工程及设备购置费 指标 (元/单位量) 备注 比例(%) 渝价[2010]69号 发改价[2007]6707 工程监理费 1449.41 1449.41 号文 计价格[2002]1258 环境影响评价费 地质灾害危险性 48.95 48.95 号文 渝价[2002]257号9 评估费 12 12 文 22967.3(三) 工程相关费用 1 19869.51 城市建设配套费 1 19869.51 号文 渝价[2007]654号2 人防异地建设费 3083.2 3083.2 文 22967.31 渝府发[2009]110 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 防雷工程设计审3 核、施工监审费 (四) 工程建设管理费 1134.21 1134.21 14.6 14.6 安装工程及其他费 合计 费 建筑工程技术经济指标 占总投资额安装工程及设备购置费 指标 (元/单位量) 渝价[2001]402号 文 渝财建[2003]71号备注 比例(%) 1 建设单位管理费 建设工程规划综 799 799 文 渝办发[2005]48号2 合费 建设工程综合服3 务费 (五) 其他费用 149.21 149.21 文 186 186 渝价[2009]37号文 渝价[2002]662号500.72 500.72 1 白蚁防治收费 82.22 82.22 文 按工程费用的3‰2 工程保险费 418.5 418.5 计算 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

估算价值(万元) 序号 项目或费用名称 建筑工程费 设备购置费 37340.9 一+二 119026.58 18709.06 8 14717.1三 基本预备费 4 四 建设期贷款利息 7260 59318.1 工程总投资 119026.58 18709.06 2

205941.44 m2 7260 14717.14 183964.3 安装工程及其他费 合计 费 建筑工程技术经济指标 占总投资额安装工程及设备购置费 指标 比例(%) (元/单位量) 备注 按第一.二部分费7.1 4.2 用的8%计 685155.68 3027

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建设期贷款利息估算表 表6-2

序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 2

科目名称 借款 建设期利息 期初借款余额 当期借款额 当期应计利息 期末借款余额 当期融资费用 小计（1.1+1.2） 建设期利息及融资费用合计

合计 7260 119210 7260 7260 7260 单位:万元

2011 1788 59605 1788 59605 1788 1788 2012 5472 59605 5472 119210 5472 5472

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6.2 资金筹措

本项目总投资为205941万元，资金来源为： 1. 银行贷款资金119210万元，占总投资的60%； 2. 财政专项资金86731万元，占总投资的40%。

7 财务评价

7.1 财务评价的依据、原则及方法

评价依据

1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2. 国家颁布的有关税收及费用计算标准；

3. 《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010] 61号）；

4. 《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010] 483号）；

重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011] 9号）； 项目业主提供的有关资料。 评价原则

1. 遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内服务价格及成本均不考虑通货膨胀因素；

2. 遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收入。 假设条件

假设项目在两年建设期内能顺利实施，并在预定时间内实现预期收益，投资和市场价格与预测一致，市场良好，国家宏观政策保持相对稳定。

7.2基础数据

项目计算期

本项目采用的计算期10年（含建设期2年，运营期8年）。 基准收益率

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鉴于公租房项目是为广大老百姓服务的非盈利性项目，因此本报告财务分析的基准收益率选取为8%。

7.3经营收入及税金估算 7.3.1经营收入

公租房出租：本项目公租房住宅355304平方米，建成后将满足7558户人的住房需求，建设规模很大。考虑到公租房建设是解决当前亟须解决的老百姓住房问题，需求量极大，本项目经营期出租率均按100%计算。经营期前五年的出租面积为住宅总面积，五年后公租房开始销售后，每年出租面积为扣除当年销售面积的公租房面积。租赁费用在租赁期前四年按10元/平方米，后四年按12.5元/平方米，根据相关规定，按建筑面积收取。

配套商业出租：鉴于项目建设特殊性，本项目商业用房48887平方米均不考虑出售。此部分收入为出租收入，预计运营期前两年出租率分别为60%。80%，从第三年开始达到完全出租，租赁价格按600元/平方米·年收取。

车位出租 :公租房受益人群的特殊性，本项目对商业车位出租部分的测算仅针对本项目车位1120个进行。经营期前五年出租率分别为50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租金在租赁期前四年按2400元/个·年，后四年按3000元/个·年收取，低于市场价格，与项目非盈利特性相吻合。

公租房出售：按照公租房要求，居住满5后可进行购买。因此，本项目出售收入自2018年第一期租赁房出租满5年算起。销售率为当年在售房源的50%，销售价格按照3500元/平方米的成本价格进行测算。

测算结果:项目在计算期内运营总收入260189万元。(经营收入估算详见附表2)

7.3.2销售税金及附加

本项目为保障性公共租赁房，根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，项目税费取费基础只考虑销售收入。 1、销售税金及附加(详见附表3) 2、土地增值税

由于本项目为非盈利项目，销售费用均按计息后成本价收取，因此土地增值率小于20%，按照相关文件规定，不计列。

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7.4成本估算 7.4.1经营成本

(1)维护费用：由于小区将利用物管费对环境、安全等方面进行维护，直接销售的房产维护将由物业及大修基金承担，因此维护费用不纳入本报告成本估算中； (2)保险费用：按实际经营房产固定资产原值的0.1％估算；

(3)管理费用：主要为建设单位在公租房出租、出售过程中的管理费用，按项目总收入的0.5％估算；

(4)销售费用：主要为住宅及商业用房销售过程中所产生的各项费用，商业部分按销售收入的1％估算，公租房按销售收入的0.5‰估算。

7.4.2利息支出

按照6%的贷款利率进行测算。

7.4.3折旧费用

按照相关会计规定，对项目固定资产计提折旧，残值率为5%，折旧年限30年。 项目总成本费用详见附表4。

7.5财务评价报表及指标

附表1 投资计划与资金筹措表 附表2 收入估算表

附表3 销售税金及附加估算 附表4 项目总成本费用 附表5 银行贷款偿还计划表

7.6财务分析

作为非盈利性项目，本项目经营收入主要用于维持运营费用以及偿还本息。因此本项目在10年计算期内财务净现值为负，内部收益率较低，这与本项目非盈利性的性质有关，但若本项目所得税有所减免，可取得较为均衡的财务分析结果，因此，建议相关部门加大对公租房的优惠政策，以满足项目财务生存能力的需求。

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8.结论

本项目的实施是为推进我市公租房建设，改善被本地中低收入群体的住房条件，进一步推动城市化进程，构建和谐社会，促进城乡统筹建设等有着积极的意义。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。

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附表1 资金筹措表 单位：万元

序号 年份 项目 合 计 1 2 比重 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 2 2.1 2.2 资金应用 征地与建设投资 征地费用 建设投资 建设期银行贷款利息 合 计 资金筹措 项目资本金 银行贷款 合 计 198681 7389 191292 7578 206259 87049 119210 206259 103035 7389 95646 1866 104902 47877 59605 107482 95646 95646 5711 101357 39172 59605 98777 96% 4% 100% 40% 60% 100%

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附表2 经营收入测算表 单位：万元

序号 1 2 3 4 5 项目\\年份 公租房租赁 租赁价格（元/平方米·年） 出租率 出租面积（平方米） 配套商业租赁 租赁价格（元/平方米·年） 出租率 出租面积（平方米） 车位租赁 租赁价格（元/个·年） 出租率 出租数量（个） 公租房出售 出售价格（元/平方米） 销售率（在售房源） 出售面积（平方米） 合计 小计 1 0 0 0 0 0 2 3 5593.65 120 100% 4 5593.65 120 100% 5 5593.65 120 100% 466137.1 8063.48 600 100% 134391.4 377.52 2400 70% 1573 0 14034.65 6 5593.65 120 100% 466137.1 8063.48 600 100% 134391.4 431.52 2400 80% 1798 0 14088.65 7 6992.06 150 100% 466137.1 8063.48 600 100% 134391.4 606.6 3000 90% 2022 0 15662.14 8 3496.03 150 100% 9 2498.01 150 100% 10 874.01 150 100% 58267.14 8063.48 600 100% 134391.4 674.1 3000 100% 2247 20393.50 3500 50% 58267.14 30005.09 36234.71 0 466137.1 466137.1 4838.09 600 60% 80634.8 269.52 2400 50% 1123 0 6450.79 600 80% 107513.1 323.52 2400 60% 1348 0 233068.5 166534.2 8063.48 600 100% 8063.48 600 100% 59669.76 0 4030.66 0 134391.4 134391.4 674.1 3000 100% 2247 674.1 3000 100% 2247 160254.5 0 81574.00 58287.00 3500 50% 3500 50% 457870.02 260189.63 0 233068.5 166534.2 93807.61 69472.59 10701.26 12367.96 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

附表3 营业收入、税金及附加估算表 单位：万元

年份 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 2 2.1 2.2 2.3 项目 经营收入 租赁收入 公租房租赁 商铺租赁 车位租赁 销售收入 公租房出售 营业税金及附加 营业税 城市建设维护费 教育税及附加 合 计 260189.63 99935.13 36234.71 59669.76 4030.66 160254.5 160254.5 39029 13010 18213 7806 1 - - - - - - - 2 - - - - - - 3 10701.26 10701.26 5593.65 4838.09 269.52 - 347 535 749 321 4 12367.96 12367.96 5593.65 6450.79 323.52 - 372 618 866 371 5 14034.65 14034.65 5593.65 8063.48 377.52 - 397 702 982 421 开发周期 6 14088.65 14088.65 5593.65 8063.48 431.52 - 398 704 986 423 7 15662.14 15662.14 6992.06 8063.48 606.6 - 460 783 1096 470 8 93807.61 12233.61 3496.03 8063.48 674.1 81574.00 81574.00 3,661 4690 6567 2814 9 69522.59 11235.59 2498.01 8063.48 674.1 58287.00 58287.00 1,918 3476 4867 2086 10 30005.09 9611.59 874.01 8063.48 674.1 20393.50 20393.50 1,047 1500 2100 900 备注 5% 7% 3% 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

附表4 总成本费用估算表 单位：万元

序号 年份 项目 利息支出 折旧费用 经营成本 保险费用 管理费用 销售费用 合计 开发周期 合计 38,289 47608 2991 1592 1302 97 91,879 1 2 34 7,153 5951 253 199 54 13,610 4 6,976 5951 261 199 62 13,449 5 6,690 5951 269 199 70 13,179 6 6,290 5951 270 199 71 12,781 7 5,862 5951 277 199 78 12,367 8 5,318 5951 715 199 469 47 12,699 9 5951 582 199 348 35 7,115 10 5951 364 199 150 15 6,679 1 2 3 3.1 3.2 3.3 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

附表5 全部投资现金流量表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 4 年 份 项 目 现金流入 租赁收入 销售收入 自持物业回收 现金流出 建设投资 经营成本 营业税金及附加 所得税前净现金流量 累计净所得税前净现金流量 合 计 519,540 260,136 160,255 99,149 248,090 206,070 2,991 39,029 开发周期 1 106,729 106,729 2 99,340 99,340 -99,340 3 10701 10701 - 600 - 253 347 10,101 4 12367 12367 - 633 - 261 372 11734 -184,234 70847 5 14034 14034 - 666 - 269 397 13368 -170,866 6 14088 14088 - 668 - 270 398 13420 -157,466 7 15662 15662 - 737 - 277 460 14925 -142,521 8 175381 93807 81574 4,376 - 715 3,661 171005 28,484 9 127759 69472 58287 2,500 - 582 1,918 125259 153,743 7.83 10 50398.5 30005 20393.5 99,149 1,411 - 364 1,047 48987.5 202,731 271,450 -106,729 8.55% -106,729 -206,069 -195,968 所得税前财务净现值（万元= 所得税前财务内部收益率（%）= 所得税前投资回收期（年）= 重庆科技学院工程管理2010级建筑技术经济学课程设计——钓鱼嘴公租房项目可行性研究

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